建築面積とは？他の面積との違いをわかりやすく解説

家を買う、家を建てる時には普段は使わない専門用語がたくさん出てきてうんざりしますよね。

中でも面積に関係する敷地面積、建築面積、延べ床面積などたくさんあり、どれがどれだかわかりません。

このページでは面積についての不動産用語をわかりやすく解説するだけでなく、その数値がどのくらいであればいいのか？バルコニーや階段がある場合の計算はどうなるのか？といった疑問を解決します。

1.建築面積、延床面積、敷地面積

不動産に関する専門用語って普段接する事が無いのでわかりにくいものが多いですよね。

中でも「〇〇面積」とつく言葉はいくつかあって一体何がなにやら・・・。ここではそんな方のために一つ一つわかりやすく説明します。

1-1.建築面積

建築面積とは「建物を真上から見た時の面積」です。

一般的な形の住宅なら1階部分の面積と同じになります。

もし仮に特別な設計の住宅で2階部分が1階部分より広ければ2階の面積になります。

後で詳しく説明しますがバルコニーや外付けの階段がある場合は少し変わってきます。

1-2.延床面積

延床面積(のべゆか面積)とは「建築物のすべての階の床面積の合計」です。

各階の床面積は外壁または柱の中心線で囲まれた「壁芯面積」のことをいいます。

ただし、玄関ポーチや奥行2メートル以下のバルコニー、出幅50センチメートル以下の出窓や外部階段、外部廊下などは延床面積には含まないこととなっています。
関連記事：壁芯面積と内法面積は何が違うの？マンション購入時の注意点

延床面積は建築面積と異なり、建物を実際に利用できる面積を表すので建物活用の視点から建物の規模を見る際に重視される数値です。

たとえば、同じ100平方メートルの建築面積であっても、平屋と10階建てのビルでは実際に使用できる広さに10倍程度の違いが生じます。

1-3.敷地面積

敷地面積とは建物が建っている、あるいはこれから建物を建てようとしている土地の面積です。

言葉の意味だけ見れば一番わかりやすいのですが、敷地面積には登記簿に記載されている登記簿面積と実際に計測された実測面積の2つがあります。

登記簿面積は明治時代の古い情報を基に作られているので不正確な事があります。

そのため正確な実測面積を把握しておきましょう。

2.バルコニーや庇(ひさし)、屋外階段がある物件の建築面積

大きめのバルコニー・ベランダや庇(ひさし)がある、屋外に階段が設置されている玄関のポーチが広い。

そのような住宅の建築面積については単純に1階部分の面積＝建築面積というわけではありません。

でも大丈夫です、それほど複雑でないやり方で建築面積を求めることが出来ます。

2-1.柱がない場合

バルコニー、庇、階段、玄関ポーチの全ての場合でそれらを支える柱がない場合は比較的簡単に建築面積を求めることが出来ます。

柱がなく、1m以上外側の壁から突き出していない場合はバルコニー等が無い場合と同様に計算してかまいません。

1m以上突き出している場合はバルコニー等の先端から1m後退した部分までを建築面積に含めます。

上から見た時にこのような状態であれば濃い緑色の部分を建築面積に含めて計算を行います。

2-2.柱がある場合

飛び出ている部分を支える柱がある場合です。

特に屋外階段を付ける場合には柱は必須ですので階段を例に説明しますがその他のケースでも基本的な考え方は同じです。

赤丸が柱で濃い青色の部分が建築面積に含まれます。

このように柱がある場合は柱と住居で作られる四角形と、先端から1m後退したところまでを建築面積とします。

3.面積に関係する不動産用語と制限

建築面積を始めとする〇〇面積の意味がわかったところでそれらを使った不動産用語の解説をします。

ここでは「封ぺい率」と「容積率」という2つの用語を紹介します。

どちらも不動産取引においてよく出てくる用語で、家を建てるときには必ず考えなければならないことなのでしっかり確認してくださいね。

3-1.封ぺい率

封ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」の事で、

(建築面積÷敷地面積)×100(%)で表すことが出来ます。

たとえば、100平方メートルの土地にある建築面積60平方メートルの建物の建ぺい率は60％となります。

この建ぺい率については、土地ごとに0~80%の間で建築基準法による制限がかけられています。

敷地内に適度な空地を設けることによって、日照や採光、通風を確保したり、火災の際の延焼を防いだりするために都市計画として建ぺい率の制限が行われているのです。

建ぺい率は、都市計画に基づいてどのような用途地域に指定されているのかによって異なります。

用途地域は計画的な街づくりを進めるために地方自治体が指定している土地の利用方法です。

関連記事：都市計画法の要：「用途地域」の理解を深めよう

封ぺい率に関する制限は以下のように緩和されることもあります。

これらの緩和条件は重複して適用される場合もあり、その場合は20％の緩和を受けられます。

そのため、場合によっては建ぺい率が100％となる場合もあります。

建ぺい率の制限によって、敷地に建築できる建物の規模が変わるためその地域の環境も変わります。

このことから、建ぺい率の制限は土地の資産価値に大きく影響します。

ただ、土地をできるだけ広く使って建物を建てたいと考えるのか、隣地建築物との距離を確保したいと考えるのかによって土地の資産価値の評価は異なります。 

たとえば、敷地の余裕をもたせ隣地建物との距離を大きく取りたい高級戸建て志向であれば、建ぺい率の制限が厳しい方が良い評価をするでしょう。

一方、賃貸住宅を建てて収益を得ようと考える人にとっては建ぺい率の制限があまり厳しいと目的を達成できません。

3-2.容積率

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合の事で、

(延床面積÷敷地面積)×100(%)で表すことができます。

たとえば、敷地面積100平方メートルの土地上にある延床面積200平方メートルの建物の容積率は200％となります。 容積率についても建築基準法で上限に制限があります。

各地域での社会経済活動の規模を調整することで計画的な街づくりを進めていく必要や、建築物の接する道路とのバランスを確保する目的で建物の規模を制限しているのです。 

封ぺい率と同じく都市計画における用途地域の指定によってそれぞれで異なる制限が決められています。

関連記事：不動産売却には欠かせない知識！容積率とは？

4.まとめ

今回は不動産用語の中でも勘違いしやすい建築面積を始めとする延床面積、敷地面積について解説しました。

その他にも封ぺい率や容積率などの単語が出てきて少し混乱していると思うので今一度一緒に確認しましょう。

• 建築面積：建物を真上から見た時の面積で基本的には1階部分の面積と同じ

• 延床面積：建築物にある床の総面積

• 敷地面積：建物が建っている、あるいはこれから立てる予定の土地の面積

• 封ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合

• 容積率：敷地面積に対する延床面積の割合

どうでしょうか？整理出来たでしょうか？

建物にバルコニーや外付け階段がある場合は

• 外壁から1m以上突き出しているか

• 柱で支えられているかどうか

で建築面積の求め方が変わることに注意してください。