住宅ローンが残っている場合のマンション売却については、結論からいうとできます 通常は、抵当権が住宅ローンの担保として設定されているので、マンションの売却をしようと思ったら抵当権を抹消する必要があります。この抵当権を抹消するには、完済をしなければならなりません。 しかしここでは、完済をせず、買い替えローンを活用してマンションの売却をする方法を説明していきます。

基本的に住宅ローンが残っていると売れないので完済が必要

例えば、マンションを買い替えたいけど住宅ローンの残債がまだ3,500万あり、マンションの売却査定が2,000万円になったとします。

2,000万円で売れた場合、残債が差し引き1,500万円になります。この場合に売却できるのでしょうか。

実はこのように、住宅ローンの残債がある状態での売却は基本的にはできません。この例の場合は、残債の1,500万円は自分で用意しなければならないのです。

資産価値が高く残債よりも高い金額で売れる優良物件の場合は、残債があっても売れる

残債よりも高く売れる場合は、もちろん問題なく売れます。 しかし、残債よりも高く売れるような優良物件は実際には非常に少なく、ほとんどの方が残債よりも安くなっていまうケースがほとんどなので、そういう方のために次の方法を紹介します。

買い替えローンや優遇税制を利用してみよう

単なる売却ではなく、次の物件が決まっている買い替えの場合ではないと使えない方法ですが、買い替えローンを使えば残債があっても売却して住み替える事ができるのです。

ただ、残債が多いケースでは次の購入物件はなるべく担保価値の高いものを選びましょう。 また残債が発生した時、住民税と所得税から売却損を控除できる優遇税制を利用することも出来ます。せっかくなので、こういった優遇税制もしっかり利用しましょう。

 残債分を含めた新しいローンを組むということは一見、損をしてしまったような気分になるかも知れません。しかし、この買い替えローンを利用することで現在の安い金利に借り換えることもできるのです。

 さらに、上述のような買い替えに関する税制の優遇措置を利用すれば、得をする場合も出て来ます。こちらについては、きちんと事前にシミュレーションすることをオススメします。

【住み替えローンで資金要らず!自宅の買い替えを成功させるコツ】

しっかりと相談できる不動産会社を探す必要がある

まずは、上述のような買い換えローンや優遇税制などについて詳しい不動産会社を探しましょう。一社ずつ聞くのもいいですが、最近では不動産の無料一括査定サービスというものがあるのでこれを利用しない手はありません。 そういった便利なサービスを利用すれば一度の入力で複数社に相談が可能です。

残債の多い・少ないよりも重要なのは売却想定価格と資金計画

「残債があると、買い替えは無理かも?」と感じる方も多いと思いますが、ローン残債の多い・少ないだけでは一概に買い替えについて言えないというのが現状です。 また、先にふれたように自己資金が足りなくて残債に充てることが出来ないケースでも、新しい住宅ローンと合わせてその足りない分を住宅ローンとして金融機関から借り入れを行なうことも可能です。(ただし、金融機関毎の条件によって、借り入れが出来ないケースもあります) 

他にも、一部の不動産会社では売却する物件の買取保証の制度を利用出来るケースもあります。 金融機関によってですが、これまでお話したように、元のマンション売却により残ったローンと新規に購入される住宅のローンを併せて借り入れる「買い替えローン」を取り扱っているところがあります。 

なお、この「買い替えローン」ですが、借り入れの際に年齢や年収・担保となる物件・過去のローン未払いの有無などが審査対象となっています。 はじめから残債があるから買い替えは出来ないと結論を出さずに、マンションの売却査定価格や諸費用なども含めて、不動産会社に相談してみることをオススメします。

買い替えローンについての補足

最後に買い替えローンについて補足です。

買い替えで住宅ローンを組む場合に注意したいのは、決して安易に「買い替えローン」に走らないということです。最低でも、マンションの売却代金でローンの残債を完済することを目標にするといいでしょう。

現在の資金に余裕がある場合を除いて、ローンの残債が大きく上回るなら買い替えは早すぎると考えましょう。

既におわかりだとは思いますが、買い替えローンとは新しく購入する自宅のための購入資金+売却したマンションの住宅ローンの残債を返済するための資金を融資するローンです。 

ローン商品はたくさんありますが、調べてみると年収が大幅に増えたとか、わりと条件の良い人向けの商品だったりする場合もあります。つまり「誰でも利用できるものではない」ということです。当然、確実に返済しなければいけないローンが増えるので、リスクが高くなるということも忘れないようにしましょう。 

なお、買い替えをする時というのは、最初にマンションを買った時より確実に年を重ねているので、返済期間を長期にして組むことは困難となります。仮に、長期の返済を組める条件を満たしているとしても、定年後もローンを払い続けることを考えるとあまりオススメしません。

任意売却という手段

上記で説明したように、いくら借りれたとしてもやはり「返済が滞る」ということは自分の首をしめるだけで何も良いことはありません。なるべく早めに対処しておきたいものです。

残ってしまったローンは少しずつでもいいので返済をするのが理想です。 そこで、住宅ローンの支払いが難しく不動産を売却しても住宅ローンの残債が完済できない場合は、任意売却という方法を取ることができます。

任意売却をすれば、住宅ローンの残債を完済できなくても「抵当権の解除」と「不動産の売却」ができますが、残った残債は引き続き返済していくことになります。 この残った残債については、金融機関と相談して毎月の返済額を決めて、決められた額を支払っていくこととなります。

残債が減額されることもある

しかし、任意売却をしてしまうと当然のことながら住む住宅を失うことになるので、新たに賃貸を探して移り住み、家賃を支払っていくことになります。

家賃と任意売却の残債を支払っていかなければならないのであれば、任意売却をする意味がないとも考えられますが、残債は金融機関との交渉次第で減額できる場合があります。

任意売却時に住宅ローンは金融機関からサービサーへ債権が売却される(正確にはサービサーに残債の支払いをしていく)ことになりますが、この売却時にサービサーとの交渉により残債を減らすことが可能な場合があるのです。 

また、住宅ローンは土地と建物に抵当権を設定する有担保債権ですが、サービサーに売却された後の債権は無担保債権となります。

住宅金融支援機構で借りた場合

仲介を依頼する不動産会社を探し、そこを通じて住宅金融支援機構と交渉をすることになります。仲介会社から住宅金融支援機構に価格査定書が提出され、その価格が承認されれば販売活動に入ります。

年金融資で借りた場合

基本的には住宅金融支援機構で借りた場合と同じ手続きを取ります。

民間の金融機関で借りた場合

金融機関が中心となり動くケースがあります。その場合は、金融機関によって査定価格が決められ、不動産会社を紹介されることも。

売却が決まった後の手続きは住宅金融支援機構で借りた場合とほとんど同じです。

残ったローンが帳消しになることは無いのか

任意売却後に残った残債については、金融機関との話し合いを通して支払い計画を決めるが、例外的に残ったローンが帳消しになるケースもあります。

連帯保証人がいる場合

連帯保証人は、債務者と同じだけの責任を負います。これは金融機関との交渉次第でもありますが、任意売却後の残債に関してもほとんどのケースで引き継がれます。

そもそも連帯保証人がいる場合には、連帯保証人の承諾を得なければ任意売却をすることはできません。 自己破産を考える程の状況であれば「連帯保証人に支払いや立て替えてもらう」といったことも考える必要があるでしょう。

時効は存在する

任意売却された後の債権にも時効は存在します。 

消滅時効は一般債権の場合10年、商事債権の場合5年の期間が定められています。債権者が普通銀行の場合は一般債権で10年ろうきんや住宅金融支援機構などの場合は商事債権となり、5年が消滅時効です。 

サービサーは債権取り立てのプロで、時効が成立しないようにさまざまな手を打ってくることが考えられますが、可能性は0ではありません。時効の成立が考えられるようであれば法律家に相談してみると良いでしょう。

自己破産は最終手段に

精神的に楽になりたい、という思いから任意売却後に自己破産をしてしまう方がいます。

住宅ローン以外にも複数の借入があり、どうしても返済ができないという場合には自己破産も選択肢の一つですが、任意売却を行うことで充分に支払いができるケースも多々あるのです。

住宅ローン以外に借入がないなら、借入先の金融機関と交渉して残債を減らしてもらったり、月々の返済額を返済できる額に調整してもらったりすることができます。住宅ローン以外の借り入れがあったとしても、小さい額で済む場合もあるのです。 

ちなみに、自己破産をすると以下のようなデメリットがあります。

  • 20万円以上の財産は処分される。
  • 自己破産後5年~7年はローンを組むことができない。
  • 免責が確定するまでの間弁護士や宅建士といった特定の資格を必要とする職につけない。
  • 連帯保証人に一括返済の請求がされる。
  • だからこそ、自己破産は最終手段と考えた方が良い。

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まとめ

これまでの説明でわかったことは

  • マンション売却時、ローンを完済するのが結局はベスト
  • 買い換えローンも利用できるとは限らない
  • 残債は金融機関の交渉次第で減額できる場合がある
  • できるだけ自己破産は最終手段としよう

いずれせによ複数の不動産会社の売却査定価格を比較して、できるだけ高く売却できる可能性を模索しましょう。

ほとんどの不動産会社は買い替えローンや税制優遇について知識を持った担当者がいるので、査定額だけではなく、それらも含めて比較検討するのが良いでしょう。

また、任意売却後の残債は金融機関との話し合いによって減らしたり、月々の返済を無理のない範囲で抑えたりすることができます。

もう一度言いますが、任意売却したからといって必ず自己破産する必要はありません。 債権者と粘り強く交渉して、支払える範囲の債権にしてもらうなど最後まで努力するようにしましょう。