土地売却の手続きをしっかり行うためには、さまざまな情報を手に入れておく必要があります。正確な情報がなければ、登記申請や契約書の作成に支障が生じてしまう可能性があるでしょう。
最悪の場合、契約が無効になるリスクも生じます。そういった情報のひとつに地番があります。
そこで今回は地番とは何か、また地番と住所表記の違いについて解説していきます。
この記事の目次
地番と住居表示
地番とは？
地番とは土地登記を管理するために土地一筆ごとに付けた番号のことで、地番によって土地の登記情報から、所有権や納税額を明確にすることができます。
地番は登記が必要と考えられる土地のみにつけられるもので、全ての土地に付与されているわけではありません。
また、登記されたことがない土地に地番は付されていません。明治以降ずっと国有地だった皇居や宮内庁などは地番が付されていない土地の代表例です。
さらに土地は1筆単位で管理されていますが、相続や部分的な売買などによって土地が分割される場合は地番も変わります。登記上の土地の分割をすることを分筆と呼び、分筆前の地番に支番と呼ばれる枝番をつけて分筆後のそれぞれの土地に対する地番を定めることになっています。
また、2筆以上の土地をひとつにすることを合筆と呼び、合筆が行われた場合も地番変更が必要です。合筆の場合は、合筆前の首位とされる地番が合筆後の地番となります。これらの取り扱いを定めているのは、不動産登記事務取扱手続準則です。
地番の表記方法について
地番の表記方法は、「町」と「番」です。仮に、田中市の鈴木町にある土地の場合は「田中市鈴木町1000番」などと表記します。注意すべき点は、原則として最後が「番地」ではなく「番」と表記されることです。支番については「番」のあとに「1000番1」といった形で表記されます。
尚、家屋番号とは建物の登記を特定するために付与された番号のことを指します。
住居表示とは？
地番は土地一筆ごとに付けられた番号であるのに対して、住居表示は建物に対して振り分けられた番号のことを指します。
住居表示に関する法律(住居表示法)に基づく住居表示が導入される前は地番を住所として使用されていました。しかし、土地開発などによって市街化が進むにつれて地番だけでは土地の場所を特定することが難しくなってきたため、昭和37年に住居表示が導入されたのです。
住居表示の決定は各市町村の役所によって行われています。番号の付与に関しては、新たに家が建つと建物を建てた所有者が役所に住居表示申請を行います。その後、役所の担当者が現地まで来て、建物の玄関の位置を確認し、住居表示を割り振っていきます。そのため、土地の販売広告では、建物が建つ前であるため住居表示がなく地番のみが表示されている場合もあります。
住居表示は市街地で多く用いられていて、農村部の住居表示未実施地区では地番がそのまま住所として使われている場合もあります。空き地や農地も建物がたっていないため、住居表示がありません。必ず住所とは別の番号があるというわけではないので注意しましょう。
住居表示の表記方法について
住居表示では建物を「町名」「街区符号」「住居番号」で表示することになっています。
これによって「〇〇市〇〇町▲▲番■■号」といった住居表示が決められていきます。
たとえば、仮に田中市の鈴木町の土地の場合、地番をそのまま使用する場合は「田中市鈴木町1000番」となりますが、住居表示導入後は「田中市鈴木町1000番1号」などとなります。
住居表示を導入することによって、同じ地番に複数の住居があった場合でも混乱なく土地や建物を特定できるようになりました。
また、何筆かの敷地の上に一つの建物がたっている場合、地番は複数あっても住居表示は1つになります。
地番と住居表示は何が違う？
地番と住居表示では使う場面が異なることが大きな違いです。
地番は登記関係で使用され、主に土地を特定するために利用されます。法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）などの取得時や固定資産税の通知書などの税金関係の書類などで地番が使用されることが多いです。
一方、住居表示は建物を特定するために利用され、それにより郵便物の配送先として使われたり、各種サービスの申込書などを記入する場合の住所として使用されたりしています。
登記簿を取得する機会はあまりないので、日常の生活では住居表示だけで足りることがほとんどです。土地の登記関係では地番が必要になるため、備えとして「住所とは違う番号があるかもしれない」ということを覚えておくといいでしょう。
ただし、すべての市町村で住居表示を導入しているわけではありません。同じ地域で、地番と住居表示が同じという場合もあります。これは市町村が、住居表示でなく地番のままであっても登記上の目的や住所としての利用の点で問題がないと判断した地域であるからです。こうした地域では地番をそのまま住居表示としています。
住居表示が導入された地域でも、登記簿上の地番自体はそのままです。地番と住居表示は目的によって使い分けられているのです。
地番整理が行われることもある
戸籍上の地番情報だけでは土地や建物を特定しにくいというデメリットを解消するためには、住居表示を導入する方法が有効です。しかし、住居表示に関する法律に基づく住居表示変更以外にもわかりにくさを解消する方法があります。それが地番整理です。地番整理は、市街地や区画整理された住宅地域などで行われることがあります。
地番整理は、ある一定のまとまった地域などで区域ごとに登記上の地番を付け直すことです。番地番号のあとに連番を付す枝番号を使って土地を特定する方法がとられることが多く、整理する方法としては住居表示に関する法律に基づく住居表示と同じやり方だと言えるでしょう。
地番整理を行った地域は、住居表示の導入を行った地域と比較した場合に「登記上の地番と日常的に使用する住所が一致している」という点が住所表示導入地域との違いであり、メリットです。
地番整理のデメリット
ただし、地番整理にはデメリットもあります。デメリットは、地域外の人がその地域のなかで目的とする建物や土地を探すのが大変であることです。
住居表示に関する法律に基づいて住居表示が導入されると、街区案内図や街区表示板などの設置が義務付けられます。電信柱などに町名や番地が表示されているのを見かけたことがあるでしょう。その表示板があるということは住居表示導入済みの証です。
一方、地番整理導入地区には、地番を表す表示板の設置が義務付けられていません。そのため、表示板なしで探すことになる外部から来た人にとって目的とする土地を探すことが難しくなるのです。
一般的には、行政単位ごとに住居表示導入や地番整理導入は足並みをそろえて行われます。しかし、ひとつの自治体で住居表示と地番整理の両方を導入している地域と、住居表示のみ導入して地番整理は導入していない地域が混在しているところも多いため、地域外の人が訪れた際に目的の土地を探すことが難しい場合があるでしょう。
地番の調べ方
普段の生活において住居表示に触れることは多いですが、地番を知らないという方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。土地を売却するにあたって、土地の場所が特定しやすいことは土地の価値を高めることにつながる点で重要といえます。土地や建物の場所を特定しやすいということは、その土地で店舗を構えてビジネスを行う場合などに有利に働くでしょう。
また、売却に必要な各種書類に欠かせない記載事項である点からも重要といえます。売買に必要な書類に正確な地番を記入できないと、手続きがやり直しになったり時間がかかったりしてしまいます。そういったことを避けるためにも、土地売却に際しては正確な地番を把握しておくことが大切です。
ここでは地番や住居表示の調べ方について解説していきます。
公図で調べる
正確性を重視するのであれば公図で確認するとよいでしょう。公図は法務局やオンラインなどで取得できます。費用はかかりますが、ほかの方法ではわからない付随情報が確認できる点がメリットです。
法務局に電話する
知りたい土地を管轄している法務局に電話で問い合わせる方法です。住居表示から地番を検索することができるので、簡単に知ることができます。住居表示がわかっている場合や法務局が遠い場合は一番手軽な方法でしょう。
しかし電話で問い合わせをする場合は、口頭でさまざまな情報をやりとりすることになるため、誤解が生じたりうまく伝わらずに正しい地番が得られなかったりする可能性があります。
ブルーマップで調べる
ブルーマップは地図の会社として有名な株式会社ゼンリンが作成したもので、通常の住宅用地図と公図が重なっており、住居表示は黒字で示され、地番が青文字で示されているため住居表示と地番の区別が一目で分かります。
ブルーマップは市販もされていますが、法務局や国立の図書館、市役所などにも備え付けられていることも多く、ブルーマップのある施設に行けば誰でも無料で調べることができます。
住居表示がわからなくても地番を調べられるため、地図上の場所さえわかれば地番と住居表示を調べることができるので、情報が少ないときに活用したい方法です。
登記情報提供サービス
パソコン環境が整っているのであれば「登記情報提供サービス」というWEBサイトより、地番を調べることができます。ただし、利用申し込みにあたって氏名や電話番号、メールアドレスなどの登録を行う必要があります。また地番を検索するだけであれば料金は発生しませんが、実際に登記簿の中身をオンラインで請求する場合は、有料となります。
上記の方法以外にも、土地を所有している場合には登記が完了した際に通知される「登記識別情報」や毎年所有者宛てに送付されてくる「固定資産税課税明細書」上でも地番を確認することが可能です。
住居表示の調べ方
新築したばかりで地番はわかるが住居表示がわからないという場合もあるでしょう。住居表示は転居届や各種申込みの際に必要となるため、早めに調べておきましょう。
役所に電話する
住居表示の決定は各市町村の役所によって行われているため、管轄の役所に電話で問い合わせをする方法が確実です。
役所の市民課や戸籍住民課などに問い合わせしてみると良いでしょう。
ブルーマップで調べる
地番と同様にブルーマップで住居表示を調べることができます。地番がわからない場合でも、地図上の位置が分かれば住居表示を確認することができます。1度限り調べたい場合であれば、法務局などブルーマップが置いてある施設を訪れ、住居表示を調べることがおすすめです。
登記事項証明書の取得方法と地番の記載方法
地番情報を含む書類としては登記事項証明書があり、一般的に土地売却時には必要となる書類です。
登記簿謄本という言葉を耳にすることもあるかもしれませんが、登記簿謄本は登記簿の電子化とともに取得できなくなりました。登記簿謄本に代わって取得できるものが登記事項証明書です。
登記簿謄本は登記簿全部の写しのことで、これに対応するものが登記事項証明書です。登記簿の一部の写しは登記簿抄本で、対応するのは一部事項証明書となります。
基本的な取得方法は、所定の申請用紙に必要事項を記載して、一定の添付書類とともに法務局に提出する方法です。記入すべき欄は、住所と名前、そして取得したい土地の地番、請求通数などです。それほど難しい書類ではありませんが、わからない場合は法務局に確認すればよいでしょう。ただし、申請書に記載する段階で地番は把握しておく必要があります。窓口で申請する場合、収入印紙は同じ建物内で購入できます。
また、郵送での請求やオンラインでの請求なども認められています。郵送で申請する場合は、手数料となる収入印紙を貼付し、返信用の切手を貼った封筒を入れ忘れないようにしましょう。
まとめ
地番の記載ミスにより売却が遅れる事態を避けよう
土地売却を進めるにあたって、売却価格などの契約条件が重要となるため地番が主役になることはないでしょう。しかし、地番を正確に把握しておかないと手続きの遅れにつながる可能性がありますので、正しい情報を把握しておくことが大切です。
住居表示と地番は一致しないことも多いですので、住居表示から地番を特定する場合は、公図等を利用して正確な情報を入手しましょう。手軽に地番を知りたい場合は、法務局や市役所に問い合わせたり、登記情報提供サービスを利用したりすると手間がかかりません。地番の記載ミスにより売却が遅れるといった事態が生じないように気をつけましょう。
不動産会社選びが重要
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