家を建てるために土地を購入するときは、敷地に接する道路についても注意を払わなくてはなりません。というのも、建築基準法で土地と道路に関するさまざまな規定が定められているからです。その一つに、開発道路があります。この記事では、開発道路とはどのような道路なのかを、わかりやすく紹介します。開発道路に接した物件を購入するときの注意点についても、あわせてみていきましょう。

建築基準法の道路

建築基準法では、「住宅を建てる敷地は建築基準法上の道路に接していなければならない」という接道義務が定められています。建築基準法上の道路に接していない土地には、住宅を建てることができません。そもそも、建築基準法上の道路とはどのようなものなのでしょうか。代表的な例を以下でみていきます。

1号道路

1号道路とは、建築基準法42条1項1号に定められた道路で、国道や県道、市道などがその代表例です。公道をイメージするとわかりやすいでしょう。原則的に幅員が4m以上で、国や地方自治体等の公共機関が管理している道交法上の道路を指します。

開発道路(2号道路)

建築基準法42条1項2号に定められた道路が2号道路です。開発道路と呼ばれることも多いものの、これは法律で定義された言葉ではありません。都市開発法の開発許可を受けて、一定規模以上の宅地造成等を行うときに造られる道路です。

既存道路(3号道路)

建築基準法が適用される以前から存在した幅員4m以上の道路を既存道路といいます。これは、建築基準法42条1項3号に定められた3号道路に該当します。古い道路でも公道と認定されれば1号道路に分類されるため、3号道路には私道が少なくありません。

計画道路(4号道路)

都市開発法の開発許可を受けて新設や変更が行われる道路であっても、完成前の段階では道交法上の道路に該当しません。

このような道路のうち、幅員が4m以上あって、かつ特定行政庁(市町村や都道府県等)によって指定を受けている道路を計画道路(4号道路)といいます。建築基準法42条1項4号によって定められており、一定期間以内に事業の執行が予定されている必要があります。

位置指定道路(5号道路)

都市開発法の開発許可を受けて造られた道路ではないものの政令の定める基準に適合し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路を位置指定道路(建築基準法42条1項5号による5号道路)といいます。

都市開発法の開発許可が要らない比較的小規模な分譲地開発で、行き止まりの場所に造られる道路などに多くみられます。

開発道路とは?

宅地造成など一定規模以上の開発行為を行う場合には、都市計画法上の開発許可を受ける必要があります。開発行為とは、都市計画法による開発許可の対象になる行為を指します。

たとえば、首都圏や近畿圏、中部圏の市街地や都市整備区域などでは、面積500平方メートル以上の開発行為を行う場合には開発許可を受けなくてはなりません。また、原則として市街化区域における1000平方メートル未満の開発行為については、開発許可が不要です。

開発道路(2号道路)とは、都市計画法上の開発許可を受けて築造された道路のことで、原則として6m以上の幅員が必要です。

ただし、小区間に造られた道路のうち通行上の支障がない場合は、4m以上の幅員があれば開発道路として認められる場合があります。開発道路は、分譲地の築造から一定期間経過したあとに、公共機関に管理が引き継がれて公道となるのが一般的です。

公道と私道の違いは?

開発道路は、公園や緑地、広場などと同様に公共施設の一つとして築造されます。そのため、のちのち開発行為に関係がある公共施設に管理が引き継がれるのが一般的です。

たとえば、市道に接続する開発道路は、原則として管理が市に引き継がれて市道となります。

ところが、幅員が不足していたり公共性が低かったりするなどして公道の要件を満たしていないと、公道と認められず私道扱いになることがあります。このような場合は開発に携わった開発業者がそのまま管理を行うか、分譲地の購入者が共同で管理していくことになるのです。

そもそも、公道と私道の違いは、管理者がだれなのかによって決まってきます。国や地方自治体などの公共機関が管理する道路が公道です。所有者が個人や民間会社であっても、公共機関が管理している道路は公道とみなされます。

一方、私道とは個人や民間企業などが所持・管理する道路のことです。私道は民間の持ち物となるため、固定資産税がかかってきます。また、補修工事が必要になった場合は、その費用を所持者が負担しなくてはなりません。

開発道路に接した物件購入の注意点

購入予定の物件に接している道路が開発道路だったとしても、公道であれば問題ありません。しかし、私道になっている場合は要注意です。

私道負担が発生する?幅員が4m未満の場合

私道負担とは、敷地面積のなかに私道が含まれているケースを指します。敷地に接している道路が幅員4m未満の私道だった場合、4mの道路を確保するために、道路の中心から2m分境界線を下げて(セットバック)、道路として利用するためのエリアを提供しなければなりません。

というのも、道路が狭くて緊急車両が入れないと、火災や地震などの災害時に必要な救命措置を行うのが難しくなるからです。たとえば、道路の幅員が3mしかない場合は、(4m-3m)÷2=50cmのセットバックをする必要があります。

道路として提供する部分が私道負担に該当し、管理の責任は発生するものの道路以外には利用できません。建物はもちろん、壁や門などを造るのもNGです。そもそも、容積率・建ぺい率の敷地面積には含まれないため、予定していた住宅を建てられない可能性も高まります。

一方、私道負担では、原則としてそこを通行する人に制限をかけたり通行料を取ったりすることが可能です。民間の所有物である以上、近隣に住んでいるからといって無条件に通行権が発生するわけではないのです。ただし、公共性が高いとみなされる場合はこの限りではありません。

トラブルの原因に?私道の所有者が個人である場合

新築や建て替えで、私道の下に上下水道管やガス管などを引き込みたい場合は、私道の所有者に掘削の同意・承諾を求める必要があります。

所有者に承諾料を請求されれば基本的に拒否できません。承諾を得られないと、建築工事が進まないといった事態にもなりかねないため注意しましょう。

開発道路が私道のままのリスク

壊れた道路のイラスト

開発道路が造られた時期が古く、道路の所有者が開発業者のままになっているような場合にはとくに注意が必要です。開発業者自体が倒産や廃業をしていると、メンテナンスを行うことも難しくなるためです。

「道路がきちんと管理されていない」とか「アスファルトが傷んでも補修してもらえない」といったトラブルになる可能性も出てくるでしょう。また、道路の下にインフラ設備を通すため掘削工事が必要になったというような場合でも、管理者が存在しないとスムーズに進められないことがあるのです。

開発道路の状態をしっかり確認しよう

開発道路が私道のままになっているときは、公道に移管されるまえに開発業者が倒産してしまったようなケースが少なくありません。管理者が不在だと必要な工事やメンテナンスをすることが難しくなります。

また、たとえ管理者がいたとしても、何をするにも承諾を得る必要が出てくるなど面倒な事態になりかねません。

物件を購入するときは、土地の条件だけでなく接する道路についてもチェックしましょう。開発区域一帯の道路について状態を把握し、その維持管理などに問題が生じていないかしっかりと確認しておくことが大切です。

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まとめ

物件を購入する際には必ず隣接する道路についても確認をしましょう。

もし仮に隣接する道路が私道であった場合は建設工事の際に承諾料を請求されたり補修をきちんと行ってもらえないなどのトラブルになる可能性があります。