売買や贈与、相続などによって土地や建物、マンションなどの不動産の所有権が移転したときには所有権移転登記がなされます。不動産の所有権を安全に確保するためには不動産登記を備えることが非常に重要となるからです。

ここでは、不動産登記制度の意味を説明しながら、不動産取引において所有権移転登記を備えることの重要性について解説します。

不動産登記制度はなんのためにあるのか?

不動産登記制度については、民法177条が「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」と定めています。

この条文にある「物権」というのは物に対する財産権のひとつで、1つの物に対して1つしか成立しない権利です。ある物が誰かの所有であると同時に、ほかの誰かの物であるということはありえないのです。

物権はこのように物に対する排他的な権利であるため、1つの物に対して物件を主張できる人は1人である必要があります。

動産であれば所有者が持ち歩いていたり、家の中に保管していたりするので所有者が誰にあるのかは比較的容易にわかります。しかし、土地や建物などの不動産は所有者が常に持ち歩いておくことはできません。

また、土地の上に所有者が建物を建てていたり、建物に所有者が住んでいたりするとは限りません。そのため、その不動産の所有権が誰にあるのかなどを公に示す仕組みが必要となります。

その仕組みが不動産登記制度です。不動産登記制度は、それぞれの不動産に関する権利関係について公的機関が記録して誰でも見ることができるようになっています。不動産登記制度の法律上の効力について定めたのが民法177条です。民法177条は不動産登記をしなければ物権を「第三者に対抗することができない」という効力を認めています。

「対抗」とは、自分に物権が帰属していることを主張するという意味であり、具体的には裁判になったときに自分の物権が認められるということです。つまり、不動産登記をしなければ裁判になったときに自分の物権が認められない可能性があるということを意味します。

不動産の所有者を公に示すために不動産登記制度がある

民法177条が適用される典型的な場面は、いわゆる二重譲渡といわれるケースです。

  • 二重譲渡・・・ある人が所有する不動産を誰かに売った後、ほかの誰かにも同じ不動産を売る契約を結び、1つの不動産について2人の買主が生じてしまったような場合を二重譲渡と呼びます。

このような場合、2人の買主が不動産に対する自分の所有権を主張することになるのが当然の成り行きです。しかし、不動産は1つしかないため、2人の買主の所有権は両立しません。このような場合、民法177条は先に所有権移転登記を備えた買主がもう一人の買主に対して所有権を主張できるとしたのです。

二重譲渡の場合、どちらの契約締結が早いか、代金を支払っているかどうか、あるいはその土地を利用し始めているかどうかなどではなく、単純に不動産登記をどちらが先に備えたかで勝負が決することになっています。二重譲渡は民法177条が適用される最も単純な場面のひとつですが、ほかにも不動産登記を早く備えたほうが優先するような場面はあります。

たとえば、不動産を売却した売主が詐欺を理由として買主との契約を取り消した後に、買主からその不動産を買い受けた第三者と売主との関係です。この場合は、詐欺被害者の売主と詐欺に無関係な第三者との関係は、登記を先に備えたほうが勝つのだとする判例が確立しています。

詐欺被害者の売主も詐欺に気づいて取り消しをした後であれば買主から登記を取り戻すことは可能であり、一方で第三者も所有権移転登記を受けることは可能ですから、二重譲渡と同じように早い者勝ちで勝負を決しても公平だと判例は考えたわけです。

これらは、民法177条が適用される代表的な例であり、ほかにも登記を備えているかどうかで勝負が決する場面は色々あります。このように、不動産登記は不動産に対する所有権などの権利を対外的に主張するために非常に重要な役割を果たしています。

不動産登記を確認すれば誰に物権が帰属するのかを容易に推測できるようにしておき、登記を備えれば対外的に物権を主張できるようにすることで、不動産取引を安心して行えるようにしているのです。

したがって、不動産取引の場面では登記を確認すること、自分の権利を確保するために登記を備えることが非常に重要となります。

不動産登記には何が記録されているのか

不動産登記の記録は法務局の登記官によって行われています。

過去には登記記録を綴った「登記簿」という帳簿で管理されていましたが、コンピューターによってオンラインで参照できる電磁的データとして保管されるようになっています。そのため「登記記録」と呼ばれることが多いのですが「登記簿」と呼ぶ場合もあります。登記記録においては、まずその不動産をほかの不動産と識別しなければなりません。

登記記録

表題部

不動産の物理的状況を記録して特定する部分があります。これが「表題部」です。

土地や建物の所在地、土地の用途、建物の構造、土地面積や建物の床面積などを記録することによってその不動産をほかの不動産と識別しているのです。

権利部

不動産を特定する「表題部」に対して、不動産に対する権利に関して記録するのが「権利部」と呼ばれる部分です。権利部を見れば、その不動産に対する物権の現在と過去の権利関係について把握できるのです。

その不動産に対して、どのような物権が設定されたのか、その物権が誰に移転していったのか、あるいはそれらの権利にほかの権利による制限があるのか、物権の消滅についてなどが記録されます。

権利部はさらに「甲区」と「乙区」に分けられます。

権利部「甲区」

所有権は不動産を自由に使用・収益・処分することができる物権の中で最も強力な権利であり、不動産取引をする人にとって最初に関心を持つ情報のため、ほかの物権とは分けて独立に記録しています。不動産売買による所有権移転登記が記録されるのも甲区です。

甲区の「登記の目的」欄には「所有権移転」と記載されます。「権利者その他の事項」欄には、原因として「売買」と記載されるとともに新所有者の氏名・住所が記載されます。

所有権に関する登記記録が記載される部分です。

権利部「乙区」

乙区は、土地の使用に関する権利である地上権や地役権・抵当権や先取特権・質権などの担保物権などが対象となります。賃借権は債権ですが特別に登記可能です。

所有権以外の権利に関する登記が記録される部分です。

不動産登記を閲覧する方法

閲覧できる人
不動産登記は不動産に対する物権を公に示す制度ですので誰でも閲覧可能です

閲覧場所
法務局で
閲覧方法
「登記事項証明書(登記簿謄本)」を取得その不動産に関する権利関係を確認できます
「登記事項証明書」交付方法

対象となる不動産を管轄する法務局に備え付けられている「登記事項証明書(登記簿謄本・抄本)交付申請書」に必要事項を記入し提出申請の際には不動産の正確な住所・地番・家屋番号などが必要
手数料
登記事項証明書1通につき600円(2018年3月現在)の手数料が必要

マンションなどは家屋番号を把握するのが難しい場合もありますが、法務局で所在地とマンション名・部屋番号などを伝えれば調べてくれます。

ほかにも、インターネットで登記記録を閲覧することができる「登記情報提供サービス」もあります。このサービスで得られるのは証明文や公印のないPDFファイルですが、請求時点で法務局に記録されている登記情報と同じ内容を閲覧することは可能です。

継続して利用するなら利用登録をするのが便利ですが、一時利用も可能なので気軽に利用できます。手数料も過去の登記履歴が全部記録されている「全部事項証明書」で335円(2018年3月現在)と安くなっていますので、特に証明力が必要な場面でなければこのサービスを利用するのも良いでしょう。

所有権移転登記と代金支払は同時履行の関係にある

不動産を売買する契約は、売主が不動産とその所有権を買主に移転する義務を負い、買主が代金を支払う義務を負う契約です。

不動産売買において不動産登記を備えることは非常に重要なものであるため、売主が契約上の義務を果たしたといえるためには所有権の登記を、買主に移転しなければなりません。

不動産売買では大きなお金が動く

不動産の売買では、大きな財産である不動産や多額のお金が移動するため、すべての手続が終わるまでにいくつもの段階を経るのが通常です。

買主が買付けの申込を行い、売主がこれを承諾してから契約締結手続に入ります。売買契約締結時に契約書を交わし、買主が売主に対して手付金を差し入れ、後日残金の決済と不動産の引き渡しを行うのが通常です。

物の売買を行う際には、通常代金の支払いと同時に物が引き渡されます。物がないのに代金を支払うのは買主としては不安ですし、代金の支払いがないのに物を引き渡すのは売主としては不安だからです。このように、物の売買においては、物の引き渡し義務と代金支払い義務は同時に行われなければならない関係にあり、これを「同時履行」の関係にあるといいます。

不動産売買においても、不動産の引き渡し義務と代金支払い義務は同時履行の関係です。不動産の引き渡し義務の内容には、建物の鍵を引き渡すだけでなく所有権移転登記を行うことも含まれます。買主としては所有権移転登記を備えなければ、対外的に自分の所有権を主張できなくなる可能性があるからです。

また、その不動産に住宅ローンなどの担保のため銀行の抵当権が設定されている場合には、売主はその抵当権登記を抹消してから所有権移転登記をしなければ引き渡し義務を果たしたことにはなりません。抵当権などがついていない完全な所有権を移転する義務が、買主の代金支払い義務と同時履行の関係にあるからです。

ただ不動産登記を行う際、登記申請をしてから実際に登記が完了するまでには最低でも1週間はかかります。残代金決済日に所有権移転登記が完了するようにすると、売主としては残代金を確保していないのに移転登記手続を前に進めてしまうことになってしまい不安です。そこで、不動産取引の現場では、残代金決済日に売主が所有権移転登記を行うのに必要な書類を買主側に交付することが行われています。

通常は、決済日に司法書士が立会い、残代金の支払いを確認すると同時に登記に必要な書類を売主から受け取り、責任を持って所有権移転登記手続を行うという方法が取られています。建物がある場合には鍵一式の引き渡しもこのときに行われます。

所有権移転登記の費用負担

不動産売買において、所有権移転登記をするために必要な費用は誰が負担することになるのでしょうか。具体的には、法務局で所有権移転登記を行う際に必要となる登録免許税と、登記手続を依頼する司法書士への報酬を売主と買主のどちらが負担するべきかという問題です。

所有権移転登記をするために必要な費用は買主が負担

この点において、登録免許税法3条は次のように定めています。

「登記等を受ける者は、この法律により登録免許税を納める義務がある。この場合において、当該登記等を受ける者が二人以上あるときは、これらの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負う。」

これによれば、登録免許税については売主と買主が折半して負担しなければならないように見えるのですが実際には違います。

実際の不動産取引では、所有権移転登記に関する費用は買主が単独で負担するのが一般的です。これは、所有権移転登記によって利益を得るのは買主であるということから、取引の慣行として広く受け入れられている考え方です。もちろん、売主と買主の合意によって異なる取り決めをすることは可能ですが、そのような事例はほとんどありません。

したがって、所有権移転登記に必要な登録免許税も司法書士への報酬も買主が負担するのが一般的です。ただし、不動産に住宅ローンの担保として抵当権がついているような場合、抵当権抹消登記の費用は売主の負担です。

また、買主が不動産購入にあたって新たに住宅ローンを借り入れて不動産に抵当権を設定する場合は、抵当権設定登記費用は買主が別途負担することになります。

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所有権移転登記を確実に備えよう

 不動産取引を行う際には所有権移転登記を行うことが非常に重要です。

不動産取引の現場では、所有権の登記名義人を確認することで誰が所有者なのかを確認するのが常識となっています。さらに、民法177条の下では所有権の登記を得ることを怠っていると、売買代金を支払ったにもかかわらず、ほかの人に所有権を主張されて負けてしまう可能性もあるのです。

不動産取引における登記の重要性を理解し、取引の際には登記をきちんと確認たうえで所有権移転登記を確実に行うようにしましょう