マンションを売却すると、その売買代金がすべて手元に残ると思いがちです。しかし、商品を販売すれば経費がかかるように、不動産売却にもさまざまな費用がかかることになります。そうした諸費用の1つが登記費用です。マンションの売却を検討しているなら、登記費用がどのような性質を持ち、またどのくらいの金額になるのか、しっかりと理解しておきたいところです。

権利関係を公示するもの!登記とは何かを知ろう

そもそも、登記というのは何を意味するのでしょうか。

マンションに限らず、不動産を売却する際は必ず登記に関する手続きをしなければなりません。登記というのは、簡単にいえば権利を示すための証明書のようなものです。

マンションなどの不動産は、人に貸し出したり別の人が住んでいたりと、誰が所有しているものなのかわかりにくいという側面があります。そのため、その不動産が誰に帰属するのか公式に証明するものがなければなりません。その証明の役割をするのが登記です。すなわち、登記とは不動産の所有権者を公示するために存在するということです。また、登記には所有権者だけでなく、その所有権者にかかわるさまざまな情報が記載されています。

たとえば、マンションを担保にしてお金を借りているとします。このとき、担保の権利関係が明示されていないと、後からお金を貸す人が現れた場合、その人に担保の権利が奪われてしまうことになります。そのため、記には担保などの権利関係や個人の名前など、さまざまな情報が明示されているのです。不動産の登記簿謄本は誰でも閲覧できるようになっています。これは、個人情報の漏洩といった問題ではなく、不動産の権利関係を明示するためにわざと情報を開示しているのです。このように、登記とは不動産の権利関係を証明するための書類です。

もし不動産を売却することになったら、権利関係が大きく変わることになるため、所有権や抵当権の登記手続きをしなければならないのです。

登記とは不動産の権利関係を証明するための書類

マンション売却にかかわる登記の手続きとは

マンションを売却する際に行われる登記の手続きは、主に有権移転登記と抵当権抹消登記です。

マンション売却することになったら、当然のごとく所有権はマンションの購入者に移ることになります。そのため、所有権移転登記をして、所有権者が変わったことを明示してあげる必要があります。

一方、抵当権抹消登記については、マンション売却に際しては必ず行っておかなければなりません。抵当権とは、要するに担保のことです。担保に入ったままの物件を購入するような人はいませんから、売却に際してはしっかり抵当権の抹消手続きをしておく必要があります。

しかし、所有権移転登記や抵当権抹消登記をするには、それぞれ手数料を支払わなければなりません。これがいわゆる登記費用と呼ばれるものです。登記費用はさらに登録免許税と司法書士手数料に分けることができます。マンションの売却を検討する際は、登記費用としてこの2種類の手数料をそれぞれ支払うことになります。

登記費用の内訳!自分で手続きすれば節約もできる

登記費用のうち、登録免許税は登記簿謄本の変更手続きに関係する費用のことです。登記簿謄本の変更は主に法務局で行われます。

登記費用内訳

  • 登録免許税・・・法務局に支払う手数料です。税金の一種であり、必ず支払わなければなりません。
  • 司法書士手数料・・・手続きを代行してもらったときに司法書士に支払う手数料です。登記に関する手続きを司法書士に任せたときのみ発生します。所有権移転登記や抵当権抹消登記をするには専門的な知識が必要とされます。そのため、司法書士に手続きを代行してもらうのが通常です。実際に登記の手続きを行う司法書士は、一般的に売買を仲介した不動産会社などから紹介されます。

ただ、登記に関する手続きは知識があれば自分ですることもできます。そのため、自分で手続きを行う場合は、司法書士手数料はかかりません。登録免許税だけを支払えば済むことになります。もちろん、専門的な知識が要求される所有権移転登記や抵当権抹消登記を自分で行うのは簡単ではありません。ですから、基本的には司法書士に任せてしまったほうが良いです。しかし、士業とはいえ、司法書士にすべてを任せきりにすると損をすることもあります。

司法書士手数料にも相場というものがあります。登記費用を安く抑えたいなら、その相場をよく理解しておくことは重要です。相場がわかっていれば、適正な価格で登記手続きが行われているかどうかもチェックすることができるようになります。

登記費用は誰が負担する?費用負担の内訳

登記費用というのは、通常マンションの売主と買主が折半して支払うことになります。

ただ、一般的な商習慣として、所有権移転登記の登録免許税については、買主のほうが全面的に負担する場合がほとんどです。そのため、マンションの売却をする際は、所有権移転登記の登録免許税は支払わなくて良いことが多いです。

一方、抵当権抹消登記の登録免許税については売主のほうが負担しますこれも一種の商習慣として定着していることであり、要するに登録免許税に関しては売主と買主がそれぞれ負担するということになります。

司法書士手数料に関しても、所有権移転登記と抵当権抹消登記で負担する側を同じように分けるのが通常です。すなわち、所有権移転登記については買主が、抵当権抹消登記については売主が費用を負担します。したがって、もし抵当権抹消登記をすでに済ませている場合、売主は登録免許税も司法書士手数料も一切支払う必要がなくなるということです。

登記費用は、基本的に売買と同時に支払うことになります。司法書士に手続きを代行してもらう場合は、登録免許税と司法書士手数料をセットで支払います。一方、すでに抵当権抹消登記が済んでいる場合、法務局に登録免許税を支払うだけでかまいません。

登録免許税は後から納税通知が来るのではなく、変更手続きを行ったその場で法務局に納めることになります。

マンションの売却をする際は所有権移転登記の登録免許税は支払わなくて良いことが多い

実際の登記費用はどれくらいになる?

それでは、それぞれの登記費用は具体的にどのくらいの金額になるのでしょうか。売主の立場からすると、支払うべき登記費用は抵当権抹消登記に関する費用だけです。

まず、抵当権抹消登記にかかる登録免許税を見ていくことにしましょう。抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円ということになっています。登録免許税は税金の一種なので、相場というよりも具体的に金額が決まっています。不動産1個につき1,000円なので、たとえばマンションの他に土地などを売却することになれば、それぞれ1,000円ずつ登録免許税がかかることになります。

一方、司法書士手数料に関しては、それぞれ依頼する司法書士によって金額は変わってきます。また、売買する不動産の数によっても金額は変動するでしょう。不動産1個あたりの相場については、だいたい10,000~15,000円が司法書士手数料の相場です。相場より安い司法書士もいれば高い司法書士もいるので、登記費用を少しでも節約したいなら安い司法書士に依頼するのが鉄則です。

ただ、司法書士は基本的に仲介の不動産会社から紹介されます。ですから、司法書士手数料の具体的な金額が知りたければ、仲介の不動産会社にお願いして照会してもらいましょう。その際、司法書士手数料が高すぎれば、不動産会社にかけあって別の司法書士に変えてもらうというのも1つの手です。

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登記費用を把握する!登記簿謄本を確認してみよう

マンションの売却に際して登記費用が必要になるのは、抵当権抹消登記がまだされていないときだけということになります。登録免許税と司法書士手数料を合わせると、マンション売却にかかる登記費用は合計で16,000円程度が目安になるでしょう。

ただ、登記変更手続きは自分で済ませることもできます。司法書士手数料を節約したいなら、自分で変更手続きを行ってみても良いでしょう。また、抵当権がすでに抹消されていれば、売主は登記費用自体支払う必要がありません。

どのくらいの登記費用がかかるのか知るためにも、まずは所有のマンションの登記簿謄本を確認してみると良いでしょう。