【完全ガイド】住み替えとは？流れやタイミング、成功のコツをご紹介

「子供が成長して手狭になった」「老後は利便性の高いマンションに移りたい」 人生の節目で訪れる「住み替え」は、一生のうちに何度も経験することのない大きなイベントです。
しかし、不動産の売買には「売る」と「買う」という2つの大きな取引が同時に発生するため、資金計画やスケジュールの調整に悩む方も多いでしょう。

本記事では、住み替えを検討している方に向けて、住み替えにおける基本的な知識や、「売り先行」と「買い先行」のどちらを選ぶべきか、流れやベストなタイミング、後悔しないためのコツや注意点について、初心者にも分かりやすく徹底解説していきます。

住み替えとは？

「住み替え」は、単に引っ越すだけではなく、今住んでいる「家の売却」と「新しい家の購入」をセットで行うことを指します。

検討を始める前に知っておきたい「かかる時間」「費用の目安」をわかりやすく解説します。

住み替えにかかる時間の目安

住み替えには一般的に3ヶ月〜1年程度の期間がかかります。
準備段階から査定、契約・引き渡しまでの流れを以下の図にまとめました。
事前に確認し、売却を完了したい時期に合わせて逆算し、計画を立てるようにしましょう。

費用の目安（物件価格以外にかかる諸費用）

住み替えでは、売却と購入の両方で「諸費用」が発生します。
物件価格のほかに、合計で物件価格の10〜15％程度の現金を準備しておくと安心です。

① 売却時にかかる費用（目安：売却価格の4〜6％）

② 購入時にかかる費用（目安：購入価格の6〜10％）

③ その他の費用

ローンが残っていても住み替えはできる？

結論から言うと、「引き渡しまでにローンを完済できるなら」、ローンが残っていても住み替えは可能です。

ただし、家を売るためには銀行の「抵当権（ていとうけん）」を外さなければならないという条件があります。

抵当権とは？

銀行が住宅ローンを貸し出す際、その家を「担保」として確保する権利のことです。
万が一返済が滞ったときに、銀行がその家を差し押さえて競売にかけ、貸したお金を回収するために設定されています。
銀行の権利（抵当権）がついたままの家を売却することはできません。
そのため、売却と同時にローンを全額返し、抵当権を「抹消（消去）」して真っさらな状態にする必要があります。

「売却額」と「ローン残高」のバランスが重要

住み替えの難易度は、今の家がいくらで売れ、ローンがいくら残っているかのバランスで決まります。

① アンダーローン（売却額 ＞ ローン残高）
家を売ったお金でローンをすべて返せる状態です。
余ったお金を新居の頭金に充てられるため、非常にスムーズに住み替えが進みます。

② 担保割れ（売却額 ＜ ローン残高）
家を売ってもローンが返しきれない状態です。
銀行は「全額返してくれないなら抵当権は外さない」というスタンスのため、そのままでは売却できません。
不足分をどうにかして補う必要があります。

「担保割れ」だった場合の2つの対処法

もし査定額がローン残高を下回ってしまったら、以下のいずれかの方法を選びます。

貯蓄で差額を払う
不足分を現金で支払って完済します。
注意点は、ローンの不足分だけでなく、仲介手数料などの「売却諸費用」や、新居の「購入初期費用」も現金で必要になるため、かなりまとまった貯蓄（数百万円〜一千万円超）が必要です。

住み替えローン（買い替えローン）を利用する
今の家のローン不足分を、新居のローンに「上乗せ」して借りる専用のローンです。
手元に貯蓄がなくても住み替えが可能になりますが、借入額が大きくなるため審査が厳しく、返済負担も重くなります。

まずは、銀行から届く「返済予定表」や「残高証明書」でローンの正確な金額を確認し、計画を立てましょう。

住み替えローンについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

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住み替えローンとは？メリット・デメリット、成功させるコツをご紹介

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住み替えの3つの方法と特徴

住み替えには大きく分けて3つの方法があり、それぞれ資金面やスケジュール面でメリット・デメリットが異なります。
こちらでは、住み替えの方法3つとその特徴についてご紹介するので、あなたにぴったりの住み替え方法を見つけましょう。

住み替えの方法は、状況や優先順位によって以下の3つから選択します。

① 売り先行（今の家を売ってから買う）

現在の家を先に売却し、手元に入ってきた売却代金を新居の購入費用に充てる方法です。
この方法の最大のメリットは、新居の購入予算をあらかじめ正確に把握できる点にあります。
住宅ローンの残債がある場合でも、売却代金で完済できるかどうかが事前に分かるため、無理のない資金計画を立てることが可能です。

また、売却活動に時間をかけられるため、納得のいく価格での成約を目指しやすいという利点もあります。

一方で、新居への入居前に今の家の引き渡し期限が来てしまうと、一時的に仮住まいへ引っ越す必要が生じ、敷金・礼金や引っ越し費用が二重にかかるという点には注意が必要です。

「売り先行」が向いている人

住宅ローンの残債が多い方
売却代金をローンの完済に充てなければならない場合、この方法が最も安全です。
「いくら手元に残るか」が確定してから動けるため、新居のローン審査もスムーズに進みます。

売却価格に妥協したくない方
「この価格以下なら売らない」というスタンスでじっくり買い手を探せるため、高値売却を狙う人に向いています。

実家などに仮住まいができる方
親戚の家や空いている住居を一時的に借りられるなら、最大の弱点である「仮住まいコスト」を無視できるため、メリットが最大化されます。

② 買い先行（新居を買ってから売る）

先に新居を選んで購入契約を済ませてから、現在の家をゆっくりと売却する方法です。
何よりも「次に住みたい家」にこだわりたい方に適しています。
気に入った物件が見つかった際、今の家が売れるのを待たずに即決できるため、人気物件を逃すリスクが低くなります。

また、新居への引っ越しを済ませた後に今の家を空室の状態で売り出せるため、内覧対応の負担を抑えられます。
ハウスクリーニングを行うなど、物件の印象を最大限に高めてから販売できるのもメリットです。

ただし、一時的に「今の家のローン」と「新居のローン」が重なる二重ローンの期間が発生する可能性があり、一定以上の資金的な余力が求められます。

「買い先行」が向いている人

資金的にゆとりがある方
自己資金が豊富、または今の家のローンが完済している場合は、二重ローンの心配がないためこの方法がベストです。

希少性の高い物件を探している方
人気エリアや一点ものの物件を狙っている場合、今の家が売れるのを待っていては他の人に買われてしまいます。
「これだ！」と思った瞬間に動けるスピード感が必要です。

内覧対応を楽にしたい方
居住中に見ず知らずの人を何度も家に招くのはストレスです。
引っ越し後の「空室」状態で売り出せば、鍵を預けるだけで売却が進み、プライバシーも守られます。

③ 同時並行（売却と購入を同時に進める）

現在の家の売却と新居の購入をほぼ同じタイミングで進め、決済と引き渡しを同日、もしくは数日間の差で行う方法です。
この方法の最大の魅力は、仮住まいが必要ないため、無駄な家賃や引っ越し費用をカットできる点にあります。
資金の流れと住居の確保を一度に完結させられる理想的な形と言えます。

しかし、売買両方の相手方とスケジュールを完璧に合わせる必要があり、非常に高度な調整能力が求められます。
万が一、売却か購入のどちらかが遅延すると、全体の計画が崩れるリスクがあるため、経験豊富な不動産会社の強力なバックアップが欠かせません。

「同時並行」が向いている人

余計な出費を1円でも減らしたい方
仮住まいの家賃も、二重ローンの利息も払いたくないという合理的な考えの方に最適です。

スケジュール調整が苦にならない方
銀行や不動産会社との打ち合わせが非常に多くなります。
平日に休みが取れる、あるいは密な連絡を取り合う手間を惜しまないマメな方向けです。

強力な不動産会社を味方につけている方
売買両方のタイミングを合わせるには、プロの調整力が不可欠です。
住み替え実績の多い担当者にすべてを任せられる環境がある人に向いています。

住み替え方法の比較一覧表

「売り先行」「買い先行」「同時並行」という3つの方法について紹介してきました。
それぞれの特徴を表にまとめたので、ぜひ比較に役立ててください。

【方法別】住み替えの流れ

住み替えは「今の家を売る」ことと「新しい家を買う」ことを同時に進めるため、普通の購入よりも手順が複雑に感じられがちです。
初心者の方でも迷わないよう、全体的な流れを分かりやすく「売り先行」と「買い先行」に分けて解説します。

売り先行の場合の流れ

①査定と資金計画（1〜2週間）
不動産会社に査定を依頼し、市場価格を出してもらいます。
次に、住宅ローンの残りを確認し、売却代金で完済できるかシミュレーションします。
その後「売却予想額 － ローン残債 ＋ 貯金」から、新居にかけられる予算を決めます。

②売却活動の開始（3ヶ月〜6ヶ月）
家を売りに出し、買い手を探す期間です。
不動産会社と媒介契約を結び、販売活動をスタートさせます。
購入希望者が内覧に来る際は、掃除などの準備をして迎え入れます。

③新居探しと売買契約（並行して進める）
今の家の買い手が見つかりそうになったら、本格的に新居を探します。
現在の家は、買い手と条件が合えば売買契約を結び「手付金」を受け取ります。
並行して、理想の新居が見つかったら購入の契約を結びます。
この時、売却と購入の「引き渡し日」が極力近くなるよう不動産会社に調整してもらうのがコツです。

④住宅ローンの手続きと引っ越し準備（1ヶ月）
新居のための住宅ローンを申し込みます。
次に、引っ越しの準備を進めます。
もし新居への入居が遅れる場合は、一時的な「仮住まい」への引っ越しが必要です。

⑤決済と引き渡し（当日）
ここが住み替えの最終段階です。
買主から代金を受け取り、その場で今のローンの完済と「抵当権抹消」の手続きをします。
その後、受け取ったお金や新しく借りたローンで、新居の代金を支払います。
すべての手続きが終われば、晴れて新居の鍵を受け取り、引っ越しとなります。

住み替えをスムーズに進めるには、「売却」と「購入」のどちらも同じ不動産会社（または連携の取れた会社）に依頼することがポイントです。
スケジュール調整や、ローンのタイミングをプロが一本化して管理してくれるため、トラブルを防げます。

買い先行の場合の流れ

①予算の把握と住宅ローンの事前審査（1〜2週間）
今の家が売れる前に新居を買うため、まずは「自分たちがいくらまで借りられるか」を確認します。
現在のローンの残り（残債）がある場合、新しくローンを組めるか（二重ローンが可能か）銀行に確認しましょう。
また、今の家が最終的にいくらで売れそうか、あらかじめ不動産会社に査定してもらい、将来の返済計画を立てます。

②新居探しと購入契約（1ヶ月〜6ヶ月）
納得いくまで理想の家を探します。
買い先行の最大のメリットは「じっくり選べる」ことです。
気に入った物件があれば売買契約を結び、手付金を支払います。
この際、住宅ローンの本審査も進めます。

③新居への引っ越し（1ヶ月）
今の家を売る前に、まずは新生活をスタートさせます。
新居の代金を支払い、鍵を受け取って引っ越します。
この時点で、今の家は「空き家」になります。

④旧居の売却活動（3ヶ月〜）
家が空の状態になってから、本格的に販売を開始します。
空き家は内覧時に生活感がなく、隅々まで見てもらえるため、買い手への印象が良くなりやすいのが特徴です。
「早く売りたい」という焦りが出すぎないよう、余裕を持って販売価格を設定しましょう。

⑤旧居の売却完了・ローン完済
買い手が見つかったら、売買契約と決済を行います。
売却代金を受け取り、今の家にかかっている住宅ローンを完済して「抵当権」を抹消します。

「買い先行」で最も怖いのは、今の家がなかなか売れないことです。 
売却が長引くと、新旧2つのローンの支払いが続き、家計を圧迫します。
これを防ぐために、あらかじめ不動産会社と「◯ヶ月以内に売れなければ、不動産会社が買い取る」という「買取保証」などの契約を検討しておくのも一つの手です。
買取保証については、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

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便利な不動産の買取保証！メリットとデメリット

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同時並行の場合の流れ

①売却査定と新居の条件整理（1〜2週間）
売る価格と買う価格を同時に検討し、資金の「入り」と「出」を把握します。
今の家がいくらで売れるかプロに査定してもらい、同時に新居の相場も調べます。
売却代金をそのまま購入資金に充てるため、手元に残る金額をしっかりシミュレーションすることが重要となります。

②売却活動と物件探しを「同時」にスタート（3ヶ月〜）
ここが最も忙しい時期です。
今の家に住みながら、購入希望者の内覧を受け入れます。
並行して、自分たちも新しい家を探して見学に行きます。
売却の目途（買い手が見つかる）が立たないうちに新居の契約を急ぎすぎないよう、バランス調整が必要です。
 

③売却と購入の「契約」をリンクさせる（1ヶ月）
今の家の「買主」と、新居の「売主」の両方と調整を行います。
不動産会社に間に入ってもらい、今の家の引き渡し日と、新居の引き渡し日が「同じ日」または「数日以内」になるよう特約などを活用して調整します。
並行して、新居の住宅ローン審査を急ピッチで進めます。

④引っ越し準備と荷造り
「家を売る日」と「新居に住む日」が同じになるため、非常にタイトです。
当日は朝から引き渡し（決済）があるため、前日までにすべての荷造りを終えておく必要があります。

⑤決済と引き渡しの「同日実行」
今の家の買主から代金を受け取ります。
そのお金で今のローンを完済し、抵当権抹消の手続きをします。
先ほど受け取ったお金（＋新居のローン）を使って、新居の売主に代金を支払います。
鍵を受け取ったその足で、新居への引っ越し作業を開始します。

同時並行での住み替えは、どちらか一方の契約がキャンセルになるともう一方の取引もストップしてしまうため、バランスが非常に重要になります。
また、買い手に数日間だけ待ってもらい、今の家の代金を受け取った後にゆっくり引っ越せるよう契約で決めておくと、当日のパニックを防げます。

住み替えにベストなタイミング

住み替えを成功させるためには、「いつ動くか」というタイミングの見極めが非常に重要です。
適切な時期を選ぶことで、家が高く売れたり、理想の新居に出会いやすくなったりします。
住み替えのタイミングを、大きく分けて「市場環境」「建物の状態」「物件種別ごと」「家族のライフイベント」「税制」の5つの視点からご紹介していきます。

市場環境から見たタイミング（売り時・買い時）

不動産市場の動きに合わせて動くと、金銭的なメリットが大きくなるため意識すると良いでしょう。

建物の築年数から見たタイミング

家の価値は築年数とともに下がりますが、急激に下落する「節目」があります。

物件種別ごとのおすすめ住み替えタイミング

住み替えを検討する際、現在の住まいと次に住む予定の住まいの「それぞれの特徴」に合わせて時期を見極めることが成功のポイントです。

注文住宅への住み替え

【最適なタイミング：引き渡し時期から逆算して1年前〜】
注文住宅は、土地探しから設計、建築まで非常に時間がかかります。
そのため、住宅会社選びから完成まで1年程度かかるのが一般的です。
「完成（引き渡し）」が明確なため、それに合わせて今の家を売却できるよう、半年前には売却活動をスタートさせるのが理想になります。

建売住宅・新築分譲戸建てへの住み替え

【最適なタイミング：完成直後、または販売開始直後】
完成物件の場合は、実際に中を見てから決められるため「買い先行」や「同時並行」がしやすくなります。

新築分譲戸建ては人気が高く、すぐ売れてしまうことも多いです。
今の家の売却に目処が立ちそうなタイミングで、気になる物件の販売が始まったら即断即決できるよう準備しておきましょう。

中古の戸建てへの住み替え

【最適なタイミング：建物価格の下落が落ち着く「築20年超」または「大規模修繕前」】
中古戸建てを検討する買主にとって、最も賢いタイミングは「建物の値下がり幅」と「修繕費」のバランスで決まります。
価格の安さを優先するなら、木造住宅は築20年で建物価値がほぼゼロになるため、このタイミングで購入すれば「ほぼ土地代」だけで手に入り、購入後の急激な資産価値下落を避けられます。
リフォーム費用を抑えたいなら、屋根・外壁や水回りのメンテナンスが必要になる「築10〜15年」を迎える直前の物件、あるいは前オーナーが修繕を済ませた直後の物件を狙うのが、入居後の追加出費を抑えるコツです。
また、理想の物件に出会いたいなら、中古戸建ては一点物であるため、1月〜3月の繁忙期など、市場に出回る物件数自体が最大化される時期に探し始めるのがベストです。

新築分譲マンションへの住み替え

【最適なタイミング：ライフイベントの2〜3年前、または第1期販売時】
新築マンションは契約から入居まで時間がかかるため、長期的な視点が欠かせません。
建築期間があるため、子供の入学などの目標時期の2〜3年前から探し始めるのが理想です。
また、販売開始直後（第1期）は選択肢が最も多く、希望の間取りや階数を選べる確率が格段に高まります。

住宅ローンの実行は、「入居時」の金利が適用されるため、金利動向を見据えて契約時期を判断しましょう。

中古マンションへの住み替え

【最適なタイミング：築15年〜20年、または物件数が増える1月〜3月】
中古マンションは、価格の安定性と選択肢の多さを重視してタイミングを見極めます。
新築時からの急激な値下がりが落ち着く「築15年〜20年」の物件は、購入後の資産価値が下がりにくいため、賢い買い時と言えます。
内装が古くてもその分安くなっている物件を買い、自分の予算でリフォームしたい人にも人気のタイミングです。
1月〜3月は転勤などの事情で売り物件が大量に出るため、希望のエリアや条件に合う物件に出会いやすくなります。

家族のライフイベントに合わせたタイミング

生活スタイルの変化は、最も納得感のある住み替え理由になります。

税制や優遇措置の期限

税金の控除や補助金には「期限」があるため、これに合わせるのも一つの手です。

住宅ローン控除の適用期間
住宅ローン控除（減税）は、所得税などが戻ってくる非常にお得な制度です。
この「期限」を意識すると、住み替えの損得が見えやすくなります。

所有期間10年超の特例
マイホームを売却して利益が出た際、10年を超えて所有していると税率が低くなる特例があるので、この時期を考慮するのもおすすめです。
こちらの特例については、国税庁ホームページ「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を参考にしてください。

住み替えタイミングを判断するコツ

住み替えを検討する際、「市場は良いけれど、自分たちの生活にはまだ早い」といったズレが生じることもあります。
大切なのは、「今の家の価値（売却価格）」と「ライフプラン」の両方を天秤にかけることです。

まずは現在の自宅がいくらで売れるのかを把握し、そこから逆算して「自分たちのベストな時期」を検討しましょう。

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豊富な実績を持つ複数の不動産会社からまとめて査定結果を受け取ることができるので、比較もしやすく、今後の住み替えの計画にも役立ちますよ。
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住み替えで後悔しないための3つのコツ

住み替えは人生でも最大級の取引が重なるため、小さな見落としが大きな後悔につながることがあります。
こちらでは、住み替えで後悔しないためのコツをご紹介するので、事前に確認して住み替えを成功させましょう。

① 余裕を持ったスケジュールを組む

住み替えには「売却」「購入」「引っ越し」が重なります。
特にお子さんの入学などの期限がある場合、最低でも半年前〜1年前には動き出すのがコツです。
スケジュールに余裕がないと、売却価格を大幅に下げざるを得なかったり、新居を妥協して決めてしまう原因になります。

② 査定額を鵜呑みにせず「手残り」で考える

不動産会社が出す「査定額」は、あくまで売却予想価格です。
そこから「仲介手数料」「税金」「ローン残債」を差し引いて、実際に手元にいくら残るかを計算しましょう。
この「手残り額」をベースに新居の予算を組むことが、資金面での後悔を防ぐうえでとても重要です。

③ 地域の市場動向に強い「担当者」を選ぶ

「売り」と「買い」のタイミングを合わせるには、高いレベルの調整力が必要です。
大手・中小といった会社の規模だけでなく、そのエリアでの取引実績が豊富で、住み替えローンの知識が深い担当者を指名することで、トラブルの確率を大幅に下げることができます。

住み替えで失敗しないための3つの注意点

住み替えは「売却」と「購入」が重なるため、思わぬ落とし穴に直面しがちです。
特に資金面での見落としは、新生活に大きな支障をきたします。

ここでは、後悔しないために必ず押さえておくべき注意点を3つに絞って解説します。
ポイントを事前にチェックしておくことで、取り返しのつかないトラブルを未然に防ぎましょう。

① 「担保割れ」による売却不能に注意

ローンの残高が売却価格を上回る「担保割れ」の場合、差額を現金で用意するか「住み替えローン」を組まなければ、銀行は抵当権を外してくれません。
「売りに出したけれど、結局売れなくて新居もキャンセルになった」という失敗を防ぐため、事前に残債と査定額の確認を徹底してください。

② 「二重ローン」と「仮住まいコスト」の試算

「買い先行」なら二重ローンの期間が数ヶ月続くリスクを、「売り先行」なら仮住まいの家賃や2回分の引っ越し費用を、あらかじめ最悪のケースを想定して見積もっておきましょう。
「思ったより出費がかさんでしまった」という失敗が非常に多いです。

③ 住宅ローン控除と税金特例の「併用」に注意

今の家を売って利益が出た際の「3,000万円特別控除」などは、新居での「住宅ローン控除」と併用できない場合があります。
「節税できると思っていたのに、じつは損をしていた」という事態を避けるため、税制優遇はセットで確認しましょう。

住み替えを成功させる第一歩は、今の家の価値を知ることから

住み替えは、ライフスタイルを豊かにする素晴らしい選択ですが、同時に「売却」と「購入」のタイミングや資金計画など、しっかりとした段取りが求められる一大イベントでもあります。

住み替えを成功させるために大切なポイントを振り返りましょう。

そして何より重要なのは、「今の家がいくらで売れるのか」という正確な基準を知ることです。
ここが曖昧なままでは、新居の予算もスケジュールも立てることができません。

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