不動産投資について調べていると、利回りという言葉がよく登場します。利回りが高いと単純に儲かる投資と考えてしまいそうです。しかし、利回りはあくまでも投資の目安であり、利回りが高くても予想していたほどお金が残らないというケースがあります。
マンション経営は利益を残すことが大切なので、売却も意識しなければなりません。今回はマンション経営の利回りとは何か？利回り相場や計算方法について解説していきます。利回りの種類や、利回りを上げる売却方法についてみていきましょう。
この記事の目次
表面利回りが高いと安全？
マンション経営を始めるためには購入から売却まで常に意識する必要があります。購入時は物件広告をチェックしますが、広告には「利回り〇〇%」「表面利回り〇〇%」というような数字が記載されています。利回りには表面利回りと実質利回りがあるため掲載されている利回りがどちらなのか確認が必要です。ここでは表面利回りと実質利回りについてそれぞれ詳しく解説していきます。
表面利回り
表面利回りとは物件の収益性をあらわす指標で、マンション経営にかかる費用や諸経費を含まず、家賃収入と物件価格のみを用いて計算する利回りのことです。数字が高いほど高収益性を期待できます。
■計算方法
表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100
たとえば
年間100万円の家賃が見込める物件を、1,000万円で購入した場合
100万円÷1,000万円×100=10％
という結果になります。
よって、利回り10％という物件を見つけたら、単純に考えれば年間に物件価格の10%の金額の賃料収入があるということです。
しかし、実際は家賃が入ってきても、そのなかから必要な経費が引かれるため、最終的な手取りは少なくなることがほとんどです。次で詳しく解説します。
実質利回り
実質利回りとは、家賃収入と物件価格のほかに、マンション経営にかかる費用や諸経費を含めて計算される利回りのことを指します。
■計算方法
実質利回り=（年間家賃収入－年間支出）÷物件価格×100
たとえば
◇物件価格1,000万円
◇年間家賃収入100万円
◇年間支出40万円
だった場合
100万円－40万円＝60万円
60万円÷1,000万円×100=6％
が実質利回りとなります。
このことから
表面利回りは10％
実際の手取りは6％ほどになることがわかります。
以上より、実質利回りは表面利回りよりも正確な手取りを知る目安になるため、しっかりと見ておく必要があることがわかります。
そして表面利回りはあくまでも投資の際の目安として考えるとよいでしょう。
一方で不動産会社の広告には表面利回りを掲載しているケースが多いです。表面利回りは管理費や修繕費、税金、家賃の値下げなどのコストを考慮していないため、実際の手取り収入とは異なります。これは、販売開始の図面作成時には各経費の算出が間に合ってないからでもあります。不動産投資に掛かる管理経費は非常に細かいため、すべての数字を算出するのに非常に時間がかかります。
より詳しい収支を考えるときは実質利回りを計算するためにも不動産会社にはしっかりとした経費項目の洗い出しをお願いしましょう。表面利回りが高ければ完全に安全な投資だとは言えないこともあるので注意が必要です。
表面利回りの相場はどのくらい？
マンション経営をするにあたってどのくらいの利回りが相場なのかと疑問に感じる方もいるでしょう。
利回りはエリアや物件の種類・間取りによって大きく異なりますが、マンション経営に必要とされる表面利回りの相場は新築マンションで3～4%、中古マンションで6%といわれています。さらに、プラス1～2%が理想の利回りと言われており、新築マンションでは5%、中古マンションでは8%が理想的な利回りとされています。直近では23区マンションが非常に高い金額となっているため、新築マンションは3%前後になっていることは注意が必要です。
ここからは表面利回りが高い物件の特徴について解説していきます。
表面利回りが高い物件の特徴は？
一般的に表面利回りが高い物件の特徴として、物件価格に対して比較的高めの家賃が想定できることがあげられます。一方、物件価格が安い物件は築年数がある程度経過している可能性が高いです。そのため、修繕やリフォーム費用をかけないと高い家賃は維持できない可能性があります。
さらに、マンションの場合は管理費や修繕積立金が築年数の経過とともに値上がりしていく傾向があります。たとえ、購入価格が安かったとしても、これらのコストが高ければ高いほど家賃収入は減少します。そのため、表面利回りよりも実質は低い利回りになるでしょう。
また、表面利回りは投資する地域によって事情が異なることもポイントです。
都心部と地方での利回りの違い
都心部では家賃が高めの傾向がありますが、物件価格が高いため表面利回りはそれほど高い数字は見込めません。一方、地方の場合は家賃が都心部よりも低い傾向がありますが、物件価格は都心部よりも低めです。一概にどちらが儲かるとは言えませんが、地方で割安の物件を探すことができれば、一般的には地方の物件のほうが高い表面利回りが期待できるでしょう。
しかし、空室の時期が続いてしまうと家賃収入が入らないので、空室リスクも考慮する必要があります。入居者が途切れなければ地方の物件が高利回りになる可能性が高いです。表面利回りが高い物件は、地域性や物件の築年数が大きく影響することがあります。
ここまで表面利回りと実質利回りの違いについて解説してきました。それで実際にマンション経営をする際にどのような運営コストがかかるのか解説していきます。
運営コストはどのくらいかかる？
マンション経営で利回りを意識することは、投資判断の目安としては大切です。しかし、表面利回りが高い物件を購入したとしても、現実はその通りにはいかない可能性が高いことについて説明してきました。ここでは表面利回りの計算には含まれないコストについて具体的にみていきましょう。
空室率や家賃値下げが考慮されていない
表面利回りは、満室経営を想定して計算しています。たとえば、物件価格1,000万円、年間100万円の家賃収入があると表面利回りは10％です。しかし、一旦入居者が退去し半年ほど空室が続いたとすると、年間50万円の家賃収入になるでしょう。
これを表面利回りの計算にあてはめると、50万円÷1,000万円×100=5％です。また、無事に新しい入居者が決まったものの、年間100万円の家賃から90万円の家賃に値下げしたとします。その結果、表面利回りは90万÷1,000万円×100=9％です。このように、表面利回りは空室や家賃値下げなどの影響があると変動します。
家賃収入から修繕費を差し引いて考える
家賃収入が年間100万円あったとしても、エアコンや給湯器が故障すれば取り換えなければなりません。また、一旦入居者が退去すると新しい入居者を募集する必要があります。そのため、クロスの張替えや、設備が古くなればキッチンやバスルームなどを取り換える場合があります。
入居者に魅力を感じてもらうためには、これらの修繕は欠かせません。特に水周り設備は高額なので、これらの修繕費などを毎年定期的に積み立てておくことが大切です。場合によっては100万円単位の支出になることがあるので注意が必要です。修繕費は家賃収入から引かれることになるので、表面利回りの計算とは大きく異なる場合があるでしょう。
マンションの固定経費を把握
マンション経営はワンルームから手軽に始めることができます。しかし、部屋をひとつ所有するだけで、毎月管理費と修繕積立金を支払わなければなりません。表面利回りには、これらの費用は計算上含まれていないので、必ず物件の管理費と修繕積立金を家賃から差し引いて考えることが大切です。
そのため、マンションの管理費と修繕積立金は広告をチェックするときに必ず確認しておきましょう。一般的に築年数が経過すると修繕積立金は高くなる傾向があります。
このようにマンション経営にはさまざまな費用がかかることがわかります。マンション経営を検討する際は表面利回りだけではなく、必要な経費を差し引いた実質利回りを知ることが重要です。
マンションを売却するときのポイントは？
マンション経営で投資する人が注目するのは、やはり家賃収入ではないでしょうか。そのため、どうしても利回りに目がいってしまうでしょう。表面利回りが高い物件は魅力的に映るはずです。表面利回りが高い優良物件を購入することができれば、よい投資につながる可能性が高まります。
そしてマンション経営は購入時も大切ですが、売却まで常に意識する必要があります。もし、マンション経営で期待した家賃収入が得られなかった場合は売却で利回りを改善できる可能性もあります。
ここではマンションを売却する際のポイントについて解説していきます。
利回りは高いほうが何かといい
賃貸中にしっかり利益を残しながら売却時に高い利回りを維持した状態で売り出すことがマンション経営成功のポイントと言えるでしょう。また、利回りは低いよりも高いほうが購入希望者の目につきやすく、それほど苦労せずに売却できる可能性があります。
よって、利回りが周辺のライバル物件よりも低めな場合は、売却に時間がかかることがあるでしょう。そのため、賃貸中であれば利回りを上げておくことで売却が有利に進むことがあります。
たとえば、サブリース契約を結んでいるために利回りが下がっているケースがあるでしょう。売却前にサブリース契約の解除をすると表面上の利回りは高くなる可能性があります。見た目の利回りが高いと購入検討者の目に留まりやすくなるので、高く売却できる傾向があります。
また、売却を意識しはじめたときは、入居者の入れ替え時に家賃を上げられるような工夫をすることも大切です。家賃が上がれば利回りも改善します。自分の物件がなぜ利回りが低いのか、原因はさまざまです。原因を早めに特定して出口戦略を考えましょう。
一方で、資産性も高く換金性も高い都心のマンションなどは利回りが低くても、現金を持っておくより都合がいいという場合には5年から10年を目処に保有して現金を逃しておくというような使い方もできますので、バランスのある投資を行っていくことを心がけると良いでしょう。
最後に、表面利回りも実質利回りも、最後は融資を受ける金利が最も重要になります。
仮に実質利回りが5%の物件があっても融資の金利が3%でしたら、実入りは2%となります。利回りを0.5%上げるのは難しいですが、金利を0.5%下げるのはいくぶんか楽なので、銀行との交渉を優先して行ってから物件を決めるのもまた重要です。
出口戦略を常に考えることが大切
マンション経営は購入時も大切ですが、売却時はさらに気は抜けません。もし、マンション経営で思ったほど利回りが得られず、期待した家賃収入が得られなかったときは売却で利回りを改善できる可能性があるので覚えておくとよいでしょう。
マンションの売却価格は、売ろうと思ったときのタイミングがとても大切です。なぜなら、不動産価格は時期により変動するためです。できる限り高めに取引されている時期を見逃さないようにしましょう。もし、高く売ることができれば、最終的な利回りが向上し、結果的に投資効率が改善されます。
具体的な方法としては、豊富な売却事例がある不動産会社の担当者を見つけることです。自分が所有しているマンションに近い物件を多く取り扱っている不動産会社を探してみましょう。金額を比較するためにも複数の会社に相談することが大切です。
一方で、深く考えずに売却をしてしまうと、価格を大きく下げてしまうことがあります。マンションの耐用年数が経過した状態で売却するので、毎年価格は下がっていく傾向にあります。そのため、一般的には売却益を見込むのはそれほど簡単なことではありません。
しかし、値下げ幅があまりにも大きすぎると、最悪の場合、今までの家賃収入分がすべて無くなってしまうことがあるので注意が必要です。そのため、家賃収入がそれなりにあっても安心せず、常に売却価格を意識してシミュレーションを行っておくことが大切と言えるでしょう。
まとめ
利回りは目安！実際いくら儲かるかが大切！
マンション経営においてよく聞かれる利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りだけを元に判断すると、実際の収入と大きく異なることがあるので注意が必要です。どれくらいの利益が期待できるかを知るには実質利回りを用いることが大切と言えるでしょう。
実質利回りは、家賃収入に対して固定資産税・都市計画税をはじめとする税金、修繕費、マンションの管理費、修繕積立金などマンション経営に必要な経費を差し引いて計算します。そのため、最終的に年度末にどれくらいの手取り収入があるのかをより正確に把握することができるでしょう。
しかし、これらの利回りはあくまでもひとつの目安です。実際いくら儲かるかはマンション保有時にどれくらいの家賃収入を得られたか、売却時にいくらで売れたかで最終的に確定します。売却時の出口戦略を考えることはとても大切です。
一括査定サイトを利用して効率的に不動産会社選びをしよう
不動産売買に関する知識がなく、所有している不動産をどのような方法で売却すればいいかわからない、という方は一括査定サイト「イエイ」の利用をオススメします。
「イエイ」では、国内主要の不動産会社や地元に強い地域密着の不動産会社などとの取引があり、多様な不動産会社から自身に合う不動産会社を見つけやすいのが利点です。
フォーム内に物件情報を入力することで複数の不動産会社から売却査定金額を確認することができ、簡単に相場を知ることも可能です。また信頼できる担当者が見つかれば、そのまま不動産会社に仲介を依頼することもできるので、安心して売却活動を進めることができるでしょう。
またイエイには「なんでも相談室」や「お断り代行」など業界屈指のサービスがあり、不安の多い売主を徹底サポートしてくれます。
「イエイ」を使って効率的に不動産会社選びを行いましょう。
