不動産売買には大きな決断が伴い、一般的には人生のなかでそう頻繁に起きることではありません。

契約書の作成や不動産登記申請など、不慣れで煩雑な作業は、仲介する不動産会社や司法書士が頼みの綱となりますが、どんな内容なのかを知識として知っておくと安心です。

 ここでは、売買における所有権移転の登記申請に必要な「登記原因証明情報」について解説します。

登記原因証明情報は登記申請に必須の書類

登記原因証明情報とは不動産の売買や、相続のいった権利に関する登記申請を行う際に必要な添付書類の一つです。

法律は「権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提出しなければならない」(不動産登記法第61条)と定めています。

従来、登記原因証書が存在しないとされていたケースについても、新法下では登記原因証明情報を提供・添付することになりました。

そもそも「登記って何?必要なの?」という方はこちらのあらかじめ知っておきたい!不動産登記の必要性と手続きの方法をご一読ください。


不動産登記申請には登記原因証明情報が必要!

不動産登記法は明治32年に制定された旧法を全面改定し、新不動産登記法(平成17年3月7日施工)を施工しました。

登記申請方法については書面による申請に加えインターネットを利用したオンライン申請が導入されたことが大きな変化ですが、登記原因証明情報の提供制度導入も改正点のひとつです。

不動産登記申請は今やインターネットでも申請できる

登記原因証明情報の添付が不要な場合

例外的に登記原因証明情報を添付しなくてもよい場合は、以下のようなケースになります。

1.所有権保存の登記((不登法74条2項における敷地権付き区分建物の所有権保存の登記を申請する場合を除く)を申請する場合。

2.処分禁止の登記に遅れる登記の抹消を申請する場合

3.混同を原因とする権利に関する登記の抹消を申請する場合で、登記記録上、混同によって権利が消滅したことが明らかであるとき

4.私人の住所変更登記又は住所更正登記において住民基本台帳法に規定する住民票コードを提供した場合。法人の住所変更登記または住所更正登記において会社法人等番号を提供した場合。

上記以外の不動産売買による所有権移転の登記申請には、必ず登記原因証明情報の添付が必要なことを覚えておきましょう。


登記原因証明情報の役割って何?

登記原因となる事実がないにもかかわらず登記されることは、不動産取引の安全を確保するうえで最も避けなければならないことです。

よって登記申請では、登記所(法務局)にいる登記官に「これは正しい情報ですよ」と伝えるための書類を添付する必要があります。

「実体上、こういうこと(要件)があって、権利変動が起きました。本当に売買がありましたよ」といったことを説明するために、登記申請書に添付するのが登記原因証明情報なのです。


登記原因証明情報の意味は

登記原因証明情報の「登記原因」とは、登記の原因となる事実または法律行為(不動産登記法第5条2項)のことで、売買に基づく所有権移転の場合では、まさに売買が登記原因となります。

さらに、登記原因証明情報の「証明」とは申請者が登記官に対して登記原因の存在を合理的に説明することです。

売買に基づく所有権移転の場合では、登記原因である売買が成立したことを書面にして登記官に伝えることを意味します。


登記原因証明情報は権利の変動を示す書類

登記原因証明情報はどんな原因でどういう風に権利が変動したかがわかるように示した書類です。

これらの書類は法務局に保管され利害関係人に公開されることで、その後の取引を安全かつ円滑に進めるという狙いがあります。


登記原因証明情報には2つのタイプがある

登記原因証明情報は2タイプ

登記原因証明情報には大きく分けて2つの形式があります。

ひとつは「既存文書活用型」で、売買契約書や代金領収書、抵当権設定契約書など既存の書類を提出する方法です。

もうひとつは「報告形式」と呼ばれるもので、売買契約が成立したこと、代金支払いにより所有権が移転することが約されたこと、代金が支払われたことなどを新たな文書にして報告する形式です。

どちらの方法でもよいのですが、売買契約書などをそのまま添付して提出してしまうと、それが閲覧されたとき売買代金や特約など契約書に書かれている情報が、すべてが公開されてしまうことになります。

新たに書類を制作する「報告形式」なら必要事項のみの記載で済むので、売買金額や個人情報など余計な内容が公開されないというメリットがあります。

そのため、実務としての登記原因証明情報は報告形式の書面でするのが一般的となっています。


「既存文書活用型」の場合、どんなものが登記原因証明情報になる?

不動産売買による所有権移転に関する登記で、登記原因証明情報として既存文書を活用する場合、具体的には下記のようなものが登記原因証明情報になります。

1.売買時に所有権移転する場合=売買契約書+売買代金領収書

2.敷地権付区分建物の所有権保存=売買契約書+承諾書


贈与による所有権移転なら贈与契約書、会社合併による所有権移転なら合併記載のある法人の履歴事項証明といった具合に、登記事由により添付する既存文書が異なります。

※売買契約書や抵当権設定契約書そのものを登記原因証明情報にした場合は、原本還付請求ができます。


「報告形式」の登記原因証明情報の内容は?

売買による所有権移転登記の場合、下記のような内容を記載することになります。

報告形式の登記原因証明情報のひな形のPDFファイルはは法務局が公開しています。

関連ページ:不動産を売買した場合の申請書の様式・記載例

登記申請情報の要項

(1)登記の目的=所有権移転

(2)登記の原因=平成⚪︎⚪︎年⚪︎月⚪︎日売買

(3)当事者=権利者(買主の氏名・A)、義務者(売主の氏名・B)

(4)不動産の表示=表示登記簿謄本の通り不動産の表示を記載する

登記の原因となる事実又は法律行為

(1)売買契約の締結

売主Bと、買主Aは、平成⚪︎年⚪︎月⚪︎日、本件不動産売買契約を締結した。

(2)所有権移転時期

(1)の売買契約書には、本件不動産の所有権は売買代金の支払いが完了した時に移転する旨の所有権移転時期に関する特約の記載がある。

(3)代金の支払い

買主Aは売主Bに対し平成00年0月0日、売買代金全額の支払いをなし、これが受領された。

(4)所有権の移転

よって、本件不動産の所有権は、同日、BからAへ移転した。

日付・提出先

平成⚪︎⚪︎年⚪︎月⚪︎日法務局00支局、00出張所御中

「上記の登記原因のとおり相違なく、その証として本書を差し入れます」と記載し

買主Aの住所と氏名を記載、押印

売主Bの住所と氏名を記載、押印

(押印は実印でなくてもOK)


登記申請方法はオンラインによる方法書面を提出する方法の、いずれかを選択して行います。

オンライン申請であれば登記申請に際し、所定のソフトにある登記原因証明情報という箇所に指定された登記原因となる事実または法律行為、およびこれに基づく権利の変動が生じたことを内容とする情報を記入します。

インターネットの活用が進むなかで将来的にオンライン申請が主流となるでしょう。



登記原因証明情報の閲覧の仕方とは?

起きては困ることですが、たとえば自分が所有していたはずの不動産が、勝手に移転登記された可能性があるといったよう場合、あるいは自分が購入しようとしている不動産が、どのような権利変動に基づいて現在にいたっているかを確認したい場合、登記原因証明情報は登記申請書の付属書類なので、当事者または利害関係人であれば閲覧することができます(新法第121条)。

旧法においては、登記原因証書が登記済証とされて申請人に還付されていたため、登記所にはその写しも存在せず調査することは不可能でした。

新しく導入された閲覧制度により、一定範囲(権利に関する登記の申請情報とその添付情報は30年間保存)での権利変動の過程や原因証明に関わった司法書士などを調査することができるようになりました。

閲覧の仕方は?

閲覧を希望する場合は、申請書を作成して提出します。郵送やオンラインでは閲覧申請ができないので、その登記を受け付けした法務局に行く必要があります。

登記当事者が閲覧する場合は本人であることが確認できる本人確認書類の提供が必要です。利害関係人は利害関係を証する書面(訴状)などの提供が必要となります。

手数料は1件につき450円(平成30年3月現在)です。

閲覧時にはスマホかカメラを持参しよう

閲覧するさいはスマホやカメラを持参

可能なのはあくまでも「閲覧」で、コピーはできません。ただし、写真撮影はOKなので、カメラ、携帯などを忘れず持参することをおすすめします。

また、電子申請されている場合は、書面に出力して表示する方法がとられ(新規則第202条)、それをメモする、あるいは写真に撮るというアナログな作業を行うことになります。

相続の場合の登記原因証明情報

これまでは不動産が売買される場合の登記原因照明情報について解説を行いました。

しかし、登記原因証明情報が必要になるのはなにも売買の時だけではありません。

例えば遺産として不動産を相続する時は相続申請登記を行います。

そのときにも登記原因証明情報は必要になります。

相続登記申請における登記原因証明情報には相続関係説明図と遺産分割協議書があります。

遺産分割協議書を登記原因証明情報とするには法定相続人全員の印鑑証明も必要になります。

関連記事:相続は突然やって来る!?不動産相続税の予備知識を仕入れよう


登記原因証明情報は誰が作るもの?

登記原因証明情報作成は自身でも司法書士に頼んでも

不動産登記の申請は、原則として登記権利者と登記義務者が共同して行わなければなりません。

売買の場合では、売主と買主が共同で作成して署名押印をします。

つまり、不動産取引の相手側の同意が必要となるので、一般的には司法書士などの専門的な第三者によって行われます。その一環として、添付書類の登記原因証明情報も司法書士が作成するのが一般的なケースと言えるでしょう。

ちなみ司法書士に登記原因証明情報のみを作成してもらった場合の費用は1通1万円程度です。

ただ、登記原因証明情報の作成自体や登記そのものは、必ずしも専門家の手を借りなくても可能なものです。司法書士への手数料を少しでも節約したい場合は、登記原因証明情報の制作を自分で行うという手もあります。


登記申請に伴う書類は信頼できるプロに依頼するのが賢明

不動産売却における手続きや登記には煩雑な作業が伴います。

そして、不動産の所有権移転や登記抹消の登記申請には、さまざまな書類が必要で、そのひとつに登記原因証明情報の作成があります。

こうした書類の制作は、仲介の不動産会社が紹介する司法書士などのプロの手により作成されるケースがほとんどです。

費用はそれなりにかかりますが煩雑な業務内容を考えると、信頼できるプロの手に委ねたほうがずっと楽で安心ですし、スムーズに進められるということになります。

 とはいえ、不動産の所有権移転や抵当権抹消などの登記申請には、登記原因証明情報というものを提出しなければなりません。そして、登記原因証明情報は法務局に保管され、必要に応じて閲覧されるということを認識しておきましょう。