不動産・土地売買の仲介手数料はいくらかかる？安く抑える方法も解説

不動産の売買をする際に、必ず発生するといってもいいのが仲介手数料です。不動産会社を通して取引をすることで発生する手数料のことですが、具体的にどのような条件でいくら発生するものなのかがよくわからないという人は少なくないのではないでしょうか。そこで、不動産売買にかかる仲介手数料の決まりについてご紹介していきます。

不動産売買でかかる仲介手数料とは？

仲介手数料はすぐに支払わなければならないわけではない

不動産売買に限らず、不動産会社を利用するときに付き物なのが仲介手数料です。仲介手数料はその名の通り、取引を仲介した際に発生する手数料のことです。不動産会社への依頼料だと認識する人も多いですが、仲介手数料はあくまでも成功報酬です。つまり、依頼をしても不動産売買の契約が成立するまでは支払う必要はないということです。

仲介手数料が発生するのは不動産の売買契約が成立した時点です。ただ、売買契約が成立したら即時請求されるというわけではありません。契約が成立した時点では不動産会社側に仲介手数料の請求権ができるというだけなので間違えないようにしましょう。

支払うタイミングは会社によって異なる

不動産売買での仲介手数料の支払いをする具体的なタイミングについては不動産会社によって異なります。ただ、売買契約成立時点では不動産を引き渡しているわけではないことを理由に、契約成立のときに仲介手数料を全額支払うケースはあまりありません。

一般的な方法としては

というスタイルが多くなっています。

大抵は予め不動産会社側がルールを定めていますので、それに応じるかきちんと相談したうえで支払いましょう。

なお、仲介手数料の支払いについては基本的に銀行ローンを組むことはできず、現金で支払うことが一般的です。振込で対応可能な場合もありますが、現金での支払いを求められることが多く、売買契約日・引き渡し日には多額の現金が必要になります。買主の場合は売買契約日に手付金も現金で支払うので、契約日が決まったら当日持参する現金の金額を確認して早めに準備しましょう。

現金を用意するにあたって、平日15時までに銀行窓口での引き出しが可能であれば1日の上限金額がないので1度で用意ができますが、ATMで引き出す場合は注意が必要です。多くの銀行ATMでは1日50万円、コンビニATMでは1日20万円といった引き出し上限が設定されているので、金額によっては数日に分けて引き出す必要があります。当日までに間に合うよう気を付けてください。

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不動産売買の仲介手数料はいくらになる？

上限を超えた請求は法律違反になる

不動産や土地売買にかかる仲介手数料は、土地がいくらで売買されたのかによって大きく左右されます。ただ、どれだけの金額になるにせよ宅地建物取引業法という法律に基づいて、仲介手数料には上限が設けられているので覚えておきましょう。

つまり、不動産会社は法律に基づいた上限額を超えた仲介手数料は受け取れないということです。もし受け取ってしまった場合には法律違反と法的に規制されていますので、仲介手数料が異常に高額になるということはありません。

仲介手数料の上限は、速算式による計算方法として売買価格の3％に6万円プラスした金額（＋消費税）です。つまり、売買価格500万円の土地なら「500万円×3％＋6万円＝21万円（＋消費税）」が仲介手数料の上限価格ということです。

本来であれば、売買価格によって下記の通り計算式は異なります。

売買価格500万円の土地をこの計算式に当てはめると、200万円×5％＋200万円×4％＋100万円×3％＝21万円（＋消費税）となり、速算式と同じ結果になります。
売買価格が200万円以上で400万円以下の場合は「売買価格×4％＋2万円（＋消費税）」の速算式でも同様に計算が可能です。

ただし、2018年の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売却時には仲介手数料の上限が18万円（＋消費税）に変更となりました。

近年、空き家の増加が大きな問題となっていますが、低額売却しか見込めない古い空き家やその土地は、物件調査費用が嵩むため従来の仲介手数料だけでは赤字になることも多く、取引を妨げる要因にもなっていました。そのため、仲介手数料に調査費用も合計して上限額を18万円まで引き上げたのです。この変更は売却時のみに適用されるため、購入の場合の仲介手数料は今までと変わりありません。

例えば、300万円の土地を売却した場合、改正前は14万円（＋消費税）が仲介手数料の上限でしたが、改正後の上限は18万円（＋消費税）になっています。

ただ、あくまでも上限のため、必ずしもそれだけ多くの金額を請求されるわけではありません。そのため、簡略化された速算式に基づいて仲介手数料の上限を計算する際には、あくまでも参考程度に留めておきましょう。

仲介手数料は消費税がかかる！

仲介手数料を支払うときに忘れてはならないのが消費税です。不動産や土地の売買そのものは非課税取引となるため、消費税はかかりません。しかし、仲介手数料となれば話は変わってきます。不動産会社からの仲介手数料は消費税も含まれた状態で請求されることを覚えておきましょう。

消費税率が10％の場合、仲介手数料で10万円かかったとすると消費税は1万円かかるという計算です。売買取引の中ではそこまで大きな金額ではないと感じるかもしれませんが、消費税を頭に入れていないと計算が狂ってしまいますので忘れないようにしましょう。

売却時の仲介手数料上限額の目安

※400万円以下のため仲介手数料の上限引き上げ対象

不動産売買にかかる仲介手数料を安くできるのか？

不動産売買にかかってくる仲介手数料の金額は上限を超えない限り、不動産会社の任意で決めることができます。そのため、実際には仲介手数料を上限よりも安い金額に設定することが可能です。

実際に、仲介手数料をかなりの格安、あるいは0円で取引をする不動産会社も少なくはありません。仲介手数料を安く済ませたいのであれば、あらかじめ仲介手数料の安さを売りにしている不動産会社をあたってみるというのもひとつの手段だと言えるでしょう。

そこまで金額が安くはない仲介手数料を請求する不動産会社であったとしても、交渉によって値引きさせることも可能です。もちろん交渉すれば必ず安くなるという保障があるわけではありません。しかし、売主と買主の両方に仲介手数料を請求するケースの場合では値引き交渉がしやすいでしょう。

仲介手数料を支払わなくてもいい場合って？

不動産売買をしたにも関わらず、仲介手数料を支払わなくていいケースというものがいくつかあります。

1. 仲介手数料0円の場合

1つ目は前述したように不動産会社が仲介手数料0円でサービスを提供している場合です。しかし、他にもいくつかのケースがあるので覚えておきましょう。

仲介手数料が発生しないケースと言えば、不動産会社へ自らが売主として土地や建物の売却をする場合が挙げられます。不動産の売却を依頼するというわけではないので、仲介手数料は発生しません。

2.不動産会社が売主の代理人になる場合

2つ目は不動産会社が売主の代理人になるケースです。この場合は通常であれば仲介手数料が発生しますが、取り決めによっては無料になることもあります。

売主と買主の間を仲介する取引も同じく仲介手数料がかからない場合があります。仲介手数料が0円だと打ち出していない限りは無料になるケースは稀ですが、不動産会社によっては代理や仲介の依頼でも仲介手数料を支払わなくてもいい場合があることは覚えておくといいでしょう。

無料にして大丈夫？

仲介手数料は不動産業者にとっての成功報酬であるにも関わらず、無料になるのはおかしいと思う人もいるかもしれません。しかし、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができる取引の場合、どちらか一方の仲介手数料を無料にしても十分に利益を得ることができます。

他の不動産会社に勝ち、顧客を獲得するために積極的に仲介手数料の減額をする姿勢の会社も多いため、無料や半額といった場合でも安心して利用して問題はありません。

仲介手数料は安いほうがいいものなのか？

安ければいいというものではない！

コストをかけないようにするという点では、仲介手数料は安いに越したことはありません。仲介手数料0円で不動産売買を進めてくれる不動産会社を利用する価値は大いにあると言えるでしょう。ただ、仲介手数料が安ければ安いほどいいものなのかというと決してそういうわけでもありません。重要なのはあくまでも不動産売買の取引です。

仲介手数料が安く済んだとしても、肝心の取引がおざなりになってしまっては元も子もありません。不動産会社を頼って不動産売買をする際には、仕事をしっかりとこなしてくれるような業者かどうかをきちんと判断する必要があるでしょう。

サービスや質の良さを重視しよう

仲介手数料が半額や0円というとお得感があり、つい依頼したくなってしまうものではあります。しかし、肝心なサービスの質が悪いと満足のいく売買はできません。仮に仲介手数料が高額であったとしても、その分サービスの質がよく、有利な価格で不動産の売買ができたとなれば、その分だけ満足度は高くなります。

仲介手数料はあくまでも依頼する不動産会社を選ぶ際の検討材料のひとつに過ぎません。仲介手数料を含め、評判の良さやサービスの質などを総合的に判断した上で、仲介してくれる不動産業者を選ぶようにするといいでしょう。

手数料面で気を付けるべき不動産会社の特徴

不動産会社の中には悪質な方法で仲介手数料を請求するというところもないとは言い切れません。一部に限られた話ではありますが、不動産会社選びをする際には十分に気をつけましょう。

請求額が高すぎる

まず、仲介手数料の請求額が高額過ぎるケースです。法律で定められた上限額を超えた手数料条件を提示するような不動産会社は悪徳業者であると判断できます。

また、上限額を超えていない場合であったとしても、上限額ギリギリに設定して「この金額は法律で一律に決められた仲介手数料である」という説明をするケースもあります。金額そのものは違法ではないものの、虚偽の説明をしているため、信用には値しないと考えた方が良いでしょう。

手数料以外の費用の請求がある

仲介手数料以外にかかる費用を請求してくるケースもあるので注意が必要です。例えば、広告費や交通費などが挙げられます。不動産会社に支払うのは基本的に仲介手数料のみのため、それ以外を不動産会社から請求される場合は要注意です。

不動産売買の素人を上手く言いくるめてお金を騙し取ろうとする業者もいますので、十分に警戒したうえで不動産会社を選定するようにしてください。

不動産売買で仲介手数料以外に必要な費用は？

不動産売買をする際、仲介手数料に目がいきがちかもしれませんが、諸経費がかかる部分はたくさんあります。不動産会社への支払いとしては仲介手数料のみですが、購入する場合には登記費用や測量費、ローンの手数料などがかかってきます。

農地を宅地にするためには届出を出すために行政書士に依頼することになるので、その費用として10万円～20万円はかかると思っておいたほうがいいでしょう。

それから忘れてはならないのが税金です。不動産売買契約書には、売買金額に応じて印紙税が必要です。また、不動産を売買すると固定資産税を精算することになり、不動産を取得した場合には不動産取得税がかかります。

仲介手数料と同じく、司法書士や土地家屋調査士への報酬にも消費税がかかります。

他にも、土地を購入した後は、上下水道やガスなどのインフラ整備のための工事や、購入した土地に古家がある場合には解体工事が必要となるため、莫大な費用がかかります。

このように、不動産会社に支払う仲介手数料以外にも、さまざまな点でお金がかかってきます。不動産売買をする際にはどんな部分でどれだけのお金がかかるのかをしっかりとシミュレーションした上で契約を進めるようにしてください。

■主な費用まとめ

仲介手数料の目安を把握した上で不動産・土地売買を！

不動産売買をする際にはただ不動産会社に指示されるがまま仲介手数料などのお金を支払うのではなく、上限や相場を把握したうえで支払うことが重要です。本当なら安く済ませられたはずなのに、お金を無駄にしてしまう可能性があります。何より、悪徳業者に引っ掛かってしまい、支払わなくてもよかった大きなお金を取られてしまうことにもなりかねません。納得して任せられる会社を見つけるため、複数の不動産会社の話を聞くことがおすすめです。

お得に不動産の売買をするためにも、仲介手数料の上限金額を計算し、金額の目安を理解したうえで契約を進めていきましょう。