不動産の売却に大きな影響！積算価格とは？

不動産の売却では、売ろうとしている不動産の価値を把握しておくことが大切です。不動産の価値を評価する方法はいくつかありますが、よく使われているのが積算価格です。積算価格の概要や、戸建て・区分マンションごとの計算方法について徹底解説します。積算価格を理解して、戦略的に売却を進めましょう。

積算価格とは？積算価格の他にもある不動産の評価方法

不動産は一つひとつ条件が異なるため、家電や家具など他の商品に比べ評価額を算出するのが難しいとされています。そのため、評価方法は複数用意されています。
最もよく使われているのが積算価格です。

積算価格

収益価格（収益還元法）

比準価格（取引事例比較法）

不動産の価値を算出する場合は、これら3つの計算方法を理解して適切なものを選びましょう。

物件購入時に金融機関から融資を受けるのに重要な積算価格

不動産を購入する場合は多くの費用がかかるため、金融機関から融資を受けることが珍しくありません。金融機関から融資を受けるためには、相応の担保が必要であり、購入予定の不動産を担保にすることが一般的です。

融資額を決めるためには担保となる物件の担保価格を把握する必要がありますが、金融機関はその担保価格を算出するために積算価格を基準にしています。金融機関は具体的に、どのように積算価格を算出するのでしょうか。

土地

建物

再調達価格

相続税の計算にも使われている積算価格

相続税の計算でも、積算価格が利用されているとみなすことができます。

相続税とは遺産相続を受けた場合に支払う税金です。相続税の対象となる財産は、プラスの財産とマイナスの財産の両方です。プラスの財産とは現金や預貯金、不動産、株式などの価値ある資産のことであり、マイナスの財産とは借金やローンなどの負債資産を指します。

したがって、相続税の対象となる遺産総額はプラスの財産からマイナスの財産と葬儀費用を引いたものになります。この計算方法から分かるように不動産を所有している場合、不動産価格は相続税算出にとって欠かせない要素です。

不動産のうち土地の資産価格は、路線価が公表されているかどうかで計算方法が異なります。

計算方法

固定資産税評価額とは

市区町村が個々の不動産に対して評価した価格です。

このように、土地と不動産の評価額を算出したあと、最終的に両者を足すと相続税における不動産価値が決定します。相続税における不動産評価額の計算の仕組みは、積算価格の算出方法に則っていると言えるでしょう。

戸建ての積算価格を計算してみよう

実際に戸建ての積算価格を計算してみましょう。

積算価格の計算式

であるため、それぞれ具体的な数字をあてはめていきます。

土地の計算

価格は土地の形によって計算方法が異なる

角地の場合

土地が2つの道路に接している場合

土地が1つの道路にのみ接している場合

建物の計算

再調達価格は金融機関や地域によって異なる

たとえば東京のある保険会社の場合

建物の法定耐用年数は、国税庁公表の数値を確認（※1）

東京で
鉄筋コンクリート造
延床面積50平方メートル 築年数17年の場合

※国税庁
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

区分マンションの積算価格を計算してみよう

区分マンションの場合も、戸建てと同じように計算していきます。次の区分マンションの積算価格を算出してみましょう。

区分マンションの積算価格を算出

区分マンションの場合は、上記にある「土地の持ち分」など算出方法が複雑な要素があります。そのため、ある程度正確な積算価格を知りたければ不動産会社などの専門家に相談してみると良いでしょう。

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まとめ

不動産売買にあたっては、不動産の価値をしっかり見極めることが大切です。不動産の評価方法には何種類かありますが、融資や相続など幅広い場面で利用されているのが積算価格です。

積算価格は、土地と建物の評価額を足し合わせるシンプルな評価方法です。公的機関や保険会社などが公表している数値と、所有している不動産の情報で大まかな積算価格を算出できるため、不動産売却を検討しているならぜひ計算してみましょう。

もし数値や計算が複雑だ、不明点があるという場合は専門家に相談するのがおすすめです。