所有しているマンションを売るのか、それとも貸すのか。 所有しているマンションの処分を検討している人なら、一度は考えることだと思います。そこでそれぞれの場合のメリット・デメリットを比較してみましょう。

所有のマンションを売る

売る場合ですが、住宅ローンの残高があれば、そもそも売ることはできません。(買い替えローンを使えば売ることは可能ですが) また貸す場合、ローンの有無や残高を含め貸した場合の収支のバランスなどを検討する必要があります。

 つまり個々のケースで大きく変わるので一概に、どちらが良いかは言えないのです。 従って、まずは、売却査定額と賃料査定額を比べてみる事が重要となってきます。  

貸すメリット

ではまず貸すメリットですが、一番は賃料が入ってくる点です。 この賃料を元に、ローン返済がある方はローンのカバーを行なうことが出来ますし、場合によっては利益が出る可能性も有ります。そして、ローンの完済後は家賃が定期収入となります。

マンションを貸す場合に、どれぐらいの賃料が得られるかは情報誌やインターネット上から近隣の家賃相場を調べれば、だいたい見当がつきます。 また、せっかく購入したマンションを手放す必要が無い点もメリットと言えるでしょう。

貸すデメリット

一定の経費が発生する。

貸主には貸しに出す物件を借りる人が使用できる状態に維持する義務が有ります。ですので、建物の修繕や管理の他にリフォームなどの経費が必要になります。また、ローンの返済額によっては家賃収入でローンのカバーが出来ずに、毎月の収支がマイナスになる場合も考えられます。 このことから

  • 現在のローン残高
  • 毎月の支払額
  • 維持費
  • 家賃収入

などを含めた検討が重要になってきます。

マンションを貸す場合

借り主が退去すれば収入はありません。

また、空室になるリスクがあります。入居者の入れ替わりなどで、年間の入居率が常に100%になることは、ほぼ有りません。そこで、ある程度の割合で空室が出ることを含めて検討しなければなりません。 

また、住宅ローンを残したまま貸しに出す場合、今後もし別のマンションの購入を考えるさい、セカンドローンの扱いとなり借り入れ(融資)がかなり困難になります。または、ローンの残高によっては融資枠が狭くなります。

 ところで、マンションを人に貸すということは賃貸業を営むということにもなります。不動産会社に管理を任せる場合でも、貸主としての心構えがそれなりに必要であり、安定した収益を得るためにはそれなりの努力が必要となってきます。

不動産オーナーとしてのノウハウを学べるという意味ではメリットが有りますが、そうではない方(会社勤めで忙しい方や、わずらわしいことは避けたいという方)にとっては、デメリットとなるでしょう。そういった方にはサブリースや空室保証や家賃保証などの解決策がないわけではありません。 

所有しているマンションを貸しに出す場合は、

  • 物件の築年数
  • 立地条件
  • ローンの残高
  • 空室が出ている期間のリスク
  • 貸しに出す為の維持費などの必要経費

などの要素を整理・把握し、色々な面から検討した上で決定することが賢明なのです。

【マンションPERって一体なんですか?】

売るメリット

所有しているマンションを売る場合は、物件の維持費用も必要がなくなります。 そして、ローンが残っている場合はうまくすればローンを完済して身軽になれるというメリットが有ります。 ローンの残高が無いのであれば売却代金としてまとまった資金ができますので、次の物件の購入資金や運用資金に充てることも可能です。

所有しているマンションを売る場合

売るデメリット 

マンションを売却した代金で残りのローンを完済出来なかった場合、自己資金などを使ってローンの完済をしなければなりません。 つまり、売却損が出るということです。 

ただし、この点については一定の条件を満たすことで給与所得などからその損失額を控除することもできます。

結局、売るべきか?貸すべきか?

この点については

  • 所有しているマンションの立地条件や状態(築年数など)
  • ローンの有無
  • 経済的・家庭的な事情

など様々な要素で差が出ますので、きっちりとシミュレーションをし比較・検討することをオススメします。        

【マンション売却時に参考にしたい!PERとPBRとは?】

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実質利回りと表面利回り

よく、マンションのチラシなどに「利回り」という表記が有るのをご覧になったことはないでしょうか?

貸しに出す場合、気にするべきポイントとして所有しているマンションを貸した場合の「利回り」が有ります。この「利回り」とは、有力な判断材料の一つなのです。 ちなみに「利回り」とは、「購入時の費用(投資額)に対して1年間でどれぐらいの収入を得られるか」を割合で表わすものです。

「利回り」の算出方法は、次の式の通りです。

 利回り = 年間の家賃収入 ÷ 購入費用 × 100 

また、「利回り」には、表面利回りと実質利回りの二つが有り、上記の計算式は表利回りを算出するものです。リスクを回避する為には、実質利回りに注目する必要があります。

実質利回りについて

これは、年間の総家賃収入から賃貸物件の運用費用(委託費、仲介手数料、管理費、固定資産税、火災保険料など)を差し引いた年間の純収入で考えます。 

「実質利回り」の算出方法は、次の式の通りです。

 実質利回り = (年間の家賃収入?年間の支出) ÷ 購入費用 ×100 

マンションを貸しに出すのなら、上記の実質利回りで6%~8%、理想の数字は10%となります。