不動産の売却では、売ろうとしている不動産の価値を把握しておくことが大切です。不動産の価値を評価する方法はいくつかありますが、よく使われているのが積算価格です。積算価格の概要や、戸建て・区分マンションごとの計算方法について徹底解説します。積算価格を理解して、戦略的に売却を進めましょう。

積算価格とは?積算価格の他にもある不動産の評価方法

不動産は一つひとつ条件が異なるため、家電や家具など他の商品に比べ評価額を算出するのが難しいとされています。そのため、評価方法は複数用意されています。
最もよく使われているのが積算価格です。

積算価格
■現在この土地を購入し、同じ建物を建てるときの費用を算出する方法
◇土地と建物の現在価値をそれぞれ評価して合算した価格
◇原価法とも呼ばれている
◇積算価格から経年などの減価分を差し引けば、現状に近い不動産価格を算出できる
収益価格(収益還元法)
■建物を賃貸などに活用して収益をあげることを前提とした計算方法
◇対象の不動産に見込まれる純利益と現在価値とを合算する
比準価格(取引事例比較法)
■近隣の取引事例をもとに不動産価格を算出する方法
◇近隣における過去の取引と現在の不動産売却とでは、立地や需要など条件が異なる
そのため、算出時には必要に応じて不動産の条件に合わせた補正や修正を行う
自身で建物を建てて使用することを想定している

不動産の価値を算出する場合は、これら3つの計算方法を理解して適切なものを選びましょう。

物件購入時に金融機関から融資を受けるのに重要な積算価格

不動産を購入する場合は多くの費用がかかるため、金融機関から融資を受けることが珍しくありません。金融機関から融資を受けるためには、相応の担保が必要であり、購入予定の不動産を担保にすることが一般的です。

融資額を決めるためには担保となる物件の担保価格を把握する必要がありますが、金融機関はその担保価格を算出するために積算価格を基準にしています。金融機関は具体的に、どのように積算価格を算出するのでしょうか。

土地
■公示地価
国土交通省が公表

■基準地価
都道府県が公表

■相続税路線価・固定資産路線価
国税庁が公表

これらに、土地面積をかけて計算
建物
再調達価格×延べ床面積×(残耐用年数÷耐用年数) という式から導く
再調達価格
■同じ建物を新しく立てた場合の価格のこと
◇建物の構造によってあらかじめ単価が決められている
◇建物は構造によって法定耐用年数が定められている

経年による建物の価値変化を算出する計算式
残耐用年数(法定耐用年数−築年数)÷耐用年数
※なお、建物が法定耐用年数を超えていれば無価値とみなす

積算価格計算式
土地評価価格+建物評価価格=積算価格
が算出できる

※ただし金融機関の融資では、積算価格の他に近隣の過去の取引事例などさまざまな要素を加味して融資額を決定しているため、積算価格は参考程度にとらえるとよい

相続税の計算にも使われている積算価格

相続税の計算でも、積算価格が利用されているとみなすことができます。

相続税とは遺産相続を受けた場合に支払う税金です。相続税の対象となる財産は、プラスの財産とマイナスの財産の両方です。プラスの財産とは現金や預貯金、不動産、株式などの価値ある資産のことであり、マイナスの財産とは借金やローンなどの負債資産を指します。

したがって、相続税の対象となる遺産総額はプラスの財産からマイナスの財産と葬儀費用を引いたものになります。この計算方法から分かるように不動産を所有している場合、不動産価格は相続税算出にとって欠かせない要素です。

不動産のうち土地の資産価格は、路線価が公表されているかどうかで計算方法が異なります。

計算方法
■相続税路線価が公表されている地域
路線価×土地面積

■相続税路線価が公表されていない地域
土地の固定資産税評価額×地域ごとの倍率

で計算する
※建物の資産価格は固定資産税評価額がそのまま適用される

固定資産税評価額とは

市区町村が個々の不動産に対して評価した価格です。

■土地
固定資産路線価×土地面積

■ 建物
同じ建物を建てるときの費用から経年による減価分を減らした額

このように、土地と不動産の評価額を算出したあと、最終的に両者を足すと相続税における不動産価値が決定します。相続税における不動産評価額の計算の仕組みは、積算価格の算出方法に則っていると言えるでしょう。

戸建ての積算価格を計算してみよう

戸建ての積算価格を計算

実際に戸建ての積算価格を計算してみましょう。

積算価格の計算式
■積算価格
土地の価格+建物の価格

■土地の価格
(公示地価か基準地価か路線価)×土地面積

■建物の価格
再調達価格×延床面積×(法定耐用年数-築年数)÷法定耐用年数

であるため、それぞれ具体的な数字をあてはめていきます。

土地の計算

価格は土地の形によって計算方法が異なる

角地の場合
■接している道路のなかで最も高額な路線価×土地面積
この数値をさらに10%増しで評価

たとえば
最も高額な路線価が20万円
土地面積が100平方メートル
だとすると

土地価格は
20万円×100平方メートル×1.1=2,200万円
土地が2つの道路に接している場合
■高額な方の路線価×土地面積
のみで計算
20万円×100平方メートル=2,000万円
土地が1つの道路にのみ接している場合
■接している道路の路線価×土地面積る

建物の計算

再調達価格は金融機関や地域によって異なる

たとえば東京のある保険会社の場合
■鉄筋コンクリート造
約25万円/平方メートル

■鉄骨造
約21万円/平方メートル

■木造
約18万円/平方メートル

と設定している
建物の法定耐用年数は、国税庁公表の数値を確認(※1)
■鉄筋コンクリート造
47年

■鉄骨造
19年から34年(広さによって異なる)

■木造
22年
東京で
鉄筋コンクリート造
延床面積50平方メートル 築年数17年の場合
■25万円×50平方メートル×(47年-17年)÷47年=797万円
となる

最後に
土地(路線価20万円の角地の場合)+建物の価格=2,997万円 となる

※国税庁
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

区分マンションの積算価格を計算してみよう

区分マンションの積算価格を計算

区分マンションの場合も、戸建てと同じように計算していきます。次の区分マンションの積算価格を算出してみましょう。

区分マンションの積算価格を算出
物件の面積:70平方メートル
建物の敷地面積:1,500平方メートル
区分マンションにおける土地の持ち分:30万分の4,000
築年数:10年
路線価:25万円
再調達価格:25万円
法定耐用年数:47年
この場合
■土地の価格
25万円×1,500平方メートル×4,000÷30万=500万円

■建物の価格
25万円×(47-10)÷47×70平方メートル=約1,378万円

■最後に土地と建物の価格を足す
500万円+約1,378万円=約1,878万円

が区分マンションの積算価格となる

区分マンションの場合は、上記にある「土地の持ち分」など算出方法が複雑な要素があります。そのため、ある程度正確な積算価格を知りたければ不動産会社などの専門家に相談してみると良いでしょう。

まとめ

不動産売買にあたっては、不動産の価値をしっかり見極めることが大切です。不動産の評価方法には何種類かありますが、融資や相続など幅広い場面で利用されているのが積算価格です。

積算価格は、土地と建物の評価額を足し合わせるシンプルな評価方法です。公的機関や保険会社などが公表している数値と、所有している不動産の情報で大まかな積算価格を算出できるため、不動産売却を検討しているならぜひ計算してみましょう。

もし数値や計算が複雑だ、不明点があるという場合は専門家に相談するのがおすすめです。