不動産物件の売却を検討している多くの人が不動産仲介業者を利用します。しかし、「業者を利用すると仲介手数料がかかる」「悪徳業者も多いのではないか」と、不安を感じている人もいるでしょう。この記事では、不動産仲介業者を安心して選ぶための基礎知識について解説します。

そもそも不動産仲介業者は何をしてくれるの?費用は?

不動産仲介業者の意味

査定訪問を頼もう

不動産仲介業者は、専門的な知識やノウハウをもとにして売主と買主の間に立ち、不動産取引を進めてくれる業者です。

まず、売主は売却したい物件を仲介業者に査定してもらいます。査定だけでは費用がかからない業者も珍しくありません。たとえば、「無料一括査定サイト」などを利用すると、複数の仲介業者から最低価格を聞き出せます。ただし、より確実な査定価格を算出してもらうには、後日、直接物件を見てもらう「訪問査定」を頼んだほうがいいでしょう。

査定の結果、売却価格の目安が売主に伝えられます。もしも売主が売却価格に納得できれば、仲介業者と契約成立です。契約期間中、仲介業者は物件の買主を探すために宣伝活動を行なってくれます。自社のサイトや「レインズ」という不動産業界のネットワークに物件を掲載し、買主を待つのが一般的な方法です。

買主が名乗りを挙げたら、仲介業者は売主に伝えて買主からの条件を提示します。仲介業者を通して交渉を行い、条件が一致したところで取引が成立します。後は、仲介業者が用意してくれる契約書にしたがって売主と買主の間で契約が結ばれ、不動産売買は完了です。

仲介業者に払う手数料は基本的に「成功報酬」であり、契約期間内に買主が見つからなければ手数料を払う必要はありません
ちなみに、報酬額の規定は「取引額の3パーセント+6万円+消費税」の金額以上です。業者によっては、これ以上の金額に設定しているところもあります。

【無料の不動産査定って大丈夫?仕組みと信用度】

不動産仲介業者との契約は3種類

不動産仲介業者と契約を結ぶには、3つの方法があります。いずれの方法にもメリットとデメリットがあるので、自分に合った契約を考えるようにしましょう。

一般媒介契約

まず、売主の自由度を広げてくれるのが「一般媒介契約」です。

一般媒介契約において、売主は複数の仲介業者と契約を結べます。もしも、ある1社に買主を見つけてもらったとしても、残りの業者に「キャンセル料」や「違約金」などを支払う必要はありません。また、自ら見つけてきた買主とは、仲介業者を通さずに契約を結べます。その場合、当然ながら仲介手数料は発生しません。

ただし、一般媒介契約の売主に対して、熱心に動いてくれない業者もあるので注意しましょう。

専任媒介契約

信頼できる仲介業者ならば、「専任媒介契約」を結ぶのも効果的です。専任媒介契約では、売主は1社としか契約を結べません。そのかわり、仲介業者はより親身になって売主のために宣伝活動を展開してくれます。

専属専任媒介契約

そして、1社としか結べないうえに、売主が買主を見つけてきたとしても業者に手数料を払うシステムが「専属専任媒介契約」です。

一見、売主に不利なようにも思える契約ですが、仲介業者が優先的に動いてくれるメリットがあります。なぜなら、専属専任媒介契約は3カ月までと決められているからです。そのため、スムーズに買主を見つけたい売主には専属専任媒介契約がおすすめです。

不動産仲介業者と契約するメリット・デメリット

メリット

買主が早く見つかる

仲介業者と契約する最大のメリットは、「早く買主が見つかる」点でしょう。不動産のように大きな取引で、自力で買主を見つけるのは非常に困難です。仲介業者の持つ宣伝力やネットワーク、実績などを利用すれば、買主がスムーズに名乗りを挙げてくれます。

多くのトラブルにも対応

次に、仲介業者を利用すると「トラブル対策」ができます。不動産売買では、売主と買主間のトラブルが絶えません。しかも、多くの場合は「前に言っていた内容と違う」「契約書に聞いていない記述がある」などの水かけ論になりがちです。仲介業者を通して正式な契約書を結ぶと、後からクレームが出ても迅速に対応できます。

相場がすぐに分かる

そのほか、「売却価格の相場がわかる」のも大きなメリットでしょう。不動産を売るには、売却価格の相場に準じなければ買主がつきません。しかし、さまざまな要素で変動する売却価格は、一般人だと査定がほぼ不可能です。仲介業者には査定のノウハウがあるだけではなく、全国の地価データベースにも登録しているので、正確な査定額を算出してくれます。

デメリット

一方、仲介業者と契約するデメリットとしては、「手数料の存在」「契約内容によっては売主の自由が制限される」「悪徳業者にだまされるリスク」などが挙げられます。ただし、複数の仲介業者とコンタクトをとって比較検討すれば、デメリットは回避できるでしょう。

不動産仲介業者を選ぶときのポイント

簡易査定サイトを利用して査定基準を知ってみよう

査定額だけで選ばないで!

不動産仲介業者を選ぶ際には、まず「無料一括査定サイト」を利用しましょう。一括査定サイトに売却物件の情報を送ると、しばらくすれば複数の不動産会社から返事がきます。そして、売主が提供した情報をもとに売却価格を査定してくれます。ただし、単に「価格が高ければ良い業者」とは限りません。むしろ、情報だけに基づく簡易査定では、価格が高く算出されるケースのほうが多いのです。

実績やキャリアも十分な判断材料

一番大事なのは担当者との相性

価格だけではなく、査定の根拠もしっかり確認しておきましょう。また、相場からあまりにもかけ離れた査定価格には注意が必要です。過去の実績」「知名度なども仲介業者を選ぶポイントです。

不動産業界では、悪徳業者のうわさがすぐに広まります。そのため、実績が多く、キャリアを積み重ねている業者はある程度信用してもいいでしょう。また、知名度の高い業者のほうが買主候補に見られる確率も高まります。
ただし、仲介業者のなかには「全国的な知名度はなくても特定地域から支持を得ている」という中小企業もあります。

売却したい物件の住所によっては、有名企業以上に信用されている仲介業者があるかもしれません。仲介業者の実績を調べる際には、「全国的なデータ」と同時に「売却物件のある地域のデータ」も重要視するようにしましょう。そして、実際に業者を訪問し、担当者の人間性も確かめておくのが無難です。

「両手仲介」と「囲い込み」には要注意!

日本の不動産仲介業者では「両手取引」「囲い込み」と呼ばれる習慣が多く行われています。両手取引自体は悪と言い切れないものですが、両手取引にこだわりすぎるがあまり、不正を働く業者も出てきています。売主に有利な取引をするためにも、正しい知識を身につけて仲介業者と渡り合いましょう。

片手取引と両手取引の違い

まず、売却物件の買主が見つかり、売主から仲介業者に手数料を払うのが「片手取引」です。ところが、仲介業者が売主だけでなく買主からも手数料を請求する場合があります。これが「両手取引」です。両手取引では報酬が2倍になるため、なんとか仲介業者は自分で買主を見つけてこようとします。

質の悪い囲い込み

囲い込みするような業者は問題外!

そこで、わざと物件の宣伝をせずに売主が買主を見つける邪魔をしたり、別の不動産会社から問い合わせがあっても「その物件は紹介できません」と情報を食い止めたりしてしまうのです。これが、仲介業者による「囲い込み」です。

囲い込みが起こると、売主が理想的な買主と出会える確率は減りますまた、宣伝が行われていないので物件がスムーズに売れず、価格を下げなくてはいけなくなります。囲い込みをされる前に、売主は仲介業者の宣伝活動を確認するようにしましょう。そして、もしも宣伝が十分でないと感じたらすぐに訴えます。

また、そもそも囲い込みをするような業者とは契約しないという意識も重要です。

まとめ

不動産を売るなら優良な仲介業者と出会うことが大切

 不動産仲介業者には、優良な企業もあれば悪徳企業もあります。言うまでもなく、売主に必要なのは信頼できる優良企業と契約することです。そのためにも、仲介業者について知識を学び、甘い言葉にだまされない免疫をつけておきましょう。

優良な仲介業者は、売主の利益を優先的に考えて動いてくれます。囲い込みなどのあくどい行為もしないので、スムーズになるべく高値で物件を売却できるよう力を尽くします。仲介業者の選択は、不動産売買を成功させるための第一歩です。