缶ジュースは120円、ライターは100円など、物には値札がついていますが、土地には値札はついていませんよね?バブルの時に土地の価格と今の土地の価格に違いがあるように、土地の価格は常に上下動し変動するものです。

では土地の目安はどのように決められているのでしょうか。実は土地には「4つの値段」が隠されているのです。

土地の値段というものは

「できるだけ高く売りたい」「とにかくすぐに売りたい」という売り手側の事情や思惑に対して「できるだけ安く買いたい」「高くてもすぐに手に入れたい」というのが買い手側の事情や思惑です。

土地の値段

売り手側と買い手側のそれぞれの事情や思惑によって、実際の土地の価格相場よりも安くあるいは高く、売買されることがあります。

ただそれでは、目安となるものがないため、例えば相続税の算定時などの特定のシチュエーション時に、公的に算定された目安となる土地の価格を基準にする必要があります。これらの価格を合わせたものを一物四価(いちぶつよんか)と呼びます。

土地には4つの値段(値札)がついているという事です。 その4つの価格とは以下の通りです。

一物四価
◇地価公示価格(公示地価)
◇実勢価格
◇路線価/相続税評価額
◇固定資産評価額

それでは土地を売る際に、不動産屋業者が査定した金額が高いのか安いのか、どのように判断すればよいのでしょうか。

実勢価格

実勢価格(=不動産の実際の取引価格・時価)そのものにルールはありませんが、参考にされているのが国土交通省が年に1回公示する毎年1月1日現在の価格(発表されるのは3月下旬)、公示地価です。1番親しみのある価格かもしれません。

実際に土地が売買される価格、不動産業者が掲示する価格です。一般的にはその土地の相場価格になりますが、とにかく売りたいということで値引きされたり、何がなんでもほしいということで、値段が上がったりします。

公的なルールのない価格です。

公示地価(公示価格)

国土交通省が公示する、毎年1月1日時点の更地価格です。(発表されるのは3月下旬)

公示地価は、2人の不動産鑑定士が土地の鑑定を踏まえ、国土交通省の土地鑑定委員会が土地の価格を決定しています。そして、売買後の 「(土地の)管理・維持・相続」には、公示地価を参考に決められた、 路線価及び固定資産評価額という値札が適用されます。

この公示価格を元に、次の路線価と固定資産評価額も算出されるため、とても大切な価格です。

路線価(相続税評価額)

土地の相続税及び贈与税の計算の元になる価格です。

国税庁が毎年1回(8月下旬)に発表します。路線価そのものは、土地全体の価格ではなく、道路(主に公道。私道は必要に応じて算定してもらいます)の価格です。所有地に接している道路の価格に、土地の面積を掛け算して、納税額が決定されます。

路線価は納税する側の便宜、及び徴税費節減のためのある意味大雑把な価格です。個々の土地の特質や例外を考慮することなく、全国一律で決定されます。そのため、納税者が不利益にならないよう公示地価の80%が目処になっています。

また

■路線価
公示地価よりおよそ20%

■固定資産税評価額
公示地価よりおよそ30%

安い値段になっています。なぜなら、路線価・固定資産税評価額ともに徴税額を決定するために適用されている簡便法だからです。

固定資産税評価額

固定資産税

市町村(東京23区は都)などの地方自治体が、固定資産税・不動産取得税・登録免許税などの徴税額を算出するときに用いる価格です。

価格決定は3年に1度のため、実際の土地の価格と誤差がある場合もあります。3年の間に土地の値段が大きく変化することもあり、その変化を見越して実際の30%引きになっています。納税者の不利益にならないよう、公示地価の70%を目処に決定されます
※なお固定資産評価額は、建物の相続税・贈与税の金額決定にも用いられます。

土地については、路面価が適用されるのは前述の通りです。

まとめ

このように1つの物件に4つの値段がついているとはいえ、使用用途は変わってきます。その違いを上手に活用し、不動産売買に賢く活かしましょう。