眺めの良さから擁壁の上の宅地や中古住宅は人気です。ただ、擁壁のあるエリアは購入後にさまざまな問題が生じてしまうこともあります。購入後に後悔してしまわないためにも、規制区域内の土地購入の際に注意しておくべき点を知っておきましょう。今回は、規制区域内の土地購入における注意点を紹介します。
宅地造成とは？
宅地造成は、森林や農地といった宅地以外の土地を宅地にするために、土地の形質を変更することです。宅地造成では、傾斜をなくすために切土や盛土を行う工事や、擁壁の設置工事、排水施設の工事、さらには、地盤の改良工事などを行います。その他にも、工場跡地を住宅地にするといった、すでに宅地である土地の形質変更も宅地造成のひとつです。都市計画法等において、一定規模以上の土地を宅地造成する場合には、都道府県知事等からの「開発許可」を受けなければいけません。
また、宅地造成規正法では都道府県知事などは市街地やその周辺地域を宅地造成工事規制区域に指定できます。これは、一定基準以上の宅地造成工事を義務付ける地域で、宅地造成に伴う崖くずれや、土砂災害などが生ずるのを防ぐために定められています。
宅地造成等規制法とは？
宅地造成等規制法は、1961年に制定された法律です。宅地造成を行う土地の中には、崖くずれや土砂の流出が生ずるおそれが著しい市街地や市街地となろうとする区域があります。このような区域内における災害を防止するのが宅地造成等規制法です。宅地造成に関する工事等の規制を行うことで、国民の生命や財産の保護を図っています。宅地造成にかかわる規制や指導というのは古くから行われていましたが、かつては建築基準法や自治体の条例などで軽度に行われる程度に過ぎませんでした。建築基準法や条例などで厳しく管理をしなかったことで、崖崩れや土砂の流出といった災害が頻発するようになってしまったのです。度重なる災害を防止するため、宅地造成等規制法は制定されました。
宅地造成等規制法によって定められているのは、いくつかの土地において宅地造成工事を行うにあたり、造成主はあらかじめ都道府県知事の許可を受ける必要があるということです。例を挙げると、都道府県知事によって「宅地造成工事規制区域」に指定された区域内で、高さ2ｍをこえる崖を生じる切土や、高さ1ｍをこえる崖を生じる盛土の場合には都道府県知事の許可が必要と定められています。また、切土と盛土を合わせた面積が500平方メートルをこえる宅地造成工事においても、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければいけません。
規制区域内の宅地を購入する際の注意点
宅地造成等規制法に基づく宅地造成工事規制区域内で工事を行う場合には、地盤の安全確保や技術的基準に合致した擁壁の設置が求められます。さらに、工事完了時にも検査を受けることが定められているのです。基準に合格している場合には「検査済証」が交付されます。検査済証がある場合には基準に合格していることが証明されますので、宅地造成等規制区域内に造成済みの宅地を購入する際には「検査済証」を確認することが大切です。もし、検査を受けた年が古い場合には、検査済証が確認できないことも考えられるでしょう。検査済証が確認できない場合には、役所の開発登録簿でも確認が可能です。
その他にも、宅地造成工事規制区域内の宅地では、既存の擁壁や排水設備が不十分なために危険性があるケースもみられます。都道府県や自治体から危険だと判断されてしまうと、改善命令を受ける場合もあるのです。擁壁の工事には多額の費用を要しますので、新たに造成する場合でなくても事前にしっかりと注意し、調査をしておきましょう。
さらに、宅地造成工事規制区域に指定されていない地域においても、擁壁が必要となる形状の宅地などもありますので注意が必要です。規制区域でなくても崩壊の危険性というのは常にあるため、建設確認審査の中では総合的に判断されます。そういった理由から、中古一戸建てを購入する際の事前のチェックは必ずしておきましょう。
規制区域内に家を建てる際の注意点
宅地造成工事規制区域内に家を建てる際には、いくつかの点において注意が必要です。
まず、宅地造成工事規制区域内に家を建てると、通常の土地と比べて建築費が高くつくことがあります。というのも、宅地造成工事規制区域内で高さ1mをこえる崖を生じる盛土や、高さ2ｍをこえる崖を生じる切土の場合には許可を受けて工事を行い、検査済証を交付してもらう必要があるからです。検査済証が交付されないことには建物の建築確認を受けることができません。検査済証の交付に向けて擁壁工事が必要となる場合も多く、工期が長くなることもあるでしょう。さらに、かかる費用も大きくなります。
宅地造成工事規制区域内に家を建てても、資産価値に影響することはありません。ただ、宅地造成工事規制区域内に既設されている擁壁等が許可や検査を受けていない場合には、資産価値に影響することもあるのです。その他にも、将来的に擁壁を増改築する際にも許可を受けなければいけません。増改築の際にも工期が長くなり、かかる費用も割高になりますので注意が必要です。
規制区域内の中古住宅購入の注意点
規制区域内に擁壁がある中古住宅を購入する際には、擁壁によって増築や改築ができないというケースがあります。このような擁壁は「不適格擁壁」と呼ばれています。不適格擁壁を例に挙げると、昔の石積みなどの擁壁です。昔の石積みの擁壁というのは、現行の基準に合致していないため、擁壁部分は「崖」とみなされてしまいます。そのため、土地の広さや建物の位置関係次第では、擁壁を作り直さなければいけないケースも多いのです。また、確認申請をせずに勝手に作られた擁壁も不適格擁壁に含まれます。というのも、古い擁壁の場合には将来的に崩れてしまうことも十分に考えられるからです。もし、敷地内の擁壁が崩れ、下の土地に被害を与えた場合には自分の責任になってしまいます。
中古住宅購入後に不適格擁壁で問題が生じてしまわないよう、購入を考えている中古住宅に不適格擁壁が含まれているか否かは、不動産業者に調査を依頼しましょう。不動産業者が調査に応じてくれない場合には自分で行政に聞くという方法もあります。その他にも、土地と不適格擁壁の位置関係や、考えられるリスクなども専門家に聞いておくのもいいでしょう。さらに、土地の購入費や建物の建築費だけでなく、新設擁壁工事費を予算に計上しておきます。加えて、不適格擁壁がある場合には、新設の擁壁工事費分を値引く交渉を行うことも可能です。しかしながら、役所の開発登録簿などでも確認できない場合もあります。役所でも確認できない場合には、専門家に相談するのがいいでしょう。
現地に出向いてしっかり確認しよう
土地や中古住宅は、非常に高価な財産です。それゆえ、土地や中古物件を購入する際には非常に慎重に決めなければいけません。もし、他人任せの取引をしてしまったのであれば、トラブルに巻き込まれ余分な費用が掛かってしまうこともあるでしょう。不動産の広告などでは土地や中古住宅の購入を考えている人にとって魅力的な情報がたくさん記載されています。しかし、専門知識が必要な情報もあり、一般の人にはわかりにくい内容もあるのです。
昔に作られた擁壁などの場合には、劣化によって強度が著しく低下している場合もあります。そのため、宅地造成工事規制区域内の宅地を購入する際には、購入に際して責任を持って事前調査を行い、納得できる物件を選ばないといけません。現地を視察し、自らの目で安全性を確認することが非常に大切です。購入後に後悔をしないためにも、あらかじめしっかりと調査をし、納得のいく一生の財産を購入しましょう。
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