不動産売却にはどんな費用がかかる？手数料の目安や計算法を一覧で紹介

一戸建てや土地、マンションなどの不動産を売却する際には、利益を得るだけでなく、手数料や税金などの費用が発生します。

しかし、これから不動産売却を検討している方の中には、どのような費用が具体的にかかるのかイメージできない方も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産売却に必要な費用の内訳を詳しくご紹介します。

また、それらの費用をできるだけ抑えるコツも紹介するので、賢く不動産を売却したい方はぜひ参考にしてくださいね。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産を売却しても、売却価格がそのままあなたの手取りになるという訳ではありません。

実際にはさまざまな費用がかかり、それらを差し引いた金額が手取りとなります。

では、不動産売却時に具体的にどのような費用が発生するのか、以下の表にまとめましたので、まずはこちらをご確認ください。

本記事では、それぞれの費用の内容、目安、計算方法などについて、徹底解説します。

仲介手数料

不動産会社に売却を依頼すると、まず買主を見つけるために広告宣伝や内覧対応など、不動産会社が積極的に活動をおこないます。

そして、買主が見つかり売買が成立した際には、成功報酬として「仲介手数料」を不動産会社に支払います。

この仲介手数料は、売買契約締結時に総額の半分を支払い、残りは物件の引き渡し後に支払うのが一般的です。

そのため、売買契約が成立するまでは一切費用が発生しません。

ただし、出張費や測量、解体にかかる費用については仲介手数料には含まれないため、これらの費用は別途支払いが必要です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は依頼する不動産会社によって異なりますが、宅地建物取引業法により以下のように上限が定められています。

売却価格が400万円を超える場合、以下の速算式で仲介手数料を求められます。

例えば、売却価格が5,000万円の場合の仲介手数料をこの速算式で計算すると、次のようになります。

この金額はあくまで上限であり、下限については決まりがないため、実際の仲介手数料はこれよりも安くなるケースもあります。

ただし、多くの不動産会社は利益を確保するため、仲介手数料を上限いっぱいまで設定することが一般的です。

印紙税

「印紙税」とは、不動産売買契約書や領収書などの書類を作成する際に課される税金のことです。

これらの書類を「課税書類」といい、納税する際は書類に決められた金額の収入印紙を貼り付けます。

印紙税の税額

印紙税額は契約した金額によって異なり、以下の表に示されている通りになります。

なお、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された課税書類については「軽減税率」の対象となります。（上記表の右欄参照）

軽減税率とは、特定の品目の税率を一定期間、通常の税率から軽減する制度のことです。

例を挙げると、5,000万円で契約した不動産の売買契約書を作成した場合は、印紙税が10,000円になります。

また、印紙税は契約書一通ごとに発生するため、保管用などで複数の契約書を作成する場合は、印紙税が追加で必要となる点に注意しましょう。

譲渡所得税

不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。

そして、譲渡所得が発生すると「所得税（復興特別所得税含む）」と「住民税」が課されます。

これら2つの税金をあわせて「譲渡所得税」と呼びます。

不動産を売却し譲渡所得を得た際は、必ず確定申告をおこない、これらの税金を納めなくてはなりません。

なお、売却して譲渡所得が発生しなかった場合は、当然課税されないので必ずしも発生する費用というわけではありません。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算する際、まず譲渡所得を算出する必要があります。

譲渡所得の算出方法は以下の通りです。

取得費とは、不動産を取得した際にかかった費用のことです。

具体的には、売却する土地や建物を購入した費用、その手数料、測量費などが該当します。

また、譲渡費用は売却する際にかかった費用のことを示し、上記で紹介した仲介手数料や印紙税はこちらに該当します。

譲渡所得が算出できたら、以下の税率をもとに譲渡所得税を求めます。

なお、税率は、不動産の所有期間によって変動します。

先ほど算出した譲渡所得にこちらの税率を掛けることで、譲渡所得税を求めることができます。

これらの計算方法や税率を踏まえ、以下の例を参考にして譲渡所得税を求めてみましょう。

登記にかかる費用

不動産を売却する際は、不動産の権利情報を登記簿に反映させなくてはなりません。

例えば、不動産の所有権を変更する際は「所有権移転登記」が必要となります。

また、住宅ローンを完済してから売却する場合は、「抵当権抹消登記」も忘れずにおこなわなくてはなりません。

これらの登記に関する手続きをする際に、登録免許税や司法書士への依頼費用が発生します。

費用は登記の内容によって異なりますが、例えば、抵当権抹消登記の場合は、司法書士への依頼料も含めて5,000円～20,000円程度が相場です。

不動産登記の詳しい費用については、以下の記事に紹介しているのでこちらをご参照ください。

不動産登記費用についてプロが解説

住宅ローンの返済にかかる費用

売却する不動産の住宅ローンに残債がある場合は、まずそのローンを一括返済する必要があります。

その一括返済をする際に、金融機関に事務手数料を支払わなければならないことがあります。

手数料は金融機関によって異なり、例えば窓口や電話での手続きと、インターネット手続きで料金が異なることもあります。

インターネットで手続きをおこなう場合は、手数料が0円になるケースもありますが、一般的には5,000円～3万円程度が目安です。

事務手数料についての詳細は、住宅ローンを組んだ金融機関に問い合わせてみることをおすすめします。

また、住宅ローンの一括返済が難しい場合の対処法については、以下の記事をご参照ください。

住宅ローンを家の売却時に一括返済できないときの対処方法を徹底解説！

引越しにかかる費用

不動産を買い替えた場合には、引越し費用も発生します。

この費用は引越しの規模や時期など状況によって異なります。

また、引越しをする方の中には、いきなり新居に引越すのではなく、一時的に仮住まいに住み、その後新居に移ることもあります。

その場合、今までの住まいから仮住まい、仮住まいから新居への2回分の引越し費用が発生します。

引越しをする際は、こうした費用も考慮して事前にしっかりと資金計画を立てるようにしましょう。

その他の費用

不動産売却時の状況によっては、上記以外にも追加の費用が発生することがあります。

具体的には、以下のような費用が該当します。

• 解体費用
• ハウスクリーニング費用
• 測量費用
• ごみ処分や廃棄にかかる費用
• 書類発行にかかる費用

これらの費用についてどのようなものなのかご紹介します。

解体費用

状態が悪い家屋や築年数が古い家屋は、解体して更地にしたほうが売れやすい場合もあります。

この場合は、解体業者に依頼するための費用がかかります。

解体費用は家の構造や使用されている建材によっても大きく異なり、鉄筋コンクリートなど廃棄しづらい建材ほど高額になる傾向があります。

以下の表を参考に、解体費用の目安をご確認ください。

ハウスクリーニング費用

売却する家屋を綺麗にしておくことで、買い手が見つかりやすくなることがあります。

そのためには、ハウスクリーニング業者に清掃を依頼するのもおすすめです。

ハウスクリーニングにかかる費用は、一戸建てやマンションなどの物件の種類、広さなどによっても大きく異なります。

以下の表を参考に費用の目安をご確認ください。

また、居住中にハウスクリーニングを依頼することも可能ですが、空室時と比べると費用が20～30%程度割高になる傾向があります。

測量費用

土地の境界が曖昧なまま売却すると、隣接の土地との境界紛争が発生したり、売買金額が定まらないといったトラブルが生じるリスクがあります。

もし土地の境界が不明瞭な場合は、売却前に土地家屋調査士に測量を依頼し、境界を確定する必要があります。

その際にかかるのが測量費用です。

測量費用は、土地の広さや隣接する土地の数、測量方法などによって異なり、目安として30万～100万円程度とされています。

なお、この費用はすべて売主が負担する点にも注意が必要です。

ごみ処分や廃棄にかかる費用

不動産を売却する前には、家屋や敷地内の不用品を片付け、必要に応じて処分・廃棄しなければなりません。

この際、処分物によっては費用が発生することがあります。

例えば、ペットボトルや箱などは一般ごみとして無料で回収されますが、家具などの大型物を処分する場合は、粗大ごみに該当します。

粗大ごみの場合、自治体によって処分費用が異なるため、処分する前に自治体のホームページなどで確認しておくことが重要です。

また、粗大ごみにも該当しないものや、大量の不用品がある場合は、不用品回収業者などの専門業者に依頼して廃棄してもらいましょう。

不用品回収業者に依頼する際の費用は、搬出時に使用するトラックの大きさによって変動しますが、15,000～100,000円程度が相場とされています。

書類発行にかかる費用

不動産を売却する際には、公的な書類の提出が求められる場面があります。

例えば、住民票や固定資産税評価書、境界確認書などが必要になることがあります。

これらの書類が手元にない場合は、事前に市区町村の役場で発行手続きをおこないましょう。

また、発行時の費用は書類の種類によって異なりますが、一般的に1通あたり300円程度です。

不動産売却時にかかる費用を抑えるためのコツ

上記で紹介した通り、不動産を売却する際にはさまざまな費用が発生します。

しかし、工夫次第でこれらの費用を抑えることが可能です。

ここでは、不動産売却時に発生する費用をできるだけ抑えるためのコツをご紹介します。

これから紹介するポイントを理解し、費用の負担を軽減しながら賢く不動産売却をしましょう。

控除制度を利用する

不動産売却する際に一定の条件を満たすことで利用できる控除制度があります。

以下の制度を利用することで、譲渡所得税の軽減や繰り延べをすることができます。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 10年超所有軽減税率の特例
• 買い替えの特例
• 損益通算

これらの制度の概要についても簡単にご紹介します。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却し、譲渡所得（利益）が発生した場合、最大3,000万円まで譲渡所得税が非課税になる制度のことです。

この制度を利用するには「住まなくなってから3年目の年末までに売却する」「親族や配偶者などに売却していない」などの細かい条件が定められています。

これらをすべて満たしていれば、所有期間が短期か長期かに関わらず、控除を受けることが可能です。

詳しい概要や条件については、以下の記事で紹介しているのでこちらもぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の3000万円特別控除はどんな制度？条件や注意点を解説！

10年超所有軽減税率の特例

居住用財産の3,000万円特別控除を利用しても譲渡所得が残る場合、10年以上所有しているマイホームに限り適用することができる制度です。

前述の通り、所有期間が10年を超えている不動産を売却する場合、譲渡所得にかかる税率は通常20.315%となります。

しかし、この特例を活用することで居住用財産の3,000万円特別控除を適用した後、6,000万円以下の部分については、税率が14.21%に軽減されます。

なお、6,000万円を超えた部分については通常の税率（20.315%）が適用されます。

買い替えの特例

不動産を売却し、新しいマイホームに買い替えた場合、一定の条件を満たすことで譲渡所得の課税を繰り延べることができる制度のことです。

繰り延べられた税金は、買い替えたマイホームを売却する際にまとめて課税されます。

なお、この制度は課税の繰り延べができるだけであり、譲渡所得税が非課税になるわけではありません。

また、上記で紹介した「居住用財産の3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」と併用できないため、適用を検討している際はその点にも気をつけましょう。

買換え特例と特別控除はどう違う？どっちがお得？

損益通算

不動産を売却した結果、利益額がマイナスになってしまう場合もあります。

そのような場合、一定の条件を満たすことで、売却損を給与所得や事業所得などの他の所得から差し引くことが可能です。

この仕組みを「損益通算」といいます。

損益通算することで課税対象となる所得金額を抑えることができ、節税にも繋がります。

さらに、その年の所得から差し引きできなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越して差し引くことも可能です。

これを「譲渡損失の特別控除」といいます。

損益通算の詳しい内容については、以下の記事でも紹介しているのでこちらも参考にしてみてください。

不動産売却損益通算

優良な不動産仲介業者に依頼する

不動産売却時に費用を抑える方法は、上記で紹介した控除制度を利用する以外にもあります。

それは、優良な不動産仲介業者に依頼することです。

優良な不動産仲介業者に売却を依頼することで、物件をできるだけ高く売却できたり、無駄な費用を抑えたりすることができます。

さらに、交渉次第では仲介手数料も減らせる場合もあります。

しかし、「優良な不動産仲介業者」とはどんな業者か、具体的にイメージが湧かない方もいるでしょう。

簡単に説明すると、以下の特徴を持っている業者は優良である傾向があります。

• 不動産売買の経験が豊富である
• 適正な査定価格を提示しており、その査定額に根拠がある
• 広告宣伝に積極的で、物件の魅力をしっかりアピールしている
• 得意分野を持っている（例：一戸建ての売却に強いなど）

不動産仲介業者を選ぶ際は、こちらの特徴があるかどうか確認しながら探してみましょう。

また、優良な不動産仲介業者か見極めるコツについては、以下の記事でさらに詳しく紹介しているので、こちらもぜひチェックしてみてくださいね。

不動産会社の選び方を徹底解説！不動産売却で失敗しないコツや注意点もご紹介

優良な不動産仲介業者の探し方

優良な不動産仲介業者を見つけるには、先述した特徴を確認しながら探すのがベストです。

しかし、「数多くの不動産会社の中からどのように探せばいいのか？」「具体的な探し方がわからない」と感じている方も多いでしょう。

そんな方でも簡単に優良な業者を見つける方法があります。

それは「不動産一括査定サービス」を利用することです。

このサービスを使えば、あなたが売却したい不動産の情報を入力するだけで、多くの不動産会社に一度で査定を依頼できます。

その中から、あなたのニーズに合った業者を選びましょう。

売却した際の価格を比較することができるのはもちろん、それぞれの不動産会社の担当者の対応や人柄もチェックできるので、相性の良い担当者を見つけることも可能です。

「手間をかけずに対応の良い不動産仲介業者を簡単に見つけたい」という方は、まず不動産一括査定サービスを試してみてくださいね。

当サイトが提供している不動産一括査定サービス「イエイ」は、全国1,700社以上の優良な不動産会社を簡単に比較査定できるサービスです。

ぜひ活用して、優良な不動産会社を見つけてみましょう。

【まとめ】費用をしっかり理解し賢く不動産売却しよう

不動産を売却する際は、ただ利益を得られるだけでなく、不動産仲介会社への手数料や税金、登記にかかる費用など、さまざまな費用が発生します。

さらに、不動産の状況によっては、解体費用やハウスクリーニング費用、ごみの処分にかかる費用なども必要になる場合があります。

つまり、不動産の売却には予想以上の費用がかかることもあるのです。

しかし、居住用財産の3,000万円特別控除をはじめとした控除制度を活用することで、節税に繋げることができます。

ぜひこれらの制度を積極的に利用し、賢く売却を進めましょう。

また、売却を依頼する不動産会社を慎重に選ぶことも重要です。

当サイトが提供している「イエイ」を利用すれば、全国の優良な不動産会社を簡単に比較でき、あなたに最適な業者を見つけることができます。

ぜひ一度試してみて、納得のいく不動産売却を実現してください。