投資用マンションの売却は今がベスト？失敗しない判断基準を徹底解説！

投資用マンションを保有していると、「このまま持ち続けるべきか」「今が売り時なのか」と判断に迷う場面が必ず訪れます。

家賃収入やローン残債、金利動向、税金など、考慮すべき要素が多いため、感覚や思い付きだけで決めてしまうと、想定以上の損失や後悔につながることも少なくありません。

だからこそ、売却を成功させるためには、正しいタイミングの見極めと事前の情報整理が重要です。

この記事では、投資用マンションの売却を検討する際に押さえておきたい、売却のタイミングや判断のポイントをはじめ、価格の決まり方や節税対策、さらに高値で売るための具体的なコツまで、売却の全体像をわかりやすく解説します。

「今すぐ売るべきか迷っている方」や「将来の資産形成を見据えて判断したい方」は、ぜひ本記事を参考にしながら、後悔のない選択につなげてください。

投資用マンションは今売るべき？まず判断しよう　

投資用マンションの売却は、感情や直感だけで決めてしまうと、予期せぬ不利益を被る恐れがあります。

まずは、今本当に手放すべきなのかを適切に判断するためのチェックポイントを確認しておきましょう。

2026年は投資用マンションの売り時？　

2026年は、投資用マンションの売却を検討するうえで注目のタイミングといえます。

近年、マンション市場は高値圏で推移しており、ピーク期を意識して利益を確定させるのも選択肢の一つだからです。

さらに金利上昇の兆候が見られる中、「購買力が下がる前に売り切りたい」と考えるオーナーも増えてきました。

ローン負担の増大や需要減速のリスクを考慮すると、売却に動く妥当な理由になります。

ただし、市場環境は流動的であるため、「2026年＝絶対に売り時」と決めつけるのではなく、価格・収支・金利状況を総合的に見て判断することが大切です。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）

今売るべき人・持ち続けるべき人の特徴

ご自身の所有物件がどちらに該当するか、以下のチェックリストで確認してみましょう。

【今すぐ売却を検討すべき人の特徴】
・キャッシュフロー（月々の手残り）がマイナス、または悪化している
・金利上昇によってローンの返済負担が増加している（変動金利で借入中など）
・所有期間が5年を超え、売却益に対する税率が下がっている
・築年数が15年・20年の節目に近づいている
・減価償却期間が終了し、毎年の税負担が急増している（デッドクロス状態※）
・サブリース契約中※で、手数料負担や賃料減額に悩んでいる

【持ち続ける（保有継続）を検討すべき人の特徴】
・立地が抜群に良く、今後も高い稼働率と家賃維持が見込める
・低金利の固定金利でローンを組んでおり、金利上昇の影響を受けない
・ローンの残債が多く、今売ると手持ちの自己資金で持ち出し（持ち出し補填）が発生する
・年間を通じて十分なプラスのキャッシュフローが得られている

※デッドクロス状態とは？
家賃収入から経費を差し引いた「収入（実質賃料）」が、ローンの返済額（元本＋利息）を下回ってしまう状態のこと。

※サブリース契約とは？
物件の所有者が不動産会社に物件を一括で貸し出し、その不動産会社が入居者に転貸する仕組みのこと。
サブリース契約については、下記でも解説していますので、ご参考ください。

投資用マンションを売却するならいつがいい？　

投資用マンションを売ろうと考えたときに重要なのが、売却のタイミングです。

適切なタイミングを把握しておかないと、相場より低い価格で売却してしまったり、節税のチャンスを逃したりする可能性があります。

ここでは、投資用マンションを売却する際におすすめのタイミングをご紹介します。

所有期間が5年以上経ったとき　

マンション売却にあたっては、物件を所有してきた「年数」を意識することも大切です。

購入から日の浅い物件と、5年を超えて保有した物件とでは、売却時に生じる税金の負担額が大きく変わるためです。

マンションを売却して利益（譲渡益）が出た場合、税金が課せられます。
【税金額＝譲渡所得×税率】

この計算で用いられる税率は、以下のように所有期間によって区分されています。

税率は長期譲渡所得の方が低くなるため、所有期間が5年を超えると税金が安くなります。

そのため、所有期間が5年以上経ってから売却するのがおすすめなのです。

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大規模修繕が行われたとき　

大規模修繕の完了直後は、建物の見た目や管理状態が改善されて資産価値が高まるため、売却の好機となります。

ただし、修繕を行う時期は築年数が進んでいることが多く、築年数が経つほど売却価格は下がりやすくなります。

「築浅」を売りにしたい場合は修繕を待たずに売るのも手です。状況に応じた選択肢の一つとして捉えておきましょう。

低金利のタイミング　

不動産投資ローンなどの金利が低い場合は、マンションの売却にとって強力な追い風となります。

買い手側の資金調達コストが抑えられることで興味を持ってくれる人の数が広がり、結果として強気の価格設定や好条件での成約が期待しやすくなるためです。

減価償却が終わる前　

減価償却費の計上が終わる前の売却もおすすめのタイミングです。

【減価償却とは？】

出費を伴わずに節税効果（手残りの増加）が得られるメリットがあります。

しかし、法定耐用年数を過ぎると減価償却費が使えなくなり、税負担が増えて手元に残る資金が減ってしまいます。

そのため、減価償却が使えるうちに手放すのが収支上有利です。

なお、一般的なRC・SRC造のマンションは耐用年数が47年のため、新築なら47年以内が売却の目安となります。

「築年数」と「減価償却の残り期間」をセットで考慮して検討しましょう。

価格の相場が上がっている時　

不動産相場が上昇傾向にある時期も、売却に踏み切る絶好のチャンスです。

市場全体の値動きが強気なため、通常以上の高値売却や十分な売却益（キャピタルゲイン）が狙えます。

マンションの相場動向は、主に以下の公的ツールで調べることができます。

・不動産情報ライブラリ（国道交通省）： 取引価格のほか、周辺地域の都市計画や立地特性などの関連情報を閲覧可能。
・レインズ・マーケット・インフォメーション：国土交通大臣指定の流通機構によるデータベースで、実際の成約価格情報を検索・確認可能。

築20年を迎える前　

築20年を迎える前の物件は、比較的売りやすい売却の狙い目です。

築20年を過ぎると給排水管などの老朽化が顕著になり、見た目の古さも相まって資産価値が下がりやすくなります。

一方、築20年未満であれば物件評価が高く保たれ、買主が最長35年のフルローンを組みやすいという利点があります。

融資を受けて購入する人が多い投資用マンションでは、この「築20年前」が売却に理想的なタイミングの一つとなります。

引っ越しシーズンの直前　

新生活がスタートする1〜3月や、異動期にあたる7〜9月は引っ越しの最盛期です。

その直前は購入希望者が一気に増えるため、高値での売却やスムーズな成約が狙えます。

注目度が高まることで、値下げ交渉を回避しやすい点も大きな魅力です。

不動産売却は準備から成約まで3〜6ヶ月ほどかかるため、需要期から逆算したスケジュール調整が重要になります。

【準備の目安】
・1〜3月中に売却したい場合：前年の9〜12月に準備開始
・7〜9月中に売却したい場合：前年の3〜6月に準備開始
 

投資用マンションの売却価格はどのように決まる？

投資用マンションの売却を考えているなら、売却価格がどのように決まるのか気になりますよね？

ここでは、投資用マンションの売却価格がどのように決まるのかをご紹介していきます。

収益還元法　

投資用マンションの査定額は、「収益還元法」と呼ばれる考え方をもとに算出されるのが一般的です。

収益還元法とは？

物件が将来にわたって生み出すと見込まれる年間の純収益（NOI）を、投資家が想定する利回りで割り戻して価格を算出する方法です。

この計算式において、NOI利回りは分母にあるため、数値が低いほど評価額は高くなり、反対に利回りが高い場合は査定価格が抑えられる傾向があります。

NOI利回りについて　

NOI利回りとは、投資家がリスクを考慮したうえで求める利益の目安です。

ここでいう「不動産リスクプレミアム」とは、マンションの立地や築年数などの条件によって生じるリスクに対して、投資家が上乗せして求める期待リターンのことです。

例えば、
・都内の新築ワンルームマンション → リスクプレミアム 3％
・地方の古いアパート → リスクプレミアム 8％

もしリスクプレミアムが3％の物件であれば、金利変動によってNOI利回りは以下のように変化します。

​​NOI利回りは低いほど物件価格が高くなる仕組みなので、金利が低いときに売ると、より高値で売れる可能性があるのです。

利回りの動き

投資用マンションの価格を考えるときに、「利回り」はとても重要なポイントです。

本来は、「NOI利回り（実際の収益をもとにした利回り）」で判断するのが理想ですが、データがそろわない場合には「期待利回り」という目安の数字を使って、おおよその判断をすることができます。

期待利回りとは？
「多くの投資家がこの程度の利回りであれば購入したいと考える水準」を指します。

確定した実績利回りではなく、『現在の市場における一般的な目安』となる相場感を示す指標です。

この期待利回りは、一般財団法人 日本不動産研究所が不動産投資家へのアンケート結果をもとに作成しており、半年に一度「不動産投資家調査」として公表されています。

投資用マンション売却の流れ

投資用マンションの売却手続きは、基本的に一般的な不動産売却と大きな違いはありません。

ただし、投資用マンション特有の手続きとして、売却後に「賃貸人の地位承継通知」を入居者へ送付する必要があります。

これは物件の所有者（賃貸人）が変更されたことを知らせる通知であり、一般的に売主と買主の連名で発行します。

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投資用マンションを売却した後に確定申告が必要？

投資用マンションを売却後に確定申告が必要なケースは以下の3つがあります。

①売却で利益が発生した場合
②他に不動産の売却益があり、損失分と通算（相殺）する場合
③税制上の特例を利用したい場合

一方で、売却して損が出た場合、所得が発生していないため、原則として確定申告は不要です。

ただし、税務署は法務局と情報を連携しており、投資用マンションを売却したこと自体は把握しています。

そのため、税務署が「この人は売却益が出ているのでは？」と判断した場合、後から「お尋ね」と呼ばれる確認アンケートが送られてくることがあります。

お尋ねが届いた場合は、売却損が出ていることを正直に回答すれば問題ありません。

逆にお尋ねが来なければ、税務署も特に疑っていないということなので、特段の手続きや対応は不要です。
 

投資用マンション売却にかかる費用とは？

投資用マンションを売却した際にかかる費用も一般的な不動産売却と基本的には同じになります。

【投資用マンション売却にかかる費用】

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譲渡所得税の計算方法　

投資用マンションを売却した際にかかる譲渡所得税は、売却によって得た利益をもとに計算されます。

取得費とは、マンションを購入する際に実際に支払った費用を指します。
（建物の購入代金・購入時の仲介手数料・立ち退きにかかった費用など）
（建物の購入代金からは、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます）

譲渡費用は、投資用マンションを売却するために直接かかった費用のことです。（売却時の仲介手数料・売買契約書にかかる印紙税・売却のために賃借人へ支払った立退料など）譲渡所得がプラスとなった場合、その利益に対して税金が課されます。

適用される税率は 投資用マンションの所有期間 によって異なります。

なお、この譲渡所得税は、「所得税」「住民税」で構成されています。

（※所得税には、基準所得税額の2.1％相当分（長期0.315％／短期0.63％）の復興特別所得税が含まれています ）

所有期間が5年を超えるかどうかで税負担が大きく変わるため、売却時期の判断が重要です。（※所有期間は、売却した年の「1月1日時点」で判定されます）

投資用マンションを高く売るためのコツ

投資用マンションを手放すなら、できるだけ条件の良い形で売却したいと考える方が多いでしょう。

そこで、少しでも高く売却するために押さえておきたい、5つの重要なポイントを解説します。

入居者がいる状態で売りに出す　

単身向けをはじめとする投資用マンションは、賃貸中のまま売却する方が有利な条件を引き出しやすくなります。

空室の物件は想定利回りでの値付けとなるため、買い手側に「客付けリスク」を警戒され、価格交渉や査定額の引き下げにつながりかねません。

確実な賃料実績を提示して収益性を証明するためにも、入居者を維持した状態での売却が有効です。

サブリース契約の解約条件を事前に確認しておく

サブリース会社と「一括借り上げ契約（サブリース）」を結んでいる場合は注意が必要です。

サブリース契約は空室リスクを回避できる反面、毎月の手数料（賃料の10〜15%程度）が差し引かれるため、買主から見ると「実質利回りが低い物件」と評価されてしまいます。

可能であれば売却前にサブリースを解約し、一般的な管理委託契約に変更したほうが高値で売れやすくなります。

ただし、借地借家法によりサブリース会社側が手厚く保護されており、オーナー都合の一方的な解約は法的にハードルが高い（正当事由が厳格に求められる）ため、契約内容を事前に必ず確認しておきましょう。 

管理状況を示す資料をそろえる

買主となる投資家が最も警戒するのは、取得後に発生する想定外の修繕コストです。

「修繕履歴」に加え、管理会社から「重要事項調査報告書」等を取り寄せて事前に確認・開示しましょう。

適切な管理体制を客観的に証明できれば、買主に安心感を与え、多少利回りが低くても強気な価格での成約につながりやすくなります。

海外投資家からの需要も想定する　

投資用マンションの売却先は国内に絞らず、海外投資家も視野に入れるのが有効です。

特に台湾や中国などアジア圏の投資家は、自国市場と比較して日本の物件を「割安で高利回り」と評価する傾向があります。

海外投資家にとっては国内基準より低い利回りでも許容範囲となるため、より高値での成約が期待できます。

高値での売却実績がある不動産会社を選ぶ　

投資用マンションは遠方の投資家も買い手となるため、地域密着型よりも投資物件の取引に強く、投資家ネットワークを持つ会社を選ぶことが高値売却の鍵です。

査定額は会社によって数百万円の差が生じることも珍しくありません。

高額売却の機会を逃さないためにも、複数社への査定依頼と入念な比較が不可欠です。

不動産一括査定サービス「イエイ」では、優良企業1,700社以上が揃っており、安心して依頼できる会社を見つけやすいので、ぜひご活用ください。

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投資用マンションの売却でローン残債がある場合の対処法

ローンが残っている不動産を売るには、まず設定されている「抵当権」を抹消する必要があります。

抵当権とは、ローンの担保として不動産に設定される権利のことです。

売却時には抵当権の抹消（ローンの完済）が必須となります。

住宅用不動産も投資用マンションも同じで、売却にはローンの完済と抵当権の抹消が必須です。

そのため、売却代金でローン残債を返済できるかどうかも重要なポイントです。

ただし、投資用マンションは売主の想定価格で必ず売れるとは限らない点に注意が必要です。

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売却価格がローン財債を下回る場合　

売却価格がローン残債に届かず、差額が残る状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローンの場合は、主に次の方法があります。

・不足分を自己資金などで一括返済する
・売却のタイミングを見直す

自己資金で不足分を返済できない場合は、売却を一旦見送り、月々のローン返済で残債を減らすのが基本です。

ローン残債と売却価格がほぼ同額になったタイミングで、再度売却を検討しましょう。

投資用マンションは景気や相場の影響で価格が変動しやすいため、定期的に市場をチェックしておくこともおすすめです。

投資用マンション売却で残債がある場合の注意点　

投資用マンションにローンの残債がある場合、売却には特有の注意点があります。

売却価格と残債の差額によって資金計画や手続きが大きく変わるため、残債額を正確に把握しておくことが大切です。

ここでは、ローン残債がある物件を売却する際に押さえておきたいポイントをわかりやすく整理してご紹介します。

物件ごとのローン残債を確認しておく

複数のマンションを所有している場合、売却予定の物件と別の物件の残債を間違えるケースがあります。

金額を誤って把握していると手持ち資金の手当や返済計画に支障が出るため、売却活動を始める前に該当物件の正確なローン残高を金融機関で確認しましょう。

物件の諸経費を計算しておく　

マンションを売却する際には、不動産会社への仲介手数料や各種税金といったコストが発生します。

これらの出費を考慮せずに取引を進めると、ローン完済用の資金が手元に残らず、ショートしてしまうおそれがあるため注意が必要です。

諸費用の目安は、一般的に「売却価格の約4〜5％」とされています。

手元に残る実質的な金額を把握したうえで、自己資金からいくら持ち出す必要があるかを次の計算式で確認しておきましょう。

自己負担となる不足額 ＝ ローン残高 −（売却価格 − 諸費用）

また、ローンを一括（繰上）返済する手続きの際、金融機関に対して手数料の支払いが必要になるケースが一般的です。

後から想定外の出費とならないよう、所要コストはあらかじめ借入先の窓口で確認しておくことをおすすめします。
 

共同担保物件の必要返済額は事前確定が必須

複数の物件を共同担保に設定している場合、そのうち1部屋（1棟）のみを売却する際は、売却代金のうちいくらをローン返済に充てる必要があるかを金融機関と事前に取り決めておく必要があります。

事前に金融機関と返済条件をすり合わせておかないと、決済直前に想定以上の繰り上げ返済を求められるなどのトラブルに発展しかねません。

売却活動の初期段階から慎重に交渉を進めておきましょう。

投資用マンションの売却でよくある質問　　

投資用マンションの売却を検討し始めると、さまざまな疑問や不安が出てくるものです。

特に初めて売却を経験する方にとっては、判断を誤らないためにも、事前に基本的なポイントを押さえておくことが重要です。

ここからは、投資用マンションの売却で多くの方が抱きやすい疑問を「よくある質問」としてピックアップし、分かりやすく解説していきます。

売却によって得た利益のおすすめの活用方法を知りたい　

投資用マンションを売却して得られた資金は、その後の資産形成に大きく影響します。

売却益をどのように運用・再投資するかによって、将来の資産規模や選択肢が大きく左右されるため、計画的に活用することが重要です。

ここでは、売却によって手元に残った資金を有効に活用するためのポイントをわかりやすく解説します。

売却益の再投資で資産を増やす　

売却によって手元に残った資金（売却益・回収資金）は、次の投資へ再投資することでさらなる資産拡大を狙えます。

再投資の際は、リスクとリターンのバランスを意識することが基本です。

・株式や投資信託などの金融商品へ分散投資し、流動性を確保しながら運用する
・新たな収益物件（区分マンションの買い増しや1棟アパートなど）の購入資金・頭金に充てて規模を拡大する
・売却益を自己資金として、より大きな投資の頭金に充てる

不動産に再投資する場合は、立地や物件の状態、将来的な価値上昇の可能性をしっかり見極めることが重要です。

手元資金を頭金に充てて適切な融資（レバレッジ）を引くことで、より大きな物件へと資産形成のスピードを加速させることが可能です。

次の投資物件を選ぶ際のポイント　

新しい投資物件を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。

・立地と将来性：交通アクセスや商業施設、学校の近さ、再開発計画や新交通インフラの有無を確認
・物件タイプと管理状況：戦略に応じた物件タイプ（区分・1棟）を選定し、築年数や修繕履歴・積立金の状況を必ず確認する。 
・収益性と維持コスト：賃貸収入と管理費・修繕費のバランスを確認
・資金計画：自己資金と借入金のバランスを見極め、無理のない範囲で投資
・税制や減価償却の活用：減価償却費を活用した所得税・住民税の圧縮効果や、長期保有による将来の譲渡所得税率の違いを考慮する

これらのポイントを総合的に見極めることで、再投資に伴うリスクを最小限に抑え、より安定した収益を得られる可能性が高まります。

中長期を見据えた資産形成戦略　

売却後の資金運用は、目先の利益を追うのではなく、長期的な資産拡大を意識することが大切です。

・複数の資産クラス（株式、投資信託、不動産など）に分散投資してリスクを軽減

・定期的に資産を見直し、必要に応じてポートフォリオを調整

・NISA制度やiDeCoなど、非課税・税制優遇メリットのある制度を活用して効率的に運用する

時間をかけて計画的に運用することで、安定した資産形成が可能になります。

投資用マンションを売却する際に何か節税テクニックがありますか？　

主に以下の3つの節税方法があります。

1. 買換え特例による課税の繰り延べ
2. 譲渡損失の取り扱い（損益通算の制限）
3. 過去の減価償却と取得費の再検証

1. 買換え特例による課税の繰り延べ

事業用不動産を売却し、所定の期間内に新たな事業用資産を取得した場合、「特定の事業用資産の買換え特例」により譲渡所得課税を先送りできます。

賃貸マンションも事業用資産として本特例の対象になり得ます。

【主な適用条件】
・売却・購入物件の双方が事業用であること
・売却物件の保有期間が10年を超えていること（特定類型に該当する場合）
・売却年の前年から翌年末までに代替資産を取得し、取得後1年以内に事業供用すること

【注意点】
本制度は非課税ではなく「課税の繰り延べ」に過ぎず、将来買い換えた物件を手放す際に持ち越した税負担が生じます。判定要件が極めて厳格なため、実務上は税理士等の専門家への事前確認が不可欠です。

2. 譲渡損失の取り扱い（損益通算の制限）

投資用マンションを売却して損失が出た場合は、給与や事業などの他の所得と合算（損益通算）できません。マイホームのような減税特例は対象外です。

相殺できるのは「他の不動産の売却益」だけになります。

例えば、
相殺不可: 売却損300万円 ＋ 給与500万円（給与の税金はそのまま）

相殺可能: 物件Aの損300万円 ＋ 物件Bの益500万円（差引200万円にだけ課税）

【節税の実務ポイント】
売却損になる物件があれば、利益が出ている別物件も同じ年に売却して相殺するのが基本テクニックです。（※毎月の「家賃収入の赤字」は給料と合算できますが、「売却時の赤字」は合算できません。）

3. 過去の減価償却と取得費の再検証

物件売却時の課税額は「譲渡収入 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で算出されますが、過年度の減価償却計算に誤りがあると未償却残高（取得費）が狂い、過大な税負担を招く恐れがあります。

【間違いやすい代表的なパターン 】
・購入時の土地・建物価格の按分比率の誤り
・建物本体と建物附属設備（耐用年数が短い設備）の未区分
・本来「資本的支出」として資産計上すべき修繕・リフォーム費の誤処理

過去の申告ミスは原則5年以内であれば「更正の請求」により是正可能です。売却前の段階で過年度帳簿を精査し、適正な簿価を再計算しておくことが手取り額の最大化につながります。

空室売却か、賃貸付け後の売却かで迷っています

投資用マンションとして売るなら「入居者あり（オーナーチェンジ）」が圧倒的に有利です。

収益物件を求める買い手（投資家）は「利回りと家賃収入の確実性（即時性）」を重視するため、賃貸中の方が買い手がつきやすく、査定価格も安定しやすい傾向があります。

ただし、専有面積が広めの1LDK・2LDKなど「自己居住（実需層）」の需要も見込める物件の場合は、あえて空室にしてマイホーム検討者向けに売り出すことで、住宅ローンを利用する一般の購入者に高く売却できるケースもあります。

物件のターゲット層を見極めて判断しましょう。

投資用マンションの売却はタイミングや条件が大事

投資用マンションを「持ち続けるか、それとも売却するか」 そのベストな答えは、市場の相場や金利の状況だけでなく、これからのライフプランや資産状況によって一人ひとり違います。

なんとなくの感覚で決めてしまう前に、「いま売った場合、手元にいくら残るか」と「持ち続けた際のリスクとリターン」を、実際の数字で比べてみることが納得のいく選択への近道です。 

もし売却を選んだ場合も、手元に戻った資金を元手に新しい物件へステップアップしたり、別の資産へ分散したりと、次の一歩に繋げることができます。

「あのとき確認しておけばよかった」と後悔しないためにも、まずはご自身のマンションが今いくらで売れるのか、相場を把握することからスタートしてみませんか？

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