家の購入は一生に一度の大きな買い物です。家は高額な買い物となるため、ほとんどの人がローンを組んで購入することになるでしょう。しかし、何らかの事情で家を手放すことになることがあります。
ここでは4,000万円の住宅ローンを組んだ不動産の売却を例に挙げながら、住宅ローンを完済するために役立つ情報をまとめてみました。これらのポイントをおさえて無理のない返済を行っていきましょう。
この記事の目次
不動産売却時はローン残高を確認しよう
不動産は新築が最も価値があります。たとえ数年だけしか住んでいないとしても中古物件になった時点で不動産としての価値は下がることがほとんどです。
たとえば、4,000万円の住宅ローンを借り入れた場合、もしすでに1,000万程度返済しているのであれば3,000万円で売却できればマイナスとはなりません。
年収に対して返済の負担額は最大で30％～35％です。よって年収700万で4,000万円の住宅ローンを借り入れた場合、年間の返済額は約210万となります。つまり月々の返済が17.5万円程度であれば、だいたい5年で1,000万返済できることになります。
ただし、ローン残高は契約内容と金利によって違いがあります。年収700万円で4,000万円のローンを組んだ場合は、最短20年で全額返済することもできますが、月々の負担を軽くするために35年の住宅ローンを選択した人もいるでしょう。ただし、返済が長期に渡るとその分だけ金利が高くなり支払い総額も増加し、思ったより返済が進んでいない可能性があるのです。
不動産売却の査定を依頼するときは、まずローン残高を確認しましょう。そして、なるべくローンを完済できるような金額で売却したいことを担当者に伝えます。そうすることで、担当者との交渉をスムーズに進めていくことができるはずです。
住宅ローンの落とし穴
もし月々の返済が原因で住宅の売却を考えているのであれば、それは住宅ローンの組み方に問題があったのかもしれません。
住宅ローンは、年収ごとにどれくらいまで借りられるかという上限が設定されています。4,000万円のローンを組むのであれば、700万円以上の年収があると安心ですが実際は年収500万でも住宅ローンを組むことができます。これは銀行が設定している「8倍基準」によるものです。つまり年収500万円の8倍である4,000万円までは融資してもらえるのです。
しかし、融資してもらえることと無理なく返済できることは違います。銀行としては、住宅ローンを組んでもらうことで得る「金利」が目的です。そもそも銀行は住宅ローンの契約を締結すると、すぐに住宅金融支援機構に債権を売却します。これにより住宅ローンの回収業務は銀行の手から離れるのです。銀行側からすると、住宅ローンを回収できないとしてもほとんど損失はないことになります。
そのため少し無理な返済計画であっても、銀行は審査を通してしまうことがあるのです。これはお金を借りた側からすると、非常にリスクの大きなことです。そうならないためにも、住宅ローンは年収の5倍から6倍程度で設定しましょう。
また、ローンが完済できなければ新しい住居費にプラスでローン返済が加わります。賃貸にしても家を購入するにしても、いつまでにローンが完済できるのかをしっかりと考慮したうえで新しい住まいを見つけることが大切です。
さらに新しい家をローンで購入すれば、二重ローンとしての支出が発生するでしょう。そのことからも、たとえ銀行が融資してくれたとしても年収500万で4000万円のローンを組むことは避けたほうが無難でしょう。
4,000万円のローンは高すぎた？
4,000万円の住宅ローンを組むことは決して珍しくありません。とくに首都圏では新築マンションの平均価格が5,000万といもいわれていますので、4,000万円の住宅ローンが高すぎるということはないかもしれません。ですが、住宅ローンが少ないに越したことはありません。
自己資金を貯めて、返済額を抑えることで最終的に支払う金額を少なくすることができますし、親からの援助を受けて住宅を購入するケースも少なくありません。ですがその場合でも、身の丈にあった住居を購入する心がけは大事です。
住宅ローン以外に発生するさまざまな費用
たとえ余裕を持って4,000万円のローンを組んでも、思ったよりも支出が多く家を売却する決断をする人もいるでしょう。住宅を購入すると、住宅ローン以外にもさまざまな費用が発生します。その一番大きな支出が、固定資産税です。
固定資産税は、マイホームを購入してから毎年支払う必要があります。全額は不動産の評価額によって変わってきますが、10万円～20万円程度です。固定資産税は、住宅を購入してから最長5年間半額となる制度もありますので、これらの制度をしっかりと活用し少しでも負担を軽くしていきましょう。
マンションの場合、固定資産税以外にも駐車場代・修繕積立費・管理費などが、毎月2万円～5万円程度発生します。住宅ローン以外にも、毎月必ず出費があることは覚えておきましょう。大規模マンションでは修繕積立費と高額な管理費、また、入居者の減少や予期せぬトラブルに見舞われ値上げされることも考えられます。
マンションを購入する際は、年収800万円以上あるとこうした変化にも対応しやすくなるでしょう。
戸建ての場合は、定期的なメンテナンス費用が発生します。定期的に手を加えないと家を適切に維持することはできません。シロアリ対策や外壁塗装・内装のリフォームなど、10年単位で必要となってきます。これらの修繕費をしっかりと準備しておくことで、マイホームを居心地良く保つことが可能となるのです。
住宅を購入には目先の住宅ローンのことだけを考えてしまいがちですが、これらの諸費用を考慮したうえで無理のない返済計画を立てることが必要なのです。ですが、、予期せぬ事態が発生して返済が滞ってしまうことがあるかもしれません。その場合はどうすれば良いのでしょうか。
不動産売却は新しい生活への第一歩
もし返済が滞った場合、理由なく月々の返済額を減らすことはできませんが、何らかのトラブルで一時的に収入が不安定になる時に限って返済を待ってもらえるケースがあります。もし日々の生活が立ち行かなくなったら、一度返済先に相談してみるとよいでしょう。
それでも駄目な場合は、思い切って売却しましょう。マイホームを手放すことは辛いことですが、金銭的に負担の軽い賃貸に引越し状況を立て直すことが第一と考え、自分と家族にとって最適な選択ができるようにしましょう。
不動産売却は新しい生活への第一歩です。
査定金額をアップさせるための秘訣
売却するのであれば高く売れるのが一番です。
ただ、不動産の査定は築年数や劣化の状態によって大きく変化するため、新築時の半分以下の値段しかつかないことも珍しくありません。たとえば4,000万円の住宅ローンを組んで立てた家であっても、10年すればほとんどの場合2,000万円以下の価格となるのです。
ですが、査定金額をアップするための方法はいくつかあります。
1.売却のタイミング
すぐに売却する必要性がないのであれば、少し待ってみるのもいいかもしれません。特に、土地付きの不動産を売却する場合は周辺環境によって大きく値があがることがあります。
近くに大型の商業施設が誘致されたり図書館や学校といった公共施設の建設が予定されていたりする地域であれば、土地の評価価格は上昇します。それに伴い、土地付きの不動産価格も上がる可能性があるのです。
2.内装をリフォームしたり、いつでも内覧が可能な契約にしたりする
見栄えが良く売主としても扱いやすい物件となり、高価格での取引を期待できます。
希望する売却金額があるのであれば、それを満たすためにはどうすればよいのかを担当者に相談してみましょう。その土地ならではの有益な情報が得られるかもしれません。また、自分でも積極的に情報収集することも大切です。
満足できる不動産売却をするために必要なことは？
売却後の生活にゆとりをもたせるためには、高額で売却できることが大切になってきます。ですが、そのために必要となってくることがあります。まずは、複数の会社に見積もりを取りましょう。査定額を知ることも大切です。そしてその中から、優良業者・自身と相性のいい担当者を見つけましょう。
家を売却するためには、広告宣伝費が必要ですが担当者に宣伝力がなければ意味がありません。また引越しシーズンや年度末、オリンピック前後など高値が付きやすいタイミングがあるのですが、そのような知識とノウハウがある担当者でなければ、満足度の高い不動産売却は不可能でしょう。それらのことを、親身になって真剣に考えてくれる担当者についてもらうことで、当初の査定金額より高値での売買も期待できるのです。そのことから、担当者との相性も重要となるのです。
ですが、複数の不動産会社を一社一社回ることは本当に大変なことですし、本当に優良業者なのかの判断も難しいでしょう。さらに、その中から、相性のいい担当者も探しださなくてはいけません。売却に至るまでに、疲れてしまいます。
そこで、自宅に居ながらインターネットを使って査定価格を比較できる、不動産売却査定サイトの活用をおすすめします。その中でも、とくに「不動産一括査定サイト・イエイ」はただ「査定のみ」に特化しているサイトではありません。
まず、イエイに登録している査定会社は「優良な不動産会社」ばかりです。何故なら「イエローカード制度」があり、担当者や不動産会社の評判がお客さんから悪い場合、その不動産会社との契約を解約します。その結果必然的に優良会社しか残らないため、売主自身で「優良業者」を探す苦労をしなくてもよく、売主に親身になってくれ頼りになる担当者も見つけやすくなります。
それ以外にも、不動産売却に関する疑問や悩みを無料で相談できたり、不動産会社に自身で断りづらい場合などは代行で断ってくれます。しかも、イエイに登録している業者以外でも代行してくれます。このように「イエイ」では、売主が安心して売却に臨めるよう万全のサポート体制が整っているといえ、そのことからも「イエイ」を一度活用してみることをおすすめします。そして、賢く満足できる不動産売却に臨んでください。
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