不動産の売却を考えているなら、土地家屋調査士にお世話になる機会があるかもしれません。不動産の売却を不動産会社に依頼したとき、土地家屋調査士を紹介された経験のある人もいるでしょう。 しかし、土地家屋調査士は一般的に身近な職業とはいえないので、具体的な仕事の内容についてはイメージしにくいのではないでしょうか。ここでは、そんな土地家屋調査士について、分かりやすく解説していきます。
この記事の目次
土地家屋調査士は測量と登記のプロフェッショナル！
不動産を売却するには、売却の対象となる範囲や現在の所有者を、あらかじめ明確にしておく必要があります。そのための手続きが不動産登記です。
不動産が登記されておらず、その範囲も所有権も不明確な状態では、買う側は不安になってしまいます。とはいえ、登記されていない不動産であっても、買い主さえ納得していれば売却すること自体はできます。しかし、購入後に所有権を主張する人物が現れれば、トラブルになってしまうでしょう。
つまり、安全な不動産取引をするためには、登記を済ませておくことが重要なのです。
とくに、区割りした時期が古い土地の場合は、登記された内容が現況と大きく違っているケースも少なくなく、正確に測量して登記しておくと安心です。その仕事にあたるのが土地家屋調査士です。
登記目的の測量が可能な独占資格！
土地家屋調査士は国家資格であり、土地の測量と登記を、だれかの代理で行うことができる唯一の資格です。これを独占資格といいます。すなわち、土地の区分や所有者を明確にするために、測量や登記を依頼する場合は、必ず土地家屋調査士にお世話になるのです。
もちろん、測量や登記作業を自ら行うことも不可能ではありません。しかし、専門知識が必要なうえに時間と手間がかかり、必要な道具をそろえるための費用も発生するため、土地家屋調査士に依頼するほうが手軽で安心です。
測量士との違いは？
依頼を受けて不動産の登記と登記目的の測量を実施できるのは、土地家屋調査士だけです。ただし、登記目的ではない測量はできません。似た資格に測量士がありますが、逆に登記目的の測量ができないことになっています。測量士も国家資格で、その業務は公共団体や建築業者からの依頼による測量がメインです。
一方、土地家屋調査士の仕事は、個人からの依頼によるものがほとんどです。
不動産登記には2種類ある！
不動産登記といっても、実は2つの種類があるのを知っていますか。それは「表題登記」と「保存登記」です。
そもそも、不動産の登記情報は、「表題部」と「権利に関する部分」（甲区欄・乙区欄）の2つからなっています。「表題部」には、不動産の所在地や地目（利用目的）、地積（面積）などの情報が記載され、「権利に関する部分」には所有者情報や抵当権に関する情報が書かれています。
「表題部」についての登記を「表題登記」といい、権利に関する登記を「保存登記」と呼んでいます。「保存登記」を担当するのが司法書士であり、「表題登記」を行うのが土地家屋調査士なのです。
表題登記には測量が不可欠！
表題登記では、登記対象が土地なら所在地と地番、地目と地積の情報が必要になり、建物であれば、所在地と家屋番号、種類と構造、床面積の情報を記載しなくてはなりません。そのため、土地家屋調査士は、対象となる不動産の所在地に実際に出向いて測量を行います。測量で得られたデータをもとに、登記に必要な図面や書類を作成し、依頼人の代理として法務局に登記を申請します。
このように、土地家屋調査士は、測量と表題登記の両方を担う専門家なのです。
司法書士の資格を持つ土地家屋調査士も多い
「表題登記」と「保存登記」を担当する資格が別々なのは、登記を依頼する側にとっては不便であり、二度手間になってしまいます。そのため、不動産登記をワンストップで行えるようにするため、土地家屋調査士が司法書士の資格を取得していることも珍しくありません。
土地家屋調査士に仕事を依頼するときは、司法書士の資格を持っているかどうか確認してみるのも1つの手です。
不動産を売却するときに必要な登記情報とは？
不動産取引では安全性を担保するため、所有者や不動産の範囲を明確にした不動産登記情報の提出を求められるのが一般的です。これまでは、「登記済権利書」という書類を提出するのが通例でした。ところが、2005年の不動産登記法の大改正によって、今後「登記済権利書」が発行されることはなくなりました。これに替わるものが「登記識別情報」です。
これは、12文字の英数字を組み合わせたもので、パスワードをイメージすればわかりやすいでしょう。法改正後は、このパスワードを示すことで、不動産の所有権を持つ本人であることを証明できるようになったのです。ただし、すでに発行された「登記済権利書」が無効になったわけではないので、大切に保管しましょう。
登録識別情報はいつ発行される？
これまでは表示登記（今の表記登記）と保存登記が完了した時点で「登記済権利書」が発行されていました。不動産の所有者を変更する手続きを行うためにはこの書類が必要なので、不動産売却時に買い主に渡すことになっていたのです。しかし、改正不動産登記法の施行後は、このタイミングで「登記完了証」が発行されることになりました。
ただし、「登記完了証」はあくまでも登記手続きが完了したことを知らせるものであり、「登記済権利書」の代わりになるものではありません。
また、希望すれば「登記識別情報」を受け取ることが可能であり、こちらは「登記済権利書」の代わりに利用できます。すなわち、表記登記と保存登記が完了すれば、「登記完了証」と「登記識別情報」を受け取れるしくみです。
登記簿謄本も廃止に！
不動産の所有者を証明する書類の一つに「登記簿謄本」があります。
不動産取引や融資を受けるときなどに利用されてきましたが、不動産登記法が改正されたことで「登記簿謄本」も廃止になりました。これに替わるのが「登記事項証明書」です。不動産の売買で「登記事項証明書」の提出を求められた場合は、オンラインで請求できることを知っておくと役立ちます。
土地家屋調査士に依頼できる案件にはどんなものがあるの？
不動産売却以外では、どんなときに土地家屋調査士に仕事を依頼することになるのでしょうか。通常よくみられるケースを例にとり、具体的に解説していきます。
相続や贈与で土地を分けたい！
亡くなった家族が残した土地があるが、相続人が多いため公平に分割したいという事例は少なくありません。逆に、バラバラになった土地をまとめたいということもあるでしょう。こうした場合は、土地を正確に測量して面積を割り出し、適切に区分したりまとめたりといった作業が必要になります。
また、広い土地の一部を贈与したいといった場合でも同様です。土地を分けることを分筆といい、まとめることを合筆といいます。土地家屋調査士に依頼することで、土地分筆登記や土地合筆登記が可能になります。
農地を宅地に変えたい！
土地には利用目的による区分（地目）があり、かかってくる固定資産税の税率が違います。
農地は一般的に評価が低く、最も評価が高く税率も高いのが宅地です。そのため、農地や山林を宅地に変えるなど利用目的が変わる場合には、土地地目変更登記を行わなくてはなりません。また、合筆を行うときに、1筆でも地目が異なっているとまとめることができないので、その前に土地地目変更登記を行う必要があります。
建物を新築または取り壊ししたい！
建物を新築・増築・取り壊しする場合にも不動産の表題登記が求められるため、建物表題登記や建物表題部変更登記、建物消失登記といった手続きを土地家屋調査士に依頼することになります。
土地の境界線で近隣トラブル発生！
土地に対する国民の意識が高まり、土地の境界線にかかわるトラブルも増加しています。このようなトラブルに巻き込まれたときには、すみやかに土地家屋調査士に相談することが大切です。
登記にかかわるトラブルの対処も土地家屋調査士に依頼できる？
不動産売却にともなう測量や登記を進めるなかで、隣接する土地所有者とのあいだでトラブルになることは少なくありません。
そもそも、現在の不動産登記制度は、明治時代の地租改正に端を発しているため歴史が古く、土地の区割りも正確とはいえないケースが珍しくないのです。なかには、土地の境界を示す境界標を破壊・移動するといった悪質なケースもみられます。関係者が全員納得できる土地の区割りを行うのはそう簡単なことではありません。
新設された「筆界特定制度」とはどんなもの？
かつて、土地の境界（筆界）をめぐる争いを解決するためには、裁判を起こすしかありませんでした。裁判となれば時間も費用もかかるため、より手軽に解決することを目指して新設されたのが「筆界特定制度」です。
筆界特定手続きは、土地の登記名義人などが申請することでスタートします。関係者の意見を聞いたのちに、筆界調査委員の意見を参考にしながら筆界特定登記官が土地の境界を特定します。筆界調査委員は、土地家屋調査士や司法書士、弁護士などがあたることになっています。
筆界特定制度で決定した境界に不満がある場合は、裁判を起こすこともできますが、決定がくつがえることはまずありません。
隣接住民との仲介役
不動産の測量をするときに、隣接する土地所有者と話し合いをする必要があります。このとき、依頼者の代理人となって交渉の仲介役を務めるのも土地家屋調査士の役目です。ただし、土地家屋調査士は公共性の高い職種であり、偏りのない公正な判断が求められています。
そのため、弁護士のように依頼者の利益となるような行動をすることはありません。あくまでも中立の立場を取りながら、事実に基づいた測量を行う責務を負っているのです。
住民トラブルになったとき、それを解決する業務を行える土地家屋調査士をADR（民間紛争解決手続）認定土地家屋調査士といいます。弁護士と共同で調停人となって、トラブルの早期解決を目指します。ADR認定土地家屋調査士になるためは、民間紛争解決に必要な能力を取得するための特別研修を修了して、法務大臣の認定を受ける必要があります。
フィールドワークとデスクワークの二刀流！土地家屋調査士の仕事とは？
土地家屋調査士の業務は、フィールドワークとデスクワークの2つの部分からなっています。
タフさが求められるフィールドワーク！
不動産の測量では、実際に現地に出向いて仕事をこなす必要がありますが、当然ながら現地はきれいに区画された住宅地ばかりではありません。
荒地やがけ地、やぶなどの土地で測量をしなければならないことも珍しくはなく、体力が求められることが多々あります。通常、測量では第一に境界標を探しそれに基づいて測量を進めることになります。
境界標がなければ、境界標を改めて設置するための測量を実施します。
緻密さが求められるデスクワーク！
一方、デスクワークでは、測量で得たデータをもとに地積測量図を作成したり、登記申請に必要な書類を作ったりといった業務にあたります。このような作業には、緻密さや精度が求められ、測量CADや一般CADのスキルも不可欠です。
このように、二面性を持った業務内容をカバーしなくてはならないところに、土地家屋調査士の難しさがあります。
コミュニケーション能力も重要！
また、高いコミュニケーション能力が要求されることも、土地家屋調査士の特徴です。不動産に隣接する住民との仲介は、スムーズに測量や登記を遂行するための重要なポイントとなるためです。
法務局に提出する地積測量図には、隣接者の同意書を添付することが求められています。トラブルになって同意書がもらえなければ、不動産の売却自体が滞るおそれも出てくるでしょう。
気になる費用はどのくらい？
土地家屋調査士に測量や登記を依頼するときに、気になるのが費用の金額ではないでしょうか。弁護士や司法書士などと同様に、士業である土地家屋調査士の報酬額は自由に決めて良いことになっているため、事務所によって報酬額には差がみられます。そのため、土地家屋調査に仕事を依頼する場合には、複数の土地家屋調査士事務所で見積もり（相見積もり）をとっておくと安心です。
ホームページなどに報酬額を明記している事務所も多いので確認しておくと良いでしょう。
一般的に費用が高くなりがちなのが、土地の境界を確定するための測量（土地境界確定測量）や土地分筆登記です。測量では当然ながら、土地の面積が広いほど費用も高くなるのが普通です。分筆も手間がかかるため高額になりがちで、通常区割りする数が増えるほど費用が上がります。
日本土地家屋調査士会連合会が2016年に実施した調査によると、分筆の平均報酬額は、提出済みの地積測量図がある場合で約24万円、ない場合では約48万円となっています。
土地家屋調査士を賢く利用して不動産売却を成功させよう！
不動産の売却は、トラブルを回避してスムーズに進めたいものです。ところが、測量を実施して地積測量図などの必要書類をそろえるには、数カ月程度かかるのが一般的です。早めに土地家屋調査士と連携を取って必要な手続きをすみやかに進め、売却を成功させましょう。
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