床やフローリングは、住んでいる時間が長くなるほど傷が増えていくものです。生活するうえでは気に留めない程度の傷も、不動産を売却するとなると途端に気になってしまいます。しかし、高く売るためには必ずしも補修したほうがいいというわけではありません。
この記事では、売却前に床のリフォームや補修が必要かどうか、また査定前にできることなど売却に関して知っておきたいポイントについて説明していきます。
この記事の目次
床の傷はリフォームしておくべき？
日ごろから気を付けていたとしても、生活をしているといつの間にか床や壁のあちこちに傷がついてしまいます。特にフローリングの傷は、気になり始めると目立って見えます。
売却を考えていたとしても「査定額や買主の印象に響くのでは」とマイナス面に目が向き、リフォームを検討する人もいるかもしれません。しかし、傷の程度や状況によっては、リフォームをすると逆に損をしてしまう可能性があります。
まず、査定額を上げたいという理由でのリフォームはおすすめできません。建物の劣化や汚れなどは査定評価に反映するため、できる限りきれいな状態で査定してもらうことがベストではあるものの、リフォームには高い費用がかかります。
しかし、リフォームにかかった費用をそのまま上乗せした金額で物件を売却できるとは限りません。また、査定額が高くついたとしても、買主が現れない場合は金額を下げなくてはならない場合もありえます。
よって査定額アップを目的としたリフォームは行わないほうが賢明と言えるでしょう。
リフォームすることを前提に検討しているケースも多い
中古物件の場合、買主はリフォームすることを前提に物件を検討しているケースも多くなっています。しかし、売主のリフォームが買主の好みに合うとは限らず、さらに値引き交渉までされてしまっては、希望する売却金額に大きく響いてしまうことになります。
また、リフォームと混同されやすいですが「リノベーション」という言葉があります。
リフォームは、老朽化した建物の性能を元に戻す修復の意味合いがありますが、リノベーションは修復だけでなく性能や価値を高めて大規模な間取りの変更を行うなど、より良く作り変えるといった意味合いになります。
安い中古物件を購入してリノベーションを行うことで、新築に比べて費用も抑えられるうえに自由に内装を設計することが可能です。
こうしたリノベーションの人気が高まるにつれてリフォーム一体型の住宅ローンを取り扱う金融機関も増えています。
このように不動産購入後の考え方によっては、買主は補修の程度を気にしないこともあるでしょう。ただし、傷や汚れの程度によっては、補修しておく必要がある場合もあります。
補修の規模は傷に応じて変えよう
マンション売却において、普通に生活をしていてついた傷や汚れに対しては、査定では大きなマイナスになりません。しかし、買主が物件を見に来たときに床の傷が目立つと購入意欲に影響してしまうため、リフォームまではしなくても補修をしておくと印象が良くなり売れやすくなります。
床の傷をきれいにする方法には、張替えと部分的な補修があります。
フローリングの張替えをする場合、家具を移動しなくてはならないため時間と手間がかかり、費用も約20～40万円と高額です。
一方傷の大きさや量によっては、部分的な補修を行うと数万円程度の費用と少ない時間で充分きれいになり、廃棄物も出ないで済みます。
不具合の箇所が少ないときは傷を補修する専門業者に相談してみましょう。
補修の目安とは
中古物件を購入する場合、買主にとっては物件の状態だけでなく築年数も重要になります。中古物件の購入を検討している人は、多少の傷を当たり前としてリフォームを視野に入れていることが多いです。
自分でリフォームする場合、きれいに補修してあるより値引きされるほうが魅力的だと考えます。
逆に、築年数の浅い物件は新築に近いきれいな状態を期待してリフォームなどを考えていない人も多いです。購入後すぐにそのまま住むことを前提にしているため、物件を厳しくチェックする傾向があり、深い傷などは大きなマイナスポイントになります。
築5年以内の物件は、より見栄えに気を使う必要があるでしょう。内覧者の期待よりも傷や凹みが目立つ場合、割高な中古マンションと思われて、なかなか売れない可能性があります。
懸念事項がある場合は事前に不動産会社に確認してもらい、築年数の割に傷んでいると判断された場合、リフォームとまではいかなくても印象が良くなるように補修しておくといいでしょう。
補修しておくべきケースとは
築年数に関わらず、傷や汚れを補修しておいたほうがいいケースもあります。
あまりにもひどい傷みの場合
物件を見学に来た購入希望者は、外観や室内を見て快適に暮らすことができるかをイメージします。もし、内覧時に床に大きく目立つ傷や汚れがあると、普段の生活でも住宅を雑に扱っていると考えて、不具合がある部屋だけでなく物件全体の印象が悪くなってしまいます。
フローリングに重い家具を長い間置いてできた凹みや、家具を移動する際についた深い傷などは、買主にとって大きなマイナスポイントになります。また、腐食して黒ずんでいる箇所やブカブカする床も、印象が悪くなり購入をためらうおそれがあります。あまりにも買主の購入意欲が削がれるような傷や汚れがある場合は、事前に補修しておいたほうがいいでしょう。
築年数が経つほど建物の傷みは増えていきますが、日ごろの過ごし方やメンテナンスで状態にかなりの違いが出てくるものです。床の損傷の程度は判断が難しい部分もあるため、不動産会社に相談してから決めるといいでしょう。
また、大きな損傷を理由に大幅な値引きを要求される可能性があります。古い物件などで売主が納得できる範囲ならばいいですが、築年数が長くない場合は補修しておいて値引き交渉される原因を減らすのもひとつの手です。
不動産の状態によって購入を希望する買主の目的はさまざまです。補修に対しての考え方も違うので、床だけでなく総合的に判断して必要ならば補修やリフォームを行いましょう。
査定や内覧前にできることとは
不動産の査定を依頼するときに「掃除をしなくても大丈夫」といわれることがあります。不動産会社の担当者は売却時のきれいな状態をイメージできるので、掃除の有無を問わないこともあるのです。
しかし、あまりに傷や汚れが目立つ場合はリノベーションやリフォームも視野にいれて査定金額を出すことがあります。
一方で、内覧にくる見学者は部屋の状態をそのまま検討材料にするため、受けた印象が購買意欲にダイレクトに関わります。買主にとって、掃除が行き届いてない住宅は実際の価値よりも評価が下がって見え、ひどいと感じるほどの傷や汚れに対してはシビアな判断になるでしょう。
室内の見栄えを良くすることで、買主の印象を変えることができます。生活感が多少あったとしても、きれいに使われていて清潔に感じるということが重要です。
また、整理整頓をして家具や持ち物を減らして床を広く見せると、解放感があり好感を持たれやすくなります。フローリングは水拭きしたあとに乾拭きをして、可能であればワックスをかけ直しておくと見違えるほどきれいになります。
床の小さな傷や汚れは、ホームセンターで購入できる補修道具で目立たなくすることもできます。また、タイルの床などは汚れが気になる場合、研磨するときれいになります。
購入検討者がリフォームを前提としている場合、状態の悪さは大幅な値引き交渉をされる原因になります。できる限り費用を抑えるためにも、査定や内覧で良い印象を持たれるように隅々まで掃除しておきましょう。
内覧者の立場になって、どのように感じるか客観的に判断することが大切です。
補修は価格交渉の対抗策として有効ですが、キレイに掃除をして物を減らして見栄えを良くすることは、買うか買わないかの判断において重要な要素です。
買うと判断されてからの価格交渉となるため、まずは買ってもいいと思ってもらうことが何より重要であり、掃除や整理整頓を優先して行いましょう。
ハウスクリーニングを頼むこともひとつの手
自分で掃除や補修が難しい場合は、内覧がある前に専門業者に依頼し、ハウスクリーニングをしておくのも手です。多少費用はかかりますが、買主が購入をためらうような状態では売却できるチャンスが少なくなってしまいます。
特に水回りが印象を大きく左右する一方で、売主自身ではなかなか手がかかる場所になります。
水回りも含めて掃除を行う場合はハウスクリーニングを検討しても良いでしょう。
ハウスクリーニングに関しては安く済ませようと金額で判断せず、複数社で見積もりを取り、信頼できる業者を選びましょう。
契約不適合責任とは
不動産売却の際に気を付けるべき点のひとつに、契約不適合責任があります。
契約により引き渡したものが契約内容と異なった場合に、売主が買主に対して責任を負うというもので、2020年4月の法改正によって瑕疵(かし)担保責任に代わり内容が変更となっています。
このようなトラブルにならないためには、契約不適合責任の期間と売主が負う責任の範囲を明確にして、売買契約書に明記しておく必要があります。一般的に売主が個人の場合は、3ヶ月程度と設定して売買することが多いです。
また築年数が長い古い物件は、経年劣化により住宅設備に不具合があることは一般的であることから、住宅の付帯設備は契約不適合責任の対象外とする(免責する)といった契約を結んでいることもあります。
しかし、床や壁紙の傷、汚れはこの付帯設備表の項目には含まれていません。また売主が居住している状態での内覧は、買主にも遠慮があるため、床や壁の傷を隅々まで確認するのは難しいでしょう。
内覧のときに買主が気づかなかった床の傷など、あとから細かい点を指摘され補修費用を請求されてしまうケースがあります。
契約不適合責任は瑕疵担保責任のように全部免責ができず、免責したい項目ひとつひとつを買主の了承を得ながら、契約書に明記することが重要です。
また売主が、物件の不具合を知っていながら買主に伝えなかった場合、免責特約があっても免責できません。売却できないことを恐れて事実を隠すと、大変な責任を負ってしまうこともあるので、把握している不具合や劣化はすべて買主に告知しましょう。
リスクを減らすためにホームインスペクション(住宅診断)を行い、事前に住宅の不具合についてしっかりとチェックを行っておくと安心です。
また、契約前の段階で不動産仲介会社から物件状況等報告書を貰えるので、売主自身の手で各箇所を確認して報告漏れが無いかチェックしていきましょう。この物件状況報告書そのものが証明書となります。
まとめ
きれいに掃除して売却しよう
床やフローリングの傷はリフォームを施したからといって、リフォーム費用を上乗せした金額で売却できるとは限りません。生活によってできる傷や汚れに対して、売主が補修する義務はないので、そのままの状態で売却することが一般的です。
ただし、査定する不動産業者の担当者も、プロとはいえ汚れて雑に扱われた住宅では印象が悪くなってしまいます。
査定前に掃除や整理をして、できる限り広くきれいに見せたほうがいいでしょう。
売却するまでの期間が長くなってしまうと希望する価格より下がってしまうかもしれません。早く高く売るためにも、内覧時の第一印象を良くして購入を決めてくれるように、できることはしておきましょう。フローリングは雑巾がけとワックスをするだけでも、見栄えががらりと変わります。
買主がすてきな生活を送るイメージが描けるように、整理整頓や掃除をしてきれいにしておくことをおすすめします。
不動産会社選びが重要
マンションの売却価格は築年数に大きく影響します。いくらリフォームで内装をきれいにしても、築年数の経過による内部の劣化は防ぐことはできません。売却を検討している場合、1年でも早く売ることをおすすめします。
また所有している不動産を効率的に売却するには、不動産会社の売り方も重要なポイントです。その物件にあった販促活動をしているか、売主の希望に寄り添った対応しているかなどといった点は、満足のいく売却活動を行ううえで重要なポイントとなります。
不動産売買に関する知識がなく、所有している不動産をどのような方法で売却すればいいかわからないという方は一括査定サイト「イエイ」の利用をオススメします。
「イエイ」では、国内主要の不動産会社や地元に強い地元密着の不動産会社などとの取引があり、多様な不動産会社から自身に合う不動産会社を見つけやすいのが利点です。
フォーム内に物件情報を入力することで複数の不動産会社から売却査定金額を確認することができ、簡単に相場を知ることも可能です。また信頼できる担当者が見つかれば、そのまま不動産会社に仲介を依頼することもできるので、安心して売却活動を進めることができるでしょう。
「イエイ」を使って効率的に不動産会社選びを行いましょう。
無料一括査定はこちら
