土地を売却したら税金はいくら？計算式や節税できるケースをわかりやすく解説！

土地を売却したときは、「売却益（もうけ）」が出た場合に税金がかかります。

 しかし、実際にどれくらいの税金がかかるのかは、土地を売る経験がなければイメージしにくいものです。

特に、相続した土地や実家を売却するケースでは、売却後に思っていた以上の税金を請求され、手元に残る金額が予想より少ないという失敗が起こりがちです。

この記事では、土地売却にかかる税金の仕組みから、計算方法、節税できる特例まで、初めての方にもわかりやすく解説します。
 

土地売却時にかかる税金は4種類

土地の売却を行うと、以下の4種類の税金が発生します。

それぞれ納税時期が異なるため、かかる金額と合わせてご紹介していきます。

・印紙税
・登録免許税
・所得税と住民税（復興特別所得税）
・住民税

印紙税

印紙税とは、売買契約書の作成時にかかる税金のことです。

・納税方法：売買契約書に収入印紙を貼り付け印鑑などで消印をする

・収入印紙の購入方法：法務局や郵便局（金額が低い場合一部のコンビニでも取り扱いあり）

【ポイント】

【印紙税の金額と納税時期】

出典：国税庁ホームページ

登録免許税

登録免許税は、売主が売却する土地に対して銀行から住宅ローンを借りている場合に必要となります。

住宅ローンの返済金額が残っている場合は、全額返済を済ませて「抵当権※」の登記を抹消しなければなりません。

この、抵当権の登記を抹消する際にかかるのが、登録免許税です。

【ポイント】

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【登録免許税の金額と納税時期】

【注意点】

所得税と住民税（譲渡所得税）

土地を売却した収入が購入した時の金額よりも上回る場合、売却益が発生します。

この売却益にかかるのが、所得税と住民税です。

この二つを合わせて「譲渡所得税」ともいいます。

「譲渡所得税」の計算方法は下記で詳しくご紹介します。

【ポイント】

【所得税と住民税の税率】

所得税と住民税が発生する場合の税率は、売却する土地の所有していた期間が5年以上か5年以下かによって変動します。

土地の所有期間の数え方は、土地の取得日から売却した年の1月1日時点までです。

【所得税と住民税の金額と納税時期】

なお、住民税は、4回に分割して支払うか、一括で支払うかを選択し納税することになります。

土地の所有期間は注意が必要

上記で触れたように、実際の土地の所有期間と税務上の所有期間が異なる場合があるため、事前にしっかり確認しておきましょう。

例①の場合

例①では、売却した時点で実際の所有期間は5年ですが、税務上の所有期間は４年と判定されます。

これは、税務上の売却日はその年の1月1日時点の所有期間で判定されるためです。

例②の場合

例②では売却日が1か月遅いだけですが、税務上の所有期間は5年と認められます。

このように、売却時期の違いによって税務上の所有期間が変わり、納める税金にも影響を与えるため、注意が必要です。

譲渡所得税の計算方法とは？

以下の譲渡所得を求める計算式で出た金額が、土地を購入した時の金額よりも上回る場合は所得税と住民税が課税されます。

【用語の解説】

譲渡所得税の計算方法に関しては下記の記事でも紹介していますので、合わせて参考にしてみてくださいね。

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譲渡所得・税額シミュレーション

土地売却にかかる税金を抑えるための方法

土地を売ると税金が発生しますが、実は上手に節税できる仕組みも存在します。

売却前にどのような控除や特例が使えるかを把握しておくことで、支払う税金を大きく減らせる可能性があります。

土地売却で利用できる主な節税制度には、次のようなものがあります。

・契約書に貼る印紙税を軽減できる特例
・自宅を売った際に利用できる「3,000万円の特別控除」
・所有期間が10年を超える場合に適用される長期所有の特例
・平成21年・22年に取得した土地を売る際の特例措置
・売却の条件や内容に応じて使える各種控除制度

このように、土地を売る際にはいくつかの節税策があるため、事前に自分がどの制度を使えるか確認しておくことが大切です。

印紙税の軽減措置

上記の内容で土地の売却には印紙税がかかることを説明しましたが、【平成26年4月1日～令和9年3月31日】までの間に作成し交わされた売買契約書であれば、印紙税が軽減されます。

具体的には以下の表を参考にしてみてください。

出典：国税庁ホームページ

居住用財産の3,000万円の特別控除

マイホームやその敷地を売却した場合、売却による利益が3,000万円以内であれば、所得税や住民税が課されない「3,000万円の特別控除」という制度があります。

【適用条件】

また、災害などで自宅が損壊し、住むことができなくなったケースでも、この特例の対象に含まれます。

【注意点】

制度を利用する際の細かい要件や提出書類などは、国税庁のホームページで最新情報を確認しておくと安心です。
 

土地の所有期間が10年を超える場合の特例

上記で、土地の所有していた期間が5年以上か5年以下かによって税率が変動することをお伝えしましたが、土地の所有期間が10年を超える場合はさらに低い税率が適用できます。

課税長期譲渡所得金額は以下の計算式で求められる金額を指します。

【注意点】

平成21年・22年に取得した土地の売却による特例

平成21年および平成22年に取得した土地を売却した際には、譲渡所得から一定額を控除できる特例があります。

この控除は最大1,000万円まで適用可能です。

【注意点】

売却の内容によって適用される控除

土地を売却する際、公共事業や再開発、住宅地造成などの目的で手放す場合には、一定の控除を受けることが可能です。

適用される控除額は売却内容によって異なります。

売却内容ごとの控除額

控除を受けるための条件や詳細については、国税庁ホームページを参照してください。

相続した土地の売却にかかる税金は？

相続により取得した土地の売却を考えている方も多いかと思います。

その場合に課税される税金や減税措置についても気になりますよね。

相続した土地の売却の場合も同様に
・「印紙税」
・「登録免許税」
・「譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）」がかかります。

【ポイント】

相続した土地の売却で活用できる節税対策

【取得費加算の特例】
相続した土地の売却では、相続税額の一部を取得費とすることで、譲渡所得税の負担を軽減することができる「取得費加算の特例」が適用できます。

条件：相続開始日の翌日から3年10ヶ月までに不動産を売却すること

【相続空き家を取り壊した場合の3000万の特別控除】
空き家が立っている場合は、空き家を取り壊し更地にすることで3,000万の特別控除を受けることができます。

ただし、適用には以下の条件を満たす必要があるため確認しておきましょう。

【特定の適用要件】

相続した土地の売却にかかる税金や節税対策について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてくださいね。

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相続した土地を売却したい！かかる税金や節税対策を分かりやすく解説

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土地売却後の確定申告の手順

土地を売却した際、場合によっては確定申告が必要となることがあります。

しかし、具体的にどのような手続きを行うべきか迷う方も少なくありません。

ここでは、土地売却後に確定申告が必要な場合・不要な場合の判断基準や、申告の際に揃える書類、手続きの進め方について、わかりやすくまとめます。

・確定申告が必要になるケースとそうでないケース
・申告にあたって準備すべき書類
・確定申告の具体的な手順

これらを押さえておけば、初めて土地を売却する方でも安心して申告を進められます。

確定申告が必要になるケースとそうでないケース

土地を売却した後、確定申告が必要となるケースは以下の通りです。

上記でご紹介した特別控除の適用を受ける場合は、確定申告が必要になります。

一方、土地の売却で損失が発生した場合は、基本的に確定申告は不要です。

【ポイント】

【土地の売却で損失が発生するケース】

【売却にかかる主な諸経費】

これらの経費を差し引いた結果、売却額よりも費用が上回った場合、譲渡所得はマイナスとなり、確定申告が不要になることが多いです。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

土地を売却し損失（譲渡損失）が出た場合に適用できる特例が「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。

【ポイント】

【特例の適用条件】

申告にあたって準備すべき書類

【※分離課税とは？】

確定申告の具体的な手順

①確定申告の必要書類を準備する
②譲渡所得の計算と内訳書の記入を行う
③確定申告書の記入を行う
④税務署へ書類の提出を行う
➄納税または還付を受ける

詳しい内容は下記の記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類・やり方も解説！

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土地売却税金の注意点

ここからは、土地の売却にかかる税金に関しての注意点をご紹介します。

どんな点を注意すべきか、ぜひチェックしてみてくださいね。

・土地の売却益はすべて使わずに残しておこう
・印紙税の節税目的で売買契約書の写しだけを残すのは危険

土地の売却益はすべて使わずに残しておこう

土地を売却した際にかかる税金のうち、特に金額が大きくなる可能性があるのが「所得税」と「住民税」です。

これらの税金は、土地の売却によって利益が発生した場合に課税されます。

ただし、売却直後に納税するわけではなく、売却した翌年に支払う必要があります。

そのため、売却益をすべて使ってしまうと、納税時に高額な税金を支払えないリスクが生じる可能性があります。

こうした事態を避けるためにも、売却代金はすべて使い切らず、納税分をしっかりと確保しておくことが大切です。

印紙税の節税目的で売買契約書の写しだけを残すのは危険

不動産の売買契約を結ぶ際には、契約書1通ごとに印紙税が課されます。

通常、売主と買主の双方が署名・押印した契約書をそれぞれ1通ずつ保管するため、合計で2通の契約書を作成するのが一般的です。

中には、印紙税の負担を減らそうと考え、「1通だけ原本を作り、もう一方はコピーを保管すればよいのでは？」と思う方もいるかもしれません。

しかし、このような写しは正式な証拠書類とは認められず、法的な効力を持ちません。

そのため、後々のトラブルを防ぐためにも、売主・買主の双方が必ず原本の契約書を1通ずつ保管することが大切です。
 

よくある質問

ここでは、土地を売却する際に発生する税金について、特によく寄せられる疑問や質問をまとめて解説します。

売却前に確認しておくことで、思わぬ税負担を避けることができますよ。

土地の購入価格が分からないときの対処法

相続で取得した土地や、購入から長い年月が経っている場合など、当時の購入価格（取得費）が不明なケースも少なくありません。

そのような場合は、売却額の5％を目安に「概算取得費」として計算する方法が認められています。

ただし、この方法を使うと取得費が低く見積もられるため、結果的に課税される金額が大きくなってしまう可能性があります。

できるだけ正確な金額を把握できるよう、次のような方法を試してみましょう。

・不動産業者が発行した購入当時の価格が記載されたパンフレットやチラシを探す
・購入代金やローンの返済金額が記載された通帳を探す
・市街地価格指数を利用して取得費を計算する

【市街地価格指数とは？】

相続した土地を複数人で分けた場合、それぞれにかかる税金はどうなる？

相続した土地を複数人で分ける場合には「換価分割」と「代償分割」の2つの方法があります。

【換価分割】

土地を相続人全員が共有している状態で売却をし、その代金を法律上の相続分に応じて分配する方法。

この換価分割で相続した土地を売却する場合に各相続人ごとに譲渡所得税が課税されます。

【代償分割】

代表して1人が相続人として土地を取得し、売却した代金を代償金として他の相続人に支払う方法。

そのため、譲渡所得税は代表の相続人にのみ課税されます。

土地売却にかかる税金には節税対策をしよう

土地の売却にかかる税金の種類と金額や納税時期についてご紹介してきました。

必要な税金は、それぞれ納税のタイミングが異なるのでしっかりと把握しておきましょう。

また、節税対策においても様々な方法があるため、自身の売却を考えている土地がどの特例に当てはまるか確認しておくと良いでしょう。

・税金は 利益が出たときのみ発生
・所有期間5年以上で税率が大きく下がる
・特例を使えば税金を大きく抑えられる

土地の売却には税金がかかりますが、事前に節税対策を行い納税の準備をしておくことが大切です。

土地の売却方法について詳しく知りたい方は、こちらの2つの記事もおすすめです。

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