建築基準法では、住宅を建てる敷地は道路に接していなければならないという接道義務があります。しかし、この義務を満たせない土地のために「43条但し書き道路」という規定も設けられているのです。この記事では、43条但し書き道路物件のメリット・デメリット、購入する際の注意点について紹介します。

建築基準法の接道義務

「接道」とは、建築物の敷地が建築基準法の認める道路に接している状態を指す言葉です。そして、建築基準法43条により、「建築物の敷地は幅員4メートル以上ある道路に2メートル以上接する義務がある」と定められています。この決まりを「接道義務」と呼びます。

接道義務が設けられている理由は、安全を確保するためです。

建物と道路の間が空いていると、救急車や消防車が来たときに対応が遅れてしまいます。また、土砂崩れや火事などで避難しなければいけないときにも、迅速に逃げられません。

なお、敷地と道路の接道部分を「接道間口」と呼びます。接道間口が2メートルを満たしている時点で、義務を果たしていると認められます。ただし、接道義務については都道府県や自治体ごとで細かい規定が異なります。家を建てるなら、該当地域の接道義務を確かめてからにするのが得策でしょう。

接道義務を満たさない敷地には家を建築することができないのが原則です。

万が一、家を建てた後で接道義務が満たされていないと発覚すれば、大幅な工事を行わなければいけなくなる可能性もあります。ただし、地形的に接道義務を満たしたくても不可能なケースも少なくありません。そこで、例外的な土地を救済するために、「43条但し書き」が設けられています。

43条但し書き道路物件の許可申請

建築基準法43条の但し書きでは、「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」と定められています。

つまり、「建築物に問題がないこと」と「接道義務を満たしていなくても安全であること」が認められれば、その敷地に建造物を建てても許されます。

43条の但し書きが設けられた背景には、接道義務が発生する以前の建築物がたくさん残っている現状が挙げられるでしょう。周囲を家や他人の敷地に囲まれている場所では、接道義務を簡単には満たせません。

一部の敷地を買取るなどすれば義務を満たすことも可能ですが、莫大な予算と手間がかかってしまいます。また、敷地の持主が必ずしも交渉に応じてくれるとは限りません。

そのため、接道義務を満たしていない場合でも建築審査会に申請することが認められています。

すべてのケースで43条但し書きが適用されるわけではありません。審査の結果、やはり接道義務を満たすよう求められるときもあります。それでも、審査を通れば建築物に関するコストを大幅に抑えられます。

万が一、接道義務を満たしていない敷地を購入してしまったら、審査会の判断をあおぐようにしましょう。

43条但し書き道路物件のメリット

不動産仲介業者のサイトなどで調べると、43条但し書き道路物件を見抜ける場合もあります。多くの人は43条但し書き物件を避ける傾向にありますが、あえて選ぶメリットも少なくないので慎重に検討しましょう。

たとえば、43条但し書き物件は「物件価格が安くなりやすい」のが特徴です。審査会は通っているとはいえ、余計な工事をする可能性のある物件は選択肢から外されがちです。

そもそも、43条但し書き物件は密集地帯や袋小路に建てられているなどの条件があるため、生活が便利とはいいきれません。そこで、売り手側は値段を安くしてでも買い手を見つけようと工夫します。

物件の質そのものは悪くないにもかかわらず、立地条件によって安く買えるなら「メリット」といえるでしょう。

また、43条但し書き物件は「公道から離れている」のも魅力です。確かに、道路までの距離があるのを手間に感じる買い手もいます。

しかし、排気ガスや騒音から距離を置けるのは決して悪い環境ではありません。むしろ、静かに毎日を過ごすためにはぴったりです。家の前に車が走らないので、小さな子供やペットがいる家庭にも安心です。視点を変えれば、43条但し書き物件は「住み心地のいいお買い得な場所」とも解釈できます。

43条但し書き道路物件のデメリット

いくつかのメリットがあるにもかかわらず、やはり43条但し書き物件に住みたがらない人は後を絶ちません。主なデメリットとしては、「再建築できなくなる可能性」が挙げられます。

43条但し書きの適用は、あくまで審査時点における物件の状態から判断されます。将来的に改正などが行われた場合、現時点における43条但し書きの効力が守られ続ける保証はありません。つまり、家が建築できてもいつか建て替えなどをするときに法律が変わっていれば、再建築が認められない危険があります。

次に、「金融機関の担保評価」もデメリットのひとつです。金融機関から融資を受けたり、住宅ローンを組んだりするとき、不動産は重要な担保の候補です。所有している土地の評価が高いほどローンは組みやすくなります。

しかし、43条但し書きは需要が決して高くないので評価額が低くなりがちです。その結果、担保と認めてもらえずにローンを断られることもありえます。

そして、「売却時の苦労」も考慮するべきでしょう。43条但し書き物件は買い手がつきにくいため、売却するのに時間がかかりやすいといえます。

特に、転勤などで早急に自宅を手放さなければいけない事態が来たときはトラブルを招くでしょう。もしも売却できたとしても、購入時の価格を大幅に下回ることを覚悟しなくてはいけません。

43条但し書き道路物件購入の注意点

43条但し書き道路物件購入は慎重に

購入予定の土地が接道義務を満たしていないなら、取引を進めるのは危険です。そのうえ、43条但し書き物件の認可も受けていないなら、あせって購入しないようにしましょう

まずは、建築審査会に43条但し書き許可を申請することが肝心です。申請の手続き自体は必要な書類さえそろええれば、一般人でも手軽に行えます。

ただし、申請したからといって必ず43条但し書きが許可されるとも限りません。しかも申請中は他の契約ができないので、優良物件が見つかっても逃してしまう恐れもあります。

優良物件をほかの買い手に奪われたうえ、43条但し書きの許可すらもらえなかったのであれば、家の建築計画に大きな支障が生まれるでしょう。

こうしたトラブルを阻止するには、不動産仲介業者や売り手との交渉力が大切です。購入する際には「43条但し書き許可が下りなかったとき、契約を破棄解除してもいい」のような特約条項を必ず記載しておきましょう。売り手によってはなんとしてでも物件を売りたいため、特約を嫌がることもありえます。しかし、特約なしで取引を決めて大きな損害を受けるくらいなら、交渉を中止する勇気を持ちましょう。

43条但し書き道路物件の購入は慎重に

「接道義務を満たしているかどうか」は、不動産物件購入における欠かせないポイントです。43条但し書き道路物件という例外はあるものの、本来ならば家が建てられない土地であるという認識は持ちましょう。

たとえ接道義務を満たさないまま建築が許可されたとしても、永続的な条件とは断定できません。そのため、43条但し書き道路物件の購入を検討する際は、その地域に将来、都市開発やその他環境が変わる計画があるかなども調査する必要があります。長期的な視野で、慎重に決断をしましょう。

まとめ

43条但し書き道路物件についてご理解いただけたでしょうか?

基本的には43条但し書き道路物件は避けたほうが無難な建物ですが、それゆえ低価格になりやすく条件さえあえば良い買い物ができるかもしれません。

ただし、もし購入する際にはこのページをよく読んだうえで注意深く交渉を進めてください。