2項道路とは？セットバックして建築しなければならない理由

家を新築する場合や、家の建て替えを考えている場合、セットバックが必要という言葉を聞くことはありませんか。

実は建物を建築するとき、敷地の2mが道路に接面していないといけないという規定がありますが、どんな道路でもよいというわけではありません。接していればOKという道路のひとつが、いわゆる2項道路と呼ばれるものです。

そこで、今回は2項道路とセットバックが必要なケースについて詳しく紹介します。

2項道路とはどんな道路？

という規定があります。

しかし、現行の建築基準法が施行されたのは1950年で、その時点では街中に幅員4mに満たない道路も多く存在していました。そのため、実際には幅員が4m未満の道路でも多くの家が建ち並んでいたのです。

だからといって、生活している人がいる家を、ただちに4m未満の道路に接していないという理由だけで取り壊すということはできません。そこで、従来から存在する条件を満たしていない道路を救済するために設けられた規定があるのです。

2項道路とは、建築基準法第42条2項で定められている道路で、道路幅1.8ｍ以上4ｍ未満の道路を指します。つまり、万一幅員が4mない道路でも、1.8m以上あれば条件付きで家を建てることができるということです。

2項道路は「42条2項道路」や「みなし道路」と呼ばれることもあり、建築基準法で規定される道路として扱われます。

なぜセットバックが必要なのか？

そもそも、なぜ4mに満たない狭い道路がダメなのかというと

ということがあります。

一刻を争う急病人がでた際、救急車がスムーズに入れないと命にかかわることもあるでしょう。そこで、現在は4m未満の道路であっても、将来的にはすべて4m以上になるようにしたいということなのです。

そのため、現状が4mに満たない道に接している土地に建物を建築する場合は、4mあるものと想定して家を建てなければなりません。

道路幅を4mと想定するために、原則として道路の中心線から2mの範囲を道路とみなす必要があるのです。つまり、次に新しく建築する建物は、中心線から2mという距離を確保するために、現状の建物が建っている場所よりも後ろに下げて建てることになります。これがセットバックが必要だといわれる状況です。

もし、道路の対面側が家ではなく崖や河川などの場合、中心線から反対側の崖を崩したり河川を埋め立てたりして道路にするということは簡単にはできません。そのため、対面側がセットバックできない土地の場合には、片側だけのセットバックで4ｍのラインまで後退して道路の幅員を確保する必要があります。

セットバックのデメリットは？

セットバックが必要な土地の場合、新しく家を建築するのにデメリットになるポイントがあります。

1.セットバック部分の扱い

2.セットバック部分を差し引いた敷地面積で家を建てる必要がある

3.敷地面積の割には価格が安くなる可能性がある

セットバックが必要か調査する方法は？

家を建てる目的で土地を購入する人にとっては、計画しているような家が実際に建てられるかどうかが重要なポイントになります。

古くから家が密集している市街地の中には、現状で家が建っている土地でも、調査してみるとセットバックが必要だったり、再建築不可という土地もあったりするのです。そのため、取引する際には接道状況を把握しておくことが大切です。

接道状況に関しては、一見して十分道路に接しているように見えても、詳しく調べてみると家と道路の間に別の土地が含まれているというケースもあります。間に別の土地を挟んでいる状態では、敷地が道路に接しているとはいえません。

そのため、ほんとうにその土地が接道義務を果たしているかを調べて確認することが大切なのです。

セットバックが必要な土地かどうかは、役所の建築指導を行っている部署で調査することができます。セットバックの状況を調べる参考となる建築計画概要書やその土地の地積測量図などを、まずは入手しておきましょう。そして、地積測量図などを担当者に見せて、道路の中心線を確認します。

ただ、中心線の位置といっても、現況幅員の中心線もあれば、民地地番の境界や、道路上の民地の筆による地番の中心線を指していることもあります。

また、官民境界の中心線や役所が調査したうえで中心線だと判断したラインなど、道路によって違ってくることもあるため、しっかり確認することが必要です。

道路幅が1.8ｍ未満の場合には？

2項道路は幅が1.8m以上4m未満と定められている道路であり、通常は1.8未満の道路は2項道路として認められていません。ただ、1.8ｍ未満の道路であっても、建築審査会の同意を得ることができれば、2項道路として指定してもらうことは可能です。

建築基準法の42条6項では、将来的に4mの道路を確保できる見込みがある道路ならば、1.8m未満でも建築基準法上の道路として認められることが規定されています。この幅員1.8m未満でも2項道路と同じように認められる道路は、6項道路と呼ばれることもあります。

また、地形などの関係でやむを得ない状況があり、実際に家が建ち並んでいる4m未満の道路で、どうしても将来的に4mの幅員が確保できないという場合もあるでしょう。そこで、42条3項では2.7m以上の道路として緩和される特例もあります。

これがいわゆる3項道路や水平距離指定道路と呼ばれる道路です。

正確に知りたいなら専門家に依頼しよう

2項道路の規定は、土地の価値や建築できる建物の大きさに直結することであり、新しく土地を買って家を建てようと考えている人にとってはとても重要なことです。また、2項道路に接している土地を所有しており、売却を考える場合にも影響してくる問題です。

そのため、売主、買主ともに売買したい土地の接道状況を把握しておくことが、不動産取引を失敗させないポイントのひとつになります。

ただ、不動産に詳しくなければ、接道状況やセットバック部分の面積などを正確に知ることは難しいかもしれません。

そのため、実際に接している道路が2項道路に当たるのか、セットバックに必要な面積がどのくらいなのかを正確に把握したい場合は、専門家に依頼して調べてもらうことをおすすめします。