家の売却を検討する際には、住宅ローンを一括返済できるかが重要なポイントになります。家の売却は住宅ローンの完済が前提であるため、一括返済できない場合にはさまざまな注意点を理解しておかなければなりません。
本記事では、一括返済できないときの売却方法や注意点、事前にすべきことなどを解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
この記事の目次
家の売却は住宅ローンの完済が前提
家の売却は、基本的に住宅ローンを完済していることが前提とされています。住宅ローンを返済中の家を売却したい場合は、「自己資金で事前に一括返済する」「売却代金で一括返済する」など、売却時には住宅ローンを完済する必要があります。
家の売却時に住宅ローンを完済する必要があるのは、住宅ローンの残債がある家には金融機関が「抵当権」を設定しているためです。抵当権とは、なんらかの理由で住宅ローンの返済ができなくなった場合に備えて家を担保にする権利です。住宅ローンを完済して抵当権が解除されなければ、基本的には家の売却はできません。
住宅ローンが残っていても家は売却できる？
住宅ローンが残っている場合、ローン残債と売却金額の関係が「アンダーローン」なのか「オーバーローン」なのかによって売却方法が異なります。ここではそれぞれの場合について解説していきます。
アンダーローンの場合
アンダーローンの場合は、問題なく家の売却が可能です。アンダーローンとは、ローン残債が売却金額を下回る状態のことを指します。家の売却代金を住宅ローンの返済に充てて一括返済ができるので、抵当権も解除されます。
住宅ローンの一括返済をしても売却代金がいくらか手元に残るので、買い替えの場合は新居の購入費用や引っ越し費用などに充てることも可能です。
オーバーローンの場合
オーバーローンの場合は、そのままでは家の売却ができません。オーバーローンとは、ローン残債が売却金額を上回る状態のことを指します。売却代金のすべてを住宅ローンの返済に充てたとしても完済できないので、抵当権も残ったままになってしまいます。
売却代金と自己資金をあわせて一括返済ができれば問題ありませんが、それでも完済できない場合は、通常の方法での売却はできません。
住宅ローンを一括返済できない場合については、次章で紹介する方法をとる必要があります。
住宅ローンを家の売却時に一括返済できないときの売却方法
家の売却時に、売却代金と自己資金をあわせても住宅ローンを一括返済できない場合は、次の2つの方法での売却を考えるのが一般的です。
- 住み替えローン
- 任意売却
住み替えローンとは、売却する家の住宅ローンと新居を購入するための住宅ローンをひとつにまとめられるローンです。任意売却は、金融機関の許可を得て、住宅ローンが残った状態で売りに出す方法のことをいいます。
どちらにもメリットとデメリットがあるので、特徴をよく理解して、自身の状況に合う方法を選択することが大切です。
住み替えローンとは
住み替えローンとは、売却する家の住宅ローン残債と新居を購入するための資金をあわせて借り入れできるローンです。住み替えローンを利用して残債分と新居の購入資金をあわせて借り入れることで抵当権が解除されるため、ローン残債があっても家の売却が可能になります。
ここでは住み替えローンのメリットとデメリット、利用する流れを紹介します。
住み替えローンのメリット
住み替えローンを利用すれば、ローン残債があっても家を売却して新居を購入できます。オーバーローンの状態で自己資金がなくても、住み替えローンを利用できれば住み替えが可能になります。
ローン残債と新居の購入費用がそれぞれかかるところを一本化できるので、二重ローンになる心配もありません。ローンの支払いをひとつにまとめられるので、費用や手間を軽減できるのがメリットといえるでしょう。
住み替えローンのデメリット
住み替えローンは売却する家のローン残債と新居の購入資金の両方を借り入れるため、どうしても借入金額が高額になってしまいます。金利も住宅ローンに比べて高いので、返済の負担が大きくなります。無理なく返済をするためには、返済期間や毎月の返済額などについて慎重に計画しなければなりません。
また、住み替えローンは借入金額が高額になることもあり、住宅ローンに比べて審査が厳しい傾向にあります。過去の返済状況や年収などによっては、融資の審査に通らないこともあり得るでしょう。
住み替えローンを利用する流れ
住み替えローンを利用する際の主な流れは、次のとおりです。
- 住宅ローンの残債を確認し、マネープランニングをする
- 不動産会社に査定を依頼し、売却のパートナーを選ぶ
- 新居の候補を探す
- 住み替えローンを扱う金融機関の審査を受ける
まずはローン残債を確認し、自己資金がいくらあるのか、新居の購入費用はどのくらい必要かなどを整理していきましょう。不動産会社に査定を依頼して、家がどのくらいの価格で売却できそうなのかも確認します。
複数の不動産会社に査定を依頼して、比較しながら売却のパートナーとなる不動産会社を決めましょう。また、新居の候補も探し始めます。
住み替えに向けて方向性が決まってきたら、いよいよ住み替えローンを扱う金融機関の審査を受けましょう。無事に審査に通ったら、家の売却と新居の購入手続きを行います。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなり、家を売却してもローンが残ってしまう場合の売却方法です。住宅ローンを借りている金融機関の許可を得て、抵当権を解除してもらったうえで一般市場で家を売却できます。任意売却で家を売却したあとも、ローン残債は返済しなければなりません。
任意売却のメリット
任意売却は、市場価格に近い価格で売却ができます。住宅ローンの返済が滞り競売にかけられてしまうと、売却価格は市場価格の5〜7割程度になってしまいます。しかし、任意売却であれば市場価格と同等か、条件があまり良くない場合でも8〜9割程度で売却できることが多いです。
また、競売の場合は裁判所の競売情報サイトに所在地や物件写真などの情報が公表されてしまいますが、任意売却であれば通常の売却と同様に所有者の情報は周囲に知られることはありません。
任意売却後は引き続きローン残債を返済する必要がありますが、通常の売却と違って分割返済が可能です。任意売却を選択するケースでは経済的に困窮している場合も多く、無理なく返済できるように月々の返済額を設定することも可能です。
任意売却のデメリット
任意売却は誰でも利用できるわけではなく、住宅ローンを借りている金融機関の許可や連帯保証人の同意が必要になります。いくら任意売却を利用したいと思っていても、許可や同意を得られなければ任意売却はできません。
また、任意売却を利用する際に住宅ローンを滞納してしまうと、個人の信用情報に傷がつくリスクもあります。住宅ローンの滞納を続けると信用情報機関に遅延情報が登録されてしまい、今後、クレジットカードの作成や金融機関からの借り入れの審査が通らなくなってしまう恐れがあります。
任意売却には期限がある点もデメリットといえるでしょう。任意売却ができる期間は、競売の開札日の前日までとしている金融機関が多いです。この期日までに決済と引渡しが完了していなければ、最終的には競売にかけられてしまいます。なるべく早めに行動し、早期に売却が完了できるようにしなければなりません。
任意売却の流れ
任意売却を利用する際の主な流れは、次のとおりです。
- 金融機関から督促状が届く
- 金融機関に相談して任意売却の許可を得る
- 不動産会社に査定を依頼する
- 売り出し価格を決めて、任意売却を開始する
- 売買契約を締結し、決算・引渡しをする
- ローン残債の返済
住宅ローンを滞納すると、金融機関から督促状が届きます。なるべく早く金融機関に相談し、任意売却の許可を得ましょう。その際、連帯保証人にも説明をして同意を得る必要があります。
次に、不動産会社に査定を依頼して、売り出し価格を設定します。売り出し価格は金融機関の了承を得る必要があり、「ローン残債をなるべく減らしたいから相場より高値で売り出したい」といった要望は通りにくいでしょう。
任意売却は、通常の売却と同様に売却活動を行います。購入希望者が現れれば内覧対応をし、条件の交渉などが済めば売買契約の締結へ進みます。決済と引渡しが済めば、売却完了です。売却完了後は、ローン残債の返済を行います。
関連記事：任意売却とは？メリット・デメリットや手続きの流れをわかりやすく解説！
住宅ローンを家の売却時に一括返済できないときの注意点
住宅ローンを家の売却時に一括返済できない場合は、次の2つの点に注意しましょう。
ローンを滞納すると最終的には競売にかけられてしまう
住宅ローンの返済が厳しくなったなどの理由で家を売却したい場合、売却時に一括返済できないからと悩んでいるうちに住宅ローンを滞納してしまうと、最終的には競売にかけられてしまう恐れがあります。
任意売却を検討するにも、任意売却ができる期間には限りがあるため、早めの対応が必要です。滞納を放置してしまったり、任意売却での売れる見込みがなかったりする場合は、債権者である金融機関が競売の申立を行います。競売の開札日の前日までに任意売却ができなければ、そのまま競売にかけられてしまいます。
競売では相場の50％ほどの価格で落札されてしまうことが多いため、任意売却をするよりも債務が多くなってしまうでしょう。住宅ローンの返済が難しいと思ったら、早めに対処することが大切です。
関連記事：住宅ローンが払えないときはどうする？原因や対処法などを解説
売却時にかかる費用も想定しておく必要がある
住み替えローンや任意売却などで家を売却する際には、売却にかかる費用も想定しておく必要があります。家の売却時に必要な費用や税金としては、主に仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用、一括繰上返済にかかる金融機関への手数料などがあります。
費用のなかでも金額が大きいのは、不動産会社へ支払う仲介手数料です。仲介手数料とは、家の売却にかかる仲介業務に対する不動産会社への報酬のことです。家の売却価格によって差はあるものの、数十万円程度かかる場合が多いので、必ず想定しておきましょう。
売却価格と自己資金で住宅ローンを一括返済できるかを考える際には、上記のような費用や税金もあわせて考えることが大切です。
住宅ローンが残っている家を売却するためにすべきこと
住宅ローンが残っている家をスムーズに売却するためには、次の3点をしておくとよいでしょう。
- ローン残債を確認しておく
- 売却の相場価格を調べておく
- 不動産会社にアドバイスをもらう
それぞれについて解説していきます。
ローン残債を確認しておく
まずは、ローン残債がどのくらいなのかを把握することが大切です。住宅ローンの残高は、借り入れている金融機関から郵送される「返済予定表」や、住宅ローン控除を受けるために必要な書類として郵送される「残高証明書」を見ると確認できます。
また、借り入れている金融機関のウェブサイトでも残高を確認できる場合もあります。インターネットバンキングの場合や、金融機関のインターネットサービスに加入している場合は、いつでもWeb上で残高照会が可能です。
書類がない場合やWeb上で確認ができない場合は、金融機関に問い合わせてみましょう。
売却の相場価格を調べておく
家がどのくらいの価格で売却できそうなのかを知るために、相場価格を調べることも大切です。おおよその相場価格を理解しておくと、売却の計画も立てやすくなります。
相場価格は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や、不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」などのサイトで過去の取引をもとに調べることが可能です。
また、近隣で売り出されている似たような条件の物件価格を調べてみても参考になります。不動産一括査定サービスを利用して、おおよその売却価格を把握しておくのもよいでしょう。
不動産会社にアドバイスをもらう
住宅ローンが一括返済できない場合、住み替えローンを利用したくても審査に通らなかったり、任意売却をしたくても金融機関から許可を得られなかったりと、場合によっては売却がスムーズにいかない可能性も考えられます。
住宅ローンを一括返済できない場合の家の売却を成功させるためにも、できるだけ早い段階で不動産会社に相談することが重要です。実績が豊富で信頼できる不動産会社に相談し、適切な売却方法や今後のスケジュールなどについてアドバイスをもらえるとよいでしょう。スムーズな売却を目指すなら、早めの対策が必要です。
住宅ローンを家の売却時に一括返済できないときは、早めに不動産会社に相談しよう
住宅ローンを家の売却時に一括返済できないときは、早めの対処が必要です。信頼できる不動産会社に相談し、適切な売却方法などのアドバイスをもらいましょう。
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