不動産売却で失敗しない！専任媒介契約の仕組みと他の契約との違いとは？

この記事でわかること

・専任媒介の特徴と他の媒介契約との違い
・専任媒介契約のメリット・デメリット
・専任媒介契約がおすすめな人や他の媒介契約を検討すべきケース

不動産を売却する際、個人で買主を探すのは非常に難しく、多くの方が不動産会社に仲介を依頼します。

その際に必要になるのが「媒介契約」です。

今回は、この契約の中でも最も一般的かつバランスが取れた契約方法とされる「専任媒介契約」について詳しく解説します。

専任媒介契約とは何か、他の契約との違いやメリット・デメリットはもちろん、多くの売主の方が不安に感じる「囲い込み」といったトラブルから身を守る具体的な対策まで、徹底解説します。

これから不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

この記事の目次

媒介契約とは？
- 専任媒介契約の定義と3つの媒介契約の違い
- 専任媒介契約に課される義務
専任媒介契約を選ぶ5つのメリットと特徴
専任媒介契約に潜むデメリットと失敗しないための対策
- デメリット1. 「囲い込み」されてしまう可能性がある
  - 囲い込みを見抜くための対処法
- デメリット2. 業者の力量に左右される可能性がある
  - 安心して依頼できる業者に依頼するための対処法
専任媒介契約はどのような人に向いている？　
信頼できる不動産会社を見極めるためのチェックリスト
専任媒介契約に関するよくある質問（Q＆A）
まとめ｜専任媒介契約で売却を成功させよう

媒介契約とは？

媒介契約のイメージ画像

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際に、売主と不動産会社の間で結ぶ契約のことです。

この契約により、不動産会社は売主に代わって買主を探し、売買取引を成立させるための活動を正式に開始します。

媒介契約は宅地建物取引業法（宅建業法）によって「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類が定められており、それぞれ内容に違いがあります。

ご自身の売却ニーズに合った契約を選ぶことが、売却成功に向けて非常に重要です。

専任媒介契約の定義と3つの媒介契約の違い

専任媒介契約とは、「売却の依頼先を1社に限定する」代わりに、「売主自身が買主を見つけて直接取引（自己発見取引）を行うことが可能」な契約です。

専任媒介契約を理解するためには、他の2種類の契約との違いを比較するのが最も早いです。

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
契約できる会社数	1社限定	1社限定	複数社と契約可能
契約期間	3ヵ月以内	3ヵ月以内	制限なし（3ヵ月が一般的）
売主への報告義務	あり（2週間に1回以上）	あり（1週間に1回以上）	なし（任意）
自分で買主を探せる（自己発見取引）	可（自分で見つけた買主と直接契約可）	不可（必ず依頼した会社を介す）	可（自分で見つけた買主と直接契約可）
レインズへの登録義務	あり（契約締結の翌日から7営業日以内）	あり（契約締結の翌日から5営業日以内）	なし（任意）

下記の記事では、3つの媒介契約のより詳しい内容を解説していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

どれがいい？3種類の媒介契約をプロが徹底解説

LINK

専任媒介契約に課される義務

専任媒介契約が他の契約と大きく異なるのは、法律によって不動産会社に課せられる下記の義務がある点です。

この義務により、不動産会社は責任をもって積極的にあなたの物件を売却することになります。

1.契約できる不動産会社は1社限定
売却活動の窓口を一本化し、不動産会社が独占的に物件を取り扱います。

2.レインズへの登録義務
契約締結の翌日から7営業日以内に、物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録することが義務付けられています。

3.売主への活動報告義務
売却活動の進捗状況を2週間に1回以上、売主に報告することが義務付けられています。

専任媒介契約を選ぶ5つのメリットと特徴

専任媒介契約の特徴のイメージ画像

3つの媒介契約の内容が簡単にわかったところで、ここからは専任媒介契約が売主にとってどのような契約をもたらすのか、具体的なメリットと特徴をご紹介していきます。

【メリット】
1. 不動産会社による熱心な売却活動が期待できる
2. 2週間に1回以上の不動産会社からの報告義務がある
3. 自ら買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに取引できる
4. レインズの登録義務があるので他の不動産会社に情報が共有される
5. 複数の連絡窓口を一本化できる

メリット1. 不動産会社による熱心な売却活動が期待できる

一般媒介契約と専任・専属媒介契約との違いについて

専任媒介契約では、不動産会社は1社に独占的に依頼を受けるため、成約すれば仲介手数料を確実に得られる見込みがあります。

このため、一般媒介契約のように「他社に先を越されて報酬がゼロになる」リスクが低く、広告活動や買主へのアプローチなど、時間や費用をかけた積極的な販売活動に力を入れる傾向が強まります。

特に不動産会社が自ら買主も見つけた場合、売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手仲介」となり、さらにモチベーションが高まります。

この仕組みこそが、専任媒介契約における「積極的な活動」の大きな原動力です。

【参考】両手仲介の仕組み

両手仲介とは？

メリット2. 2週間に1回以上の不動産会社からの報告義務がある

一般媒介契約にはない、2週間に1回以上の報告義務があるため、売主は販売活動の状況を定期的かつ詳細に知ることができます。

【報告内容の例】
・どのような販売活動を行ったか（広告掲載・サイトへの露出など）
・問い合わせの件数と内容
・内覧希望の有無と回数
・内覧者の反応やフィードバック

このような詳細な報告に基づき、「価格や条件の見直しが必要か」「物件の魅力を伝える工夫が必要か」といった次の戦略を不動産会社の担当者と相談しながら立てやすいのがメリットです。

メリット3. 自ら買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに取引できる

一般・専任媒介契約と専属専任媒介契約との違いについて

専任媒介契約は、自分で買主を見つけた場合に限り、不動産会社を介さずに直接売買契約を結ぶ「自己発見取引」が可能です。

知人や親族を通じて買主が見つかった場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がないため、仲介手数料を節約することもできます。

「もしかしたら知り合いに買いたい人がいるかもしれない」という方にとっては、大きなメリットとなるでしょう。

メリット4. レインズの登録義務があるので他の不動産会社に情報が共有される

専任媒介契約では、契約締結の翌日から7営業日以内に「レインズ（指定流通機構）」への登録が義務付けられています。

レインズに登録されると、契約していない他の不動産会社もその物件情報を閲覧できるようになり、買主を抱える他の会社経由でも購入希望者を見つけてもらえる可能性が高まります。

1社に依頼しながらも、不動産業界全体で買主を探す状態になるため、早期成約につながりやすくなります。

メリット5. 複数の連絡窓口を一本化できる

専任媒介契約は1社の不動産会社との契約になるため、売主はその1社とだけやり取りすれば済みます。

一般媒介契約のように複数の会社とやり取りする必要がないため、問い合わせの対応や内覧日程調整に追われる心配がありません。

仕事などで忙しい方にとっては、この煩わしい作業を大幅に減らせるのが大きな魅力となるでしょう。

専任媒介契約に潜むデメリットと失敗しないための対策

専任媒介契約に潜むデメリットと失敗しないための対策のイメージ

専任媒介契約はバランスの取れた契約です。

しかし、「囲い込み」されてしまうなどといったリスクが存在します。

ここでは、デメリットとその具体的な回避策を解説します。

【デメリット】
1. 「囲い込み」されてしまう可能性がある
2. 業者の力量に左右される可能性がある

デメリット1. 「囲い込み」されてしまう可能性がある

囲い込みとは、不動産会社が両手仲介（売主・買主双方から仲介手数料を得ること）を狙い、他の不動産会社からの顧客を紹介しないように意図的に妨害する行為を指します。

他社の不動産会社からの問い合わせに対し、「すでに申込者が入っている」「売主と交渉中」などの虚偽の理由で断るのが典型的な手口です。

囲い込みが行われると、買主候補の数が不当に少なくなり、結果として売却期間が長期化したり、希望価格よりも安い価格で売却を余儀なくされたりするリスクが発生し、売主は大きな損害を被ります。

囲い込みを見抜くための対処法

囲い込みを防ぐためには、売主自身が積極的に活動状況を確認する必要があります。

ここからは、囲い込みを疑うべきサインと、見抜くためにやるべき対処法についてお伝えします。

疑うべきサイン	見抜くための行動
契約後7営業日を過ぎても連絡がない	【レインズ登録証明書をチェックする】専任媒介契約では、不動産会社から「レインズ登録証明書」が発行されます。発行日と物件情報が正しいかを必ず確認し、7営業日以内に証明書が送られてこない場合は、すぐに担当者に登録状況を問い合わせましょう。
内覧希望や問い合わせの件数が極端に少ない	【担当者に質問をする】活動報告時に「御社以外の他社からの問い合わせは何件ありましたか？」「レインズを見た他社の反応はどうでしたか？」と、具体的な件数と反応を質問し、担当者の回答の曖昧さや言葉濁しがないかを確認しましょう。
担当者がやたらと値下げを勧めてくる	【売却活動内容の具体性を確認する】売却が進まない理由を「価格が高い」の一点張りにせず、「自社がどのような広告や活動をしたのか」を具体的に報告させましょう。活動内容が抽象的な場合は、売却活動をサボっている可能性があります。

また、悪質な囲い込みを規制し、取引の透明性を確保するため、2025年1月に宅地建物取引業法施行規制等が改正されました。

この改正により、不動産会社には下記の義務が強化されました。

1. レインズへの正確かつ最新の取引状況の徹底
2. 売主に対し、登録証明書を交付する際、取引状況をレインズで確認できることを明確に説明する義務

これらの義務に違反し、囲い込みが確認された場合、不動産会社は「指示処分」や「業務停止命令」などの罰則の対象となります。

この規制強化により、不誠実な不動産会社による囲い込みは、これまで以上に難しくなると期待されています。

出典：「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」-国土交通省

囲い込みについては、下記の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産の「両手取引」「片手取引」とは？仲介手数料と囲い込み問題を解説

LINK

デメリット2. 業者の力量に左右される可能性がある

専任媒介契約は1社にすべてを任せるため、選んだ不動産会社や担当者の力量が売却の成否に直結します。

力量が不足している場合、売却が思うように進まないリスクがあります。

安心して依頼できる業者に依頼するための対処法

スムーズに売却を進めるには、安心して依頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

不動産会社を選ぶ際は、下記の点を意識しましょう。

・契約前に徹底的に比較する
複数の不動産会社から査定を受け、査定額の根拠や具体的な販売戦略を比較検討しましょう。

・担当者の質を見極める
後述する【信頼できる不動産会社を見極めるためのチェックリスト】の質問にそって、担当者の知識量やレスポンスの速さ、誠実さを確認しましょう。

また、効率良く信頼できる不動産会社を見つける際は、不動産一括査定サービスの活用がおすすめです。

当サイトが提供する「イエイ」では、物件情報などを一度入力するだけで、最大6社の不動産会社に査定の依頼をすることができます。

査定額だけでなく、担当者の対応や人柄も比較できますので、ぜひお試しください。

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専任媒介契約はどのような人に向いている？　

専任媒介契約が向いている人のイメージ画像

ここからは、ご自身の売却に対する考え方や、物件が持つ特徴を総合的に照らし合わせ、専任媒介契約が最適な選択肢となるための具体的な判断基準をご紹介します。

ご自身の状況に最も合った契約形態を選ぶことは、売却をスムーズに進める上で不可欠です。

専任媒介契約が特におすすめな人

あなたの売却ニーズが以下に当てはまるなら、専任媒介契約を選択することで、売却を最も有利かつスムーズに進められます。

・活動報告を頻繁に受けたい人
・自分で買主を見つけられる可能性がある人
・忙しくて売却活動にかける時間がない人
・人気のエリアにない物件を早く高く売りたい人

活動報告を頻繁に受けたい人

不動産会社からの活動報告を定期的に受けたい方には、2週間に一度以上の頻度で報告が義務付けられている専任媒介契約がおすすめです。

この義務があるため、売主は販売状況を定期的に知ることができます。

例えば、「問い合わせがあるが内覧希望がない」といった具体的な状況を踏まえながら、「物件の魅力をもっと宣伝する」「販売価格を見直す」など、不動産会社の担当者と次の対策を相談しやすくなります。

自分で買主を見つけられる可能性がある人

親族や知人など、独自のルートで買主を見つけられる可能性がある方にとって、専任媒介契約は非常に有利な選択です。

専属専任媒介契約では、たとえ自分で買主を見つけた場合でも、必ず不動産会社を介する必要があり仲介手数料が発生してしまいます。

一方、専任媒介契約であれば、自分で見つけた買主と直接契約を結ぶことが可能です。

この場合、仲介手数料の支払いを回避できるという経済的なメリットが生まれます。

さらに、双方の合意があれば、話がスムーズに進みやすくなる点も魅力です。

「知り合いに声をかけるかもしれない」「個人で買主を探す可能性がある」という考えが少しでもあるなら、その選択肢を閉ざさない専任媒介契約を選ぶのが賢明でしょう。

忙しくて売却活動にかける時間がない人

専任媒介契約なら、依頼する不動産会社は一社のみのため、煩雑なやり取りをすべて一本化できます。

そのため、多忙な方でもスムーズに売却活動を進められます。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と連絡を取り合う必要があるため、内覧の日程調整や問い合わせ対応に手間と時間を取られる恐れがあります。

専任媒介契約であれば、連絡窓口が一本化されるため、仕事などで忙しい毎日を送る方でも、安心して任せきりにすることができます。

専任媒介契約以外（一般・専属専任）を検討すべきケース

専任媒介契約がご自身の状況に必ずしも合わない場合もあります。

ここでは、選択肢として残る「一般媒介契約」と「専属専任媒介契約」の2つを検討すべきケースについて解説します。

一般媒介契約が向いているケース

一般媒介契約は、「売却しやすい人気の物件」を所有しており、売却活動に手間や時間をかけられる人におすすめです。

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と同時に契約できるという点です。

依頼先を多くすることで、広く購入希望者を募ることが可能です。

・人気の物件を高値で売りたい場合
売却しやすい人気の物件であれば、複数の不動産会社の間で競争が働き、より良い条件での成約につながる可能性が高くなります。

・手間や時間をかけられる場合
複数の不動産会社とやり取りし、内覧の日程調整や最新情報の共有を行う必要があるため、売却活動に十分な時間と手間をかけられる人に向いています。

また、さまざまな不動産会社の意見を聞くことで、正確な市場の相場などを把握したい人にも適しています。

専属専任媒介契約が向いているケース

専属専任媒介契約は、自分で買主を見つけるつもりがまったくなく、最もきめ細やかな報告を求めている人におすすめです。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに厳しい制限が課されますが、その分、不動産会社からの積極的な売却活動が期待できるのが特徴です。

・活動報告を最優先したい場合
不動産会社からの報告義務の期間が「1週間に1回以上」と最も頻繁です。
売却活動の状況を常に把握し、不安を感じたくない人に適しています。

・すべてをプロに任せたい場合
自己発見取引が不可のため、自分で買主を見つけた場合でも必ず不動産会社が仲介に入ります。
親族や友人に購入希望者がいないなど、完全にプロに任せきりで進めたい人に向いています。

・情報拡散を重視する場合
レインズへの物件登録義務が「5営業日以内」と最も早く、早い段階で物件情報が広く伝わるため、買主が見つかる可能性も高まります。

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どの媒介契約が最適なのか、ご自身でもわからないという方や、迷っている方のために、最適な媒介契約が簡単にわかる診断チャートを作りました。

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信頼できる不動産会社を見極めるためのチェックリスト

信頼できる不動産会社を見極めるイメージ

専任媒介契約の成否は、不動産会社選びで決まります。

契約前に確認すべき具体的なチェックリストを活用し、優良業者を選びましょう。

【査定時に担当者へ必ず確認すべき質問リスト】

確認項目	質問の例	担当者の良い反応
査定価格の根拠	「この査定価格の根拠となる具体的な事例を教えてください。どのようなデータに基づいていますか？」	周辺の類似物件の成約事例を提示し、明確な数値と理由で説明できる。
具体的な販売戦略	「専任媒介契約を結んだ場合、どのような広告を打ち、どれくらいの予算をかけますか？」	ターゲット層を明確にし、具体的な広告媒体や施策（例：プロカメラマンによる写真撮影、VR内見など）を提示できる。
過去の類似実績	「私の物件と同じ種別（例：築○年のマンション）の直近の売却実績を教えてください」	過去の成約事例を提示し、その時の成功要因や反省点を具体的に語れる。
囲い込みの防止策	「御社では囲い込み防止のため、具体的にどのような対策をしていますか？」	「他社からの問い合わせ記録の公開」など、売主目線の具体的な対策を提示できる。