不動産売却時に条件を満たせば利用できる「3000万円特別控除」と「買替特例」の2つの特例は併用して利用することができません。そこで今回は、この2つの特例を比較しながら、どちらの特例を使えばお得になるのかを解説していきます。

3,000万円特別控除とは

 まず、不動産を売却した際には、税金の計算をする必要があります。売却時に発生する譲渡所得が課税対象となります。

譲渡所得の金額は

売却代金-取得費(不動産を購入したときの代金)-譲渡費用(売却するときにかかった費用)

3000万円特別控除とは

譲渡所得-3000万円(特別控除)

利益が出ている場合は3000万円特別控除である不動産売却控除を受けることが出来ず、税金を納めなければなりません。この特例を利用するには、確定申告をする必要があります。

また、3000万円特別控除は3年に1度使うことが出来る制度です。

親子間や夫婦間で不動産を売買した場合にはこの不動産売却控除を使うことができません。この不動産売却控除を利用することを目的として入居したり、一時的な目的のために仮住まいしたりしたとしても居住用とは認められないため注意が必要です。さらに条件として、居住用の不動産でなければなりません。しかしその不動産に住まなくなった場合でもその日から3年目の年末までに売れば特例の適用が認められます。

買替特例とは

「買い替え特例」を利用すると、買い替え時点では税金がかかりません。10年以上保有していた不動産を売却し、ある一定の条件を満たす物件に買い替える場合にこの不動産売却控除である「買い替え特例」を使えます。

税金が必要になるのは、買い換えた不動産を売却した時です。前の不動産をそのままにして所有していて売却したと考えられ、譲渡所得が計算されます。

2つの特例を比較すると?

 不動産売却控除を考える場合、一般的には「3000万円控除」のほうが得だと考えられます。しかし「買い替え特例」にもメリットがあります。

3000万円控除のメリット

簡単に書類が揃えられることです。しかし、不動産売却をしたことで翌年の国民健康保険料や介護保険料が高額になってしまう場合があるので注意しましょう。一般的に、保険料の算出では考慮されないためです。

買い替え特例のメリット

住んでいた家の買い替え時点での売却はなかったとみなされ、譲渡所得の発生はないことになります。税金が減税されたり免税されたりすることはありませんが保険料の算出に何ら影響はでません。

しかし、後に買い替えた不動産を売却した際に最初の不動産を売却したとみなされ不動産売却控除は受けられなくなります。

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まとめ

この2つの不動産売却控除を見てみると、それぞれによいところがあります。ご自分のケースが3000万円特別控除のほうが有利なのか、買い替え特例の方が有利なのかよく見極めなければなりません。

不動産売却控除である買い替え特例のほうが有利な場合は譲渡所得が3000万円を超える人で

・買い替える住宅の価値が,現住居の売却価格と同じかそれ以上の人
・買い換える住宅は売らずに保有するつもりでいる人
・将来、売却する時は、必ず買い替え特例を使いたい人

です。

いずれにしても税制は適用要件などが細かく、一般の人にはわかりにくいことも多いので、選択をする時は税理士や税務署の相談室などで相談することをおすすめします。また、税理士や税務署では少し堅苦しいという方はインターネットの普及にともない、ネット上で不動産売却控除について相談できるサイトもありますので是非一度相談してみてください。

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しっかり「3000万特別控除」・「買換え特例」について理解し、損のない選択をしてください。