不動産を売買することによって得た譲渡所得は、課税対象となり税金がかかります。どのような場合に税金がかかるのか、かかる税金はどれくらいの割合なのかといった詳細を知っていますか。

少しでも課税対象になる譲渡所得を減らすために、売る前に譲渡所得と税金について知っておきましょう。

不動産の譲渡所得とはなにか?課税方法は?

有償か無償かに関わらず、資産や権利を人に譲ることを譲渡といい、譲渡したときに得た収入を譲渡所得といいます。

譲渡所得

不動産による譲渡所得とは、不動産を売却した際に、購入した人から受け取った代金を指します。譲渡所得には所得税と住民税が分離して課税されます。譲渡所得のなかで課税対象となるのは、不動産を売却した金額から取得費、譲渡費用を差し引いた額です。

取得費や譲渡費用を除くとマイナスになる場合は課税対象外となります。取得費および譲渡費用についての詳細は後述します。

所得税は、原則として給与所得や事業所得など、所得を合計した金額に対して税金が計算されます。しかし、譲渡所得への課税方法は他の所得とは分けて個別に税額を計算する、分離課税方式が採用されています。基本的には不動産を譲渡して得たお金を譲渡所得と呼びますが、一部譲渡所得にならない不動産があります。

譲渡所得にならないのは、山林を譲渡したときです。山林を譲渡した際に発生した所得は、山林所得・事業所得または雑所得になります。

所有期間で異なる譲渡所得の税率

譲渡所得には所得税と住民税が課せられますが、所有していた期間によってその税率が変わります。これは、投機や運用目的のため、短期間で不動産を売買する場合と、長期にわたり所有していた不動産を手放す場合では、適用させる税率を変えるという考え方にもとづいています。
そのため、所有していた期間が短いほうが高い税率で課税されるのです。

所有した期間は、不動産を購入して売却した実際の期間ではありません。不動産を購入した日および売却した日が属する年の1月1日が基準となります。長期所有になるか短期所有になるかは1月1日を基準として5年を越えるかどうかで決まります。不動産の所有期間が5年を超えていた場合は長期譲渡所得、5年以下だった場合は短期譲渡所得となります。

また、対象となる不動産が住居用か非住居用かによっても税率が変わります。2017年9月時点において、短期譲渡所得の場合、その不動産が居住用・非居住用のどちらの場合でも、税率は39.63%です。この中に所得税30.63%と住民税9%が含まれています。

長期譲渡所得の場合は、その不動産が住居用なのか非住居用なのかと、課税譲渡所得の金額によって適用される税率が変わります。

  • 住居用かつ課税譲渡所得が6,000万円以下の部分に対しては、14.21%が課税されます。この中には所得税10.21%と住民税4%が含まれます。
  • 課税譲渡所得が6,000万円を超える部分に対しては、20.315%が課税されます。この中には所得税15.315%と住民税5%が含まれます。
  • 長期譲渡所得で非住居用の不動産には14.21%が課税されます。この中には所得税10.21%と住民税4%が含まれています。これらの税率には復興所得税の所得税2.1%が加算されています。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税がかけられる対象となる課税長期譲渡所得金額は、以下の計算式によって導かれます。

課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除』特別控除にはさまざまなケースがあります。詳しくは後述しますが、よくある例として、マイホームを売ったときの特例があります。マイホームを売ったときは、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。 

マイホーム売却

このマイホームとは、自分が住んでいた家屋を指します。または、以前住んでいた家でも、住まなくなった日から3年を経過する日の12月31日までの間に譲渡する場合はマイホームとみなされます。ただし、この特別控除は土地家屋ともに所有期間が10年を超えていることが条件です。
また、親子などの血縁者や生計が同じ親族、特別な関係がある人に対して譲渡した場合は適用外となります。

税額は課税譲渡所得に所得税と住民税の税率を掛けた金額となります。適用される税率は上記の項で説明した通り、長期所有か短期所有かによって変わります。5年を越えて保有している不動産の譲渡所得のほうが、税率が低くなります。

課税譲渡所得計算に使われる取得費と譲渡費用とは?

課税長期譲渡所得の金額を求めるときに差し引いて計算するのが取得費と譲渡費用ですが、それぞれどのようなものを指すのでしょうか。

取得費

取得費とは、販売した不動産を購入したときの代金や手数料などです。購入時に支払った金額を証明する売買契約書や領収書をもとに金額を導きます。不動産を取得するために支払うのは、土地の代金だけではありません。仲介する不動産業者に対し支払う手数料や、自分が取得する前の所有者へ支払った立退料も含まれます。

不動産を取得する際には売買契約書など各種書類も作成しなくてはいけません。これらの書類の作成に必要な収入印紙代も取得費に含まれます。不動産を購入した際、登録免許税不動産免許税を支払います。

登録免許税とは不動産の名義変更にかかる税金で、不動産取得税とは不動産を取得したことに対してかかる税金です。

これらの税金は、事業用であれば必要経費となり、事業用以外であれば取得費とみなされます。土地や建物を取得し、取得後に建物を取り壊した費用も取得費です。また、不動産には固定資産税がかかります。通常固定資産税は、1月1日時点での所有者が支払います。

しかし、不動産業界の慣習により、年の途中で譲渡された場合は一部の固定資産税を買主が負担します。購入時に支払う固定資産税の一部を固定資産税清算金と呼びますが、これも取得費になります。さらに、取得費には不動産を購入するにあたり、銀行から借り入れたお金の利息も含まれます。

ただし、この利子についてはその不動産を使用する前までの支払い分のみが対象です。不動産を使用しはじめてから支払った利子は取得費に含めることはできません。

取得費には、購入後に支払った改良費や設備費も含まれます。また、建物を所有している間の減価償却費も、取得費から差し引かれます。親から相続した不動産や長期にわたり所有している不動産の場合、取得費がわからないという場合があります。

この場合は概算取得費として譲渡した金額の5%相当を取得費にして良いことになっています。取得費が譲渡した金額の5%より少ない場合は、譲渡した金額の5%が取得費となります。

譲渡費用

次に譲渡費用についてですが、譲渡するためにかかった各種費用がこれにあたります。具体的には、譲渡手続きのために不動産業者に支払った仲介手数料や、売買契約書に貼り付ける印紙代があります。また、譲渡するために土地の建物を取り壊して更地にした場合の取り壊し費用も譲渡費用となります。

ただし、更地にする費用が全て譲渡費用として認められるかというと、そうではない点に注意が必要です。

買主が更地になっていることを望んだため建物を取り壊した場合は、譲渡費用として認められます。しかし、更地にしたほうが高額で売れることが望めるからという理由で更地にして販売した場合は、譲渡費用として認められないケースがあります。

譲渡したい土地を更地にしたい場合は、不動産業者に相談したうえで手配したほうがいいでしょう。土地を売却する前に測量を行いますが、この測量費も譲渡費用になります。ただし、測量をしたタイミングが売却を行うだいぶ前だった場合は、譲渡費用として承認されないケースがあります。 

不動産業者に相談

どのくらい前までなら譲渡費用として認められるかという点は、専門家によって見解が異なります。この点も不動産業者に相談するようにしましょう。売却する不動産を人に貸していた場合、売却することによって立ち退きを依頼しなくてはいけません。売却のため支払った立ち退き料は譲渡費用です。

不動産を売買する際に、より高い金額で購入を希望する買主が現れた場合、先に契約していた買主との契約を解約して後から現れた買主に売却するケースが想定されます。この場合、先に契約していた買主には違約金を支払うのが一般的ですが、この違約金も譲渡費用です。

ただし、違約金が譲渡費用として認められるのはより高い金額で買い取る買主と契約をするために契約を解約する場合です。土地だけでなく建物も売却する場合、売却対象となる建物をクリーニングやリフォームしてから売りに出すことがあります。このときに支払ったクリーニング代やリフォーム代も譲渡費用に計上できます。

ただし、全てのクリーニングやリフォームが譲渡費用として認められるわけではなく、クリーニングやリフォームをすることでその建物の価値を上げ、売却額が高くなるのであれば認められるという条件がつく点に注意しましょう。通常の補修や維持のためのクリーニングやリフォームでは、譲渡費用として認められないことがあります。

不動産を売却するときに、不動産業者を仲介するのではなく、個人で買主を探す人もいます。買主を求めるために広告を出す広告費は譲渡費用です。広告費以外に、買主と会うための交通費や宿泊費、食事をしたときの接待費、通信費も譲渡費用とみなされます。

不動産を売るために使った費用は譲渡費用になると覚えておくといいでしょう。

不動産業者を仲介している場合でも、買主に挨拶をするために訪問した交通費や接待費は譲渡費用です。反対に譲渡費用に認められないものとして、売却する物件の住宅ローンや抵当権抹消登記の費用があります。不動産を売却することで自分が引越しをする場合の引越し費用や、引越しに関する諸費用も譲渡費用にはなりません。

特例や特別控除を利用しよう

不動産を売却したことで得た譲渡所得は課税対象となりますが、特別控除や特例を利用すれば、税金を抑えることができます。譲渡所得の特別控除は6つあります。  

  1. 公共事業のために土地や建物を売却した場合、5,000万円が特別控除になる特例です。道路拡張や公共施設建設のためなどがこれに当てはまります。
  2. マイホームを売却したときです。詳しい条件については前項で説明していますが、3,000万円が特別控除として認められています。
  3. 特定土地区画整理事業のために不動産を売却した場合、2,000万円が特別控除の特例になります。特定土地区画整理事業とは国土交通省によるまちづくり活性事業で、大都市圏に大量かつ良質な宅地の供給を図るプロジェクトです。この中に良好な住宅市街地整備も含まれ、義務教育用の土地や公営住宅の土地の取得も含まれます。
  4. 特定住宅地造成事業のために不動産を売却した場合、1,500万円が特別控除として認められます。特定住宅地造成事業とは地方公共団体や独立行政法人都市再生機構などが行う、住宅や宅地造成の事業です。
  5. 平成21年または平成22年に取得した日本国内の土地を譲渡した場合、1,000万円が特別控除として認められます。なぜ平成21年または平成22年と限定されているかというと、平成20年9月のリーマンショックが原因です。リーマンショックの影響で国内の経済市場、とくに不動産市場が低迷したため、土地の流動化を推し進める観点からこの控除が制定されました。
  6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合、800万円が特別控除の特例となります。これは農業委員会のあっせんで譲渡した場合や、農地保有合理化法人などに譲渡した場合などが対象となります。これらの特例に当てはまる場合は、課税対象額が大きく減額されますので、納める税金の額も少なくなります。

まとめ

譲渡所得額は、給与所得などとは別に分離課税方式で税金が課せられます。しかし譲渡した金額全てに対して課税されるのではなく、取得費や譲渡費用を除いた金額が課税対象額です。また、売却する不動産の所有期間が5年を越えているかという点も、税率が大きく変わるため注意が必要です。

取得費や譲渡費用は、どこまでが認められどこからが認められないかという点について、専門家により見解が分かれます。事前に不動産業者など、プロに相談して売却の手配を進めることをおすすめします。