投資用マンションを保有していると、「このまま持ち続けるべきか」「今が売り時なのか」と判断に迷う場面が必ず訪れます。
家賃収入やローン残債、金利動向、税金など、考慮すべき要素が多いため、感覚や思い付きだけで決めてしまうと、想定以上の損失や後悔につながることも少なくありません。
だからこそ、売却を成功させるためには、正しいタイミングの見極めと事前の情報整理が重要です。
この記事では、投資用マンションの売却を検討する際に押さえておきたい、売却のタイミングや判断のポイントをはじめ、価格の決まり方や節税対策、さらに高値で売るための具体的なコツまで、売却の全体像をわかりやすく解説します。
「今すぐ売るべきか迷っている方」や「将来の資産形成を見据えて判断したい方」は、ぜひ本記事を参考にしながら、後悔のない選択につなげてください。
この記事の目次
投資用マンションは今売るべき？まず判断しよう
投資用マンションの売却は、感情や思い付きで決めてしまうと、思わぬ損失につながることがあります。
ここでは、投資用マンションを今売るべきかどうかを判断するためのポイントを整理します。
売る場合と持ち続ける場合のメリット・リスクを押さえることで、売るべきかどうかの冷静な判断ができますよ。
よくある売却のきっかけ
投資用マンションの売却を考える人の多くは、明確な“変化”を感じたタイミングで動き出しています。
代表的なきっかけは、次の3つです。
① 収支が悪化してきたとき
空室増加や修繕費・管理費の上昇、家賃下落により、キャッシュフローがマイナスになる状態は「投資として成り立っていないサイン」です。
先送りすると、売却価格の下落で損失が拡大するリスクがあります。
② 金利上昇でローン負担が増えたとき
金利上昇は返済額を押し上げ、収支を悪化させるだけでなく、買い手の減少＝売りづらさにも直結します。
「まだ大丈夫」と思っている間に売り時を逃すケースも少なくありません。
③ 将来への不安を感じたとき
築年数の経過、エリアの将来性、ライフプランの変化などから、「この投資を続ける意味があるか」と冷静に考え始めたときも売却検討の好機です。
今売った場合と持ち続けた場合の損得比較
投資用マンションは、「今売る」か「持ち続ける」かによって、将来の損得が大きく変わります。
今売れば、価格下落や修繕費の増加といったリスクを回避できる一方で、保有を続けた場合は家賃収入を得られる反面、空室リスクや金利上昇などの不確実性を抱え続けることになります。
だからこそ、感覚的に判断するのではなく、数字をもとに比較することが後悔しない選択につながるでしょう。
以下の記事では、投資用マンションを売却するおすすめのタイミングについても解説しています。ぜひ参考にしてみてくださいね。
2026年は投資用マンションは売り時？
2026年は、投資用マンションの売却を検討する価値が高い年と言えます。
なぜなら、マンション価格は近年上昇傾向が続いており、価格が高いうちに売る判断もおすすめの一つだからです。
また、金利上昇が見込まれる中、「金利が上がる前に売りたい」と考える投資家も増えています。
借入コストの増加や買い手の減少を避ける意味でも、売却を検討する理由になります。
ただし、市況は今後変わる可能性もあるため、「2026年＝必ず売り時」と決めつけず、価格・収支・金利を踏まえて判断することが重要です。
投資用マンションを売却するならいつがいい？
投資用マンションを売ろうと考えたときに重要なのが、売却のタイミングです。
適切なタイミングを把握しておかないと、相場より低い価格で売却してしまったり、節税のチャンスを逃したりする可能性があります。
ここでは、投資用マンションを売却する際におすすめのタイミングをご紹介します。
所有期間が5年以上経ったとき
マンションの所有期間にも注意して売却をするのもおすすめです。
なぜなら、所有してすぐに売却した物件と5年以上所有した物件では、売却後にかかる所得税率が異なるからです。
不動産を売却して利益がでると、譲渡所得税がかかります。
| 税金＝譲渡所得×税率 |
この譲渡所得税における税率は、所有期間によって下記の通り異なります。
|
所得の種類 |
所有期間 |
所得税率 |
住民税率 |
|---|---|---|---|
|
短期譲渡所得 |
5年以下 |
30％ |
9％ |
|
長期譲渡所得 |
5年超 |
15％ |
5％ |
税率は長期譲渡所得の方が低くなるため、所有期間が5年を超えると税金が安くなります。
そのため、所有期間が5年以上経ってから売却するのがおすすめなのです。
不動産売却でかかる譲渡所得税とは？計算方法や税率まで解説！
大規模修繕が行われたとき
投資用マンションは、大規模修繕が完了した後に売却するのも一つのおすすめなタイミングになります。
なぜなら、大規模修繕が実施されることで建物の劣化部分が改善され、物件の印象や資産価値が向上するからです。
ただし、大規模修繕が行われる時期は、ある程度築年数が経過しているケースがほとんどです。
築年数が進むほど売却価格が下がる傾向もあるため、「築浅であること」を重視したい場合は、無理に大規模修繕を待つ必要はありません。
あくまで、売却タイミングの一つとして考えるとよいでしょう。
金利が安いとき
「金利が安いときに売却する」というのもおすすめです。
なぜなら、金利が低いとローンの返済額を抑えることができ、購入検討者も増えるからです。
また、投資用マンションを売却する際に、金利の動きに注目すべき理由として以下のような事もあげられます。
NOI利回りについて
マンションの投資価値を計算するとき、「NOI利回り」という指標が使われます。
これは「投資家がリスクを考慮した上で求める利益の目安」です。
| NOI利回り ＝ 金利 ＋ 不動産リスクプレミアム |
ここでいう「不動産リスクプレミアム」とは、マンションの立地や築年数などの条件によって投資家が感じるリスクのことです。
例えば、
・都内の新築ワンルームマンション → リスクプレミアム 3％
・地方の古いアパート → リスクプレミアム 8％
もしリスクプレミアムが3％の物件の場合
| ・金利が2％のとき → NOI利回り 5％ ・金利が1％のとき → NOI利回り 4％ |
NOI利回りは低いほど物件価格が高くなる仕組みなので、金利が低いときに売ると、より高値で売れる可能性があるのです。
減価償却が終わる前
減価償却が終わる前に売ることも、売却のおすすめのタイミングです。
減価償却とは？
| 建物や設備などの「時間とともに価値が減る資産（※土地は除く）」の購入費用を、数年に分けて経費として計上する仕組みです。毎年計上される費用を「減価償却費」といいます。 |
減価償却費は実際の支出は伴いませんが、会計上の経費として利益を減らす効果があります。
利益が小さくなると、その分所得税や住民税も抑えられるため、節税につながるのです。
ただし、減価償却費は建物の耐用年数内のみ計上可能です。
耐用年数を過ぎると費用は計上できず、税金が増えて手元に残るお金が減ることがあります。
そのため、減価償却が終わる前に売却すると収支的に有利になりやすいのです。
なお、マンションは一般的に鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で、法定耐用年数は47年です。
新築で購入している場合は、47年以内に売却を検討するのが目安になります。
投資用マンションの売却タイミングは、「築年数」と「減価償却」の両方を意識することが大切です。
価格の相場が上がっている時
不動産の価格相場が上向きの場合も、売却を検討する良いタイミングといえます。
なぜなら、全体的な市場価格が高まっているため、通常より高値で売却できる可能性があり、売却益を期待できるからです。
不動産の相場を確認するには、以下のような情報源が役立ちます。
①不動産情報ライブラリ
国土交通省が提供する公式サイトで、物件価格だけでなく、周辺環境や都市計画など、不動産取引に参考になるさまざまな情報を閲覧できます。
②レインズ・マーケット・インフォメーション
国土交通大臣指定の不動産流通機構が管理しているサイトで、実際の売買価格などの取引データを検索可能です。
築20年を迎える前
築20年に達する前の物件は、比較的売却しやすい時期といえます。
築20年を超えると、給排水設備の劣化が目立ち始め、外観も古い印象を与えやすいため、資産価値が大きく下がってしまうことがあります。
一方で、築20年未満の物件であれば評価額が高く、最長35年のローンを利用した購入も可能です。
特に投資用マンションはローンで購入されるケースが多いため、売却を検討するタイミングとして適しています。
引っ越しシーズンの直前
新生活が始まる1〜3月や、人事異動が多い7〜9月は、引っ越しシーズンの直前にあたります。
この時期に売却すると、買主を見つけやすく、少し高めの価格でも売れやすい傾向があるのです。
さらに、多くの買主の目に触れることで問い合わせが増え、値引き交渉が起こりにくいといったメリットも期待できます。
マンションは、売却活動を始めてから実際に成約するまでに通常3〜6ヶ月かかるため、希望する売却時期を見据えて準備を進めることが大切です。
準備の目安
| ・1〜3月中に売却したい場合：前年の9〜12月に準備開始 ・7〜9月中に売却したい場合：前年の3〜6月に準備開始 |
投資用マンションの売却価格はどのように決まる？
投資用マンションの売却を考えているなら、売却価格がどのように決まるのか？気になりますよね？
ここでは、投資用マンションの売却価格がどのように決まるのかをご紹介していきます。
収益還元法
投資用マンションの査定額は、「収益還元法」と呼ばれる考え方をもとに算出されるのが一般的です。
収益還元法とは？
|
収益還元法とは、物件が将来にわたって生み出すと見込まれる年間の純収益（NOI）を、投資家が想定する利回りで割り戻して価格を算出する方法です。 この計算式において、利回り（NOI利回り）は分母にあたるため、数値が低いほど評価額は高くなり、反対に利回りが高い場合は査定価格が抑えられる傾向があります。 |
利回りの動き
投資用マンションの価格を考えるときに、「利回り」はとても重要なポイントです。
本来は、「NOI利回り（実際の収益をもとにした利回り）」で判断するのが理想ですが、データがそろわない場合には「期待利回り」という目安の数字を使って、おおよその判断をすることができます。
期待利回りとは？
|
「多くの投資家が、このくらいの利回りなら買いたいと考えている水準」のこと。 あくまで目安の数字であり、正確な利回りというより「今の市場では、これくらいが普通」という相場感を示すもの。 この期待利回りは、一般財団法人 日本不動産研究所が不動産投資家へのアンケート結果をもとに作成しており、半年に一度「不動産投資家調査」として公表されています。 |
投資用マンション売却の流れ
投資用マンションの売却手続きは、基本的に一般的な不動産売却と大きな違いはありません。
ただし、投資用マンション特有の手続きとして、売却後に「賃貸人の地位承継通知」を行う必要があります。
賃貸人の地位承継通知とは？
|
所有者が変更されたことを入居者に知らせる通知で、売主と買主の連名で行います。 なお、入居者の事前承諾は不要で、売却後に通知すれば問題ありません。 |
関連記事：不動産売却の流れとは？売買契約の手順やスムーズに進めるコツを解説
投資用マンション売却にかかる費用とは？
投資用マンションを売却した際にかかる費用も一般的な不動産売却と基本的には同じになります。
【投資用マンション売却にかかる費用】
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詳細 |
費用 |
|
|---|---|---|
|
仲介手数料 |
・売却活動の依頼をした不動産会社に支払う成功報酬 ・上限が決められており、売却価格に応じ金額が変動する |
・200万円以下 ・200万～400万円以下 |
|
印紙税 |
・契約書や受領書などの課税文書に課される税金。 |
・売買が成立した契約金額によって税額が |
|
抵当権抹消に関する費用 |
・不動産を売却しローンを完済した場合、抵当権を抹消するために、行う手続き |
・不動産1つにつき1,000円 |
|
譲渡所得税 |
・売却し利益が出た場合、その利益に対して課される税金 ・売却した翌年の確定申告時に納税する必要がある |
計算式 |
【完全ガイド】家の売却で税金はいくらかかる？節税対策と注意点を徹底解説
譲渡所得税の計算方法
投資用マンションを売却した際にかかる譲渡所得税は、売却によって得た利益をもとに計算されます。
| ・譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用） ・譲渡所得税＝譲渡所得×税率 |
取得費とは、マンションを購入する際に実際に支払った費用を指します。（建物の購入代金・購入時の仲介手数料・立ち退きにかかった費用など）
譲渡費用は、投資用マンションを売却するために直接かかった費用のことです。（売却時の仲介手数料・売買契約書にかかる印紙税・立ち退きに要した費用など）
譲渡所得がプラスとなった場合、その利益に対して税金が課されます。
適用される税率は 投資用マンションの所有期間 によって異なります。
なお、この譲渡所得税は、「所得税」「住民税」で構成されています。
|
譲渡所得の種類 |
税率 |
|---|---|
|
短期譲渡所得 (所有期間5年以下の場合) |
・所得税：30.63％ |
|
長期譲渡所得 （所有期間5年超の場合） |
・所得税：15.315％ 合計：20.315% |
所有期間が5年を超えるかどうかで税負担が大きく変わるため、売却時期の判断が重要です。
投資用マンションを高く売るための3つのコツ
投資用マンションを手放すなら、できるだけ条件の良い形で売却したいと考える方が多いでしょう。
そこでここでは、売却価格を高くするために押さえておきたい、3つの重要なポイントを解説します。
【売却時に意識したい3つのポイント】
・入居者がいる状態で売りに出す
・海外投資家からの需要も想定する
・高値での売却実績がある不動産会社を選ぶ
入居者がいる状態で売りに出す
投資用マンションは、入居者がいる状態で売却したほうが、高値で成約しやすい傾向があります。
空室のまま売却する場合、価格は「想定される賃料」をもとに算出されます。
しかし実際に入居者がいないと、買主となる投資家は「その賃料で本当に借り手がつくのか」と不安を感じやすくなるのです。
その結果、賃料を低めに見積もられ、収益性を厳しく評価されることで、売却価格も抑えられてしまいがちです。
加えて、価格交渉を持ちかけられる余地が生まれる点もデメリットといえます。
こうしたリスクを避けるためにも、安定した賃貸実績を示せる 入居中の状態で売却することが望ましい といえるでしょう。
海外投資家からの需要も想定する
投資用マンションを売却する際は、買主を国内投資家だけに限定せず、海外投資家も選択肢に含めると有利に進むケースがあります。
特に、中国や台湾を中心としたアジア圏の投資家は、日本の収益物件に強い関心を示すことがあります。
これらの地域では、収益物件の利回りが現地の金利とほぼ同水準にとどまることが多く、日本の不動産は「利回りが高く、価格も割安」と評価されやすいためです。
その結果、アジア系投資家は日本人投資家よりも低い利回りでも購入を検討でき、条件次第ではより高い価格を提示してくれる可能性があります。
高値での売却を目指すのであれば、買主の対象を日本人に限定せず、外国人投資家も含めて検討することが重要です。
高値での売却実績がある不動産会社を選ぶ
投資用マンションを高値で売るには、「高値で売れる可能性のある不動産会社を選ぶこと」も重要です。
居住用マンションと異なり、投資用マンションは遠方の投資家が購入するケースも多いため、地域密着型の不動産会社が必ずしも有利とは限りません。
むしろ、投資家からの信頼があり、投資用物件の取り扱いに慣れている不動産会社のほうが、高値で売却できる可能性が高くなります。
また、投資用マンションの査定額は不動産会社によって大きく異なることがあります。
実際に同じ物件でも、査定額に数百万円の差が出るケースは珍しくありません。
高く売れるチャンスを逃さないためにも、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較することが重要です。
複数の不動産会社に個別で問い合わせるのが手間に感じる場合は、不動産一括査定サービスを活用するのがおすすめです。
当サイトが提供している不動産一括査定サービス「イエイ」では、1,700社以上の優良な業者が揃っており、安心して依頼できる会社を見つけやすいので、ぜひご活用ください。
「今いくらで売れるのか」を把握するだけでも、売却判断の大きな材料になります。
高く売れるチャンスを逃さないためにも、まずは無料査定で相場を確認してみてはいかがでしょうか。
投資用マンションの売却でローン残債がある場合の対処法
ローンが残っている不動産を売るには、まず設定されている「抵当権」を抹消する必要があります。
抵当権とは、ローンの担保として不動産に設定される権利のことです。
抵当権があると、金融機関の許可なしに自由に売却できません。
住宅用不動産も投資用マンションも同じで、売却にはローンの完済と抵当権の抹消が必須です。
そのため、売却代金でローン残債を返済できるかどうかも重要なポイントです。
ただし、投資用マンションは売主の想定価格で必ず売れるとは限らない点に注意が必要です。
関連記事：ローン残債のあるマンションの売却は可能？査定を依頼して売却額を確認しよう
ローン残債のあるマンションの売却は可能？査定を依頼して売却額を確認しよう
売却価格がローン財債を下回る場合
売却価格がローン残債に届かず、差額が残る状態を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの場合は、主に次の方法があります。
・不足分を自己資金などで一括返済する
・売却のタイミングを見直す
自己資金で不足分を返済できない場合は、売却を一旦見送り、月々のローン返済で残債を減らすのが基本です。
ローン残債と売却価格がほぼ同額になったタイミングで、再度売却を検討しましょう。
投資用マンションは景気や相場の影響で価格が変動しやすいため、定期的に市場をチェックしておくこともおすすめです。
投資用マンション売却で残債がある場合の注意点
投資用マンションにローンの残債がある場合、売却には特有の注意点があります。
残債の有無によって売却方法や資金計画が変わるため、事前にしっかり確認しておくことが大切です。
ここでは、ローン残債がある物件を売却する際に押さえておきたいポイントをわかりやすく整理してご紹介します。
物件ごと残債を確認しておく
複数のマンションを所有している場合、売却予定の物件と別の物件の残債を間違えるケースがあります。
残債を誤って把握していると、売却資金の準備に支障が出ることもあるため、取引前に必ず該当物件の正確な残債を確認しておきましょう。
物件の諸経費を計算しておく
上記でもご紹介しましたが、マンションを売却する際は、仲介手数料や税金などの諸経費がかかります。
これを計算せずに売却すると、一括返済に必要な資金が不足する可能性があります。
売却代金から諸経費を差し引いた額でローン不足分を計算しましょう。
| ローン残債－（売買代金－諸経費）＝不足金 |
なお、残債を一括返済する場合は手数料が発生することもあるため、事前に金融機関で確認してください。
諸経費は一般的に売却代金の約5％程度が目安です。
共同担保のローンは返済額を確定しておく
複数の物件をまとめて共同担保にしている場合、1つの物件だけを売却しても返済額が確定しないことがあります。
場合によっては、全額返済を求められることもあるので注意が必要です。
事前に金融機関と返済額を確認・確定しておかないと、増額請求などのトラブルになるケースもあるため、慎重に交渉して返済額を明確にしておきましょう。
投資用マンションの売却でよくある質問
投資用マンションの売却を検討し始めると、さまざまな疑問や不安が出てくるものです。
特に初めて売却を経験する方にとっては、判断を誤らないためにも、事前に基本的なポイントを押さえておくことが重要です。
ここからは、投資用マンションの売却で多くの方が疑問に感じやすい質問をピックアップし、分かりやすく解説していきます。
投資用マンションを売却し損が出た場合も確定申告は必要ですか？
売却し損が出た場合、所得が発生していないため、原則として確定申告は不要です。
ただし、税務署は法務局と情報を連携しており、投資用マンションを売却したこと自体は把握しています。
そのため、税務署が「この人は売却益が出ているのでは？」と判断した場合、後から「お尋ね」と呼ばれる確認アンケートが送られてくることがあります。
お尋ねが届いた場合は、売却損が出ていることを正直に回答すれば問題ありません。
逆にお尋ねが来なければ、税務署も特に疑っていないということなので、何も対応する必要はありません。
売却し得た利益のおすすめの活用方法を知りたいです。
投資用マンションを売却して得られた資金は、その後の資産形成に大きく影響します。
売却益をどのように運用するかによって、将来の資産の増え方や投資の幅が変わるため、計画的に使うことが重要です。
ここでは、売却後の資金を有効に活用するためのヒントやポイントをわかりやすく解説します。
売却益の再投資で資産を増やす
売却で得た資金は、次の投資に回すことでさらなる資産形成につなげられます。
再投資の際は、リスクとリターンのバランスを意識することが基本です。
・株式や投資信託など金融商品への投資で、流動性を保ちながら資産を増やす
・新たな不動産を購入して賃貸収入を得る
・売却益を自己資金として、より大きな投資の頭金に充てる
不動産に再投資する場合は、立地や物件の状態、将来的な価値上昇の可能性をしっかり見極めることが重要です。
自己資金を増やしてレバレッジを効かせることで、資産形成のスピードを加速できます。
次の投資物件を選ぶ際のポイント
新しい投資物件を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。
・立地と将来性：交通アクセスや商業施設、学校の近さ、再開発計画や新交通インフラの有無を確認
・物件タイプと管理状況：マンション、アパート、一戸建てなど、自分の戦略に合う物件か。築年数や修繕の必要性も考慮
・収益性と維持コスト：賃貸収入と管理費・修繕費のバランスを確認
・資金計画：自己資金と借入金のバランスを見極め、無理のない範囲で投資
・税制優遇：長期的な運用や節税効果を考慮
これらを踏まえることで、次の物件選びもリスクを抑えつつ、収益性の高い投資が可能になります。
長期的な資産形成戦略
売却後の資金運用は、短期的な利益ではなく長期的な資産形成を意識することが大切です。
・複数の資産クラス（株式、投資信託、不動産など）に分散投資してリスクを軽減
・定期的に資産を見直し、必要に応じてポートフォリオを調整
・税制優遇のある制度や金融商品を活用し、効率的に資産を増やす
時間をかけて計画的に運用することで、安定した資産形成が可能になります。
投資用マンションを売却する際に何か節税テクニックがありますか？
投資用マンションを売却する際は、税負担を抑える節税テクニックを活用しましょう。
節税テクニックとしては以下のようなものがあります。
・損益通算の活用
・繰越控除制度の利用
・居住用財産の3,000万円特別控除
損益通算の活用
売却による譲渡所得は、他の所得と合算して税金を計算できます。
これを「損益通算」と呼びます。
具体的には、売却で損失が出た場合、その損失を給与所得や事業所得から差し引くことで、課税対象額を減らし税負担を軽くできます。
損益通算を行うには、まず譲渡所得を正確に計算することが重要です。
譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で算出され、マイナスになれば他の所得と通算可能です。
繰越控除制度の利用
繰越控除制度を使うと、不動産の売却によって生じた譲渡損失を、翌年以降の所得と相殺することが可能です。
損失は最長で3年間にわたり繰り越せるため、将来の税負担を抑えつつ、資産運用全体の効率を高める効果が期待できます。
なお、この制度を適用するには、損失が発生した年に確定申告を行い、所定の手続きを正しく済ませる必要があります。
居住用財産の3,000万円特別控除
売却した不動産が居住用であれば、売却益から最大3,000万円を控除できる特別控除があります。
適用条件は以下の通りです
・売却した不動産が自己の居住用であること
・売却前3年間、居住していたこと
・過去に同じ特別控除を利用していないこと
条件を満たせば、税負担を大幅に軽減でき、資金の有効活用につながります。
投資用マンションの売却はタイミングや条件が大事
投資用マンションの売却は、タイミングや条件によって得られる利益や税負担が大きく変わります。
売却を検討する際は、以下のポイントを押さえておくことが重要です。
・今売るか、持ち続けるかを数字で比較して判断する
・所有期間や大規模修繕、金利動向、価格相場などを確認する
・売却価格の決まり方や諸費用、ローン残債の影響を理解する
・売却益は再投資や資産形成に計画的に活用する
・節税制度（損益通算・繰越控除・3,000万円特別控除）を上手に活用する
これらを踏まえれば、無理のない売却判断ができ、将来の資産形成にもつなげられます。
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