不動産売買では、所有権や抵当権の変更によって、登記に関する免許税がかかります。売り主と買い主の両方に生じるため、それぞれがどの免許税を払うのか、いくらの印紙が必要なのかを把握しておくようにしましょう。不動産売買で発生する登記手続きの内容と一緒にそれぞれ紹介していきます。

登記とは?基本をおさらい

まずは登記について、その概要と必要性を見ていきましょう。

登記の概要

登記とは、権利関係を明確にするため登記簿に記帳することです。主に、権利の事実関係を明確にしたい、公にしたいときに登記を行います。法務局へ行けば誰でも登記簿の内容を見ることができるので、なかには個人情報が流出すると敬遠したり不安に思ったりする人もいます。

しかし、登記の目的とは、そもそも情報を公示して権利の所有を明らかにすることです。誰でも見られることが前提になっているので、意図しない個人情報の流出とは、性質が異なります。

登記が必要なわけとは?

たとえば、自分でお金を出して買った物は、買った人の所有物です。同じように住宅ローンを組んで購入した住宅は、普通に考えればお金を出した人の所有物になります。しかし、購入したのが自分でも登記上の所有者が別の人なら、住宅は登記簿に載っている所有者の物になります。

なぜ、登記簿上で所有者を示す必要があるのでしょうか。

不動産は住居として使用する以外に、投資対象ともなります。運用や売買の仕方次第で、不動産は莫大な利益を生み出します。そのときに重要なのが、不動産の所有者が誰になっているのかです。登記をせずに不動産の所有者を自由気ままに決められたら、利益を得るために所有者を名乗る人が出てくる可能性があります。

本当の所有者との間でトラブルが起きるのは想像に難くありません。登記をすると、法律のもとで第三者に対する権利の主張が行えます。法的効力がありますので、いくら自分が持ち主だと言い張る人がいても、しっかり対抗することができるのです。

不動産に関する責任の所在を明らかにするために、登記による所有権の証明は非常に有効だということを覚えておきましょう。

不動産に関連するのは不動産登記

不動産登記は不動産売買するならおさえておきたい

登記のなかでも不動産に関連する登記を不動産登記と呼びます。不動産売買をするうえではおさえておきたい登記です。

不動産登記とは?

不動産登記とは、所有している不動産についての情報を公示するために作成された帳簿のことです。土地や建物の所在地や所有者の氏名などが載っています。

不動産登記でひとつ注意しておきたいのが、登記と現況のズレについてです。通常、双方の内容は統一されていなければなりません。相続や贈与で所有者が変わっている場合は登記内容の移転が必要です。しかし、特別変更をしなくても罰則はなく期限も決められていないので、登記内容と現況が違うケースも往々にしてあります。

住んでいるだけなら差し障りありませんが、何らかの手続が必要になった際に不便が生じる可能性が高い状況です。特に、不動産売買を検討する際は、登記内容を現況と一致させるために登記の移転手続きから始める必要があるでしょう。

登記記録の概要

不動産に関するすべての情報が載っているのは、登記事項証明書です。主に表題部、権利部(甲区)、権利部(乙区)にわかれており、それぞれ記載事項が異なります。

表題部

一番上の表題部には、土地の所在地や地番、地目、地積のほか、建物の所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積などが載っています。ちなみに、法律上必ず登記をしなければいけないのは、この表題部のみになります。

権利部(甲区)

甲区に掲載されているのは、所有者に関する情報です。所有者の名前、不動産の所有権を所得した理由や経緯、所有権移転登記、仮登記、差し押さえ、仮処分などの情報も載っています。

権利部(乙区)

所有権以外の権利に関する情報が記録されているのが、権利部(乙区)です。住宅ローンを組んだ場合の抵当権や、地上権設定、地役権設定などの権利事項が載っています。

不動産売却で発生する登記は?

不動産売却で生じる登記の種類は、所有権移転登記と抵当権抹消登記の2つです。

所有権移転登記

所有権移転登記とは、売買や相続、贈与などによって不動産の所有者に変更が生じた場合に行う登記のことです。売買で行う場合は、売り主と買い主の連名で申請書を提出しなければなりません。

必要書類は、売買契約書のコピー、権利書、売り主の印鑑証明書、買い主の住所証明書、司法書士への委任状などです。

抵当権抹消登記

不動産の売却では、住宅ローンの残債支払いと抵当権抹消登記の手続きを行ったうえで引き渡すのが通常です。逆に、買い主は売買契約を結ぶ前に、抵当権の抹消が済んでいるかどうかを確認する必要があります。

抵当権は金融機関と抵当権設定契約を結ぶ際に設定します。万が一、抵当権が残った状態の不動産を購入してしまうと、買い主が不動産をもとにローンを組もうと思っても、ローンの残債があると判断されて融資審査が通らない可能性が高くなるでしょう。売り主にとっても抵当権付きの不動産は警戒されやすく、売れ残るリスクが高くなります。

不必要な抵当権は残しておくだけリスクになるので、なるべく早く抹消登記を行いましょう。

不動産売買における登記で発生する手数料

不動産売買の登記で発生する手数料

登記を行う際には、登録免許税と司法書士手数料が発生します。

所有権移転登記の登録免許税

所有権移転登記を行う際に、登録免許税がかかります。不動産の所有者は買い主に移転するため、免許税は買い主が負担するのが一般的です。

抵当権抹消登記の登録免許税

抵当権抹消登記を行う際に、登録免許税がかかります。売り主の抵当権を外すので、免許税は売り主の負担になるのが一般的です。

司法書士手数料

司法書士への手数料

所有権移転登記も抵当権抹消登記も個人での手続きは可能です。司法書士への手数料は割と高いので、節約のために個人で登記手続きを行う人もいます。しかし、正しく登記手続きができているのか不安が残るほか、必要書類や手続きの手順が多いので、司法書士にお願いしたほうが安心です。

具体的な費用はいくらかかる?

具体的な費用は?

では、それぞれの費用について、いくらかかるのか、支払い方法はどうすればいいのか見ていきましょう。

登録免許税

売り主の抵当権抹消にかかる免許税は、不動産1つにつき1,000円かかります。所有権移転にかかる免許税は、登録価格の2%です。また、買い主の抵当権設定では、債権金額の0.4%かかります。

司法書士手数料

抵当権抹消代理手続きの場合は、一般的に1万5,000円程度が相場です。所有権移転代理の相場は4万5,000円、抵当権設定代理手続きの相場は3万5,000円程度になります。

支払い方法

司法書士に依頼する場合は、手数料と一緒に登録免許税を支払い、司法書士に免許税を収めてもらうのが一般的です。

印紙での支払いもOK

個人で行う場合は、法務局で収入印紙を購入して支払ってもOKです。

ちなみに、以前は登記印紙といって、登記簿の交付を申請する際にのみ使える印紙がありました。2011年4月1日に登記印紙は廃止になり、それ以降は収入印紙に一本化されています。ただし、余っている登記印紙は2018年4月現在でも使用可能です。登記に関する手続きで印紙が必要なときに使用するといいでしょう。

よく使用されていたのは1,000円の登記印紙ですが、登記事項証明書の申請でかかる費用は600円です。単独で使用すると少々使いにくいので、複数の登記簿を申請する際に収入印紙と組み合わせると使い勝手がよくなります。

自分で登記手続きを行う場合の方法

登記手続きを自分で行いたい人のために、所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続き方法を紹介しておきます。

所有権移転登記

所有権移転登記を行うのは買い主側です。まず、登記に必要な書類を集めましょう。登記済証もしくは登記識別情報、印鑑証明を、売り主からもらいます。登記原因証明情報の書類は契約時に作成されます。買い主の住民票は市区町村の役場で取り寄せましょう。

不動産の固定資産税評価証明書は、物件所在地の市区町村役場にある固定資産税担当部署に申請します。次に、法務省で登記移転申請書類を取り寄せて申請書類を作成し、同時に登記事項証明書も取り寄せます。以上の書類を収入印紙と一緒に提出して完了です。

抵当権抹消登記

抵当権抹消登記は売り主が行います。

まず、住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に関する必要書類、抵当権解除証明書と抵当権設定契約証明書(登記済証)、代表者事項証明書か登記事項証明書、委任状が届きます。次に、抵当権抹消登記申請書を作成し、必要書類と一緒に法務局へ提出します。申請後は法務局で登記しますので、完了したら再度法務局へ行って書類を受け取り終わりです。

抵当権抹消登記には期限がないので、いつ行っても売り主の自由ではあります。ただ、金融機関から送られてきた抹消に関する書類は、発行日から3カ月間が有効期限となっているので注意が必要です。期限が切れたら再発できない書類もあります。結局、司法書士へ依頼しなければならなくなるので、抹消登記は金融機関から書類が届いたらすぐに行うようにしましょう。

登記の免許税は印紙?現金?

登記にかかる費用は基本的に印紙税で収める

登記にかかる費用は免許税なので、基本的には収入印紙で支払うことで税を収めます。司法書士に依頼する際は、司法書士手数料と一緒に免許税分の金額も支払うので、売り主や買い主からすれば現金払いになるでしょう。実際は、司法書士が収入印紙や余っている登録印紙で、代わりに税金の支払いを行っています。

普段の生活ではあまり縁のない収入印紙ですが、郵便局や法務局で購入できるほか、コンビニエンスストアでも販売しています。ただ、高額の印紙は扱っていない店舗が多いので、法務局で申請する際に金額を確認したうえで購入すると良いでしょう。

登記は司法書士に任せたほうが安心

 不動産売買における登記では、売り主と買い主、それぞれに必要な登記手続きがあります。個人で手続きをすれば手数料は節約できますが、必要書類や申請書類に不備があると、再度やり直さなければなりません。また、自分で行う場合は印紙の購入も必要です。

収入印紙を使うシチュエーションが少なければ、使わない印紙をいつまでも持っていることにもなります。

司法書士に依頼をすれば、免許税と手数料を支払えばすべての登記手続きを行ってくれます。不動産売買では登記以外の手続きも複雑なので、プロに任せられるなら任せたほうが、売買契約全体がスムーズに終わるのではないでしょうか。