不動産の媒介契約とは？種類の違い・選び方・後悔しない会社選びを徹底解説

この記事で分かること

家を売ろうと思ったとき、多くの人が最初につまずくのが「媒介契約」の違いではないでしょうか？

媒介契約は、一般・専任・専属専任と種類が分かれており、どれを選ぶかで売却スピードも価格も大きく変わります。

特に、初めて不動産を売る方にとっては「どの不動産会社に任せればいいのか？」「専任のほうが本当に動いてくれるのか？」といった不安がある方も多いのではないでしょうか？

本記事では、初めての不動産売却でも迷わず判断できるよう、媒介契約の仕組み・違い・メリットデメリットを徹底解説します。

 さらに、失敗しない不動産会社の選び方や、売却までの具体的な流れもわかりやすく紹介しています。

この記事を読めば、あなたに最適な媒介契約が明確になり、後悔しない売却へ大きく近づけますよ。

媒介契約とは

媒介契約とは、「不動産の売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約」です。

家を売るには、

・買主探し
・広告掲載
・内見対応
・レインズ登録
・契約書作成

など多くの手続きが必要で、個人で進めるのは困難です。

そのため、不動産会社に仲介を依頼しますが、その際に「どこまで任せるか？」「どの範囲を担当してもらうか？」を決めるのが媒介契約になります。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、役割もルールも異なるので、それぞれの特徴をしっかりと把握しておくことが大切です。

3つの媒介契約それぞれの特徴

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

ここでは、それぞれの媒介契約の特徴をご紹介していきます。

※レインズとは？
宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、地域ごとの物件情報を共有・交換する仕組みです。
所在地・規模・形質・価格などの情報がサイトで確認できます。

一般媒介契約

【特徴】
最も自由度が高く、複数の不動産会社に同時に依頼できる。

【メリット】
・2社以上に依頼できるため、売却活動が広がる
・各社の提案力を比較しやすい
・自分で買主を見つけた場合、仲介手数料を払わなくても良い

【デメリット】
・責任の所在が不明確になり、どの会社も本気で動きづらい
・広告の作成や販売活動が薄くなることがある
・報告義務やレインズ登録も任意なので、状況が見えにくい

【向いている人】
・まずは相場を知りたい
・不動産会社を比較したい
・信頼できる1社を探している段階の人

専任媒介契約

【特徴】
・1社のみに依頼する契約
・一般媒介契約と同様に自分で買主を見つけることも可能

【メリット】
・販売活動・広告出稿を積極的に行ってもらえる
・レインズ登録が7日以内に義務付けられており、情報共有が早い
・2週間に1回以上の報告義務があるため状況が把握しやすい
・1社に絞るため、担当者との連携が取りやすい

【デメリット】
・合わない担当者を選んでしまうと売却が進まない
・他社の査定意見を比較しにくくなる

【向いている人】
・スピード売却を狙いたい
・1社と密に連携して進めたい
・信頼できる担当者が見つかっている人

専属専任媒介契約

【特徴】
・専任媒介よりさらに管理が厳しい契約
・自分で買主を見つけても、必ず不動産会社を通す必要があります。

【メリット】
・最も手厚いサポートが期待できる
・会社側が最優先で動いてくれる
・1週間に1回以上の報告義務があるため状況が常にクリア

【デメリット】
・自分で買主を見つけても仲介手数料が必要
・自由度が低い
・担当者の力量・会社の質が依存する

【向いている人】
・忙しくて売却活動を全部任せたい人
・初めての売却で手厚いサポートが欲しい
・販売管理を細かく報告してほしい人

あなたに最適な媒介契約はどれ？目的別の選び方

不動産の売却理由は人によって様々だと思います。

転勤・相続・住み替え・資産整理など、状況によって「スピードを優先するか」「価格を重視するか」「担当者との相性を重視するか」が変わってきます。

ここでは、売却目的ごとに最適な媒介契約をわかりやすく解説していきますよ。

①早く売りたい（転勤・資金化・相続整理など）

おすすめ契約：専任媒介または専属専任媒介

理由
・担当窓口が一本化されることで、売却活動がブレない
1社に任せるため、売却戦略・販売資料・購入検討者へのアプローチが統一され、スピード感が出ます。

・営業担当の優先度が上がりやすい
専任契約は不動産会社にとって「継続して販売活動できる案件」となるため、広告掲載や　内見手配に力を入れてもらいやすくなります。

・レインズ登録期限が短く、購入希望者の目に留まりやすい
「専任」は7日以内、「専属専任」は5日以内の登録義務があるため、買主側の不動産会　社にも早く情報が届きます。

結論

② できるだけ高く売りたい（買い替え・資産整理など）

おすすめ契約：まず一般媒介で複数社比較 → その後、最も良い会社と専任媒介へ

理由
・複数社査定で「本当の相場」がわかる
不動産会社によって査定額は異なるため、最初に複数から見積もりを取ることで適正な売り出し価格を判断できます。

・各社の販売力や提案力を比較できる
一般媒介で売り出すことで、広告の質、案内件数、活動報告の頻度など「実際の動き」が見えるため、信頼できる会社を選びやすくなります。

・最も実力のある1社に絞ると、販売戦略が定まり価格交渉が強い
専任媒介に切り替えることで、担当者が「責任者」として価格交渉や買主フォローに集中できるため、高値売却が実現しやすくなります。

結論

③ 信頼できる担当者を見つけたい

おすすめ契約：まず一般媒介で2～3社比較 → 良い担当者に専任媒介で任せる

理由
・複数の担当者の“実力や相性”を比較できる
　レスポンスの速さ、説明のわかりやすさ、売却戦略の具体性など、担当者の力量を見極めることができます。

・実際の販売活動で担当者の本気度がわかる
　一般媒介でも積極的に動く担当者は、専任契約後も期待できます。

・信頼できる1社に絞ると、売却活動がスムーズ
　専任に切り替えることで、担当者がより主体的に動いてくれ、買主とのやり取りもスムー　ズになりやすいです。

結論

媒介契約で後悔しないために、よくある失敗例

媒介契約で後悔する原因の多くは、担当者の対応や販売活動の質にあります。

大手の会社でも、担当者の力量によって結果は大きく変わります。

こうした失敗例を理解した上で、契約前に担当者の対応力や販売計画を確認することが、後悔しない売却につながります。

失敗①：専任にしたのに全く動いてくれない

原因：大手でも担当者の力量には差がある。

対策

失敗②：レインズに掲載されていなかった

原因：専任や専属専任では、レインズの登録がルールとして定められているが、担当者の手続きが遅れたり、そもそも掲載されていないというケースもゼロではない。

対策

失敗③：広告がほとんど出ていない

原因：担当者の販売活動が消極的だと、折込チラシやポータルサイトへの掲載が少なくなることがある。

対策

失敗④：価格だけ釣り上げられて売れない

原因：査定額の高さだけで会社を選ぶと、実際の販売戦略や買主の反応が伴わず売れ残ることがある。

対策

失敗しないために❘良い不動産会社・担当者の見分け方

不動産売却で後悔しないためには、会社や担当者の選び方が重要です。

ここでは、信頼できる会社や担当者を見極めるための具体的なポイントを詳しく解説します。

①査定額の根拠を明確に説明できるか？

・チェックポイント：過去の成功事例・周辺相場・販売戦力がセットで説明できるか？

・なぜ重要か：査定額だけ聞いても、本当にその価格で売れるかは分かりません。
根拠がある査定は、現実的で妥当な売却価格を設定してくれる証拠です。

・具体例：「近隣〇㎞以内で過去半年に成約した同タイプの物件は〇円前後」
　　　　　「現在の市場同行を踏まえ、〇週間以内の売却を目標に〇〇媒体で販売」

・ポイント：査定の理由を説明してもらい、納得できるかどうかが信頼の目安。

②販売戦力が具体的か？

・チェックポイント：広告媒体・価格調整・想定ターゲットが明確か

・なぜ重要か：販売戦略が曖昧だと、広告が出ない、問い合わせが少ないなど、売却スピードや価格に直結します。

・具体例：「ポータルサイト＋チラシ＋SNS広告でターゲット層にアプローチ」
　　　　　「価格は〇〇万からスタートし、〇週間ごとに市場反応を確認して調整」

・ポイント：具体的な販売プランを聞き、現実的かどうかを判断しましょう。

③ 担当者のレスポンスの速さ

・チェックポイント：問い合わせや相談に対する返信の速さ・内容の丁寧さ

・なぜ重要か：売却活動はタイミングが命。問い合わせや内見調整の対応が遅いと、購入希望者を逃す可能性があります。

・具体例：「メールや電話への返信が24時間以内」
　　　　　「質問に対して根拠を添えて説明してくれる」

・ポイント：初期対応の速さは、その後の売却スピードにも直結します。

④ 実績の確認

・チェックポイント：過去の売却事例、担当者の取扱件数・経験年数

・なぜ重要か：実績が多い担当者ほど、トラブルや価格交渉に慣れており、安心して任せられます。

・具体例：「過去1年間で〇件の売却を担当、平均売却期間〇週間」
　　　　　「同エリア・同タイプの物件経験が豊富」

・ポイント：会社だけでなく、実際に担当する人の実績も確認しましょう。

媒介契約を結ぶ前に必ず確認すべき項目

媒介契約を結ぶ前には、契約書をしっかり確認することが重要です。

ここを怠ると、後でトラブルや売却スピードの遅れにつながることがあります。

これらを事前に確認することで、トラブルを大幅に減らせ、スムーズな売却活動が可能になります。

媒介契約後の流れ

媒介契約後の流れを事前に理解しておくと、不安やトラブルを避けやすくなります。

①レインズ登録・広告掲載
 契約後、速やかにレインズ登録と広告掲載が行われるか確認しましょう。

②問い合わせ対応
 購入希望者や不動産会社からの問い合わせへの対応。
迅速さが購入チャンスを左右します。

③内見への対応
 内見のスケジュール調整や物件案内の準備。
丁寧な対応が購入意欲につながります。

④買主との条件交渉
 価格交渉や引渡し条件の調整。
担当者の経験や交渉力が重要です。

➄売買契約の締結
 契約書の内容や手付金の取り扱い、重要事項説明などを確認します。

⑥引き渡し準備
 物件の引き渡し日程調整や、設備・鍵・書類の準備。スムーズな引渡しでトラブルを防げます。

媒介契約に関するよくある質問

ここでは、媒介契約で多く寄せられる疑問をまとめています。契約前に気になるポイントを確認しておきましょう。

Q：違約金が発生するケースとは？
Q：不動産会社への仲介手数料の支払い時期はいつごろですか？
Q：仲介手数料の他に、広告料などを請求されたが払う必要はある？

Q:違約金が発生するケースとは？

A:違約金が発生するのは主に以下の3つのケースです。

①専任または専属専任契約で、他社に依頼して売買契約が成立した場合

専任または専属専任契約を結んでいるにもかかわらず、契約した不動産会社以外に売却を依頼し売買契約が成立すると、違約金が発生します。

もし信頼できる不動産会社か不安な場合や、複数の会社の提案を比較したい場合は、一般媒介契約を選び、複数の不動産会社に売却を依頼する方法がおすすめです。

②専属専任契約で、自分で買主を見つけて契約した場合

専属専任契約では、売主自身が買主を見つけて契約した場合でも違約金が発生するルールがあります。

自分で買主を見つけられる可能性がある場合は、専任媒介契約の方が柔軟でリスクが少なくなります。

③売主の都合で契約を解除した場合

契約期間中に売却をやめたり、理由なく不動産会社を変更した場合も違約金が請求される可能性があります。

売主都合で契約解除を検討する場合は、契約期間（通常3ヶ月）が終了してから解除することで、トラブルを避けやすくなります。

Q:不動産会社への仲介手数料の支払い時期はいつごろですか？

A:媒介契約で取り決めた内容に基づき、不動産会社から媒介報酬の請求を受けることになります。

一般的には、
・売買契約を締結した時点で報酬額の50％
・残りの50％は決済・引き渡し時

に支払う形で契約書に定められています。

Q:仲介手数料の他に、広告料などを請求されたが払う必要はある？

A：基本的に支払う必要はありません。

仲介業者が受け取れる媒介報酬には法律で「上限額」が定められています。
そのため、手数料に上乗せする形で勝手に追加費用を請求することはできません。

ただし例外として、依頼者の特別な依頼に基づき追加で発生した実費（特別な費用）については、上限額を超えて請求できる場合があります。

その際も、
・依頼者が特別な依頼を行っていること
・その費用を負担することについて事前に承諾していること

が条件となります。

後悔しない不動産売却のために― 媒介契約は“比較”がすべて

媒介契約には「一般・専任・専属専任」の3種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

スピードを求めるなら、専任・専属専任、まずは相場や担当者の実力を知りたいなら一般媒介など、状況に応じて最適な選択は変わります。

ただし、どの契約を選ぶにしても共通して大切なのは、

です。

そのため、媒介契約で失敗しないためには、まず複数の会社から査定を取り、比較検討することが最も確実な方法です。

そこでおすすめなのが、イエイの不動産一括査定です。

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