不動産を売却して売却益が出ると、その売却益(譲渡所得)に対して税金がかかります。そこで今回は、節税のカギになる譲渡所得について解説したあと、いくつかの節税方法をそれぞれ詳しくご紹介します。

節税のカギになるのは譲渡所得

不動産売却の節税を考える場合まずは、譲渡所得の基本をおさえましょう。

譲渡所得とは、不動産(自宅や駐車場・アパート・マンションも含む)を、売却した時に出た利益の部分をさします。この利益に発生する税金を、譲渡所得税といいます。

また、譲渡所得(利益)は単純に「 利益 =不動産売却価格 ― 不動産を買った金額 」ではなく

「 利益 =不動産売却価格 ― 不動産を買った金額 ― 不動産売却にかかった経費 ― 特別控除 」

になります。

つまり譲渡所得(利益)は「 不動産売却価格 」から、「 不動産を買った金額 」と「 不動産売却にかかった経費 」と「 特別控除額 」の3つを差し引くことができます。

この3つの金額を正確に算出する事が、節税につながります。この3つの金額を正確に算出する方法を解説していきますが、「 不動産売却価格 」で忘れがちな、固定資産税について先に説明します。

固定資産税は、1月1日の時点で、不動産を所有している者の所へ請求がいきます。年の途中に売却したとしても、1年分の固定資産税を払う義務があり、例えば6月に売却をした場合、残り半年分は払いすぎているので不動産売却金額とは別に買主から受け取る事ができます。これを「 固定資産税の清算金 」と言い、不動産売却価格に盛り込む必要があります。

譲渡所得税の節税方法

まずは

①不動産を買った金額 

②不動産売却にかかった経費

③特別控除額 

の3つの金額を正確に算出しましょう。

①不動産を買った金額(取得費)

よくあるのは、昔に買ったものなので分からなかったり、そもそも不明だったりする場合があります。このような場合、不動産売却価格の5%を取得費とみなしてくれます。これを概算取得費といいます。もし、実際の取得費が明らかでも取得費よりもこの概算取得費が高い場合、選ぶ事が可能ですので再度計算してみましょう。

②不動産売却にかかった経費 

譲渡費用とも言いますが、主にどのようなものが譲渡費用として該当するのか確認しましょう。

譲渡費用に該当するもの

  • 不動産会社に支払った仲介手数料
  • 売買契約書に必要である印紙税
  • 解体費用
  • 立ち退き料
  • 売買契約を有利な条件に変更するための費用
  • 借地権を売却するときに地主に対して支払う名義書換費用

主に上記の費用が該当しますが、上記に挙げたもの以外にも該当する可能性があるので、かかった費用は一通り専門家に目を通してもらいましょう。

③特別控除額 

特別控除額には様々なものがありますが、自宅を売却する場合に押さえておきたい2つを紹介します。

1.住居用の不動産を売却した場合、3000万円の控除をうけることが可能

3000万円以上の利益が出なければ、税金は発生しません。ただし、最低でも次のような条件をクリアーしている必要がありますので確認しましょう。

・自分が住んでいた家である
・売却をした相手が親子や夫婦ではなく、自分がオーナー会社への譲渡でもないこと
・売却をした年の前年及び前々年にこの3000万円控除を利用していないこと
・マイホームの買換え特例などを利用していないこと

以上の事が条件になります。

2.相続した空き家を売却する場合に3000万円の特別控除がある

この特別控除にも最低限の条件をクリアーする必要があります。

・建てたのが昭和56年5月31日以前で、耐震性を備えていること
・相続してから空き家のままで、3年以内に売却すること
・被相続人が1人暮らしだったこと
・マンションは対象外
・不動産売却金額が1億円以内であること

住んでいた自宅を売却する場合、上記の2点は、最低でも抑えておきましょう。

1円でも節税するための注意点

不動産売却をし、税金が発生する場合「できる限り税金対策をしたい。少しでも支払う税金を安く済ませたい。」と誰もが思いますが、実際には裏ワザはありません。

裏ワザが無いと聞くと残念な気になりますが、不動産売却時の節税は税金が安くなる特例や制度をどれだけ知っているかがポイントになります。不動産売却前には事前準備をしっかりし、計画を立てて進めていきましょう。

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まとめ

譲渡所得、譲渡所得税について理解が深まったのではないでしょうか?

不動産売却時に節税するには、譲渡所得(利益)を減らすことがポイントになります。譲渡所得を減らすために、譲渡経費・取得費を細かく調べ集計し、使える特例を漏れなく適用しましょう。