不動産売買の手付金とは？相場と解除期限、トラブルを避けるための注意点

不動産売買では、複雑なしきたりやルールが多く、うっかり無視してしまうとトラブルを招きます。たとえば、買主から売主に支払われる「手付金」は大切な意味があるのでしっかりと押さえておきましょう。この記事では手付金の意味や注意点について解説していきます。

手付金の意味は？絶対に支払わなくてはいけないものなのか

手付金

手付金は絶対に設定されるものではありません。安い物件であったり、売主が望まなかったりすれば手付金のない物件も市場に出されます。

ただし、手付金は契約を正しく履行してもらうために効果を発揮するシステムなので、多くの売主は手付金を求めます。買主は手付金も含めて、購入したい物件の条件をリサーチするのが普通です。

手付金が支払われると、売主はとりあえず手付金を保管しておくのが通例です。正式に買主から代金を支払ってもらう段階になって、売主は支払い金を買主に返還します。

もしも買主が一方的に契約を解除したいと申し入れてきたとき、手付金はそのまま売主のものになります。つまり、手付金は「買主が契約解除するリスクを防ぐための保証」です。

手付金は正確にいうなら「代金」には含まれません。ただし、「一度手付金を買主に返して、また代金を支払ってもらう」手続きを行うのは両者にとって面倒です。そこで、多くの不動産売買では、手付金はそのまま代金へと充当されます。

手付金の上限は特に決まっていません。しかし、あまりにも手付金が高すぎると買主が集まってこなくなるでしょう。逆に、手付金が安すぎると買主が簡単に契約を解除してしまいます。

複数の物件にとりあえず手付金を納めておき、気に入った物件を絞り込もうとする買主が増える恐れがあります。そこで、手付金は売値の5パーセントから10パーセントほどに設定されるのが一般的です。

買主にとって「手放すのは惜しい」程度の額になってこそ、手付金は意味をなします。

売主は売買契約が成立したら、物件を引渡すための準備を始めます。当然、時間も費用もかかるので、買主から一方的に契約解除されるのは避けたい事態です。また、物件が売却できることを前提として、新居を購入してしまった売主も少なくないでしょう。

手付金があれば、少なくとも金銭的な損失は出なくて済みます。安全に不動産売却を進めるためには、手付金を設定しておくのがおすすめです。

手付金は3種類！それぞれの特徴を覚えよう

手付金にはさまざまな種類があります。

基本的に手付金は売主が損をしないために定められているルールですが、ときには買主にとって有利に働きます。なぜなら、買主にとってのメリットが提示されていれば、買主は安心感を抱いてくれるからです。

ただし、手付金を設定することで売主が不利になってしまうケースがあるのも事実です。手付金の意味と仕組みを十分に理解し、売主にとって必要な手付金を条件に加えましょう。

解約手付金

たとえば、買主が「契約は結んだものの、もっといい物件を見つけたので契約を解除したい」などと申し入れてきたとき、買主は手付金を放棄します。

ただし、売主側が「買主の人間性が気に入らない」といった理由で契約を解除したいなら、手付金を倍額にして買主へと返さなくてはいけません。

違約手付金

不動産売買においては、互いを信頼できるよう売主と買主間で「契約書」を結びます。契約書の内容は絶対であり、互いが了承した以上、契約書に従って取引を進めなくてはいけません。

契約違反があった場合は、「違反された側」が契約を解除する権利を有します。そのとき、買主なら手付金を全額放棄し、売主なら手付金の倍額を返還します。

証約手付

手付金は何も問題がなければ売主から買主へと返還されるお金なので、売主は手付金が預けられている間に使いこまないよう気をつけましょう。

手付解除と債務不履行解除の基準は？2つはどう違うのか

手付解除と混同されやすい概念に「債務不履行解除」というものがあります。いずれも、不動産取引において、売主か買主が契約解除を申し入れるまでは同じです。

しかし、2つとも微妙に状況が異なるうえ、支払われる補償も変わってきます。手付解除と債務不履行解除の差を正しく踏まえて、不動産取引におけるトラブルを減らしましょう。

手付解除

買主は手付金を放棄さえすれば、契約の解除が最初から認められています。また、売主は買主に不満がある場合、手付金を倍額にして返還することで一方的に契約解除ができます。

手付解除は、契約が履行されるまでの間に申し入れなければいけません。履行後の手付解除は原則として禁止であり、手付金以上の補償額を求められます。

債務不履行解除

たとえば、「買主が指定期日までに代金を支払わない」「買主が契約違反であるにもかかわらず複数の物件に対して手付金を預けていた」などの事実が発覚したら、「債務不履行」に該当します。

売主は契約内容に基づいて買主との取引を解除できますし、損害に対しての補償も求められるのです。このとき、すでに手付金を返還しているケースもあるので、必ずしも債務不履行解除と手付解除は同時に問題になるとは限りません。

債務不履行の基準はさまざまです。不動産取引については、法律で明確なルールが定められていないので、売主と買主間でどのような契約が交わされていたかに委ねられます。もしも口約束によって取引を進めていたら、争いは水掛け論になって長引いていくでしょう。

そのため、どれだけ親しい人に不動産を売却するのだとしても、取引には契約書が必須です。契約書があれば、債務不履行があったときに責任の所在がはっきりするからです。

手付解除にはリミットがある！いつから手付解除は認められなくなるか

不動産取引でトラブルが起こった際、売主にとって望ましくない事態は「買主から散々迷惑をかけられ、手付解除された」という状況でしょう。

確かに手付金こそ手元に残るものの、売却できるはずだったタイミングを逃してしまうのは大きな痛手です。また、買主から被った損失を考えると、手付金だけでは到底間に合わないケースも珍しくありません。

手付金を安く設定しすぎてしまうと、この手のトラブルは起こりやすくなります。買主は手付金をとりあえず納めておき、気になる物件を「キープ」します。その間に、他にもいい物件がないかとリサーチを続けるのです。

いざというときは手付解除をして、買主は他の物件と契約を結び直します。売主からすれば、また一から買主を見つけなければいけません。すでに新居が見つかっていた売主は、一時的に余計な家賃を払い続けることにもなるでしょう。

ただし、手付解除には期限が定められています。期限を越えると、買主が手付解除を申し入れてきたとしても聞き入れられません。契約通りに代金を支払い、物件に転居するのが原則です。

もしもこれを拒むと、売主の申し立てにより買主の「債務不履行」が認められます。買主は売主が受けた損害を補償しなくてはならず、手付金以上の額になることもありえます。

買主を逃がさないためにも、売主は手付解除の期限を把握しておきましょう。

ちなみに、法律では手付解除の期限は「履行に着手してから」とされています。つまり、売主が契約を結んだ買主に物件を売却するため、後戻りができない行動を開始した時点で「履行に着手した」といえるでしょう。

たとえば、物件の瑕疵を修繕したり、物件の抵当権を抹消したりすれば、もう物件を売却するしかありません。心配な売主は契約書で履行の条件を明記しておくと、より買主にプレッシャーをかけやすくなります。

手付金をめぐるトラブル！売主はどんなことでもめるのか

手付金は不動産売買を安全かつスムーズに行うためのルールです。ところが、手付金をめぐるトラブルは絶えません。多くの買主が手付金を放棄せずに契約を解除しようとして、揉め事を起こしているのです。

たとえば、「契約金をなかなか納めたがらない」買主です。何かと理由をつけて契約金を預けるタイミングを遅らせる買主は信用しない方がいいでしょう。契約金を受け取るタイミングは遅すぎても早すぎてもいけないので、支払期日の1カ月前を目安にするのがおすすめです。

「物件に文句をつけてくる」買主も大勢います。普通に契約を解除すれば手付金を放棄しなくてはいけないので、「物件に問題があったから契約を解除する」という方向に持っていこうとするのです。確かに、契約内容と異なる問題があれば手付金は返ってきます。

しかし、だからといって「事実と異なる問題を偽造」したり、「契約内容を後から過大解釈」したりする行為が認められるわけではありません。こうした買主に対抗するには、契約書を正確に作成して断固とした姿勢で交渉にのぞみましょう。

売主から契約を解除したいのに、トラブルを呼び込むリスムもあります。たとえば、物件を明け渡す段取りが整ってから、買主の債務不履行が発覚したとします。このとき、売主は契約解除する権利を有しますが、「それなら手付金を返してくれ」と要求してくる買主もいるのです。売主が契約に則して履行に着手した後だと、手付金を返還する必要はありません。むしろ、買主から受けた損害を請求してもいいでしょう。

手付金をはじめとして、不動産売買ではトラブルの火種があちこちに転がっています。後からもめないために、売主はまず買主を見極める努力を怠らないようにしましょう。「早く名乗りを挙げたから」「知人の紹介だから」だけで決めるのではなく、交渉してみて感触を確かめます。どんなに親しい人間だったとしても、契約内容を妥協してはいけません。

双方にとって納得できる条件で取引してこそ、後腐れのない不動産売買が実現します。

手付金の注意点！不動産取引を問題なく終えるために

手付金に関する問題を避けるには、まず「契約書」にこだわりましょう。不動産売買では、契約書の内容がすべてです。

「当たり前だから書かなくてもいいだろう」と思いこんでいると、後で大損をする可能性があります。法律によって推奨されている内容はいくつかありますが、基本的には売主と買主の交渉によってルールは自由に変えていくものです。双方の希望は必ず文書化して保管しましょう。「手付金の納入期日」「返還日と条件」などは特に重要な項目です。

契約書の精度を高めるためには不動産仲介業者に依頼するのもおすすめです。業社には知識と経験がそなわっていますし、契約書の作成も慣れています。不動産売買について疑問点が多いなら、業者に相談するのが得策でしょう。

業者は売主に代わって買主から手付金の徴収も行ってくれます。直接、買主と交渉するのが苦手な人は業者を頼ってスムーズな契約を結びましょう。

ただし、不動産仲介業者は全国にたくさんあるのでどれが優良な業者なのか分かりにくいものです。悪徳業者にだまされないためにも、業者は直接会って見極めるようにしましょう。

悪徳業者は自分たちの利益優先で活動しているため、面談しても利己的な話に終始します。また売主の話もあまり聞かず、一方的に話をしたがる傾向があります。不動産仲介業者は物件の売却におけるパートナーであり、信頼できない相手だと務まりません。担当者の人間性も含めて、じっくり審査しましょう。

あらゆる手をつくしても、手付金についてもめてしまったら、法的な手段に訴えるのもひとつの方法です。不動産に強い弁護士・司法書士に相談して解決を図りましょう。

法律家が出てくると強気な態度でいられた買主も軟化しがちです。争いを長期化させず、早期解決を望むなら代理人を通じて交渉するのが得策です。それでも終わらないなら、法廷に出るのも致し方ないでしょう。

手付金はもめやすい！契約段階から慎重になろう

不動産売買において、手付金はトラブルになりやすいポイントです。「いつ預かるか」「手付解除の条件はどうするか」があいまいだと、後から買主につけこまれてしまいがちです。

契約段階から売主の希望をはっきりと盛り込んで、損をしない取引へとつなげましょう。そして、売却のパートナーである不動産選びも慎重に行いましょう。

そんな時役立つのが、不動産売却査定サイト「イエイ」です。所有の不動産査定価格の比較ができるだけでなく、取引している業者も1000社を越える国内主要の不動産業者や地元に強い不動産業者で、その殆どが優良会社ばかりなのです。なぜそう言えるのかというと、「イエイ」では悪徳業者徹底排除のもと、万が一しつこい勧誘などや評判の悪い業者には、イエイの方から契約が解約できるような「イエローカード制度があり、業者選びに不安を感じる売主にとって安心できるサービスとなっています。

手付金のことをよく理解し、信頼できる不動産業者をみつけてトラブルのない不動産売却に臨んでください。