土地売却にかかる税金を徹底解説！税金の種類や納税時期・節税方法もご紹介

土地の売却を考えているけれど、売却時にどのような税金がどれくらいかかるのか分からず不安ですよね。

こちらの記事では、土地売却時にかかる税金とその金額、納税のタイミングや節税方法についても詳しく解説していきます。

土地売却にかかる税金への疑問を解消し、納税に備える準備をしましょう。

土地売却時にかかる税金は4種類

土地の売却を行うと、以下の4種類の税金が発生します。

• 印紙税
• 登録免許税
• 所得税
• 住民税

それぞれ納税時期が異なるため、かかる金額と合わせてご紹介していきます。

印紙税

印紙税とは、売買契約書の作成時にかかる税金のことです。

納税の方法は、売買契約書に収入印紙を貼り付け印鑑などで消印をし納税します。

収入印紙を購入する際は、法務局や郵便局で入手することが可能であり、金額の低いものであれば一部のコンビニでも取り扱いがされています。

なお、売買契約書は売主と買主用の2通作成するため、印紙も2枚必要です。

そのため、売主と買主が1枚ずつ負担をするのが一般的です。

【印紙税の金額と納税時期】
印紙税の納税時期は、土地の売却による売買契約が成立したタイミングになります。

金額は土地が売れた価格によって変動します。

出典：国税庁ホームページ

登録免許税

登録免許税は、売主が売却する土地に対して銀行から住宅ローンを借りている場合に必要となります。

住宅ローンの返済金額が残っている場合は、全額返済を済ませて「抵当権」の登記を抹消しなければなりません。

この、抵当権の登記を抹消する際にかかるのが、登録免許税です。

住宅ローンを借りておらず、抵当権が設定されていない場合は登録免許税は課税されないのでご安心ください。

【抵当権とは？】
住宅ローンなどを借りる際に、購入する土地や建物に対して金融機関が担保として設定する権利のことです。

【登録免許税の金額と納税時期】
登録免許税の金額は一つの土地に対して1,000円になります。

そのため、土地が2筆に分かれていれば、2000円必要になります。

また、「抵当権」の登記を抹消する際には司法書士への報酬も必要となり、相場は1〜2万円程度です。

納税のタイミングは、土地を引き渡す時になります。

所得税と住民税（譲渡所得税）

土地を売却した収入が購入した時の金額よりも上回る場合、売却益が発生します。

この売却益にかかるのが、所得税と住民税です。

この二つを合わせて「譲渡所得税」ともいいます。

所得税のなかには、令和19年12月31日まで所得税額2.1％分の復興特別所得税が上乗せされているためそちらも合わせて必要となります。

【譲渡所得の計算式】
まずは、売却する土地に売却益が発生するのかを確認してみましょう

こちらの譲渡所得を求める計算式で出た金額が、土地を購入した時の金額よりも上回る場合は所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得＝売却価格－(譲渡費用＋取得費)

譲渡所得税の計算方法に関しては下記の記事でも紹介していますので、合わせて参考にしてみてくださいね。
 

関連記事

不動産売却でかかる譲渡所得税とは？計算方法や税率まで解説！

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【譲渡費用とは？】
・土地の売却時に関わる不動産への仲介手数料
・印紙税
・測量費用
・建物の解体を行った場合は解体費用
などを指します。

【取得費とは？】
・土地の購入代金
・不動産取得税
・登録免許税
・土地購入時に不動産会社に支払った仲介手数料
・土地購入時の印紙税
・土地相続時の登記費用
などが含まれます。

所得税と住民税が発生する場合の税率は、売却する土地の所有していた期間が5年以上か5年以下かによって変動します。

土地の所有期間の数え方は、土地の取得日から売却した年の1月1日時点までです。

【所得税と住民税の金額と納税時期】
所得税の納税は、確定申告のタイミングで行います。

そのため、土地を売却した翌年の2/16〜3/15までとなります。

住民税は、土地を売却した翌年6月以降に4回に分割して支払うか、一括で支払うかを選択し納税することになります。

土地の所有期間は注意が必要

上記で触れたように、実際の土地の所有期間と税務上の所有期間が異なる場合があるため、事前にしっかり確認しておきましょう。

例①の場合

例②の場合

例①では、売却した時点で実際の所有期間は5年ですが、税務上の所有期間は４年と判定されます。

これは、税務上の売却日はその年の1月1日時点の所有期間で判定されるためです。

一方で、例②では売却日が1か月遅いだけですが、税務上の所有期間は5年と認められます。

このように、売却時期の違いによって税務上の所有期間が変わり、納める税金にも影響を与えるため、注意が必要です。

土地売却でかかる税金の節税方法

土地の売却には税金がかかることを説明してきましたが、節税の対策があるなら知っておきたいですよね。

土地売却でかかる税金の節税対策にはこちらの方法があります。

• 印紙税の軽減措置
• 居住用財産の3,000万円の特別控除
• 土地の所有期間が10年を超える場合の特例
• 平成21年・22年に取得した土地の売却による特例
• 売却の内容によって適用される控除

印紙税の軽減措置

上記の内容で土地の売却には印紙税がかかることを説明しましたが、【平成26年4月1日～令和9年3月31日】までの間に作成し交わされた売買契約書であれば、印紙税が軽減されます。

具体的には以下の表を参考にしてみてください。

出典：国税庁ホームページ

居住用財産の3,000万円の特別控除

マイホームと土地を売却した場合は、売却益が3,000万円以内であれば税金がかかりません。

すでに住んでいない場合は、住まなくなった日から3年以内の年の12月31日までに売却することが条件となっています。

すでに建物を取り壊している場合は、取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を締結していることも条件に加わります。

また、災害などで住居を失った場合の土地売却もこちらに当てはまります。

親子や夫婦などの近親者に土地を売却した場合や、建物を取り壊してから貸駐車場などで使用していた場合は対象外となってしますので注意しましょう。

特例を受けるための詳しい要件などは、国税庁のホームページをご確認ください。
 

土地の所有期間が10年を超える場合の特例

所得税と住民税について説明した際に、土地の所有していた期間が5年以上か5年以下かによって税率が変動することをお伝えしましたが、土地の所有期間が10年を超える場合はさらに低い税率が適用できます。

課税長期譲渡所得金額は以下の計算式で求められる金額を指します。

課税長期譲渡所得金額＝（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

所有期間は、売却した日ではなく売却した年の1月1日時点になるため注意が必要です。

また、復興特別所得税も6,000万円以下の場合は0.21%、6,000万円超の場合は0.315%課税されます。

先述した「居住用財産の3,000万円の特別控除」とは併用可能となるため、所有期間を確認し節税対策に有効活用しましょう。

平成21年・22年に取得した土地の売却による特例

以下の期間で土地を譲渡している場合は、譲渡所得の金額から控除を受ける事が可能です。

なお、この控除は最大1,000万円までとなっています。

こちらの特例を受けるためには、相続、遺贈、贈与などにより取得した土地は対象外となってしまうため注意しましょう。

売却の内容によって適用される控除

土地を売却する際、公共事業や再開発、住宅地造成などの目的で手放す場合には、一定の控除を受けることが可能です。

適用される控除額は売却内容によって異なります。

売却内容ごとの控除額

控除を受けるための条件や詳細については、国税庁ホームページを参照してください。

相続した土地の売却にかかる税金は？

相続により取得した土地の売却を考えている方も多いかと思います。

その場合に課税される税金や減税措置についても気になりますよね。

相続した土地の売却の場合も同様に「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）」がかかります。

また、この場合の所有期間は元の所有者（被相続人）が所有していた期間になります。

相続した土地の売却で活用できる節税対策

【取得費加算の特例】
相続した土地の売却では、相続税額の一部を取得費とすることで、譲渡所得税の負担を軽減することができる「取得費加算の特例」が適用できます。

相続開始日の翌日から3年10ヶ月までに不動産を売却することが条件となります。

【相続空き家を取り壊した場合の3000万の特別控除】
相続した土地に空き家が立っている場合は、空き家を取り壊し更地にすることで3000万の特別控除を受けることができます。
ただし、適用には以下の条件を満たす必要があるため確認しておきましょう。

• 昭和56年5月31日以前に建てられていること
• 区分所有建築物（マンション等）以外の建物であること
• 相続してから売却するまで事業用や居住用として貸し出されていなかったこと
• 相続の開始前まで、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと

相続した土地の売却にかかる税金や節税対策について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてくださいね。

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相続した土地を売却したい！かかる税金や節税対策を分かりやすく解説

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土地売却後の確定申告の流れ

土地を売却した後、確定申告が必要になるケースがあります。

しかし、具体的な手続きが分からず、何をすればよいのか悩む方も多いのではないでしょうか？

ここでは、確定申告が必要なケース・不要なケース、手続きの流れについて分かりやすく解説します。

・確定申告が必要かどうかの判断
・確定申告に必要な書類
・確定申告の流れ

確定申告が必要かどうかの判断

土地を売却した後、確定申告が必要となるケースは以下の通りです。

・土地の売却で利益（譲渡所得）が発生した場合
・特別控除を適用する場合

上記でご紹介した特別控除の適用を受ける場合は、確定申告が必要になります。

一方、土地の売却で損失が発生した場合は、基本的に確定申告は不要です。

ただし、損益通算などの控除※を活用したい場合は、申告を行うことで節税につながる可能性があります。

土地の売却で損失が発生するケースは、以下のような場合です。
・取得費よりも売却額が低い場合
・売却益よりも諸経費の方が多くかかった場合

売却にかかる主な諸経費としては、以下のようなものがあります。
・仲介手数料
・登記費用
・印紙税
・測量費

これらの経費を差し引いた結果、売却額よりも費用が上回った場合、譲渡所得はマイナスとなり、確定申告が不要になることが多いです。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

土地を売却すると利益（譲渡所得）が発生する場合だけでなく、損失（譲渡損失）が出る場合もあります。

そのような場合に適用できる特例が「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。

この特例を活用すると、一定の条件を満たせば、譲渡損失を給与所得や事業所得などの他の所得と相殺（損益通算）することが可能です。

さらに、相殺しきれなかった損失は、翌年以降3年間にわたって繰越控除できます。

特例の適用要件
この特例を適用するには、以下の条件を満たす必要があります。
①所有期間の要件
・売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている自宅を売却し、譲渡損失が発生していること

②住宅ローンに関する要件（以下のいずれか）

確定申告に必要な書類

土地を売却した際の確定申告には、以下の書類を準備する必要があります。

・確定申告書
・確定申告書第三表
（不動産売却に関する申告では、分離課税用※である第三表を使用する）
・譲渡所得の内訳書
（収入金額、取得費、譲渡費用などを詳細に記入する書類）
・売買契約書の写し
・建物や土地の登記事項証明書

【※分離課税とは？】
土地や建物などの譲渡所得を、給与所得などの他の所得と合算せずに、独自の税率で計算する課税方式のことです。

これにより、不動産売却に関する税金が適切に計算されます。

確定申告の流れ

①確定申告の必要書類を準備する
②譲渡所得の計算と内訳書の記入を行う
③確定申告書の記入を行う
④税務署へ書類の提出を行う
➄納税または還付を受ける

詳しい内容は下記の記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類・やり方も解説！

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土地売却税金の注意点

ここからは、土地の売却にかかる税金に関しての注意点をご紹介します。

どんな点を注意すべきか、ぜひチェックしてみてくださいね。

・土地の売却益はすべて使わずに残しておこう
・印紙税の節税目的で売買契約書の写し保管は避けよう

土地の売却益はすべて使わずに残しておこう

土地を売却した際にかかる税金のうち、特に金額が大きくなる可能性があるのが「所得税」と「住民税」です。

これらの税金は、土地の売却によって利益が発生した場合に課税されます。

ただし、売却直後に納税するわけではなく、売却した翌年に支払う必要があります。

そのため、売却益をすべて使ってしまうと、納税時に高額な税金を支払えないリスクが生じる可能性があります。

こうした事態を避けるためにも、売却代金はすべて使い切らず、納税分をしっかりと確保しておくことが大切です。

印紙税の節税目的で売買契約書の写し保管は避けよう

売買契約書は1通ごとに印紙税が発生します。

本来、売主と買主の双方が契約書の証として売買契約書を作成するため、通常は2通が必要です。

しかし、節税のために売買契約書を1通のみ作成し、一方が「写し」を保管すればよいと考える方もいるかも知れません。

しかし、「写し」には法的効力がありません。

そのため、将来的なトラブルを防ぐためにも、売主・買主ともに原本を保管するようにしましょう。
 

よくある質問

ここからは、土地売却にかかる税金にあたってのよくある質問についてご紹介していきます。

土地購入時の書類を紛失しており、購入価格が分からない場合はどうする？

相続した土地や買い入れた時期が古いなどで、購入時の書類を紛失してしまい購入価格が分からずお困りの方もいるかと思います。

その場合は、売却価格の5%を概算の取得費として計算することになります。

しかし、その場合税額が高くなってしまう可能性があるため以下の方法で購入時の金額が分からないか試してみると良いでしょう。

• 不動産業者が発行した購入当時の価格が記載されたパンフレットやチラシを探す
• 購入代金やローンの返済金額が記載された通帳を探す
• 市街地価格指数を利用して取得費を計算する

【市街地価格指数とは？】
全国の主要都市にある宅地の調査地点の土地の価格を一般財団法人日本不動産研究所の不動産鑑定士が価格調査を行い指数化したものになります。

ただし、法律で認められているものではないため必ずしもすべての土地の取得費計算に利用できるわけではありません。

相続した土地を複数人で分けた場合、それぞれにかかる税金はどうなる？

相続した土地を複数人で分ける場合には「換価分割」と「代償分割」の2つの方法があります。

【換価分割】

換価分割とは、土地を相続人全員が共有している状態で売却をし、その代金を法律上の相続分に応じて分配する方法です。

この換価分割で相続した土地を売却する場合に各相続人ごとに譲渡所得税が課税されます。

【代償分割】

代償分割とは、代表して1人が相続人として土地を取得し、売却した代金を代償金として他の相続人に支払う方法です。

そのため、譲渡所得税は代表の相続人にのみ課税されます。

土地売却にかかる税金には節税対策をしよう

土地の売却にかかる税金の種類と金額や納税時期についてご紹介してきました。

必要な税金は、それぞれ納税のタイミングが異なるのでしっかりと把握しておきましょう。

また、節税対策においても様々な方法があるため、自身の売却を考えている土地がどの特例に当てはまるか確認しておくと良いでしょう。

土地の売却には税金がかかりますが、事前に節税対策を行い納税の準備をしておくことが大切です。

土地の売却方法について詳しく知りたい方は、こちらの2つの記事もおすすめです。

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