路線価は、不動産売買や相続税・固定資産税の話になるとよく耳にしますが、どのような価格を指すのでしょうか？
今回は路線価についてマップの見方や土地評価額の出し方について分かりやすく解説していきます。
まず大前提として、路線価は不動産売却価格に一切の影響を及ぼしません。あくまで税金に関する価格だとご認識ください。
この記事の目次
路線価とは
税務署用の土地価格
路線価とは、相続税・贈与税等にかかる税金を計算する際にその税額を決める計算基準になるもので、路線（＝道路）に面する宅地の約1㎡あたりの評価額です。土地に接した道路の路線価を所有の土地の平米数にかければ、その地の路線価が出るのです。
路線価は金融関係の流れをコントロールしている国税庁が価格を定めます。
路線価には相続税用と固定資産税用の2種類がありますが一般的には相続税用のことを指しています。この路線価とは分かりやすくいえば、税務署用の土地価格といえます。
路線価の発表時期
価格は年一回の更新で、日本中の道路の1㎡の評価を毎年1月1日時点で行い、その年の7月1日に発表します。仮に8月に土地を相続する場合、1月に高かった土地が8月時点で安くなっていても、相続税は土地の価値が高い状態である1月時点で計算されるため、タイミングが重要になります。
路線価は実際の売買価格の60～80%といわれていますが、場所など様々な条件によって結構違いがある場合が多いです。よってこの路線価で売却価格が決まってしまうことはありませんので、心配はいりません。
むしろ路線価と実際の販売価格の差が大きい方が価値の高い土地といえます。
路線価の調べ方
では実際に路線価を知るには、国税庁のサイトから調べることができます。
財産評価基準書路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/
1.都道府県を選択
2.「路線価図」を選択
3.調べたい市区町村、町名を選択
4.路線価図ページ番号から路線価を調べる
マップの見方
路線価図の道路上には数字やアルファベットが書かれています。また、その数字やアルファベットを円や楕円、多角形で囲んでいるものもあります。これらはマップの上部にどのエリアを指すのか示しているため照らし合わせて確認しましょう。
さらに数字の隣にはA～Gのアルファベットが書かれています。これは借地権割合を表すもので、こちらもマップの上部にそれぞれの割合が示されています。借地権割合は土地が借地の場合、評価額を算出するために使用します。
土地評価額の出し方
とうきょうスカイツリー駅の場合
実際に土地評価額を出してみます。例えば、とうきょうスカイツリー駅にぴったり100㎡の土地を所有していたとします。令和4年分の路線価図ではとうきょうスカイツリー駅の前の道路には「390D」と記載されています。これは1㎡当たりの路線価で、千円単位で表示しています。後ろについているアルファベットは借地権の割合を示していて、Dは60％です。よって1㎡あたりの路線価が390,000円です。
そして土地の評価額は
100㎡×390,000円＝39,000,000円
ということになります。
ここからさらに奥行価格補正率や側方路線影響加算率、二方路線影響加算率などで補正されるとより正確な評価額を知ることができますが、専門的な知識を持っていないと難しいでしょう。
とうきょうスカイツリー駅周辺の実際の土地の価格は約65～75万円/㎡で、路線価は実際の売買価格の60～80%といわれています。しかし場所など様々な条件によって結構違いがある場合が多いため、目安の1つとして考えると良いでしょう。
土地の一物四価
路線価のことは何となく分かったけれど、実勢価格や公示価格ってなんなの？という疑問がある方も多いのではないでしょうか。土地の評価額を知る方法としては、路線価の他にも実勢価格や固定資産税評価額、公示価格があります。このように1つの土地の価格には、４つの違った指標（＝４つの値札）がつけられており、それらをまとめて土地の一物四価（いちぶつよんか）と言います。それぞれ詳しく解説していきます。
実勢価格
実際の市場で取引されている価格のことをいいます。この価格は比較的よく見られる価格で、身近な例で言うと不動産のチラシに載っている価格のことです。買いたい人の需要と、売りたい人の供給のバランスが取れたときに決まります。
路線価
上記の説明の通り、税務署用の相続税のための価格で、路線（＝道路）に面する宅地の約1㎡あたりの評価額を指します。
固定資産税評価額
その名の通り、固定資産税の算定基礎用に算出する価格のことです。こちらは地方自治体が決める価格なので、税金といっても国や国税庁で決定しません。また、土地だけでなく建物にも課税されるため、土地と建物の両方に算出されます。
固定資産税評価額は、3年に1度見直されており、その間に変動してしまった分で不公平にならないようにしています。
なお、固定資産税評価額は概ね実勢価格の70%程度に収まることが多いです。
公示価格
公示価格とは、国土交通省が定める公的な土地の評価額です。一言でいえば土地の「目安価格」といえば分かりやすいでしょう。
不動産の売買は需要と供給のバランスで決まります。つまり、そんなに公平ではないということです。需要が多くあっても供給が少なければ当然値段はどんどん上がり、その逆であれば値段はどんどん下がります。
こういう状況は都市の中心部では必ず発生します。そうすると、この場所は本当は一体いくらくらいが適正価格なのか？という『目安』が必要になります。つまり、国が考えるこの場所の基準価格が公示価格という訳です。
公示価格は1月1日時点の価格を基準として、毎年3月末頃に発表されます。
これを決めるのは1地点について2人の不動産鑑定士がそれぞれ現地調査し、その近隣の最新取引の事例や対象となる土地からの収益性を分析して評価を行います。さらに、地点間や地域間のバランスなどを考慮して、最終的に国土交通省の土地鑑定委員会と呼ばれる人たちによって価格が導き出されており、全国一律に設定されています。
国が決めている土地の価値ということですが、国が隅から隅までくまなく土地を評価することは極めて困難であることから、標準地(全国で26,000地点)にしか設定されておらず、国が認めた土地については価格が設定されています。これは、全国どこでも金銭的な価値のある土地ばかりではないということを表しています。
実勢価格は取引の平均値から算出されますが、公示価格については価格の根拠となる条件にひとつずつ照らし合わせて算出されるため、実勢価格に比べて客観性の高い価格と言えます。
ちなみに、公示価格のおおまかな相場は実勢価格の90％程度となります。
これら「一物四価」は説明の通り、それぞれ目的と用途が違います。土地という財産を取り引きすることになるときには、いろんな手続きや価格があることを覚えておいてください。
土地は人が所有できる一番高価なものだからこそ、持っているだけでも税金や管理にお金もかかるし、その分、財産として大きな価値を持っています。
そして「不動産」という、その「動かせない財産」は、それを国や自治体が全て管理・把握できるようになっているということなのです。
まとめ
このように路線価図は簡単に調べることができます。相続税や贈与税がかかるかもと思われた際は、国税庁の路線価を参考程度に見るのがいいかもしれません。
しかし前述した通り、そのままの価格が反映されるわけではありませんのであくまで目安の1つとして考えてください。
実際の税基準額を知りたい場合は、不動産所有者が都税事務所に出向き、固定資産評価証明書を取得することで記載されています。
かんたんにわかるのは、年一回届く固定資産税納付書に記載があるので必ず保管するようにしましょう。
更に、所有している物件についてより詳しい売却査定金額を知りたい場合は不動産一括査定サイトを利用して相場を知ることをおすすめします。不動産取引で損をしないためには、自ら積極的に動いて確認するという行為が大切です。
そして、売主に寄り添い、親身になってくれる不動産会社を探しましょう。信頼できる不動産会社を選択できれば、売却成功の可能性は大きく高まるのです。
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