所有権保存登記をする必要性とは？不動産登記制度の意味

不動産取引の場面では、不動産登記は非常に重要な役割を果たしています。不動産を売買する場合には、所有権移転の登記が行われ、住宅ローンを組む際には、土地や建物に抵当権を設定する登記が行われます。これらの不動産登記のうち、建物新築時などに行うのが所有権保存登記です。

この記事では、不動産登記制度の意味などを説明しながら、所有権保存登記の必要性やその申請方法などについて解説します。

所有権保存登記とは何か

所有権保存登記

不動産登記

中古の建物など以前からある不動産については所有権登記がされていることが通常ですので、所有権保存登記は新築の建物について行うのがほとんどです。

これらの記録は法務局の登記官によって行われており、かつては書類として帳簿にまとめられていたため「登記簿」と呼ばれることも多いものですが、現在はコンピュータデータとして電磁的に記録されているため「登記記録」と呼ばれることも多くなっています。

所有権保存登記は不動産登記の甲区に初めて記録されるもの

不動産の登記記録には、主にどのような情報が書かれているのかを見ていきましょう。

不動産登記

表示に関する登記（表題部）

不動産登記によって、所有権やその他の権利を記録するためには、まずその不動産を特定しなければなりません。このような情報によって、登記記録の対象となっている、一つひとつの不動産を識別します。したがって、表示に関する登記は権利に関する登記をするための前提となるものです。

なお、建物を新築した場合には、完成後1カ月以内にこの表示に関する登記（建物表題登記）をする義務があります。建物表題登記には所有者の氏名も記載されますが、表示登記だけでは権利を示したことにはなりません。不動産に関する権利を示すためには、次の権利部への記録が必要となります。

権利に関する登記（権利部）

甲区

乙区

所有権保存登記が多く行われている理由

表題登記と異なり建物を新築した場合でも、所有権保存登記をする義務はありませんが、なぜ多く行われているのでしょうか。

民法は177条で

と定めています。これを「登記の対抗力」と呼びます。

というものです。所有権を争って裁判になった際にも、登記を備えている側が勝ちます。そのため、買主は自分の所有権を確実なものにするために所有権移転登記をすることを望みます。

たとえば、同じ不動産を同時に二人の買主に売却した場合

所有権保存登記の申請方法

このように、法律上義務ではない所有権保存登記が行われる理由は、「ほかの権利を設定して登記するため」の前提と「所有権を第三者に対抗するため」なのです。

所有権保存登記の申請ができるのは

原則的には、登記の表題部に所有者として記載されている人が申請することになります。ただし所有者が既に死亡している場合には、相続人が自分の名義で申請することも可能です。

登記の申請先は、その不動産の所在地を管轄している法務局です。登記申請に必要となるのは

所有権保存登記がされているかどうかを確認する方法

住宅用家屋証明書はなくても所有権保存登記はできますが、これがあれば登録免許税の軽減税率が適用されます。

所有する不動産について、所有権保存登記がされているかわからないという場合は、不動産登記情報を閲覧して確認しましょう。不動産登記記録情報は、誰でも閲覧することが可能です。

最も正確な登記記録の確認方法は、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得することです。

手数料は証明書1通につき600円（2019年4月現在）です。登記事項証明書は、請求時点の登記記録を公的に証明する書類です。

これ以外にも、インターネットで登記情報の閲覧ができる「登記情報提供サービス」があります。こちらは、登記記録の全部の情報なら335円、不動産所有権の登記名義人の情報だけであれば145円（2019年4月現在）です。ただ、取得できる書面に証明文や公印はないため、登記記録を公的に証明する書類としては使えません。

しかし、登記がされているかどうかを確認するだけであれば、このサービスを利用すれば良いでしょう。

所有権保存登記は確実に行おう

法律上の義務ではないため、建物を新築しても所有権保存登記を行わない人もいます。しかし、不動産取引において不動産登記は、非常に重要なものです。

所有する不動産に、所有権保存登記がされているかわからないという場合は一度確認し、されていないようであればできるだけ早めに所有権保存登記を行いましょう。