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この記事で分かること ・事故物件になる条件 ・事故物件の売却には告知義務が発生する場合もある ・事故物件を売却するときのコツ |
「事故物件は売却できるのか」「孤独死の場合は事故物件になるのか」など、事故物件の売却について不安や疑問を抱えている人もいるでしょう。
事故物件は売却可能であるものの、通常の売却と比べて配慮すべき点が多く、正しい知識をもっていないと後にトラブルになることもあります。
本記事では事故物件の概要や告知義務、価格相場、売却方法を解説します。
コツや注意点も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
この記事の目次
事故物件の売却前に知っておいて欲しいこと
予期せぬ事態で事故物件を所有してしまった場合、できるだけ早く売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか？
しかし、まずは事故物件とは何か、その定義を正しく理解したうえで売却を進めることが大切です。
ここでは、事故物件を売却する前に知っておくべきポイントを紹介します。
・事故物件の定義とは？
・事故物件の売却は難しい
事故物件の定義とは？
「事故物件」と聞くと、過去に事故や自殺があった物件を思い浮かべる方が多いかもしれません。
しかし、実は2021年10月8日に国土交通省がその定義を明確に制定したことをご存じでしょうか？
事故物件の定義は以下のように定められています。
・自殺や他殺などによる「心理的瑕疵※」がある物件
・事故死や自然死で「特殊掃除※」が行われた物件
参照：国土交通省ホームページ
下記では、事故物件になるケース、ならないケースについて紹介していますので、参考にしてみてくださいね。
【※心理的瑕疵とは？】
不動産の取引において、借主や買主に心理的な抵抗を与える可能性がある事柄を指します。
具体的には、自殺・他殺・事故死・孤独死などのほか、
・近隣に墓地がある
・嫌悪施設や迷惑施設が近くにある
・指定暴力団構成員等が居住している
なども、心理的瑕疵に該当する場合があります。
【※特殊掃除とは？】
通常の清掃では落とせない汚れがある部屋を、専門業者が清掃することを指します。
例えば、
・血液や体液などによる汚れが床や壁に付着している
・害虫が発生している
といった状態では、通常の清掃では対応が難しく、専門的な清掃が必要となります。
特殊清掃の費用相場：5万〜70万円
事故物件の売却は難しい
事故物件は通常よりも売却が難しいことを理解しておきましょう。
買い手側としては、やはり事件や事故があった物件を積極的に購入しようとは考えにくいため、売却までには時間がかかる傾向があります。
一般的な物件の場合、売却までの期間は3〜6ヶ月程度ですが、事故物件の場合は1年以上かかることも珍しくありません。
この記事では、事故物件を売るコツについても紹介していますので、ぜひ参考にしてくださいね。
事故物件の条件
ここでは国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」にもとづいて、事故物件に該当するケースと該当しないケースについて解説します。
事故物件になるケース
事故物件になるケースは、次の通りです。
・殺人
・自殺
・事故死
・孤独死
・火災による死亡
・原因が明らかでない死亡
・長期間放置されてしまった自然死・事故死（孤独死）
上記の場合は、物件を売却する際に、売主は買主に対して事前に事故物件であることを告知する義務があります。
事故物件にならないケース
事故物件にならないケースは、次の通りです。
・自然死（老衰、病死）
・不慮の事故死（転落事故、転倒事故、誤えん）
・隣接住戸や集合住宅で日常使用しない共用部分での自然死や不慮の事故死以外の理由で人が死亡した場合
・賃貸物件の場合、該当するケースでも３年経過している場合
老衰や病死などの自然死は誰にでも起こり得ることなので、事故物件には該当しません。
また、階段からの転落や浴室での転倒、食事中の誤えんのような不慮の事故も同様です。
上記の場合は、売主は買主に対しての告知義務はありません。
事故物件の売却における告知義務とは
事故物件に該当する物件を売却する場合、売主は買主に事故物件であることを告知する義務があります。
ここでは告知義務について詳しく解説します。
告知に関するガイドラインをもとに判断する
事故物件に関する告知義務とは、物件を売却する前に、「売主が知っている物件の瑕疵を買主に伝えなければならない」という責任のことをいいます。
告知が必要かどうかについては、国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」をもとに判断します。
告知義務を怠った場合
事故物件であることを売主が隠して売却した場合は、買主や仲介した不動産会社から損害賠償請求をされたり、詐欺罪で訴えられたりする可能性があります。
実際に、過去に殺人事件が発生した建物付きの土地を購入した買主が、引き渡し後に事件のことを知ったケースについて、判決が下された事例※があります。
この事例では、買主が売主に対して損害賠償請求をし、裁判により賠償が認められました。
売買契約を締結する前に、買主は売主に対して「本件不動産において、事件・事故等はなかったか」と質問し、売主は「何もない」と答えていたことが不法行為であると判断されました。
このように売主が「告知義務違反」となる不法行為をした場合は、損害賠償請求が認められるのが一般的です。
※出典：殺人事件に係る説明義務等について
不動産売却における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを解説
事故物件はいつ告知する？
事故物件には告知義務があるとお伝えしましたが、具体的にいつまでに告知しなければならないのかは明確には決まっていません。
一般的に告知するタイミングとしては以下のような場面が挙げられます。
・売買契約の締結前
・内覧時
・物件情報の掲載時
事故物件は買い手がなかなか見つかりにくいため、告知のタイミングについては不動産会社と相談しながら慎重に進めることが重要です。
通常の告知義務と異なるケース
賃貸物件の場合、事故物件に該当するケースでも、発生から３年経過していている場合は告知義務はありません。
ただし、買主から質問された場合は、事故物件である事実を正確に伝える必要があります。
また、集合住宅で事故が発生した場合は、事故の発生場所によって、どこまでの住人に告知義務があるのかが異なります。
例えば、室内で発生した場合は、その室内の入居者のみ告知すればよく、隣室の住民に告知する必要はありません。
一方で、共用部（廊下など）で発生した場合は、該当の場所を日常的に使用するすべての人に対して告知する必要があります。
事故物件の売却価格の相場
事故物件の取引は、不動産取引の全体からみると非常に少ないため、明確な相場はありません。
事故物件の売却価格は、事故の状況や心理的な嫌悪感の度合いに左右されてしまいます。
そのため、通常の物件の価格相場よりも大幅に安くなってしまう場合が多いと理解しておきましょう。
ケースによって異なるものの、実態としては、通常の物件の価格相場よりも10〜50％ほど安くなるのが一般的であるといわれています。
ケースによる目安は、次の通りです。
| 価格の目安 | |
|---|---|
| 孤独死や事故死 | 一般的な価格相場より10〜30％程度安くなる傾向 |
| 自殺 | 一般的な価格相場より30〜50％程度安くなる傾向 |
| 殺人 | 一般的な価格相場より50％程度安くなる傾向 |
いずれの場合も死亡した原因や状況、それに対する嫌悪感の度合い、地域性や買主の受け止め方などによって、価格に差が生じます。
心理的瑕疵は人によって感じる度合いが異なるため、「いくら安くても、リフォームしたとしても、自殺があった家には絶対に住みたくない」という人もいれば、「安くなるなら考えてもいい」という人もいます。
価格はあくまでも取引の際に決まるものです。
事故物件の売出し価格については、問い合わせの件数や買主の反応をみながら、不動産会社と相談して随時変更していく必要があります。
事故物件を売却する3つの方法
事故物件を売却するには、不動産仲介や買取業者に依頼するなど、さまざまな方法があります。
ここではそれぞれの売却方法の特徴を紹介します。
①不動産仲介
②不動産買取
③不動産買取オークションで売却する
①不動産仲介
不動産仲介とは、不動産会社に仲介を依頼し、買い手を見つける方法です。
事故物件も通常の物件と同様に、一般市場で売り出すことが可能です。
買い手を見つけるまでに時間がかかる場合が多いですが、時間をかけてでも高く売却したい場合にはおすすめの方法といえます。
しかし、相場価格よりも安く売り出したとしても売れない場合や、そもそも不動産会社に売却活動を断られるケースもあります。
②不動産買取
不動産買取とは、不動産会社や買取業者に物件を直接買取ってもらう売却方法です。
不動産仲介と違って売却活動をする必要がないため、売却することを内密にしたい場合も引き渡しが完了するまで周囲に知られることはありません。
また、一般的には数日から1ヶ月程度で売却が完了するため、早く売却したい場合におすすめです。
ただし、事故物件の売却価格は通常物件の価格相場よりも安くなりますが、不動産買取となるとさらに価格が下がることが多いです。
③不動産買取オークションで売却する
不動産買取オークションを活用し、一般市場で売却する方法もあります。
不動産買取オークションとは、インターネット上でオークション形式で不動産を売却する仕組みです。
購入希望者が入札を行い、最も高い金額を提示した人が落札します。
不動産オークションのメリットは、売主が希望する価格で、短期間で売却することができる可能性がある点です。
一方で、予想より入札価格が上がらず、想定より低い価格で売却せざるを得ないリスクもあります。
さらに、不動産会社が介入しないため、落札者とのやり取りやクレーム対応は売主自身が行う必要があります。
事故物件の売却の流れ
ここでは事故物件の売却について、不動産仲介と不動産買取のそれぞれの流れを紹介します。
1.不動産仲介の場合
2.不動産買取の場合
3.不動産買取オークションの場合
①不動産仲介の場合
事故物件を不動産仲介で売却する流れは次の通りです。
①不動産業者に事故物件の査定を依頼
②不動産業者の選定
③売却活動、条件交渉
④売買契約締結
➄物件の引き渡し
不動産仲介は、不動産買取にはない「売却活動、条件交渉」が重要なポイントになります。
不動産会社の協力のもと購入希望者を探し、内覧や条件交渉に対応する必要があります。
より良い条件でスムーズに売却ができるよう、仲介を依頼する不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。
②不動産買取の場合
事故物件を不動産買取で売却する流れは次の通りです。
①不動産業者に事故物件の査定を依頼
②不動産会社の選定
③売買契約締結
④物件の引き渡し
不動産買取は不動産会社や買取業者に直接売却するため、売却活動は必要なく、どの会社に売却するかを決める「不動産会社の選定」が重要なポイントです。
複数の不動産会社に査定を依頼し、比較しながら慎重に選定しましょう。
③不動産買取オークションの場合
事故物件を不動産買取オークションで売却する流れは次の通りです。
①売主がオークションサイトに物件情報を掲載する
②購入希望者が入札を行う
③最高額で入札した人が落札する
④落札者と売買契約を結ぶ
➄決済と引き渡しを行う
不動産オークションの流れは、基本的に一般的なオークションの流れと同じです。
しかし、不動産は高額であるため、物件情報に誤りがあったり、事故物件であることを明記し忘れてたりすると、落札者との大きなトラブルにつながる可能性があります。
そのため、不動産オークションでは、売主をサポートをする立場として、不動産会社が売主の物件の情報を入念に調査することがあります。
事故物件を売却するときの5つのコツ
事故物件は通常の物件と比べると、買主が購入に至るまでの心理的なハードルが高く、スムーズに売却するのが難しいケースもよくあります
ここでは事故物件を売却する際のコツを4つ紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
1.そのままの状態で売る
2.ハウスクリーニングやリフォームをする
3.お祓いをしてもらう
4.時間を空けて売却する
5.更地にする
①そのままの状態で売る
あえて現状のままで売却するという方法もあります。
物件を探している人の中には、自分好みにリノベーションするため、低価格の物件を探している人もいます。
リノベーション目的であれば、事故物件であっても現状のまま売却できるため、リフォームやクリーニングといった大きな費用をかけずに済みます。
ただし、事故の経緯や、室内の状態によっては、そのままの状態で売却するのが難しい場合もあるので、不動産会社と相談しながら慎重に検討するのがおすすめです。
②ハウスクリーニングやリフォームをする
ハウスクリーニングや特殊清掃で事故現場をキレイにし、イメージの改善に努める方法です。
遺体の損傷が少ない場合はハウスクリーニングで対応可能ですが、シミや臭いが残るような場合には特殊清掃がおすすめです。
ただし、遺体発見までにかなりの日数が経過していたり、清掃を依頼するまでに時間がかかってしまったりした場合は、特殊清掃でも完全にはキレイにならないケースもあります。
その場合は、リフォームをして事故現場を一新したほうがよいでしょう。
③お祓いをしてもらう
事故物件を売却する前にお寺や神社にお祓いを依頼し、心理的ハードルを下げるのもおすすめです。
日本の慣例にもとづいてお祓いを行い死者を弔うことで、売主と買主の双方に安心感が生まれます。
また、買主にとっては「お祓いを依頼してくれる、きちんとした人だ」という売主への信頼感にもつながるでしょう。
お祓いは、自分の家のお墓があり、普段から付き合いのあるお寺に依頼するのがおすすめです。
不当に高い料金を請求されることなく、安心して依頼できるでしょう。
付き合いのあるお寺がお祓いをしていない場合は、ほかの信用できるお寺を紹介してもらえるようにお願いしてみてください。
また、事故物件のお祓いを行ってくれる神社もあります。
地鎮祭など不動産関連のお祓いを行う神社であれば、事故物件にも対応してくれることが多いので、相談してみてください。
④時間を空けて売却する
死亡事案が発生してからすぐ売却するのではなく、数年が経過してから売却することで、心理的瑕疵が和らぐこともあります。
「価格を下げても売れない」「これ以上は価格を下げたくない」という場合は、時間を空けてから売却してみてもよいでしょう。
もちろん時間を空けたからといって事故物件でなくなるわけではありませんが、事件があったのが「半年前」と「3年前」とでは、受ける印象も異なります。
判断が難しい場合は、不動産会社に相談しながら考えましょう。
➄更地にする
事故物件は、多くの場合は建物内での事件や事故によるものです。
建物を解体して更地にすることで、物件への嫌悪感や不安感を払拭し、イメージの回復につながる可能性があります。
建物を解体して一定期間は月極駐車場やコインパーキングとし、期間を空けてから売却するのもよいでしょう。
ただし、解体には費用がかかる点と、更地のままでは固定資産税が高くなる点には注意が必要です。
事故物件の売却で失敗しないためのポイント
事故物件をスムーズに売却するためには、とくに不動産会社選びが重要です。
ここでは事故物件の売却で失敗しないためのポイントを紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
・安く買い叩こうとする不動産会社に気をつける
・経験豊富で信頼できる不動産会社に依頼する
・早く手放したいなら買取がおすすめ
安く買い叩こうとする不動産会社に気をつける
事故物件がなかなか売れないことを理由に、大幅に安く買い叩こうとする不動産会社もあるため注意が必要です。
不動産買取の場合は、仕入れ価格が安いほうが再販した際の利益が大きくなるため、必要以上に安くしようとする不動産会社もいます。
不動産仲介の場合もなるべく早く成約できるように、「この価格では買い手は見つからない」と必要以上に値下げを提案してくることもあります。
値下げを受け入れる前に、価格設定の根拠をしっかりと示してもらうようにしましょう。
経験豊富で信頼できる不動産会社に依頼する
事故物件は扱い方を間違えるとまったく売れないこともあるため、価格の落とし所や成約のコツを心得ている不動産会社に依頼できると安心です。
しかし、事故物件の売却スキルやノウハウをもった不動産会社は、実は見つけるのが難しいこともあります。
事故物件の売買に精通した不動産業会社を探すには、不動産一括査定サービスの利用が有効的でおすすめです。
当サイトが提供している不動産一括査定サービス「イエイ」では、1,700社以上の優良な業者が揃っており、安心して依頼できる会社を見つけやすいので、ぜひご活用ください！
早く手放したいなら買取がおすすめ
事故物件を早く確実に売却したい場合は買取がおすすめです。
仲介のように購入希望者が現れるのを待つ必要がなく、スムーズに事故物件を手放せます。
さらに、以下のようなメリットもあります。
・特殊清掃や解体費用がかからない
・契約不適合責任が発生しない
最近では、事故物件を専門に扱う買取業者も増えています。
一般の不動産会社では事故物件の買取を行わない場合もありますが、専門の買取業者であれば、そのままの状態で買い取ってくれることが多いです。
「買い取ってもらえるか不安」という方は、専門業者への依頼を検討するとよいでしょう
買取業者のワンストップサービスもおすすめ
事故物件専門の買取業者の中には、ワンストップサービスを提供している業者もあります。
ワンストップサービスとは、事故物件の買取だけでなく、修繕やリフォーム、遺品整理、清掃などをまとめて依頼できるサービスです。
事故物件となってしまった場合、早急に手放したいと考える人が多いですが、単に売却するだけでなく、遺品整理や不用品の処分、相続手続きなど、対応しなければはならないことがたくさんあります。
ワンストップサービスを利用すれば、これらの手続きをすべて業者に任せられるため、売主の負担を大幅に軽減できます。
【ワンストップサービスで依頼できることの例】
・特殊清掃
・遺品整理
・リフォーム・リノベーション
・お祓い・ご供養
・相続手続き
・不用品の回収
事故物件の売却でよくある質問
ここからは、事故物件の売却でよくある質問をご紹介しています。
事故物件であることを隠して売却できるのか？や告知はどのようにすればいいのかについてご紹介していますので、ぜひ、参考にしてみてくださいね。
・事故物件であることを隠してもバレる？
・何年も前の事故物件でも告知は必要？
・事故物件の告知はどのようにすればいい？
事故物件であることを隠してもバレる？
「リフォームや清掃をすれば、事故物件であることは分からないのでは？」と考える方もいるかもしれません。
しかし、たとえ売却時に隠せたとしても、引き渡し後に発覚する可能性は非常に高いです。
なぜなら、自殺や他殺、特殊清掃が必要となる自然死や事故死の場合、近隣住民に知られずに済むことはほぼないからです。
そのため、買主が物件を購入後に、近隣住民との会話や噂を通じて事故物件であることを知る可能性は十分にあります。
上記でもお伝えしたとおり、事故物件には告知義務があるため、隠したまま売却することはできません。
売却できたとしても、後々大きなトラブルになってしまいます。
必ず、事故物件であることを告知したうえで売却しましょう。
何年も前の事故物件でも告知は必要？
賃貸物件などの場合「最初の入居者には伝えるが、2人目3人目以降には告知する必要がない」と考える方もいるかもしれません。
しかし、事故物件の告知義務は、発生からの年数に関係なく継続して必要です。
実際に事故から50年経過し、建物が取り壊されて土地だけになった物件でも、告知を怠ったことが原因で訴えられたという事例があります。
発生から何年経っても、入居者が変わっても、事故物件であることは必ず告知しましょう。
事故物件の告知はどのように行うべきか？
事故物件であることの告知は、一般的に売買契約時の重要事項説明の際に行われます。
しかし、買主にとっては、売買契約締結時にはすでに購入の意思が固まっているため、そのその段階で事故物件であることを知らされると、トラブルにつながったり、契約が無効になる可能性があります。
そのため、告知はできる限り早いタイミングで行うことが重要です。
また、口頭で伝えるだけでなく、契約書や重要事項説明書にも明記し、しっかりと証拠を残しておくことで、後々のトラブルを防ぎやすくなります。
告知すべき内容
・死因
・発生した時期
・発生した場所
・特殊清掃の有無
信頼できる不動産会社に相談して、事故物件をスムーズに売却しよう
予期せぬ事態で事故物件を所有してしまった場合、できるだけ早く売却したいと考える人が多いでしょう。
しかし、事故物件は買い手がなかなか見つからず、専門的なクリーニングが必要になるなど、手間や費用がかかることが少なくありません。
そのため、事故物件は通常の物件の売却と違い、より専門的な知識と経験をもった不動産会社に依頼することが大切です。
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