マイホームをキャッシュで購入できればいいですが、なかなかそうもいきませんよね。そのため金融機関で住宅ローンを組んでマイホームの夢を叶えることも多いでしょう。

住宅ローンにもさまざまなタイプがありますが、そこで耳にするのがフラット35や住宅金融支援機構というワード。予備知識が無ければ、何がどう違うのかよくわからないという人もいるのではないでしょうか。そこで、住宅金融支援機構について紹介します。

住宅金融支援機構ってなに?

住宅金融支援機構とは?

住宅金融支援機構は2007年4月1日に設立された独立行政法人です。
主に住生活の分野に関し、さまざまな金融サービスや支援を行いながら国民が安定して生活できるよう貢献しています。

住宅金融支援機構が設立される以前は、住宅金融公庫が住宅の購入や建築に対して直接融資もしていました。しかし、住宅金融公庫の業務を受け継いだ住宅金融支援機構では直接の融資はしていません。その代わりに住宅金融支援機構では証券化支援業務を行っており、その代表的なものがフラット35の提供です。

ただ、災害復旧のため被災した建築物を補修するときや、復興建築物を建設したり購入したりする場合、高齢者や子育て世代向けの賃貸住宅に対するケースなどでは直接融資を行うこともあります。

また、万一住宅ローンの債務不履行が民間の金融機関で発生した場合には保険金を支払うという、住宅融資保険業務も住宅金融支援機構の行う業務のひとつです。

フラット35ってどんなローン?条件を知っておこう

フラット35は住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供している代表的な住宅ローンで、民間の金融機関が貸し付けた住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取って証券化し、投資家に投資してもらうことで運用しています。

これが買取型のフラット35ですが、万一住宅ローンを返済できなくなった場合は、住宅金融支援機構が融資を実行した金融機関に保険金を支払うという保証型のフラット35もあります。

フラット35の最も特徴的なポイントは全期間固定金利という点です。最長で35年の住宅ローンを組むことができ、借入時に決定した金利がそのまま返済終了時まで継続します。借入時に保証人は必要なく、保証料や繰り上げ返済時の手数料もかかりません。

ただ、フラット35を利用できるかどうは対象の住宅が技術的な基準を満たしているかどうかによるため、新築住宅・中古住宅それぞれに設けられた基準に適合しているか否かの物件検査を受ける必要があります。

実際に申し込む際には日本国籍か特別永住者、または永住許可をうけているかなどの条件のほかに、申込時に70歳未満であることも条件です。借入額は100万円から8,000万円以下の範囲内で、年収に占める年間合計返済額が年収400万円未満の場合は30%以下、400万円以上なら35%以下という基準も満たす必要があります。

また、借入期間については最低が15年で、最長35年または「80歳-申込時の年齢」のどちらか短い年数までとなっています。たとえば、48歳で申込んだ場合の最長期間は、80歳から48歳を引いた数のほうが35年よりも少ないため、最長期間は32年となります。

フラット35が向いている人はどんな人?

フラット35は借入時に決定した金利が返済終了時までそのまま続く全期間固定金利住宅ローンであるため、景気の変動の影響を受けにくいということがメリットです。変動金利の場合は借入時の金利が低ければ返済の負担も少ないですが、将来的に金利が上がるとローン返済金額も上がり、家計を圧迫するリスクがあります。

そのため、長期間借り入れをしているあいだの金利変動に不安を持っている人にとっては、金利が変わらない安心感があるでしょう。

もちろんフラット35の場合、金利の高いときに契約して、のちに金利が下がると損した感覚を受けるということも考えられますが、金利の変動を考慮しなくて済む分だけ、将来にわたっての資金計画が立てやすくなります。

さらに、フラット35には高い質の住宅を取得する場合、金利を一定期間さらに引き下げるフラット35Sという制度の利用もできます。フラット35Sには技術基準のレベルに応じて、当初10年間金利が引き下げられる金利Aプランと当初5年の引き下げの金利Bプランがあります。

質の高い住宅については性能別に4つに分類されていますが、そのひとつが省エネルギー性。建物の外壁や窓などを断熱性能に優れた設備にすることで冷暖房費が削減でき、省エネにつながります。

また、耐震性に優れている建物だと地震にあっても損傷が無いまたは少なく済む可能性が高く、耐久性や可変性に優れた長期優良住宅は将来的な維持管理のコストや手間を抑えることが可能です。さらに、バリアフリー性を高めておくことで将来への安心感もあります。以上のような4つの分野の性能を備えた住宅を建築しようと考えている人にはフラット35が向いています。

リフォームや賃貸でも利用できる融資は?

リフォームや賃貸でも利用できる融資もある

住宅金融支援機構が提供するフラット35には、リフォーム一体型というタイプもあります。その場合は購入する中古住宅の購入資金に加え、リフォーム工事にかかる費用もまとめてひとつの借り入れで済ませることが可能です。

中古住宅を購入と同時に水回りのリフォームをしたり太陽光発電のパネル設置をしたりする場合はもちろん、特にリフォーム内容には制限がないため、天井や壁のクロス張替え工事などの軽いリフォームにも適用できます。また、バリアフリー化などフラット35Sの対象となるようなリフォームも含まれ、家族のニーズに合わせたリフォームが自由にできる点がメリットです。

住宅金融支援機構では戸建住宅だけではなく、賃貸住宅に対する融資もいくつかの種類があります。

省エネの機能が整った物件や、子育て世代が必要とする広さを備えた物件には子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資、サービス付き高齢者向け住宅を建設しようとするときには、サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資など専用の融資プランがあり、フラット35などと同様に長期固定金利で安心です。

賃貸物件をリフォームする際にも省エネ賃貸住宅融資(リフォーム)や賃貸住宅耐震リフォーム融資のような目的に応じたプランを利用してリフォームすることができます。

災害時に利用できる融資は?

り災証明書

住宅金融支援機構では、大きな災害が発生したときに利用できる融資もあります。被災して住宅が全壊や半壊した場合、災害によって受けた被害の状況を認定した「り災証明書」が地方公共団体から交付されます。

そのり災証明書があると、り災日から2年以内に申し込む必要がありますが、災害復興住宅融資を利用して住宅の購入または建築することが可能です。

中古リフォーム一体型の災害復興住宅融資

また、中古住宅を購入して同時にリフォーム工事を行う場合は、火災保険への加入が必要になるなどいくつか条件はありますが、中古リフォーム一体型の災害復興住宅融資を受けることもできます。

災害復興住宅融資

中古リフォーム一体型災害復興住宅融資では、資金の受け取りが中古住宅の購入時とリフォーム工事が終わったあとの2回に分かれます。

災害から復旧するために必要な融資は、新しく住宅を購入したり建築したりするときのものだけではありません。もともと住んでいた住宅の被害が比較的少ないケースでは、必要な補修をすればその後も住み続けることが可能な場合もあるため、住宅を補修するときに使える災害復興住宅融資(補修)も用意されています。

また、大規模災害が起こった際には、東日本大震災発生後の災害復興住宅融資(東日本大震災)などのように、対象となる災害にり災した人のみが申込可能な融資が提供されるケースもあります。

さらに、賃貸住宅を所有しているオーナーや、借りていた人に対しても災害復興住宅融資(賃貸住宅融資)があり、り災証明書が交付されていれば新しく建築するための資金や新築・中古住宅の購入資金、補修に対して融資が可能です。    

【住宅金融支援機構や保険について】

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まとめ

フラット35など住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する住宅ローンを利用するためには、プランによってさまざまな条件があります。しかし、なんといっても長期間にわたって金利が安定している点は魅力です。

特に省エネや耐震をはじめ、質の高い住宅を建てようと考えているなら、さらにメリットも大きいでしょう。

こんな家を持ちたいという夢やプランに合うならば、フラット35などの住宅金融支援機構が提供する住宅ローンも視野に入れて計画してみてはいかがでしょうか。