【初めての方向け】土地活用のおすすめ方法5選！失敗しないコツも詳しく解説

親から相続した土地など、現在使用していない土地がある場合、その土地を上手く活用したいと考えている人もいるのではないでしょうか？

しかし、いざ活用しようと考えても、どんな活用方法があり、どのように活用すればいいか分からないという方もいるでしょう。

本記事では、土地活用が初めての方に向けて、おすすめな土地の活用方法や、失敗しないためのコツなどをご紹介していきます。

これから土地の活用を始めることを検討している方は、事前に知識を深めたうえで実践してみてくださいね。

土地活用を始める前に知っておくべき基礎知識

相続した土地など今後も使う予定のない土地をただ所有しているだけでは、維持管理をする負担だけでなく、固定資産税や都市計画税などの金銭的な負担も生じます。

しかし、土地活用をすることで、金銭的な負担を軽減できるうえ、安定した収入を得ることができます。

ここでは、土地活用を始める際に知っておきたい基本的な知識をご紹介します。

土地活用とは？

土地活用とは、所有している土地を有効に使い、収益を得たり節税効果を狙ったりする方法のことです。

次項で説明しますが、土地を放置するとさまざまな負担が生じます。

しかし、土地活用をすることで、こうした負担を軽減できるうえ、活用方法次第では安定した収入を得ることも可能です。

そのため、使っていない土地を所有しているのであれば、活用を検討する価値は十分にあります。

土地を放置することで生じる負担

先述の通り、土地を放置すると以下のような負担が生じます。

※「特定空き家」とは、管理不足により著しく危険な状態であると判断された空き家のことを指す。

このように土地を放置してしまうと、維持管理や金銭面での負担が増えてしまいます。

負担を軽減させるためにも、土地を活用することはおすすめであると言えます。

土地活用を検討する際にやるべきこと

土地活用を始める際は、まずどんな目的で活用したいかを考えることが大切です。

具体的には、以下の目的に沿って活用方法を決めると良いでしょう。

このように目的を明確にして、自分に合った方法を選ぶことで、スムーズに土地活用の方向性を決めることができます。

次項では具体的な活用方法をご紹介しますので、土地活用を検討する際はまず目的をしっかり考えましょう。

【初めての方必見】おすすめな土地の活用方法5つご紹介！

土地を活用する目的を決めたら、どの方法で活用するか本格的に決めましょう。

しかし、土地の活用方法にはさまざまなものがあるため、迷ってしまう方も中にはいるかもしれません。

ここからは、土地活用が初めての方でもスタートしやすい、おすすめな活用方法を5つご紹介します。

それぞれメリットやデメリットもご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

安定収入を目指すなら「賃貸住宅経営」

賃貸住宅経営とは、アパートやマンションなど住宅を賃貸して家賃収入を得られるビジネスのことです。

土地の活用の中でも代表的な有効活用方法とも言われています。

所有している土地に建物を建てる必要があるため、初期費用が高くなってしまいますが、賃貸の需要が高い立地であれば、安定して収入を得ることができるでしょう。

また、固定資産税が最大6分の1、都市計画税は最大3分の1に減額されるほか、相続税の節税も可能になるなど、税金面で有利になることもあります。

賃貸住宅経営のメリット

賃貸住宅経営のメリットは以下の通りです。

・家賃収入により定期的な現金収入を得られる
・土地を所有していることに伴う固定資産税などのコストを家賃収入で回収できる
・経営で赤字になっても損益通算を適用して総所得を圧縮できる
・相続が発生した場合は、土地の相続税評価額を大幅に下げられる

賃貸住宅経営のデメリット

賃貸住宅経営のデメリットは以下の通りです。

・建物を立てる資金が足りない場合は金融機関から融資を受ける必要がある（返済負担が生じる）
・家賃収入で借入金の返済や必要経費をカバーできず赤字になる可能性がある
・土地の立地次第では入居者が集まらない可能性がある

賃貸住宅経営におすすめな土地

以下の条件の土地であれば、賃貸住宅経営での土地活用がおすすめです。

・駅から近い土地
・駅から遠いが住みやすい土地（都心まで車で行ける場所など）
・約35坪以上の土地

初期費用を抑えるなら「駐車場経営」

駐車場経営とは、土地に駐車場を設けて、駐車料金を収入として得る土地の活用方法です。

先述した賃貸住宅経営と比較して、手間がかからず、土地活用が初めてという方でも始めやすいのが特徴です。

駐車場経営には2種類あり、1ヶ月単位で貸す「月極駐車場経営」と時間貸しの「コインパーキング経営」があります。

月極駐車場経営は、土地に砂利を敷いて駐車スペースを設けるだけで経営できるので、手軽に始められます。

しかし、賃貸住宅と比較して毎月の賃料が少なく、収益性が低いため「多額のお金を稼ぎたい」という方には向かないでしょう。

一方、コインパーキング経営は、精算機などの機材を導入する必要があるため、月極駐車場経営と比べると初期費用が高くなる傾向があります。

初期費用がかかってしまうものの、駅前や繁華街周辺など人の流入が多い立地であれば収益が見込めるでしょう。

駐車場経営のメリット

駐車場経営のメリットは以下の通りです。

・賃貸住宅経営など建物を立てる必要がある活用方法と比較すると初期費用が安い
・狭い土地や変形している土地でも経営できる
・月極駐車場の場合は、駐車スペースを設ければすぐに経営できる
・月極駐車場の場合は、他の用途に転用しやすい
・コインパーキングの場合は、駅前や繁華街などで需要高い

駐車場経営のデメリット

駐車場経営のデメリットは以下の通りです。

・賃貸住宅経営と比較すると高収入が得られにくい
・節税効果はあまりない
※ただし、自治体によっては固定資産税の軽減制度が設けられていることがある

駐車場経営におすすめな土地

以下の条件の土地であれば、駐車場経営がおすすめです。

・月極駐車場の場合は、工業地帯や住宅地にある土地
・コインパーキングの場合は、駅前や繁華街にある土地
・約4坪以上の土地
・狭い土地や変形している土地

意外と需要あり！「貸倉庫やトランクルーム」

土地に貸倉庫やトランクルームを設置して、契約者の荷物を保管する活用方法も近年増加しています。

アパートやマンションを建てるには向いていない土地でも経営しやすいのが特徴です。

また、先述した賃貸住宅経営と比較しても初期費用を抑えることができ、入居者トラブルも少ないため、土地活用が初めての方でも手軽に行えるでしょう。

手軽に始めやすい活用方法ですが、地域によっては収益化が見込めないこともあるので、活用を検討する際は、事前にどれくらい需要が期待できるか調べることをおすすめします。

貸倉庫やトランクルームのメリット

貸倉庫やトランクルームとして活用する際のメリットは以下の通りです。

・賃貸住宅経営と比較すると初期費用が安い
・アパートやマンションの経営に向いていない土地でも経営できる
・入居者トラブルが少ない
・メンテナンスの負担が少ない
・撤去しやすい

貸倉庫やトランクルームのデメリット

貸倉庫やトランクルームとして活用する際のデメリットは以下の通りです。

・地域によっては収益化が見込めない場合がある
・賃貸住宅経営と比較すると高収入が得られにくい
・節税効果はあまりない

貸倉庫やトランクルームの活用におすすめな土地

以下の条件の土地であれば、貸倉庫やトランクルームでの土地活用がおすすめです。

・オフィス街近くの土地
・大規模集合住宅に近い土地
・幹線道路沿いにある土地
・約20坪以上の土地

長期収益を狙うなら「太陽光発電」

土地にソーラーパネルを設置して売電収入を得る、太陽光発電による土地の活用方法も注目されています。

太陽光発電の活用では、「固定価格買取制度（※）」という国の制度があるため、長期間にわたって安定した収入を得ることができるのが特徴です。

ソーラーパネルの導入は、初期費用が比較的安いため、土地活用が初めての方でも始めやすいでしょう。

しかし、発電した電気の買取価格は、以下の表の通り近年減少している傾向があります。

出典：「買取価格・期間等｜FIT・FIP制度｜なっとく！再生可能エネルギー」-資源エネルギー庁

そのため活用することを検討している方は、投資額が回収できるか事前に計算したうえで、導入すると良いでしょう。

太陽光発電のメリット

太陽光発電を設置して土地活用をするメリットは以下の通りです。

・長期間わたって安定した収入を得ることができる
・賃貸住宅のように利用者を集める必要がない
・郊外でも活用できる
・初期費用が安い
・メンテナンスにかかる費用が少ない

太陽光発電のデメリット

太陽光発電を設置して土地活用をするデメリットは以下の通りです。

・発電した電気の買取価格が年々減少している
・台風や地震などの自然災害のリスクを伴う
・節税効果は全くない

太陽光発電の活用におすすめな土地

以下の条件の土地であれば、太陽光発電を設置する土地活用がおすすめです。

・郊外にある土地
・日当たりの良い土地
・田んぼや畑などの農地
・平らな土地
・約100坪以上の広い土地

使い道がない土地でも活用可能「資材置き場や貸農園」

土地を建築会社などが使う木材や石材を置くための資材置き場にしたり、貸農園にして農業をしたい方に貸したりして活用する方法です。

いずれも建物が建てられない土地など、使い道がない土地でも活用することが可能です。

さらに初期費用もかからずに始めることができるので、土地活用が初めての方でも手軽に始めることができるでしょう。

また、これらの活用を止め、土地を別の用途に変える際もすぐに転用しやすい特徴もあります。

ただし、貸農園の場合は、開業届の提出など手続きが必要となる場合があるため、ご注意ください。

資材置き場や貸農園のメリット

資材置き場や貸農園として土地活用する場合のメリットは以下の通りです。

・建物が建てられない土地でも活用できる
・土地を別の用途に転用しやすい
・初期費用がかからない
・長期間にわたって収入を得られる

資材置き場や貸農園のデメリット

資材置き場や貸農園として土地活用する場合のデメリットは以下の通りです。

・収益は低い傾向である
・地域によっては需要がない場合もある
・貸農園の場合は、管理や利用者対応、開業届などの手続きが必要な場合がある
・節税効果はあまりない

資材置き場や貸農園の活用におすすめな土地

以下の条件の土地であれば、資材置き場や貸農園としての土地活用がおすすめです。

・アパートやマンションなど住居を建てることができない土地
・貸農園の場合は、田んぼや畑などの農地
・資材置き場の場合は、幹線道路沿いなどの大通りに面した土地
・資材置き場の場合は約10坪以上、貸農園の場合は約20坪以上の土地

また、農地を活用する場合については、以下の記事で詳しいポイントを紹介しているのでこちらもご参考ください。

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農地活用の可能性と気をつけておくべきポイント

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土地活用で失敗しないための4つのコツ

土地を活用したいと思って何も考えずに始めてしまうと、計画通りに経営できなかったり、思ったより収益化できなかったりなど、失敗してしまうリスクもあります。

ここでは、初めての土地活用を成功させるために、失敗しない土地の活用方法のコツを4つご紹介します。

これから土地活用を始める方は、必ずチェックしておきましょう。

その地域に最適な方法を考える

土地の活用方法で失敗しないようにするためには、まずその地域に最適な活用方法を考えるということが重要です。

例えば、商業施設や学校など何も無い田舎に月極駐車場を作ったとしても、利用者はほとんどいないでしょう。

また、人口が少ない過疎地に大型マンションを建てても入居者が現れず、結局ご自身で維持費等を負担することになってしまいます。

こうした失敗を避けるためにも、土地の活用を考える際は、その地域の付近にどのような建物があって、どんな人が多く利用するのかなど、その立地に最適な活用方法を考えましょう。

長期的な目線で考える

賃貸アパートなどを運営する場合、長期的な運営を考えていく必要もあります。

例えば、建物などは年月の経過とともにどうしても経年劣化していくものです。

そうなると、当然メンテナンス費用もかかってしまいます。

一方で、最初に建物の設備を充実させたりすることで、建築費は高くなりますが、その分家賃を高くしても、安定的に入居者を確保することができる場合もあります。

このように土地の活用方法によっては、経費が発生したり、反対に初期費用がかかっても、後々、安定した利益を生み出すことができます。

そのため、長期的な目線で考える事も失敗しないコツの一つと言えるでしょう。

無理のない経営方法にする

土地の活用を始める際は、自身の負担にならない無理のない経営方法を考えることも大切です。

活用方法によっては、自分で管理する場合もあれば、専門の業者に依頼し、経営を任せる場合もあります。

例えば、コインパーキング経営の場合は、自分で経営するよりも、コインパーキング専門会社に土地を貸して管理や運営を任せてもらう方法が一般的です。

しかし、専門の業者に依頼する場合、当然経費がかかってしまいます。

一方で、自分で管理すると、仕事や家事で忙しい場合、なかなか土地の管理まで手が回らないということもあるかもしれません。

それぞれメリットやデメリットを比較し、費用や自分の生活状況とも照らし合わせ、無理のない経営方法を選ぶようにしましょう。

初期費用や維持費など費用のバランスを計算する

土地活用で失敗しないためには、初期費用や維持費など、費用全体のバランスをしっかりと計算することが重要です。

土地の活用方法によって、初期費用は大きく異なります。

例えば、賃貸住宅経営をする場合は、アパートやマンションの建設費に加え、不動産取得税や登録免許税などの税金もかかるため、多額の費用が必要です。

以下に具体例として、木造アパートを建築し経営する際の初期費用の内訳をご紹介します。

また、初期費用だけではなく、土地や建物を維持するための管理費用や保険料などの維持費のことも忘れてはいけません。

土地活用を成功させるには、費用面での計画をしっかり立てることがカギです。

こうした初期費用や維持費がどれくらいになるかを把握したうえで、予想される収入と比較し、収支計画を立てると良いでしょう。

土地活用にまつわるよくある質問

ここからは、土地活用にまつわるよくある質問をご紹介していきます。

ぜひ参考にして、安心して土地の活用を進めてみてくださいね。

土地活用に関する相談窓口はある？

土地をどのように活用したいかによって相談する窓口は異なります。

例えば、月極駐車場として活用したい場合は、駐車場経営の専門業者や不動産が相談先となります。

また、賃貸マンションやアパートを建設をしたい場合は、ハウスメーカーや工務店、設計会社などに相談すると良いでしょう。

以下では、土地活用を検討する際の相談窓口を状況別にまとめています。

「どこに相談したらいいかわからない」という方は、こちらの表を参考にしてみてください。

また、土地の活用を検討している方の中には、「土地をうまく活用できるか心配」「活用せずに売却する場合はどうすればいいのだろう？」といった悩みを持つ方もいるかもしれません。

そのような時は、まず所有している土地がどれくらいの価値があるのか知ることも大切です。

当サイトが提供する不動産一括査定サービス「イエイ」では、土地の情報等を入力するだけで簡単に査定の申し込みができます。

「イエイ」で得た査定結果を参考にして、土地を活用するか売却するかを判断するのもおすすめです。

不動産査定・売却なら【イエイ】

土地の活用について何か注意点はあるか？

土地の活用を考える際の注意点として、希望する活用用途が法律や条例に違反していないかを必ず確認しましょう。

例えば、賃貸物件経営をするためにマンションやアパートを建てたいと考えていても、すべての土地に建てられるわけではありません。

土地の用途や立地条件などによっては、制限がある場合もあるため、事前の確認が重要です。

具体的には、所有している土地が都市計画法の「市街化区域（※1）」や「市街化調整区域（※2）」に該当するかをチェックすると良いでしょう。

税金対策になる土地の活用方法はある？

土地の固定資産税や都市計画税などの税金を節約するためには、税金対策になる活用方法を選択すると良いでしょう。

税金対策になる土地の活用方法として代表的なのは、上記でも紹介したマンションやアパートなどの賃貸住宅経営が最適です。

これらの活用方法では、固定資産税・都市計画税だけでなく、相続税も節約することができます。

このほかにも、以下の活用方法も節税効果を発揮します。

しかし、これらの土地の活用方法はいずれも初期費用が高額となる傾向があります。

もし節税することをメインとして活用したいと考えているのであれば、初期費用が高額になるということも考慮したうえで選択しましょう。

また、土地の活用にお金をかけられないと考えている方は、売却を検討するのもおすすめです。

以下の記事では、土地を売却するためのコツについて詳しく解説しているのでこちらもご参考ください。

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売れない土地におすすめの買取業者をピックアップ！売れやすくするコツもご紹介

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自分に合った土地の活用方法を選んで収入を得よう

土地の活用には、アパートやマンションの賃貸住宅経営、駐車場経営などさまざまな方法があります。

今回紹介した方法以外にも活用方法はあるので、これから土地活用を進める際は、必ず自分に合った方法を選んで始めてみましょう。

ただし、やみくもに土地の活用を進めてしまうと、その土地にあった活用方法で無かったり、経費にばかり費用がかかってしまい、利益が全然得られなかったりしてしまう恐れもあります。

改めて本記事の内容を参考にして、土地の有効的な活用方法やメリット、デメリットを比較して最終的な判断を下すことが大切です。