マンション売却でかかる税金は？節税方法やシュミレーションを元に解説！

マンションの売却を考えている方は、売却後にどのような税金がかかるのか、知りたいと考えている方もいるのではないでしょうか？

この記事では、マンションの売却でかかる税金や、例を基に税金のシュミレーションもしています。

また、マンション売却においての節税対策や注意点なども紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。

マンション売却でかかる税金

マンションを売却した後どのような税金がかかるのでしょうか？

ここでは、マンションの売却でかかる税金についてご紹介していきますよ。

マンションの売却では、必ずかかる税金と、利益が出た場合にかかる税金があります。

マンションの売却で必ずかかる税金

• 印紙税
• 登録免許税
• 仲介手数料

利益が出た場合にかかる税金

• 譲渡所得税

印紙税

マンションを売却する際には、買主との間に売買契約書の締結が必要となってきます。

この売買契約書に対してかかる税金を印紙税といいます。

印紙税は売買契約書に収入印紙を貼り、消印することで、納税したとみなされます。

印紙税は、売買契約書の金額によって納める税金は異なります。

引用：国税庁ホームページ

登録免許税

マンションを売却する際には、所有者の名義を変更する必要もあります。

この所有者の名義を変更する際にかかる税金が「登録免許税」です。

登録免許税の支払いは売主・買主双方に発生し、買主は「所有者の登記」を、売主は「抵当権抹消登記」を行う際にかかります。

なお、登録免許税は不動産1件につき1,000円です。

※「抵当権抹消登記」とは

マンションを購入した際に住宅ローンを借りる方が多いと思います。

銀行は万が一ローンが返済できなくなった場合に、マンションを担保にお金を貸し出します。

このことを「抵当権」といいます。

住宅ローンを完済した際にこの「抵当権」の抹消手続きを行う必要があり、このことを「抵当権抹消登記」といいます。

抵当権抹消登記は司法書士への手数料も必要

抵当権の抹消登記ですが、一般の人が行うには、必要な書類もいろいろとあり、手続きも複雑です。

そのため、司法書士へ依頼をする事が多いですが、その際の手数料も必要となる事を覚えておきましょう。

依頼する司法書士によって費用は異なりますが、一般的には1.5万円〜2万円ほどが相場となっています。

仲介手数料

マンションを売却する際は、営業活動や、買主との売買契約に関するやり取りなど、個人で行うのは難しいので、不動産会社に仲介を頼むことが一般的です。

この不動産会社に依頼する際に発生するのが、仲介手数料です。

仲介手数料は各不動産会社によって異なりますが、上限額というのは、法律で決められています。

例えば

• 取引金額が200万円以下の場合：売上価格の5％が上限
• 取引金額が200万円超～400万円以下の場合：売上価格の4％
• 取引金額が400万円超の場合：売上金額の3％

譲渡所得税 

譲渡所得税とは、マンションを売却したことで発生した利益にかかる税金のことを指します。

この譲渡所得税には、「住民税」と「所得税」が含まれています。

さらに、譲渡所得の税率は短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれており、マンションの所有期間によって異なります。

所得税

住民税

また譲渡所得税には、復興特別所得税もあり、これは「東日本大震災の復興のための施策」でH25年1月1日～令和19年12月31日までの間に生じる所得について課税の対象となり、個人の所得税に対して2.1%かかります。

また、譲渡所得税を出すには譲渡所得を算出する必要があります。

譲渡所得の計算方法

• 譲渡価格：マンションを売却した価格
• 取得費：物件を購入する際にかかった費用（仲介手数料なども含まれる）
• 譲渡費用：マンションを売却する際にかかった費用（仲介手数料、広告費、印紙税など）

取得費における減価償却

譲渡所得の計算で必要となる取得費ですが、減価償却も考慮する必要があります。

不動産は年数の経過とともにその価値は減少していき、このことを減価償却といいます。

そのため、物件を購入する際にかかった費用から減価償却分を差し引かなければなりません。

取得費の計算方法

この「減価償却費相当額」は「建物部分購入額×0.9×償却率×経過年数」で計算されます。

償却率は建物の構造によって異なります。

マンションの場合、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリートが多いと思いますが、どちらも0.015となっています。

マンション売却でかかる税金のシュミレーション

ここからは、実際にマンションを売却した際にかかる税金を例を基に算出してみます。

購入時6,000万のマンションを5,800万で売却した場合

※固定資産税清算金とは
不動産を所有している場合、固定資産税が発生する。
固定資産税清算金とは、購入後の所有日数分に応じて買主が負担する金額のこと。

譲渡価格＝売却価格＋固定資産税清算金

減価償却費＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

取得費＝土地購入代金＋（建物購入代金‐減価償却費）

譲渡所得＝譲渡価格-取得費‐譲渡費用

所得税＝譲渡所得×税率

復興特別所得税＝所得税×2.1%

住民税＝譲渡所得税×5％

税金=所得税＋住民税＋復興特別所得税

内訳

税金の合計は、25万5,465円となります。

マンション売却で役立つ節税対策

マンションの売却でかかる税金は上記のように、譲渡所得税や登録免許税などがありますが、税金の支払いはなるべく少ない方がいいですよね。

ここでは、マンションの売却で役立つ節税対策をご紹介していきますよ。

マイホーム売却に伴う3,000万円の控除

マイホームを売却した際に、譲渡所得から控除を受けられる特例があります。

条件を満たしていれば、譲渡所得税から最大3,000万円まで控除が可能です。

ただし、他の特例とは併用することはできません。

適用を受けるための条件は、国税庁のホームページに記載されていますので、
どのような条件があるか確認してみてくださいね。

参照：国税庁ホームページ

譲渡所得がマイナスになった場合の特例

マンションを売却したことによって利益がでる場合もありますが、反対にマイナスになってしまう事もありますよね。

マンションを売却した際の価格が、購入金額よりも低く譲渡損失がでた場合に適用できる特例が「損益通算の特例」です。

この特例によって、損失分の金額を他の所得から差し引くことができます。

例えば

この場合、売却損の200万を給与所得の500万から差し引き、給与所得を300万とすることが可能です。

また、その年の所得よりも譲渡損失額の方が大きい場合は、「繰り越し控除の特例」が適用できます。

この特例を使えば、譲渡損失を翌年以降の所得から最長3年間差し引くことが可能です。

特例が適用できる要件などは国税庁のホームページに詳しく記載されていますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。

参照：国税庁ホームページ

相続したマンションを売却する際に使える特例

相続したマンションを売却する際に、そのマンションの取得費として相続税の一定額が加算できるという「取得費加算の特例」があります。

取得費が増えることで、譲渡所得が少なくなるので結果、節税になるのです。

取得費に加算できる金額は下記の通りに求めることができます。

引用：国税庁ホームページ

所有期間が長期の場合に適用できる特例

長期間所有していたマンションを売却するという方もいるのではないでしょうか？

長期間所有していたマンションを売却する際にも、適用できる特例があります。

この特例が適用できると、譲渡所得に軽減税率が適用され、また上記でご紹介した3,000万の控除と併用することも可能です。

ちなみに、所有期間は10年を超えることが条件です。

適用できる軽減税率は下記の通りです。

参照：国税庁ホームページ

マンション売却後の確定申告の流れ

マンションを売却した後には発生した税金を納めるために確定申告が必要となります。

確定申告を行うには、まずは必要な書類を準備し、税金の計算を行いましょう。

その後、税金の金額を書類に記載し、税務署に提出すれば完了です。

確定申告はマンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に申告をする必要があります。

確定申告に必要な書類や流れについては下記の記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。

参照：不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類も解説！
 

マンション売却税金での注意点

マンションを売却する際には、税金が発生しますが注意点もあります。

ここからは、マンション売却でかかる税金に関しての注意点をご紹介していきます。

譲渡所得税がかからない場合でも確定申告が必要なこともある

譲渡所得税が発生しない場合は、確定申告は必要ないと考える方もいるかもしれません。

しかし、譲渡所得税がかからない場合でも確定申告が必要な場合があります。

それは、上記でご紹介した特例や控除を適用する場合です。

なぜなら、特例には適用できる条件などがありますが、この条件を満たしていることや、特例の内容によっては所得の金額を申告する必要があるからです。

このように、マンションの売却によって利益がなかった場合でも確定申告が必要な場合があることを覚えておきましょう。

ローンを一括返済する際は手数料がかかる

これは、税金とは異なりますが、マンションを売却する際は住宅ローンを完済していなければいけません。

まだローンが残っている場合、売却費用で残りのローンを一括で返すという方も多いと思います。

一括で返済する場合、返済手数料が発生するという事も覚えておきましょう。

この返済手数料は、各金融機関で異なりますが、一般的には約3万円程度かかります。

マンションを事業目的で売却する場合「消費税がかかる」

マンションを事業目的で売却する場合は「消費税」がかかるという事も覚えておきましょう。

個人がマイホームとして売却する際は消費税はかかりませんが、

例えば

• 賃貸マンションを売却する
• 事務所として貸し出していたマンションを売却する

このような場合、消費税の課税対象となります。

ただし、個人事業主で免税事業者の場合は、消費税は発生しません。

なお、この売却にかかる消費税ですが、建物のみにかかり土地にはかかりません。

このマンションを事業目的で売却した際にかかる消費税ですが、

• 建物と土地を区分し計算する方法
• 簡易課税か原則課税のどちらかで計算する方法

2通りの計算方法があります。

※免税事業者とは？
前々年の課税売上が、1,000万円以下の事業者のこと。

建物と土地を区分し計算する方法

建物と土地それぞれの価格が分からない場合、消費税は建物のみに課税されるので、それぞれ区分し計算する必要があります。

この区分の仕方としては、3つあります。

• 相続税評価額や固定資産税評価額を基に区分する
• マンションを譲渡した際の土地および建物もそれぞれの時価の比率を基に区分する
• 土地、建物の原価を基に区分する（※取得費や一般管理費、販売費なども含む）

参照：国税庁ホームページ

この中で、一番簡単なのが、固定資産税評価額を基に区分する方法です。

土地の固定資産税評価額は固定資産税納税通知書と登記簿謄本に記載されている敷地権割合で計算することが可能です。

敷地権割合とは？
マンションなどの場合、一つの土地に、それぞれの区分された部屋（専有部分）が建てられており、土地と建物を一緒に売却するということはできません。

このように、専有部分と分離して処分できない敷地に関する権利を、敷地権といいます。

この敷地権の所有割合を「敷地権割合」といいます。

「敷地権割合」は原則床面積の割合で決まります。

簡易課税か原則課税のどちらかで計算する方法

・簡易課税とは

消費税の基本的な計算方法は、課税取引や免税取引などを区分する必要があり複雑です。

そこでこの複雑な計算方法ではなく、より簡易的に計算できるのが簡易課税の計算方法になります。

簡易課税では、【受け取った消費税額×業種ごとの一定の割合】の計算式で納税額を計算します。

・原則課税とは
受け取った消費税から、実際に支払いをした消費税を差し引いて納税額を算出する方法。

例えば110万（税込み）で仕入れた商品を220万で売った場合

• 仕入れに支払った消費税は10万円
• 売上で受け取った消費税は20万円

なので、20万から10万を引いた10万円が納税額となります。

まとめ

マンションを売却した後には、登録免許税や譲渡所得税などの税金がかかります。

この税金には、「所有期間が長期の場合に適用できる控除」や「相続したマンションを売却する際に使える控除」など適用できる控除もあります。

このようにマンションを売却した後には、どのような税金がかかるのか、また適用できる控除はどのようなものがあるのか、事前に知っておくといざ売却した際に慌てることがありません。

この記事で紹介した、マンションの売却でかかる税金や適用できる控除、また確定申告の仕方を読んで事前にしっかりと理解を深めておきましょう。