路線価とは

まず、路線価とは道路の値段のことです。路線(一般的な道路)に面する宅地の約1平方メートルあたりの土地評価額のことをさします。土地の値段を表す指標のひとつとなっていて、毎年1月1日を評価時点として年に1度7月1日に一斉に発表され、国税庁のホームページで閲覧もできます。

実勢価格とは

一方、実勢価格は実際の市場で取引されている価格のことを言います。

実際の市場で取引されている価格が実勢価格

例えば、生鮮食品は時期やその年の状況によるできによって値段が上下する場合(時価)があります。その場合、お店側は消費者がどれほどの値段だと注文するのか、もちろんお店の利益も考え値段の設定をしなくてはなりません。

そして消費者が基準とする値段が相場よりも高いか安いかで注文されたり、見送られるといったことがおきます。

また、フリーマーケットなどでも、同じような商品が売られていたとしても、出店場所や人が違えば値段はまちまちです。その人の思いれや、どのような値段設定でこれは売れるか、もしくは売りたいかが反映されているのです。

市場でも実際の価値とは別で売り主や買い主の「早く売りたい」や「早く買いたい」などの思惑によって価格は変動します。売りたい人の売却希望金額や、買いたい人希望金額などでも、不動産の価格は大きく変わってきます。

そこには売買する双方の思惑が試行錯誤され、見極めや時には決断、見送りといった判断・決断力が大切になってきます。そのためにも、この実際に取引される価格、実勢価格は大切な判断基準と言えます。

公的な指標が路線価となる

土地は常に変動しています。ときには急に土地の価格が急騰したかと思えば、数日には暴落してしまっていたなんていうことも。それには世の中の流れを見ていくということも大切になってきます。

直近では2020年のオリンピックがいい例になります。 2013年某日、最終選考の3都市の中から日本・東京が選出されました。その瞬間から、東京で行われるということがわかっているので、どんどんと地価があがっています。地価が上がるということは、それだけ2020年に開催されるまでに住みたいと求める人が多い、もしくは価値があると認識されているということです。

しかし、オリンピックが終了したあとの不動産価格の低下も考えられます。「求める人が減る=地価が下がる」という現象が起こりうるということです。

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2020年は東京オリンピック

もともと東京は、日本の大都市ですので、そこまで急落ということにはならないだろうという予想はできますが、オリンピックという舞台がなくなったためある程度のところまで下がるか、しばらくは下がるが持ち直して高いままの状態をキープするかという判断が必要になってきます。

そんな土地の急騰・暴落を未然に防ぐためにもある程度の公的な指標はあるべきなのです。この路線価といわれる指標は主に相続や贈与の時などに活用されます。適正な不動産の価格を知るだけではなく、脱税防止のためでもあります。

もし親子間で不動産売買をした場合、親から子供にとても安く売ったとしましょう。これは、プレゼントをしたこととみなされて贈与税がかかります。この時に適性な不動産価値のボーダーライン的な役やりを果たすのが路線価となります。

路線価や実勢価格の他にも不動産の価値の指標として、公示地価固定資産税評価額などがあります。

このように1つの土地の価格には、4つの違った指標(=4つの値札)がつけられており、それらをまとめて土地の一物四価(いちぶつよんか)と言います。  

土地にある一物四価
  • 実勢価格(時価)
  • 公示地価(公示価格)
  • 路線価(相続税評価額)
  • 固定資産税評価額


【実勢価格を不動産プロが解説】