多くの人に利用されている売却方法！不動産仲介の種類とは

不動産を売りたいと考えたときに、どのような方法で行うべきか迷ってしまう人もいることでしょう。不動産会社との契約形態は複数ありますが、なかでも最も多く利用されているのが仲介です。そこで、今回は多くの人に利用されている不動産仲介の販売に関わる契約方法について詳しく解説します。

他の売却方法とは何が違う？不動産仲介とは

不動産仲介とは、個人売却の方法の1つです。売却契約の際には、一般的に「仲介」ではなく「媒介」という言葉が使用されます。

不動産の売買取引では、売主と買主が売買契約を結び、お互いに了承した代金の授受を行うと、物件の引き渡しをして取引成立です。そして、不動産仲介とは、売買において売主と買主の間に不動産会社が入り、取引を行う方法をいいます。不動産売却をする際の不動産会社との契約の形には主に2つの方法があり、「仲介」とは別に「販売代理」という契約形式もあります。

販売代理とは

販売代理とは、不動産会社が売主の代理となって不動産の販売活動を行う方法です。

仲介を行う不動産業者は、売主と買主の両者から仲介手数料を受け取り、両者に対して同等の立場で取引のサポートすることが仕事となります。しかし、販売代理を行う不動産業者は、売主だけから仲介手数料を受け取り、買主からは手数料を取りません。「売主の代理」という立場で手続きを行い、売主の完全な代理権を持って取引を進めることが可能となっているのです。

不動産仲介業者がしてくれること

不動産の売却を仲介業者に依頼する場合、その不動産業者が具体的にどのような仕事をしてくれるのか気になる人もいることでしょう。不動産仲介業者の仕事はとても幅広くなっています。

不動産の査定

まず、売主との正式な契約が結ばれる前に行う仕事が査定です。売却したいと考えている不動産をいくらぐらいで売ることができるかという金額の算出を行います。ただし、不動産は需要と供給の兼ね合いにより価格変動が生じるものであるため、算出される金額はあくまでも参考のための概算価格と捉えることが必要です。

販売予定の物件の宣伝

次に、売却契約後に行われる不動産仲介の仕事が、販売する物件の宣伝です。売却したい物件の情報を、不動産情報を扱う雑誌やサイト、配布するチラシに掲載したり、自社のHPに載せたりすることで宣伝活動を行います。

同時に、宣伝活動の状況を売主に報告することが義務付けられている契約もあります。

購入者への対応

さらに、購入したいという人が出た場合の対応も、不動産仲介業者の仕事です。売主に代わって、購入希望者と値段の交渉を行います。値段交渉が成立し、正式に売買取引が成立したら、契約に関わる手続きなどのサポートも行うのです。

手続きとは、契約に必要となる書類の作成や登記関係、所有権の移転の案内といったことなどになります。

方法は1つではない！仲介の3つの方法

不動産を売却する方法を仲介と決めても、仲介契約には3つの方法があるため、さらにどの契約方式にするかの選択が必要です。不動産仲介には、「専任」「専属専任」「一般」の3種類の契約方法があります。
3種類のなかでも特に多く利用されている方法が、不動産業者が売主と独占契約を結ぶ「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の2つです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約

専任媒介契約では、売主は1つの不動産業者だけに販売活動を依頼する契約となっています。もしも、ほかの不動産業者と売却の契約を結んだ場合には、違約金を支払わなければいけません。一方、専属専任契約も契約できる不動産業者が1社であるという決まりは同じです。

契約した不動産業者以外と売却契約を結ぶと違約金がかかります。ただし、専任媒介契約の場合には、売主自らが買主を見つけて契約することが可能となっていますが、専属専任媒介契約では、売主が買主を見つけて契約すると違約金が発生するという違いがあるのです。
さらに、専任契約と専属専任契約とでは、レインズへの物件の登録期日にも異なる点があります。

レインズとは

レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構の1つです。会員登録をしている不動産業者同士で物件の情報を共有することができるコンピュータネットワークシステムをいいます。レインズの利用により、情報交換の範囲を広げることで、売りたい、買いたいという希望を迅速に結びつけやすくなっているのです。

専任媒介契約では、レインズの登録は仲介契約を結んでから7日以内と決まっています。しかし、専属専任媒介契約では5日以内に登録することが定められているのです。また、実際に販売活動が始まってからの売主への状況報告義務にも違いがあります。

専任媒介契約であれば、不動産業者は売主に対して2週間に1回以上の報告をすればよいことになっています。しかし、専属専任媒介契約を結んでいる場合には、1週間に1回以上の報告が義務付けられているのです。

一般媒介契約

不動産仲介の3種類の契約のうち、複数の不動産業者と売却契約を結べる方法が一般契約となります。一般契約では、売主自らが買主を見つけて契約することも自由です。

ただし、不動産業者にはレインズに登録する義務はありません。さらに、売却活動についての報告義務もないため、状況が把握できない場合もあります。

販売代理とどちらがお得？不動産仲介のメリットとデメリット

後悔のない売却をするためには、自分に合った売却方法を選ぶことが大切です。不動産仲介により売却をしたいと考えている場合には、事前に不動産仲介のメリットとデメリットをしっかりと把握しておくことが必要となります。

デメリットに見えてもメリットに繋がる

まず、不動産仲介による売却を行った場合に得られるメリットとなるのが、販売代理と比べて仲介手数料が安くなる可能性があるということです。

売却の際に、売主は不動産業者に仲介手数料を支払うことが原則となっています。取引によって異なることはあるものの、仲介であれば、原則仲介手数料は売主と買主双方で支払うことが通常です。
一方、販売代理という方法では、仲介手数料は基本的に売主だけから受け取ります。仲介する不動産業者は、あくまでも売主に対してだけの代理となっているからです。

このため、買主から受け取ることができない分、売主に仲介手数料の負担がかかるケースもあります。ただし、買主の立場から見ると仲介手数料不要で購入することができる販売物件は、魅力的に感じるものです。そして、買主から注目されやすくなれば、購入希望者が出やすくなり、希望の条件で売却できる可能性が高くなるという売主にとってのメリットも生じます。

どの方法が得？メリットとデメリットから見る不動産仲介の契約方式

さらに、仲介の3つの方法それぞれに期待できるメリットとデメリットも知っておきましょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約のメリット・デメリット

まず、専属専任媒介契約と専任媒介契約の最大のメリットとなるのが、「不動産業者の売却活動に高い期待が持てる」ということです。自社とだけの契約の物件については、複数の業者と契約している一般契約の物件よりも、不動産業者が力を入れて売却活動をする傾向が見られます。また、気になる売却状況についても細かに報告を受けることができるため、安心です。

ただし、1社の不動産業者にすべてを任せなければいけないというリスクはあります。売却の成立時期や売却金額がどうなるかは、契約した不動産業者の力次第となるのです。不動産業者だけに任せるのが不安で、自分でも買主探しをしたいと考えている場合には、専任契約が適した方法となります。

一般媒介契約のメリット・デメリット

次に、一般契約のメリットとして挙げられるのが、「あらゆる不動産業者から販売することで、買主のタイプの幅が広がる」という点です。

逆にデメリットとなるのが、レインズへの登録義務がないことです。物件の情報が広がりにくくなる可能性があり、専任や専属専任契約と比べると、買主に知ってもらうチャンスが少なくなるからです。また、売主への報告義務がないことから、販売状況を把握しづらく、積極的に売却活動をしているかどうかを見極めることが難しくなります。

まとめ

売却するなら、仲介の契約方法をしっかりと把握しておこう！

 不動産の売買は大きなお金が動く取引となるため、後悔のないようにしたいものです。不動産の売却方法で多く利用されている仲介には、さらにさまざまな契約方法があります。まずは、不動産仲介とはどのような売買方法であるかということを把握し、さらに、「専属専任」「専任」「一般」という3つの契約方法があるのを知ることが大切です。

そして、不動産業者との契約の際には、それぞれの特徴やメリット、デメリットを踏まえたうえで、自分に合った手段を上手に選んで売却を行いましょう。