【初心者向け】不動産売却益とは？税金や計算方法、節税できる控除も解説

大切なマイホームや不動産を売ることを考えている方にとって、売却活動はもちろんですが、売却で手に入れた利益（売却益）にかかる税金のことは一番の心配事かもしれませんね。

不動産の税金の計算は少し複雑で、使える特例や控除の種類もたくさんあるため、「結局、税金はいくら払うことになるの？」「手元に一番多くお金を残すにはどうしたらいいの？」といった疑問を持つのは当然のことです。
もし税金の計算を間違えたり、知らずに大切な特例を使い損ねたりすると手元に残る金額が何百万円も減ってしまう可能性があります。   

この記事では、皆さんが抱える不安をスッキリ解消できるように、不動産売却益にかかる税金の仕組みを初心者の方でも納得できるように、専門的かつ分かりやすく徹底解説していきます。

売却益とは？不動産の売却で税金が発生するケース

不動産における売却益とは、一般的に「譲渡所得（じょうとしょとく）」と呼ばれるもので、土地や建物などの不動産を売って得た「利益（儲け）」のことを指します。

単純に「売った金額」から「買った金額」を引いたものではなく、不動産を売るためにかかった費用なども考慮して計算されます。

不動産を売って税金がかかるケースは、原則として譲渡所得がプラスの場合、つまり売却益が出たときだけで、譲渡所得がマイナスになる売却損のケースでは税負担は生じません。

不動産の譲渡所得に対しては

不動産売却益にかかる税金の税率

不動産売却益にかかる税金の税率は、不動産の所有期間によって変わります。
以下の表を参考にしてください。

売却年の1月1日時点で5年を超えて所有していた場合は所得税等の合計で約20％、所有期間が5年以内の場合は約40％が原則です。

つまり、所有期間5年以内の短期売買で売却益が生じた場合、売却益の約40％は税金の支払いで消え、約60％だけしか残らないということです。

5年を超えて所有してから売却した方が、税率が半分近くになり、手元に残る金額が多くなるため、売却のタイミングは非常に重要になります。

不動産売却益（譲渡所得）の計算方法

不動産の売却益（譲渡所得）は、以下の計算式で求められます。

「譲渡価格」「取得費」「譲渡費用」について以下で詳しく解説していきます。

譲渡価額

譲渡価格とは、不動産を売却して得た収入の総額を指します。
いわゆる「売却価格」のことです。

譲渡価格に含まれるものには、以下のようなものがあります。

年度の途中で不動産の引き渡しがあった際は、引渡日以降の期間分の税金相当額を買主が売主に支払う義務があります。
それが「固定資産税・都市計画税の精算金」です。

そのため、譲渡価格には売却代金だけでなく、この固定資産税・都市計画税の精算金も含めて計算します。
また、契約金や手付近など買主から受け取ったその他の経済的利益も含まれます。

取得費

売却した不動産を取得（購入・建築）するためにかかった費用の総額です。
譲渡所得の計算において、売却益を圧縮し、税金を軽減するための非常に重要な項目になります。

取得費に含まれるものには、以下のようなものがあります。

【建物の取得費の注意点】
建物は、年月の経過とともに価値が減少していくため、建物の取得費は購入代金や建築代金の合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する必要があります。

減価償却費は以下の計算式で算出します。

減価償却費については、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

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譲渡所得を計算するために必要な減価償却費の計算方法

LINK

【取得費が不明な場合】
購入時の売買契約書や領収書などがなく、実際の取得費を証明できない場合、または実際の取得費が極端に少ない場合は、以下の概算取得費を使用できます。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却する過程で直接的に支出した金額の合計を指します。

これは、取得費と同じく、譲渡所得の計算において差し引くことが可能であり、結果として課税対象となる所得を減少させる効果があります。

譲渡費用として認められる主な支出には、以下のようなものがあります。

譲渡費用は「不動産の売却に直接結びつく費用」に限定されます。

したがって、資産の維持・管理、あるいは一般的な手続きのためにかかった以下の費用は、譲渡費用として算入することはできません。

具体的な計算例

上述した内容を踏まえ、3,000万円で買った（取得費合計3,300万円）不動産を4,000万円で売却し、売却時の費用（譲渡費用）が200万円かかった場合、以下の計算になります。

この500万円が、「売却益（譲渡所得）」となります。

不動産売却益を節税できる特別控除制度

不動産売却益にかかる税金は、特定の条件を満たすことで、売却益から一定額を差し引いて税金を計算できる「特別控除制度」がいくつかあります。

これらの制度を利用すると、税金の対象となる金額を減らせるため、結果的に納める税金を節税できるのです。

こちらでは、特に利用されることの多い、代表的な特別控除制度を3つご紹介します。

マイホーム（居住用財産）を売ったときの3,000万円の特別控除

この制度は、自宅（マイホーム）を売却したときに利益が出た場合、その利益から最大3,000万円を控除できる制度です。

主な適用条件は以下になります。

この制度は、売却時の税金をかなり削減する事ができるため最もよく使われています。
ご自身の状況が、適用条件に合っているか確認し、活用すると良いでしょう。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を参考にしてくださいね。

特定の居住用財産の買換え特例

この制度は、自宅を売って、より大きな、または新しい自宅に買い換える場合に利用できる制度です。
売却益の課税を、将来買い換えた新しい家を売るときまで繰り延べ（先延ばし）にできます。
すぐに税金を払わなくて済むため手元に資金を残せます。

主な適用条件は以下になります。

この制度は、「3,000万円の特別控除」と同時に利用することはできません。
売却益が3,000万円を超えるか、または手元資金を重視するかで、どちらを使うかを選ぶ必要があります。

詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」を参考にしてください。

低未利用土地等の100万円の特別控除

この制度は、「低未利用土地等」と呼ばれる、都市計画区域内に存在する利用が進んでいない比較的安価な土地を売却した際に適用できる、比較的新しい税制優遇措置です。

所定の条件をすべて満たして低未利用の土地や建物を譲渡した場合、その売却益（長期譲渡所得）から100万円を特別控除することができます。

低未利用の土地とは、長期間利用されていない土地や、周辺の土地利用状況に比べて利用の程度が著しく低い土地のことを指します。

この100万円の特別控除を適用するためには、主に以下の条件を満たす必要があります。

より詳細な情報や最新の規定を確認されたい場合は、国税庁のウェブサイトにある「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」を参照してください。

売却益が出た際の確定申告手続き

不動産の売却で譲渡所得（利益）が出た場合、税金を払う義務があるかどうかに関わらず原則として確定申告が必要です。
特に特例を使いたい場合は、確定申告が絶対に必要な手続きとなります。

たとえ特例（3,000万円控除など）を使った結果、最終的に納める税金がゼロになったとしても、その特例を適用してもらうためには確定申告が必須です。
申告を忘れてしまうと特例が使えなくなり、本来払う必要のなかった税金（追徴課税）が発生するリスクがあります。

申告の時期は、不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までです。

確定申告の流れ

【1.必要書類の準備】
確定申告に必要な書類を収集します。
特に、不動産の取得時と売却時の契約書や領収書は譲渡所得の計算に不可欠です。

【2.譲渡所得の計算と申告書の作成】
譲渡所得の内訳書や確定申告書第三表（分離課税用）などを作成します。
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利です。

【3.申告書の提出と納税】
作成した申告書を納税地（通常は現在の住所地）を管轄する税務署に提出し、申告期限までに算出した税額を納税します。

確定申告の方法

確定申告を行う際は、主に以下の3つの方法があります。

【e-Tax（電子申告）】
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で申告書を作成し、インターネット経由で提出します。
この方法には、マイナンバーカードとICカードリーダー（または対応するスマートフォン）が必要です。

税務署に行かずに自宅から申告・納税が完了でき、還付が比較的早いというメリットがあります。

【郵送】
「確定申告書等作成コーナー」または税務署で取得した用紙で申告書を作成し、所轄の税務署へ郵送します。

【税務署へ持参】
作成した申告書を直接、所轄の税務署の窓口へ持参します。
確定申告期間中は、税務署や会場で相談・提出が可能です。

確定申告の必要書類

不動産売却の確定申告では、以下の書類が必要となります。

【税務署から入手または作成する書類】

【ご自身で用意する書類】

不動産売却益にかかる税金のしくみを理解してこう

不動産売却益にかかる譲渡所得税は、少し複雑に感じられるかもしれませんが、その仕組みをしっかり理解し、ご自身の状況に合った特例を賢く選ぶことが重要です。

一定の要件を満たせば税負担を軽減する特例の活用が認められますが、原則としては売却益のすべてを手にできず、納税分だけ手取りは減少します。

そのため、不動産の売却時には税負担を把握しておくことが重要になります。
利回り計算にも関係しますし、買換えをする場合は買い換え資金にも影響します。
さらに、売却価格決定にも影響を与えることになります。

不動産を売却する見込みがある人は、売却益に関する税金の基本を正確に理解しておく必要があるでしょう。