マンションを売却した経験のある人以外は、売却後にどれくらいの税金を支払うのか想像がつかないことがあります。しかし、売却前に譲渡所得が発生するかどうかを知っておかないと、高い税金を納める可能性もあるので注意しましょう。売却時に、利益があったかどうかを算出するための必要な金額の1つに、マンションの取得費があります。ここでは、取得費はどのように計算するのか詳しく見ていきます。

知らないと困る!取得費とはどのようなものなの?

マンションの取得費を知らないと、売却時にあわてることになるので注意が必要です。税金と関わりがあるため、必ず知識をつけておくことが大切です。

税金を支払う必要があるのか還付されるのか判断のために取得費算出の必要がある

マンションを所有している人が売却したときには、原則マンションを売却した翌年の確定申告で譲渡所得の申告をすることになっています。マンションの売却金額が購入金額よりも安かったときは、売却益は発生せず売却損になります。しかし、仮に売却損が発生し、かつ勤務している会社で年末調整をすでに終えた給与のみが所得の人であれば、譲渡所得の申告をしなくても特に問題はありません。

ただし、一定の売却損は給与所得者や自営業の人で事業所得がある場合には、その所得と合算して売却損分を相殺することが可能なので、所得税と住民税が減額になり結果的に節税となることがあります。そのため、譲渡所得の申告をしたほうがよいケースもあることを覚えておきましょう。

基本的には、マンションを売却した翌年は譲渡所得の申告をするという認識をもって申告の準備をします。税務署からマンション売却した翌年に譲渡所得申告のお知らせが届くこともあります。もし、マンションを売却したことで売却益が発生すると譲渡所得とみなされますので、給与や事業所得とは別に所得税と住民税を納付しなければなりません。譲渡所得は分離課税であり、給与や事業所得と合算せず独立した所得として課税されます。この場合には必ず確定申告が必要です。

特に、売却するのが初めての場合、自分が売却したマンションに売却益が出たのか、それとも売却損が出たのかを知っておかないと、税金を払うのか・還付されるのかの判断ができません。判断するためには、マンションの取得費を算出しておく必要があるのです。

【マンションの売却でマイナスに!知っておきたい税金の特例制度】

実額取得費について知っておこう!

マンション売却時の利益や損益を算出するための計算式

「譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得金額」

  • 取得費・・・マンションを購入したときの価格や、購入したときに支払った費用などが含まれます。

取得費の金額が大きいほど節税につながる可能性があるので、取得費に計上できる経費はしっかり把握しておく必要があります。)

(一般的に、取得費は実額取得費とよばれており、マンションを購入したときの価格と購入にかかった経費を合計した金額になります。)

  • 譲渡収入金額・・・マンションの売却価格
  • 譲渡費用・・・売却時にかかった費用

気をつけておきたいポイントとしては、実額取得費を証明するために必要な書類や領収書を保管しておくことです。

たとえば、マンション購入時の売買契約書、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料の領収書、そのほかにかかった経費などの領収書や請求書がなければなりません。第三者が発行したこれらの書類や領収書がなければ、基本的には実額取得費の計算ができないので注意が必要です。

実額取得費に含むもの・含まれないものは?

実額取得費に含むもの・含まれないもの

マンション購入時には、多くの書類や領収書が発行されます。購入時に書類はすべて保管していたとしても、時間の経過とともに記憶が薄れてくるものです。そのため、実際にマンション売却時にあわてて実額取得費を算出するときには、どこまでが取得費に含まれるのかよくわからなくなることがあります。

取得費に含まれるものは

  • マンションの購入代金、購入時に支払った仲介手数料
  • 売買契約書に貼る印紙代、購入時に一度納付する不動産取得税、登録免許税など司法書士に支払う報酬や登記費用
  • マンションを購入する際に、すでに住んでいた入居者に支払う立退料など
  • 給湯器や冷暖房などの設備が故障していることを承知したうえで購入をすることもまれにありますが、改修にかかった費用も取得費に計上ができる場合もあるでしょう
  • マンションを購入するときにかかった移動のための交通費など

取得費に含まれないもの

※マンションを自分が住むためではなく事業用として利用していた場合

  • 購入時の登録免許税
  • 登記にかかる費用
  • 不動産取得税
  • 売買契約書の印紙代などの税金

概算取得費という考え方もある!

取得費は、実額取得費のほかに概算取得費という方法で計算することも可能です。

概算取得費が用いられるケース・・・マンションを相続したり、購入してから何十年も経過していたりすることで、購入時の売買契約書など取得費の根拠となる書類や領収書が見つからないとき

このような場合は、マンション売却金額の5%を取得費として計上できます。

たとえば、マンションを3,000万円で売却したときには、取得費は5%の150万円が概算取得費として適用されます。しかし、実際に売買契約書が存在していて実額取得費がわかる場合でも、概算取得費のほうが実額取得費より金額が大きくなるときは、任意で概算取得費を選択することができます。現実的には、相当昔に購入したマンションでなければ実額取得費の金額が大きくなる可能性が高いので、実額取得費がわかるようであればこちらが有利になるでしょう。なぜなら、概算取得費を選択することで、そのほかにかかった仲介手数料や登記費用などの経費を計上することができなくなるからです。

概算取得費を適用するときは、例外を除き、ほとんどのケースで取得費が実額取得費よりも少なくなる可能性があることを覚えておきましょう。

実額取得費を使いたいけれど売買契約書がない!

マンション購入時の売買契約書や経費の領収書をなくしてしまったために概算取得費で計算してみたものの、実額取得費と比較すると金額があまりにも少なく、売却益が大きくなってしまうことがあります。そうなると、納税する金額が多くなるので、なんとかならないかと考えることもあるでしょう。

売買契約書がなければ、実額取得費で計算はできないのでしょうか。原則として、このようなケースは、マンション売却価格の5%が取得費として計算される概算取得費が適用されます。しかし、状況によっては税務署に譲渡所得を申告するときに売買契約書を紛失した理由や、購入価格の根拠を示した申述書を提出し、認められれば実額取得費を使うことができます。

売買契約書以外に購入価格を証明できる資料

税務署に認めてもらうためには、紛失してしまった売買契約書以外に購入価格を証明できる資料を提出しなければなりません。

資料のたとえ

  • 銀行の通帳にある住宅ローン支払いの履歴・・・マンション購入時に住宅ローンを利用することがあり、この情報で証明する方法がある
  • ローンの償還表、契約書のコピー・・・金融機関から住宅ローンの借り入れをするときのもの。これがあれば購入金額を割り出すことができる可能性がある
  • 登記簿の抵当権の設定金額・・・住宅ローンを借りると、登記簿に抵当権の設定金額が記載されるので利用できる
  • 分譲時のパンフレット・・・新築マンションなどを購入した場合、分譲時のパンフレットから購入価格がわかることがある

これらの資料をできるだけ多く集めて、申述書に推定購入価格を記載して税務署に提出しましょう。

取得費はマンション売却時に必要!購入時の書類は必ず保管しよう

マンション購入時はさまざまな手続きがあるので、将来の売却のことまで考える余裕はないでしょう。しかし、いざ売却を検討するときには売却益または売却損を確定させなければなりません。少しでも税金面で有利な状態にしておきたいのであれば、購入時の取得費を知っておく必要があります。

取得費がわかれば、どれくらいの金額でマンションを売却すればよいかがわかります。また、取得費の根拠として、購入時の契約書や領収書はしっかり保管しておくことが大切です。