これを見れば自宅売却は完璧！流れや必要な書類・高く売るためのコツを紹介

住んでいた自宅を売却したい場合どのような流れで行えばいいのか分からないという方も多いのではないでしょうか？

今回は、自宅売却を行う流れや、必要な書類・費用などについて解説します。

また、高く売るためのコツや、自宅売却の節税対策、住みながらでも売却できるのかなどよくある質問についても紹介していますよ。
 

自宅を売却する場合2つの方法がある

自宅を売却する方法は主に「仲介」と「買い取り」の2つがあります。

「仲介」とは不動産会社に直接依頼し、買い手を探してもらう方法です。

購入希望者が中々見つからないと、売却までに時間がかかってしまう事や、仲介手数料がかかるというデメリットがありますが、「買い取り」と比較すると、売却価格が高い事が特徴です。

一方で「買い取り」は不動産会社に直接買い取ってもらうという方法です。

不動産会社が直接買い取ってくれるので、すぐに売却する事ができますが、仲介よりも売却価格が下がってしまうというデメリットもあります。

「仲介」の特徴

• 不動産会社に買い手を探してもらう
• 売却活動や、買い手との交渉など全て不動産会社が行ってくれる
• 買い取りと比較すると、売却までに時間がかかる
• 仲介手数料がかかる

「買い取り」の特徴

• 不動産会社に直接自宅を買い取ってもらう方法
• 直接買い取ってもらうので、すぐに売却できる
• 仲介よりも売却価格は下がってしまう事が多い
• 仲介手数料はかからない

自宅売却の流れ

実際に自宅を売却したい場合どのような流れで行えば良いのでしょうか？
ここからは、自宅を売却する際の流れをご紹介していきます。

自宅売却の流れ

1. 必要な準備を行う
2. 査定の依頼をする
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 売却活動を始める
5. 売買契約を締結する
6. 引き渡しを行う

1.必要な準備を行う

まずは、自宅の相場を調べましょう。

なぜ事前に相場を調べておくのかというと、適切な価格を自分で判断する事ができるからです。

実際に売却を行う場合は、不動産会社に依頼し、まずは査定してもらう方が多いと思いますが、不動産会社によって査定額はさまざまです。

そのため、大体の相場を事前に知っておく事で、不動産会社の査定価格が適切かどうかを判断できます。

自分で相場を調べる際は、国土交通省の「土地総合情報システム」や「レインズ」などの不動産情報サイトを利用して調べるのがおすすめです。

2.査定の依頼をする

実際に相場を調べたら、不動産会社に査定の依頼を行いましょう。

査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼する事がポイントです。

なぜなら、先ほども紹介した通り、不動産会社によって査定額というのはさまざまだからです。

そのため、他社と比較しても圧倒的に低い査定額や明確な根拠を示す事ができない不動産会社は避けた方がいいでしょう。

また、査定を行う際は「簡易査定」と「訪問査定」の2つがあります。

「簡易査定」：物件の築年数や過去の不動産のデータを元に査定額を出す方法
「訪問査定」：実際に不動産会社が物件の状態を直接見て査定額を出す方法

査定を依頼する際は、より正確な査定額を出すことができる「訪問査定」を選ぶ事がおすすめです。

3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定の依頼が完了したら、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは自宅の売却活動から、実際に売却した後の買主との契約締結までのサポートを依頼する際に不動産会社と結ぶ契約の事です。

この媒介契約は

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

の３つあり、それぞれで契約内容が異なります。

詳しい契約内容は下記の記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
参照：どれがいい？3種類の媒介契約をプロが徹底解説

4.売却活動を始める

不動産会社と媒介契約を結べたら、実際に売却活動が始まります。

売却活動は、主に不動産会社が行ってくれるので、特に売主がする事はありませんが、不動産会社とのコミュニケーションはしっかりととっておきましょう。

コミュニケーションを密にとっておく事で、なかなか売れない場合は、価格を考え直すなど迅速に行動する事ができます。

5.売買契約を締結する

購入希望者が現れ売主、買主双方が納得する条件で話がまとまれば、いよいよ売買契約の締結です。

この売買契約では売主、買主、不動産会社が集まり、重要事項の説明と売買契約書に署名、捺印を行い契約締結です。

また、この売買契約日に売主は買主から手付金として、売買価格の5〜10％を受け取り、不動産会社には、仲介手数料の一部の支払いを行います。

重要事項説明書には何が記載されている？

売買契約を締結した際に、買主に対して不動産会社が説明する重要事項説明書ですが、この重要事項説明書には何が記載されているのでしょうか？

重要事項説明書には主に「物件に関する内容」と「取引に関する内容」が記載されています。

物件に関する内容の記載事項

• 登記記録に記載されている内容
• 私道の負担に関する内容
• 建物状況調査などの内容

取引に関する内容の記載事項

• 代金などの金銭に関する内容
• 契約解除に関する内容
• ※支払い金や預り金の保全措置の内容

重要事項説明書にはこのように、「建物の状況」「契約に伴う代金」「どのような場合に契約を解除できるのか」などが記載されています。

※支払い金や預り金の保全措置とは、不動産会社がお金を預かる場合、万が一不動産会社が倒産した場合でも、売主や買主に迷惑をかけないように、銀行当に保証してもらうこと。

6.引き渡しを行う

売買契約の締結ができたら、引き渡しを行います。

なお引き渡し当日に、売主から買主へ所有権の移転登記を行います。

この所有権移転登記は手続きが複雑なので、司法書士に依頼するとスムーズに手続きが行えるのでおすすめです。

引き渡し当日は司法書士による登記の手続きや、ローン返済手続きなど、行わなければならない手続きが色々とあるため、事前に必要な書類は不備がないようにしっかりと準備しておきましょう。

自宅売却にあたって必要な書類

自宅を売却するにあたっては必要な書類は色々とあります。

ここでは、自宅売却で必要な書類についてご紹介していきます。

また、一戸建てかマンションかで必要な書類は異なりますので、ぞれぞれご紹介します。

それぞれの書類の詳しい内容は下記の記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

参照：不動産売却で必要な書類は主に12種類！一つ一つ分かりやすく解説
 

自宅売却にあたってかかる費用

自宅を売却するにあたってどのような費用がかかるのでしょうか？
ここでは、自宅を売却する際にかかる費用についてご紹介します。

自宅売却にかかる費用

詳しい内容は下記の記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

参照：不動産売買の流れを完全攻略！基礎知識から必要な書類・費用について

自宅売却での節税対策

上記でご紹介した通り、自宅を売却したことで利益を得た場合は、譲渡所得税という税金が課されます。

ここでは、自宅売却で可能な節税対策についてご紹介していきます。

自宅を売却した場合の特別控除

自宅を売却した際に適用できる控除です。

自宅を売却して得た利益から3000万円までが控除可能となります。

この控除ですが、自宅売却で3000万円以上で売れるケースは殆どないので、一般的にこの控除が適用され、譲渡所得税や住民税が非課税となる方が多いです。

控除を受けられる条件

1. 住んでいる自宅の売却（既に転居している場合転居から3年目までに売却している）
2. 親や夫婦間での売買ではない
3. 災害の場合、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること
4. 売却した年と2年前にさかのぼり、同じ控除や※他の控除を受けていないこと

などがあります。

また、この他にも特例を受けることだけを目的に住んでいた場合や別荘、一時的な仮住まいとしていた場合も控除を受けることはできません。

※他の控除
・マイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算および損失の繰越控除の特例
・マイホームの買い換えや交換の特例を受けていないこと

買換え特例

自宅を売却後、新たに自宅を買い換えるという方もいるのではないでしょうか？

そのような場合に、「売却時の譲渡益に対する税金の納税を将来に繰り延べる事ができる」特例です。

控除を受けられる条件

1. 所有期間が10年以上の自宅を売却した場合
2. 売却額よりも高い価格の家に住み替えるた場合
3. 日本国内にある実際に住んでいる自宅の売却であること
4. 売却した年と2年前にさかのぼってその他の特例を受けていないこと
5. 住宅ローンの控除を受けていないこと
6. 売却の代金が1億円以下であること

10年以上住んでいた自宅の売却に対する特例

10年以上住んでいた自宅を売却する場合に適用できる控除で、課税譲渡所得の税率を下げることができます。

また、この特例は上記で紹介した3000万の控除との併用が可能です。

売却益6,0000万円以下の場合：譲渡所得税率14.21%
売却益6,0000万超の場合：譲渡所得税：20.315%

※H25年〜49年まで、復興特別所得税としてこの税率に2.1％が上乗せになっている。

控除を受けられる条件

1. 売却した年の1月1日時点で10年を超えていること
2. 複数の土地や家屋を所有している方は前年・前々年に同じ特例を受けていないこと

引用：国税庁ホームページ

譲渡損失の繰り越し控除

自宅を売却した場合、損失が出たというケースもあると思います。

そのような場合に所得から損失額を繰り越して控除できる特例です。

繰り越しできるのは、売却した翌年以降の3年以内の所得になります。

なお、この控除の適用期間が終了した年以降、住宅ローン控除の適用が可能です。

控除を受けられる条件

1. 所有している期間が5年を超えていること
2. 合計所得額が3000万円以内であること
3. 敷地の面積が500㎡以内であること

などがあります。

住宅ローン控除

自宅を売却後に新しい自宅をローンで購入したり、リフォームした場合に適用できる控除です。

住宅ローンの残高の0.7％が控除され、適用期間は入居時から最長13年間になります。

適用される条件

1. ローンの返済期間が10年以上あること
2. 敷地面積が50㎡以上でその半分以上が自分の居住用であること
3. 購入してから6ヶ月以内に住むこと控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること

※上記で紹介した3,000万円控除との併用はできない

控除を受けるには確定申告が必要

上記で、自宅を売却した際の節税対策についてご紹介してきましたが、これらの控除を受けるには確定申告が必要になります。

確定申告の期間は原則として毎年2月16日〜３月15日です。

その年の1月1日〜12月31日までに発生した所得を確定申告する必要があります。

確定申告で必要な書類は

• 確定申告書
• 売買契約書（コピー）
• 登記事項証明書
• 譲渡所得の内訳書
• 譲渡に利用した領収書

などが必要になります。

また、この他にそれぞれの控除を受ける特例で必要な書類は異なります。

必要な書類については、国税庁のホームページなどに記載されていますし、不安な方は税理士に依頼するという方法もありますよ。

少しでも高く売るためのコツ

せっかく自宅を売却するのなら少しでも高く売りたいですよね。

ここからは少しでも高く売るためのコツをご紹介しますよ。

少し高めに売り出す

査定額は実際に売却活動を始めた後でも、変更する事は可能です。

始めから相場より安い価格で出してしまっては、せっかく高く売れるチャンスを逃してしまいます。

買主から価格交渉をされる事もありますので、始めは相場や自分の希望価格よりも少し高めに設定して売り出しましょう。

販売が上手い不動産会社に依頼する

依頼する不動産会社は慎重に選ぶのもコツの一つです。

不動産会社によって、購入希望者を抱えている規模やその地域での販売活動にどのくらい強いのかなども異なります。

せっかく、自宅の売却を選ぶのなら、その地域の販売力が高い不動産会社を選ぶようにしましょう。

その不動産会社のホームページやサイトを見て、どのようなエリアの不動産を現在販売しているのか、実際にどのくらい売れているのかなどから、判断するのも一つの方法ですよ。

売れやすいタイミングを知っておく

不動産は1年間で売れやすいタイミングというのがあります。

売れやすいタイミングは、夏のボーナスが出た後〜大体10月頃までです。

自宅が古すぎる、交通の利便性が悪いなど条件が悪い場合でも、上手く売れやすいタイミングと合わせることで売却の可能性は高まりますよ。

条件が悪い場合は不動産会社に相談を

自宅の場所が駅から遠い、周辺にスーパーやコンビニがなく生活しにくいなど、条件が悪い場合、売却にも時間がかかってしまうかも知れません。

そんな時は、不動産会社に前もって相談をしてみましょう。

現在では在宅勤務が増えてきたり、地方だと車を所有している人も多いため、条件が悪くても気にならないという人も多く、買い手の希望条件も様々です。

不動産会社は色々な物件を扱っていますし、その物件の魅力を上手にアピールしてもくれますよ。

自宅を綺麗に掃除しておく

自宅を売却する場合、買主は内覧を希望される方がほとんどです。

せっかく場所を気に入ってくれた場合でも、内覧でマイナスなイメージを持たれてしまうと、中々売却にまでつながらないかも知れません。

そのため、売却が決まったら綺麗に掃除をしておく事も大切です。

特にトイレやキッチン浴槽などは細かくチェックし清潔に保っておきましょう。

また家の中だけでなく、玄関や庭など自宅周りの掃除もしっかりと行っておきましょう。

よくある質問

ここでは、自宅の売却にあたってよくある質問をまとめてみました。

ぜひ参考にしてみて下さいね。

ローンが残っている場合でも売却していいの？

売却したい自宅のローンがまだ残っているという方も、中にはいるのではないでしょうか？

自宅のローンが残っている場合、条件を満たすことができれば売却は可能です。

その条件とは自宅を引き渡しする際にローンの完済ができることが条件となります。

そのため、自宅の売却代金から残りのローンを完済する方が一般的です。

万が一自宅の売却価格が残りのローン残高よりも、低い場合でも足りない部分を手出ししてローンの完済ができるのであれば、売却は可能です。

実際に売れるまでにどのくらいかかる？

実際に自宅の売却活動を始めてからどのくらいで売れるのか知りたいという方もいるのではないでしょうか？

実際に売れるまでの期間は人によってそれぞれだと思いますが、大体3ヶ月〜６か月程度かかると思っておきましょう。

上記の売却の流れでもご紹介しましたが、自宅を売却するとなると、不動産会社に査定を依頼したり、実際に内覧などの売却活動が必要となってきます。

また、購入者が決まった後も売買契約書の締結などの手続きが必要となってきます。

そのため、大体数か月程度はかかるとみておきましょう。

現在も住んでいるが住みながら売れるのか？

現在住んでいるが、住み続けながら売却活動を行いたいという方もいると思います。

このような場合でも、自宅の売却は可能です。

また住みながら売却する場合は、下記のようにメリットが多いので、検討している方はおすすめです。

 一方でデメリットもあるので、メリット・デメリットをふまえた上で、売却活動を行いましょう。

 デメリットとしては、内覧の際に生活感がありすぎると、購入希望者の方にマイナスのイメージを与えてしまう事になります。

また、あまりにも掃除や家の手入れを怠っていると、なかなか買い手が見つかりづらくなってしまいます。

また、実際に住みながら売却するとなると、内覧希望者の予定にある程度合わせて、内覧を行わなくてはならないので、スケージュールの調整が必要といったデメリットもあります。

売却した後も住み続けられるって本当？

自宅を売却したけれど、その後も住み続ける事ができるという話を聞いた事がある方もいるのではないでしょうか？

これは「リースバック」という方法で、実際に自宅を売却したけれどその後も住み続ける事が可能な仕組みです。

どのような方法かというと、自宅を一度リースバックを行っている不動産会社に売却し、売却代金を受け取ります。

その後、毎月家賃として決まった金額を不動産会社に支払う事で、売却後もそのまま住み続ける事ができるという仕組みです。

まとめ

今回は自宅を売却する流れや必要な書類、また少しでも高く売るコツなどをご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか。

自宅を売却するには販売活動が必要だったり、買主との契約書を交わす必要があったりと、いろいろな手続きが必要ですが、不動産会社に仲介する事でスムーズに行えます。

当サイトイエイでは、複数の不動産会社から一括査定を依頼する事が可能です。

不動産会社選びに迷った際はぜひ当サイトも利用してみて下さいね。