不動産の重要事項説明書の中に、「その他の法令に基づく制限」があります。そこには「砂防法」という項目が含まれる場合があります。砂防法で指定される地域のことを、砂防指定地といい、都道府県ごとに若干の差はありますが、土地改変に対しての禁止事項が定められています。砂防指定地域にはどのような土地が指定されるのか、また指定地域に宅地を造成するにはどうすればいいのかを解説します。

砂防法とは?

自然災害や河川の浸食などで、地盤が不安定になり土砂崩れや土石流を起こしやすい地域があります。そうした土地に工事の手がはいり、地形が変わってしまうと、大きな気候変動のときに致命的な災害に発展しかねません。特に近年は地震や台風による人的被害が深刻化しているので、各自治体も対応が急がれています。

砂防法はあらかじめ危険とされる地域に工事などの禁止事項を設けることで、人命を守り環境破壊を防ぐことを目的に制定、施行されました。

険しい山や流れの速い川が多く、昔から地すべりなどの被害を経験してきた日本に特有の法律と言えます。

砂防法によって土砂崩れの危険性が指摘されている地域や、砂防ダムを備えている土地、治水を目的として土地の掘削などを制限した地域のことを砂防指定地域といいます。これは国土交通大臣がおこなっている指定です。さらに都道府県知事も管轄の砂防指定地域において独自に制限を設定することができます。

中には砂防指定地域に宅地を造成しようとするケースもあります。ですが、これらの地域はいわゆる危険地帯です。普段から近づいたり土地の掘削を行ったりすることが厳しく制限されている土地だと考えるといいでしょう。

わざわざ危険性の高い地域に人が住むことを法律は許していないため宅地の造成の許可も下りにくい地域なのです。

同時に道を作ったり森林伐採したりすることも出来ないので、多くの砂防指定地域は人の手が入っていない山奥などにあります。上流の土地をいじることで河川災害の拡大を防ぐことも目的の1つです。

砂防指定地内で制限される行為

行為を禁止する人

砂防指定地域の特徴は、崖や河川に近い場所にあることです。

このような地形の場所は土砂災害などの危険が高いことが予測されるので、予防のためにさまざまな制限事項が定められています。全般的に地形を変えることに繋がる行為は、一切認められていません。

具体的には

  • 宅地の造成
  • 開墾
  • 工作物を用いて砂防を継続する
  • 河川の氾濫が予測される場所に土砂を廃棄する
  • 竹林伐採または地面を引きずって運搬する
  • 砂礫
  • 鉱物の採集
  • 不要に草を刈り取る

といったことが禁止されています。

その理由は土砂災害危険地域がもともと不安定な地形なことにあります。地盤が緩んだりしている場所に重機など人の手が入ることで、土地が削られるとさらに土地が不安定になり、結果として災害の危険度が増してしまいます。

そして大雨などの際に多くの人の命が危険にさらされてしまうのです。このような状況は防がなくてはいけません。必要があってこうした行為を行う場合は、都道府県知事の許可が必要です。

ですが法律による規定は一様ではありません。山や河川の状況はそれぞれちがうので、各地の砂防指定地域の環境ももちろん一定ではないからです。

そこで、制限されている項目も場所によって異なっているのが実情です。判断するのは管理する都道府県で、他県では可能な宅地造成も自身の居住地では認められていないこともあるでしょう。どの程度の制限が設けられているのかには、実際の現場にいってみなくては分かりません。地形や土地調査の結果を踏まえた上で、その土地に適した判断がくだされているのです。

砂防指定地を確認する方法

では宅地の造成を計画しているとして、その土地が砂防法による砂防指定地域であるかどうかをどのように調べればいいのでしょうか。

砂防指定地域の台帳は県の規定によって土木事務所が管理することになっています。そこで土地の情報を得るために最寄りの土木事務所を訪ねましょう

まず、確認した土地の住所や登記簿などを確認します。窓口で住所を指定すれば、家を建てたい場所が砂防指定地域に該当する土地なのかをすぐ調べることが可能です。場所によっては地図に明記されていることもあるので、より詳細な情報が得られるでしょう。

土木事務所の場所が分からない場合は、自治体の総合窓口などで案内を受けることができます。「暮らしの便利長」のような冊子を自治体が発行していることもあり、生活に必要な公の窓口一覧がまとめられていて便利です。

これらの冊子は地域の役所が管理しているので、申請すればもらえます。一家に一冊置いておくといざというとき役に立ちます。

さらに、より簡単な方法としては、グーグル検索やヤフー検索を用いて「○○県砂防指定地域」と検索すると、土地の一覧が出てくるので、窓口まで行く時間がない方はこの方法を試してみるのもいいでしょう。ただし詳細な情報を知りたいのならやはり土木事務所で管理されている台帳を調べてもらうのが一番です。

まずはネットを使い、後日改めて窓口で調査を依頼するのが効率のよい方法です。

砂防指定地に家を建築するためには

?マークのついた棒

砂防法の禁止事項によって基本的に災害の危険の高い砂防指定地に住宅を建てることは出来ません

ですが、砂防指定地域は土地代が安いため、宅地に希望されるケースが多いのも事実です。コストの面から危険を考慮した上でも禁止地域に家を建てたい場合はどうすればいいのでしょうか。

方法としては、都道府県に申請を行って知事の許可を得ることです。知事が宅地造成を許可さえすれば、その土地に家を建てることができます。

申請のための手続きは、各都道府県の指定する書式を入手して必要事項を記入した上で行います。お住まいの県などのホームページを検索すれば、必要な書式の説明を見つけられるでしょう。書式は窓口まで取りに行かなくてはいけない場合や、そのままダウンロードできる場合などがあります。

書類申請の結果土木建築に関する条例に違反しないと判断されれば、建設許可が下ります。中には既に宅地として土地改良が進められている地域であったり、調査の結果土地に対する改良が軽微と判断されれば申請事態が必要ない場合もあります。

詳しくは自治体の砂防事務所という部署に直接問い合わせてみるのがいいでしょう。すでに宅地として開墾がすすめられ、擁壁がある場合などには許可を取る必要はありません。ですが、新たに工作物を設置する際には、追加で申請する必要があるのでこの点は注意が必要です。

砂防指定地の固定資産税減額措置

災害危険地域である砂防指定地域には、多くの制限が設けられています。そのためにどうしても土地の価値が落ちてしまい、土地の持ち主にとっては不利益となっている状態です。

土地も資産なので価値が不当に下げられることは、売却をする際などにデメリットとなります。そこで土地所有者の負担を軽減する目的で、砂防指定地域には固定資産税の減税措置が取られることが一般的です。

具体的には上限2分の1として土地評価額が減額されます。そのため、徴収される税額も低くなっているのです。ですが、2018年から2020年までの評価に限り、最終判断をする市町村長によっては減税に該当しないとなるケースも出てくるようです。

自家名義の不動産の状態が知りたい場合は、土地の登記簿を取って土木事務所で砂防指定地域がないかどうか確認するといいでしょう。

砂防指定地のリスクも考えて検討しよう

日本は山や河川が多く、昔から大雨や土砂崩れによる被害の多い土地です。さらに近年の異常気象も重なって毎年のように多くの土地で深刻な土砂災害が起こっています。

そのため、山や川に近い地域の人的被害を防ぐために砂防法が規定されました。人命と環境を守るための法律なのです。家を建てる場合に選んだ場所が、砂防指定地域だとします。

砂防指定地域はそもそも災害リスクが高く、台風や地震の際危険であると認定されていることを、まずはよく考えなくてはいけません。

もちろん知事の許可を得られれば宅地として開墾することは可能ですし、土地の価格が安いというメリットもあります。それでも安全に暮らそうと思ったら災害防止のための工事などに追加のコストがかかるため、居住地にするにはデメリットも多いのです。

こうした点をよく検討した上で、砂防指定地域への住宅建設を行いましょう。工務店や建築事務所と相談すれば土地改良の手段を講じてくれます。コスト面と生活面での費用の折り合いがつくかどうか、一生の買い物なので慎重に情報を集めましょう。

まとめ

砂防法によって指定された砂防指定地域は基本的に宅地などへの利用は認められていません。
なぜなら、そのような地域は地盤が不安定で危険な地域だからです。

しかしながら知事の許可を得ることさえ出来れば宅地として利用することは可能です。

価格が安いなどのメリットもあるのでもし宅地として利用したいのであれば工務店などに相談してみましょう。