土地売却における確定申告について解説！書き方や節税対策についてもご紹介

土地の売却を行った際に、確定申告はどうすればいいのか分からない方や、多額の税金がかかるのではないかと不安に思う方もいるでしょう。
土地の売却を行った際の確定申告は、必要な場合と不要な場合があり、控除や特例を利用すれば減税することも可能です。

こちらの記事では、確定申告が必要な場合と不要な場合、必要書類や確定申告の流れ、書き方、計算方法についても解説していきます。

土地売却における確定申告が初めてで不安を抱えている方にも分かりやすく解説していくので、ぜひ参考にしてくださいね。

土地売却後に確定申告が必要な場合

確定申告が必要になるのは、「譲渡所得が発生する場合」と「特別控除を利用する場合」になります。
譲渡所得とは、土地を売却したことによって得た利益のことをいいます。
譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

例えば、土地を5,000万で売却した場合で、仲介手数料などの譲渡費用が200万円、土地の購入時の費用が4,000万円だった場合は

5,000万【譲渡価格】ー（4,000万【取得費】＋200万【譲渡費用】）＝800万円【譲渡所得】

このように、譲渡所得が発生するため、原則として確定申告が必要になります。

また、一定の要件を満たす場合は特別控除を利用することによって、納税する金額を減らすことができます。
その際も確定申告が必要となります。
場合によっては、納税額がゼロになることもありますが、たとえ納税額がゼロだったとしても特例を適用する限り確定申告は必要となるので注意しましょう。

土地売却後に確定申告が不要な場合

確定申告が不要になるのは、「土地を売却して譲渡損失が発生した場合」になります。

譲渡損失が発生するケースとしては、土地を売却して得た金額が土地を購入した時の金額である取得費よりも少ない場合や、諸費用が売却額を上回ってしまった場合が挙げられます。

なお、土地売却の際にかかる諸費用には以下のようなものがあります。

土地売却にかかる費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
土地売却で高く売るコツって？売却の流れや費用・税金についてもご紹介

土地売却後に確定申告をしないとどうなる？

譲渡所得が発生したにも関わらず、確定申告をしないでいると、国税庁より「お尋ね」というアンケートが電話や手紙などで行われます。

さらに、こちらのアンケートを無視していると税務調査が実施される可能性があります。
国税庁では、不動産売買における情報を不動産会社や金融機関を通して把握しており、また登記の移動記録からも確認しています。

確定申告を怠った場合以下のようなペナルティが課せられるので、しっかりと行いましょう。

土地売却における確定申告の必要書類

土地売却後に行う確定申告に必要な書類をご紹介していきます。
事前に把握することで、スムーズに準備をできるようにしておきましょう。

土地売却における確定申告の必要書類は以下になります。

取得費と譲渡費用には以下のものが該当します。

土地売却における確定申告の流れ

土地の売却に伴い確定申告が必要な場合は、翌年の2月16日から3月15日までの期間に確定申告を行いましょう。
土地売却における確定申告は、以下のような流れで行います。

1. 確定申告の必要書類を準備する
2. 譲渡所得の内訳書の記入を行う
3. 確定申告書の記入を行う
4. 税務署へ書類の提出を行う
5. 納税または還付を受ける

税務署へ書類の提出をする際は、持参もしくは郵送で行います。
また、電子申告（e-Tax）を利用すれば、税務署へ赴き長時間待ったり、郵送の手配をする手間を省くことができます。

納税が必要な場合は、申告時期と同じ2月16日〜3月15日までに税務署または金融機関で納税の手続きを行います。
自営業者の場合は、申告をした年の5月以降に納付書が届くため、その納付書（または口座振替）を利用して納税の手続きを行いましょう。

還付を受ける場合は、まず還付金額が記載されたハガキが届き、4月上旬〜5月上旬頃に申告書に記入した振込口座に振り込みが行われます。

土地売却における内訳書と確定申告書の書き方

内訳書と確定申告書の記入を行う際は、以下の方法があります。

• 国税庁ホームページ「確定申告書作成コーナー」で入力
• 電子申告（e-Tax）を利用し質問に応じて入力
• 国税庁ホームページで書式をダウンロードして直接記入

譲渡所得の内訳書は2面と3面を記入し、確定申告書は第三表（分離課税用）に記入を行います。
どうしても記入方法が分からない場合は、ショッピングモールや公民館で「確定申告の相談会」を行っているので、利用してみるのもおすすめです。
また、税務署で直接相談をしたい場合は、事前の予約が必要になるので注意しましょう。

こちらでは、国税庁ホームページで書式をダウンロードして直接記入する方法をご紹介していきます。

内訳書の書き方（2面）

内訳書2面は、「どんな不動産を誰にいくらで売ったのか？」という内容を記入します。
売買契約書を参照しながら記入しましょう。

出典：国税庁ホームページ「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」

記入する内容は以下になります。

• 売却した土地の所在地

「所在地番」は登記簿上の所在地を記入
「住居表示」は郵便物の届く住所を記入
所在地番と住居表示は異なるケースがほとんどなので、契約書や登記簿などを確認して両方記入しましょう。

• 土地、建物の種類、面積

土地・建物の種類は、当てはまるものにチェックを入れ、面積は、実測をした場合は両方記入しましょう。

• 利用状況
• 売買契約日や引渡し日
• 共有の場合の持分割合

売却した土地・建物が共有の場合のみ記入します。

• 買主の住所や氏名、職業
• 譲渡価格（売買価格）
• 代金の受領状況

固定資産税負担分も記入しましょう。

• 売却した理由

内訳書の書き方（3面）

主に経費や譲渡所得の金額などについて記入していきます。
この計算によって譲渡所得税額が確定することになるので、確定申告をするうえで最も重要な書類となります。

出典：国税庁ホームページ「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」

記入する内容は、以下になります。

• 譲渡（売却）された土地、建物の購入金額の記載

購入先・支払先の住所や氏名などの情報、購入年月日、土地・建物の購入代金、その他の費用もあれば追加で記入
購入の際に支払った仲介手数料、各種税金なども合わせて記入し、書ききれない場合は別の用紙に記入して明細書に添付しましょう。

• 減価償却費

こちらは自分で計算して記入
償却率は構造によって異なります。
木造：0.031
鉄筋コンクリート造：0.015
経過年数は、端数の6か月以上は１年、6か月未満は切り捨てで記入します。

• 取得費

土地・建物の諸費用の合計－減価償却費で計算し記入

• 譲渡費用

領収書に記載されている仲介手数料や印紙代などを記入

• 譲渡所得金額の計算

区分欄の短期と長期は以下のような所有期間で判定し記入します。
短期：その年の1月1日時点での所有期間が5年以下
長期：その年の1月1日時点での所有期間が5年超え
金額や費用などは、以下のものを記入します。
収入金額：2面の「譲渡価額」欄の数字を転記
必要経費：取得費と譲渡費用の合計金額を記入
差引金額：収入金額から必要経費を差し引いた金額を記入
特別控除額：特別控除の適用を受ける場合はその金額を記入
譲渡所得金額：差引金額から特別控除額を引いた金額を記入

土地売却における確定申告の譲渡所得税の計算方法

こちらでは、土地売却における譲渡所得税の計算方法を紹介します。
譲渡所得税を算出するには、土地の売却によって得た利益である「譲渡所得」の金額を計算し、特別控除がある場合は金額を差し引き、最後に税率をかけることで求めます。

まずは、以下の計算式で譲渡所得の金額を求めましょう。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

譲渡価格とは、土地が売れた金額のことを指します。
取得費は、土地の購入時の価格と諸経費を合わせた金額です。
譲渡費用は、仲介手数料や広告費用、測量費、解体費用など土地の売却を行うためにかかった費用のことをいいます。

次に、特別控除がある場合は金額を差し引きます。
課税譲渡所得＝譲渡所得ー控除額

一定の要件に当てはまれば、特別控除を適用することができます。
特別控除については、後述でご紹介します。

最後に税率をかけて所得税額を計算しましょう。
税率は、土地の所有期間が5年以下の場合と5年を超える場合で分けられています。
売却した年の1月1日時点で、土地の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」です。

土地売却で利用できる控除・特例

土地の売却で得た譲渡所得は、一定の要件に当てはまれば控除や特例を利用することができます。
このような制度を利用することで税負担を軽減したり、課税を先送りにしたりすることができるので、節税対策に活用しましょう。

土地売却で利用できる控除・特例は、以下のものがあります。

• 3,000万円の特別控除の特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• マイホームを買い換えたときの特例

3,000万円の特別控除の特例

売却した土地に売主が使用していた住居が建っていた場合は、「3,000万円の特別控除の特例」を利用することができます。
こちらの特別控除の特例を利用すれば、譲渡所得が3,000万円まで非課税になります。
しかし、適用されるには一定の要件を満たす必要があるので、詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」でご確認ください。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

こちらは、上記の「3,000万円の特別控除の特例」とも併用できる特例です。
売却した家と土地の所有期間が、売却した年の1月1日時点で10年以上の場合、譲渡所得に軽減税率が適用されます。
こちらも適用されるには、要件を満たす必要があるので国税庁ホームページ「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご確認ください。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

こちらの特例では、相続により取得した土地を売却する際にかかった相続税額を取得費に加算することができます。
その際は、相続税の計算明細書が必要となります。
こちらは、税務署または国税庁のホームページで取得することができます。

また、被相続人が亡くなった日から3年10ヶ月以内に売却を行い申告しなければならないので注意しましょう。
こちらの特例も適用を受けるのには要件があるので、国税庁ホームページ「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」でご確認ください。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続時に空き家となっていた被相続人の居住用財産を売却した場合は、最大で相続人1人あたり3,000万円控除することができます。
特例を利用する際は、以下の書類が必要となります。

こちらの特例も適用を受けるには、要件を満たす必要があるので国税庁ホームページ「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。

マイホームを買い換えたときの特例

こちらの特例は、所有期間が10年を超える家を住み替えるときに利用できる制度です。

住み替え先を売却するときまで譲渡所得税の納付を先送りにすることができるので、税金を納付するために預貯金を崩したり、金融機関から融資を受けたりする必要がなくなります。

特例を受けるための必要書類と取得方法は以下になります。

買い換えた資産が築25年を超える中古住宅の場合は、以下のいずれかの書類も必要になるので、指定検査機関や保険会社などで取得しましょう。

• 耐震基準適合証明書
• 建築住宅性能評価書のコピー
• 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の締結を証明する書類

また、令和4年中に買換資産を取得する見込みの場合は「買換（代替）資産の明細書」が必要になるので、こちらは税務署で取得しましょう。
こちらの特例を受ける際も、要件を満たす必要があるので国税庁ホームページ「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」でご確認ください。

土地の売却における確定申告は忘れずに行いましょう

土地の売却における確定申告が必要な場合と不要な場合、必要書類や確定申告の流れ、書き方、計算方法についてご紹介してきました。

確定申告が必要な場合は、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に行わなければならないので忘れずに行いましょう。

もし、確定申告を怠った場合はペナルティを課される可能性があるので注意が必要です。
必要な書類や適用できる特例などを事前に把握し、余裕を持って確定申告の準備を行うことが大切です。