古くなった家の建て替えを検討している人は多いでしょう。しかし、家の建て替えを行えない再建築不可物件も多く存在しており、その中には袋地というものがあります。この記事では、袋地とは何なのか、袋地での建築やリフォームをするための方法について解説していきます。

袋地ってどんな土地？

袋地とはほかの土地に囲まれていて、公の道路に出られない土地のことを指しています。

民法上袋地を囲んでいる土地のことを、囲繞地(いにょうち)と呼んでいます。また、池や沼、河川、海洋などを利用しなければほかの土地に通じない場合や、崖などがあり土地と道路との間に激しく高低差がある場合などは、準袋地となるでしょう。呼び方は変わりますが、袋地と同じような扱いです。

袋地は道路と面していないことから、無道路地とも呼ばれています。袋地は、道路に面していないことによるデメリットだけでなく、土地の境界があいまいになってトラブルになったり囲繞地に配管が越境してしまったりと、問題が起こりやすい土地でもあるのです。

袋地は建築不可物件とも呼ばれています。これは、建築基準法が関係してきます。建物を建てる場合には、敷地が道路と2ｍ以上接していなければならないと建築基準法で定められているのです。この決まりを接道義務といいます。

道路ならどんなものでもいいというわけではありません。幅員が4ｍ以上のものが建築基準法では道路として認められていますから、この基準を満たしている道路と接していなければ、そもそも建物を建てることができないのです。

袋地は道路と面していませんから、接道義務を満たしていない土地になります。すでに建物が建っているケースでの居住は認められていますが、新たに家を建てる、建て替えを行うことは認められていないのが現状です。

袋地の通行権

袋地に住んでいる場合には、敷地が道路と接していないわけですから通りに出ることが困難になります。このようなケースでは、囲まれているほかの土地を通り道路に出るしかありません。

民法には囲繞地通行権というものがあり、袋地に住んでいる住民は、周りの土地を所有している人の承諾なしにほかの土地を通行することが可能となっています。袋地通行権と呼ばれることもありますが、どちらも意味は同じです。

囲繞地通行権は土地に出入りするための最低限の権利を認めたものになります。そのため、周りの土地のなかで相手側にとってもっとも損害が少ないところを選んで通行する、といった細かな規定があるのです。

しかし、必要があれば道路の開設も認められています。この場合の道路とは、人の通行が最低限行えるものを想定しているため、建築基準法で求められている道路の要件とは異なりますから注意しましょう。

個々の事情によって道路の幅は違ってきますが、一般的には90cm幅～2ｍ幅程度にとどまることが多いようです。道路を作って通行する場合には、土地の所有者へ1年ごとに通行料を支払う、道路を開設することへの損害費用などが必要になりますので覚えておくといいでしょう。

また、もともとひとつの土地だったものが分割や譲渡などにより袋地になった場合には、分割や譲渡する前の土地しか通行できません。つまりもともとAだった土地が、AとBに分かれたとしましょう。そのことによって、Bの土地はＡとＣ、Dの土地に囲まれ袋地になります。この場合、もともとひとつだったAの土地しか通行できないということです。ただし、Aの土地を通行する場合には、対価は必要ありません。無償で通行することが認められています。

袋地の評価

袋地の評価はどうしても低くなってしまう傾向が強い

袋地は家を建て替えようと思っても建築することができない再建築不可物件です。そのため、袋地の評価はどうしても低くなってしまう傾向が強いのです。

不動産業界では、無道路地は半値といった格言があり通常の土地よりも大幅に評価は下がってしまいます。建物が建てられないだけでなく、袋地の場合には車での通行が難しい場合も多いので、利用価値が薄いとされているのです。

公道からの距離や道路へ出るための通路の幅などによって変わってきますが、一般的には通常の土地の50%程度になることが多いでしょう。土地としての価値が低いことから、袋地は担保価値も低いとみなされることが一般的です。そのため、銀行の住宅ローンが利用できない可能性も高いので注意しましょう。

袋地の家のリフォーム

建て替えのできない袋地ですが、リフォームなら可能です。

ただしリフォームの中でも、床面積を増やすようなものはできません。床面積を増やす場合には建築確認申請が必要になります。建築不可物件は建築確認申請が不可能ですから、申請が必要になるようなリフォームはできないと思っておいていいでしょう。

また基本的には、増築や減築なども難しいです。しかし、建築確認申請が必要ないリフォームなら大規模なものでも可能です。一般の住宅であれば、リフォームする場合には建築確認申請は必要ないので、建物の主要構造部さえ残っていれば大規模な修繕や模様替えなどは可能になります。建て替えはできませんが、新築同様に修繕することのできるフルリフォームやリノベーションも行えます。

袋地で建築を可能にする方法

袋地だけれども建て替えをしたい場合には、2つの方法があります。

隣家の土地を購入する、または等価交換をして幅2ｍ以上の道路を作る

道路に接している隣家の土地を購入することで、所有している土地は道路と接していることになります。

このとき幅2ｍ以上の土地を購入しなければいけないので注意しましょう。こうすることで接道義務を満たしていることになりますから、建て替えをすることができるようになるのです。

等価交換は、その名の通り同じ面積の土地を交換することをいいます。袋地の一部と接道として必要な隣家の土地の一部を交換して名義変更することで、袋地を解消することができるのです。等価交換はすでに建物が建ってしまっていて交換が難しいケースもありますが、土地の購入よりは資金がかからない方法になるでしょう。

土地の一部に通行地役権を設定する

2つ目の方法は、隣家の土地の一部に通行地役権を設定するものです。通行地役権は囲繞地通行権とは違い、双方の合意によって契約される権利のことをいいます。この場合は当事者間の間で対価を決定します。合意があれば無償でも成立するのが特徴でしょう。

幅2ｍ以上の通行地役権を設定することで、接道義務を満たすことになりますからこちらも建築や建て替えが可能になります。ただし、通行地役権を利用しての建て替えの場合は、通行地役権の設定登記が必要です。

登記には隣家の所有者と共同で法務局に申請する必要があります。

隣地所有者との関係性を大切にしよう

袋地で建築を可能にする場合やリフォームする場合でも、隣地所有者との関係性が非常に重要になってきます。土地を購入したり等価交換したりする場合に普段から隣人との付き合いがない、あまり関係性がよくないということだと、うまく話が進まないケースも多いのです。

最悪の場合には断られてしまって、建て替えなどができないこともあります。また、リフォームする場合でも資材の運び込みなどで隣家の土地を通ることになるでしょう。

もともとの関係性がよくないと、トラックや車両の通り抜けをしないでほしいと言われたり、騒音などでトラブルに発展したりといったケースもあるので注意が必要です。袋地の場合には周りが囲まれていることもあり、どの方法を取るにしても隣地所有者との関係性を良好に保っておくことが大切でしょう。

まとめ

他の土地に囲まれているため接道義務を果たせず、価格も安い袋地。

そんな袋地ですが床面積の変化を伴う増築、減築はできません。
どうしても建て替えを行いたい場合には隣家の土地の購入、等価交換により接道を確保する方法と通行地役権を使い接道を確保する2通りの方法があります。