土地の開発許可とは何かわかりやすく解説！事前に確認すべきことは？

不動産売買では普段聞きなれない用語が多数出てくるため、それぞれの用語の意味を知っておかないと、あとからトラブルが生じる可能性があります。言葉の意味や内容を理解し、スムーズに売買できるよう準備しておきましょう。今回は「開発許可」について説明していきます。

開発許可とは？

開発許可とは都市計画法第29条で定められている、宅地造成などを行う場合に必要な許可のことです。

都市計画法とは1968年に制定された法律で、都市整備を計画的に行うための基本的な仕組みが定められています。開発行為を許可制にすることで、都市が健全で秩序ある発展を遂げるようにするのが目的です。

市街化区域や市街化調整区域内のうち、都市計画が定められている区域内で一定以上の面積で開発行為を行う際に許可が必要になります。

開発行為とは、建築物の建築や特定工作物の建設目的で行われる土地の区画形質の変更のことをいいます。特定工作物にはゴルフコースやコンクリートプラントなどがあります。

開発行為を行う人は、開発行為を始める前に知事や市長に申請して許可を受けなければいけません。許可が必要な面積は、原則として1,000平方メートル以上とされています。ただし、三大都市圏の一部地域では500平方メートル以上というところもあります。さらに、都道府県が決めた区域に限って300平方メートルまで、別に定めることが可能です。

開発許可を与える基準は全般的許可基準と、市街化調整区域内の基準があります。

全般的許可基準とは？

全般的許可基準は技術的基準ともいわれ、都市計画法第33条で定められている全国どの地域でも適用されている基準です。たとえば、建築予定の建築物の用途が用途地域や特別用途地区、特定用途制限地域などに合っているかを確認します。

用途地域

特別用途地区

特定用途制限地域

また、その地区にふさわしいまちづくりを実現するための地区計画が定められているときも、

市街化調整区域内の許可基準とは？

全般的許可基準が全国どの地域でも適用される基準なのに対して、市街化調整区域内の許可基準は市街化調整区域内でのみ適用されます。

市街化調整区域内の許可基準は非常に厳しいものとなっていて、特別な事情がない限り宅地造成は許可されません。市街化調整区域内の基準では、次の8つの開発行為のみ許可されます。

8つの開発行為

日常生活に必要な物品の販売

農林漁業用の建築物

鉱物資源・観光資源の利用施設

市街化区域内で建設することが困難・不適正なもの

条例で認められたもの

既存住宅

地区計画などの地域

開発審査会で議決を得たもの

市街化区域と市街化調整区域の違いは？

ここで、開発許可の基準に関わる市街化区域と市街化調整区域の違いについて説明しておきます。

市街化区域

市街化区域で開発行為を行う際は、はじめに説明したように1,000平方メートル以上の開発行為で開発許可が必要ですが、一定の区域では許可が必要な面積が異なります。たとえば、都市計画区域のなかでも市街化区域と市街化調整区域の区分がされていない、非線引き区域では3,000平方メートル以上で許可が必要です。

準都市計画区域という市街化の進行が見込まれる区域でも、許可が必要な面積は3,000平方メートル以上です。また、都市計画区域、準都市計画区域の外で開発行為をする場合は、1万平方メートル以上の面積なら許可が必要になります。

市街化調整区域

原則として用途地域を定めることはなく、仮に整備されたとしても積極的には行いません。そのため、市街化調整区域内の開発許可基準では、新たな宅地造成は認められず基準も厳しいものになっているのです。

市街化調整区域内でも住宅が建てられることがある！？

市街化調整区域内では原則として新たな宅地造成が認められていませんが、市街化調整区域内の許可基準8つ目で紹介した開発審査会によって許可されるケースもあります。

ちなみに、都道府県によっては5万平方メートル以上20万平方メートル未満で許可基準の面積が定められていることがあります。ただし、開発審査会で許可される場合は建築物の用途や容積率、建ぺい率が指定されたり、地区計画・用途地域が定められたりすることが多いです。

また、市街化調整区域内の更地でも、条件をクリアすれば住宅を建てられることがあります。

改正都市計画法では「市街化区域に隣接しているか近接している区域で、自然的・社会的諸条件から市街化区域と日常生活圏が一体化している構成ということが認められる地域」で、なおかつ「市街化区域内のものを含む、おおむね50以上の建築物が建ち並んでいる地域」の場合は開発行為が認められることになっています。とはいえ、そのほかの基準は自治体の条例で定められるため、全国で統一されているわけではありません。条例によっては敷地の面積や規模、公共下水との接続の状況など条件が細かく定められています。

そのため、市街化調整区域内で住宅を建てる場合は、事前に役所で詳細の確認が必要です。

開発許可が必要ない開発行為

開発行為のなかには、開発許可を受けなくても良いものがあります。

開発許可が必要な区域内の不動産売買で注意することは？

市街化区域は比較的、不動産売却をしやすい区域ですが、開発許可の基準が厳しい市街化調整区域の不動産売却はなかなか進まないことがあります。

とはいえ、市街化調整区域内でも都市化を進める市街地開事業の対象区域であれば住宅の建築許可が不要ですし、地方自治体によっては開発を認める区域が条例で指定されています。

売却したい不動産が土地の場合、これらの区域内であれば売りやすくなるので市街地開発事業の対象区域になっているか、条例で開発が認められているかを確認してみましょう。

売却したい不動産が建物であれば、市街化調整区域の線引きがされた1970年頃より前の物件か、後の物件かによって売りやすさが変わります。線引きがされる前の物件なら一定の条件をクリアすれば建て替えや増築の許可が不要です。しかし、線引き後の物件の場合、規制がかけられることがあるのでなかなか売れない可能性があります。

また、開発許可が必要な区域内の土地を開発しないまま売却すると、開発にかかる費用を考慮されて相場金額よりも低い価格になってしまいがちです。だからといって開発してから売却すると開発にかかった費用を負担しなければなりません。そこで「開発許可条件付き売買」という方法があります。

開発許可条件付き売買

ただし、開発許可条件付き売買での注意点があります。

たとえば、商業施設などの事業用地として開発許可が下りることを条件に土地の売買契約を締結したにもかかわらず、開発許可が下りずに買主がほかの目的で開発を進めようとしたとします。その後、進展がないため売買契約を取り消したいとなった場合、契約を取り消すことは可能ですが手付金は返却しなければなりません。

一方、開発許可が下りることは条件とせず、商業施設用地として売買契約をしたはずなのに、ほかの目的で土地が利用される場合は買主の契約不履行となるので売買契約の解除をしても手付金の返却は必要ありません。

開発許可について区域や基準を確認しておこう

開発許可は都市計画が定められている区域内において、一定以上の面積で開発行為を行う際に必要な許可です。

開発許可の基準は、全国的に適用されている全般的許可基準と、市街化調整区域内で定められている基準の2種類があります。特に、市街化調整区域内での基準は厳しい条件となるので、不動産売買を考えるなら土地がどの区域に当てはまるのか確認しておくことが大切です。

また、市街化調整区域内での住宅の建築条件は、都道府県によって変わるので事前に役所で調べておきましょう。