特殊物件は買取できる？訳あり不動産・事故物件の買取相場と専門業者の選び方

「事故物件や再建築不可の土地、老朽化した店舗兼住宅などを所有しており、売却できずに困っている」とお悩みではありませんか。
一般的な不動産市場では買主が見つかりにくい不動産は「特殊物件」と呼ばれ、通常の仲介売買では取り扱いを断られるケースも少なくありません。

しかし、結論からお伝えすると、特殊物件であっても専門の不動産買取業者に依頼すれば、問題なく売却することが可能です。
適切な売却ノウハウを持つ買取業者を選ぶことで、事前のリフォームや清掃などの費用を一切支払うことなく、そのままの状態でスピーディーに現金化できます。

本記事では、特殊物件の具体的な定義や種類、買取相場の目安、仲介と買取の違い、高く買い取ってもらうためのコツや注意点までを網羅して解説します。
所有されている特殊物件を少しでも条件良く手放すための参考にしてください。

特殊物件でも買取は可能！専門業者なら売却できるケースが多い

一般の住宅市場において、過去に事件や事故があった不動産や、建物が建て替えられない土地などは「特殊物件」と分類されます。
このような物件は、個人の買主が購入を避ける傾向が強いため、一般的な不動産会社に相談しても売却活動を断られることが珍しくありません。

しかし、特殊物件に特化した専門の買取業者に依頼すれば、どのような状態の物件であっても買取を行ってもらえるケースが多く存在します。
ここでは、特殊物件の定義や具体的な種類、専門の買取業者が買い取れる理由について解説します。

特殊物件とは一般の不動産より売却が難しい物件

特殊物件とは、法律上や物理上、または心理上の理由によって、通常の不動産取引と比較して売却の難易度が高い不動産を指します。
法律上の明確な定義が存在するわけではありませんが、不動産業界においては、一般の購入希望者が敬遠しやすい要因を抱えた物件全般を指して使用される言葉です。

一般的な居住用不動産の場合、立地や間取り、築年数などの条件が整っていれば、市場に出すことで個人の買主を見つけることができます。
これに対して特殊物件は、買主が住宅ローンを組むことが困難であったり、居住にあたって大きな物理的・精神的負担をともなったりするため、個人の買主を探す仲介取引では売れ残ってしまうリスクが高くなります。

そのため、特殊物件を売却する際は、個人の買主を探すのではなく、物件を直接買い取って再生・活用できるノウハウを持った専門業者へ相談することが一般的な解決策となります。

特殊物件に該当する主な種類

特殊物件とされる不動産には、抱えている問題の性質によっていくつかの種類に分類されます。

ご自身が所有されている不動産がどの種類に該当するのかを把握しておくことが重要です。
主な特殊物件の種類としては、以下のものが挙げられます。

このように、一言で特殊物件と言ってもその内容は多岐にわたります。
いずれのケースであっても、個人の買主が購入するにはリスクが高すぎるため、専門的な知識と再販ルートを持つ業者による取り扱いが必要とされます。

特殊物件は専門の買取業者への売却がおすすめな理由

特殊物件の売却において、専門の買取業者をおすすめする最大の理由は、業者側が物件を安全に「商品化・再販するノウハウ」を保有しているためです。

個人の買主が不動産を購入する場合、居住目的であることが大半であり、銀行の住宅ローンを利用します。
しかし、再建築不可物件や重大な欠陥がある物件の場合、金融機関からの担保評価が得られず、住宅ローンの融資審査が通りません。
また、心理的瑕疵物件に対しては、個人の買主は強い心理的抵抗を感じるため、いくら価格を下げても買主がつかない事態に陥ります。

一方で、特殊物件を専門に取り扱う買取業者には、独自の再販ルートがあります。
物件を自社でリノベーションして賃貸物件として運用したり、隣地の所有者と交渉して土地を一体化させて価値を高めたり、あるいは投資家向けの収益物件として再販したりすることが可能です。

買い取った後の運用・収益化までの仕組みが確立されているからこそ、一般市場では売れない特殊物件であっても、適正な価格をつけて直接買い取ることができます。

特殊物件を買取に出すメリット

特殊物件を個人の買主へ売却する仲介取引ではなく、不動産買取業者へ直接売却する方式には、売主にとって多くのメリットが存在します。

特に、資金の準備や売却後のトラブルに対する不安を抱えている方にとって、買取という選択肢は非常に有効な解決手段です。
ここでは、特殊物件を買取に出す5つの大きなメリットについてわかりやすく解説します。

短期間で現金化できる

買取業者に売却する1つ目のメリットは、査定から決済までの期間が短く、短期間で確実に現金化できる点です。

一般の仲介取引の場合、売却活動を開始してから買主が現れ、条件交渉や住宅ローンの審査を経て決済に至るまでに、通常でも3ヵ月から6ヵ月以上の期間を要します。
さらに特殊物件の場合は、買主が見つからずに1年以上売り出し状態が続くことや、最終的に売れ残ってしまうことも珍しくありません。

これに対し、買取の場合は、販売活動や買主のローン審査待ちといった工程が一切不要となります。
買取業者が提示した金額や条件に売主が合意できれば、手続きは速やかに進みます。

早ければ査定依頼から数日から1週間程度、平均しても1ヵ月前後で売買代金が一括で振り込まれるため、資金を急ぎで確保したい場合にも非常に有効な手段となります。

現状のまま売却できる

2つ目のメリットは、室内の片付けや特殊清掃、リフォーム、建物の解体などを行う必要がなく、「そのままの状態」で引き渡せる点です。

例えば、孤独死が発生した物件やゴミ屋敷を仲介で売却する場合、売主は自費で専門業者を手配しなければなりません。
その際、特殊清掃や残置物の撤去に数百万円単位の費用がかかることもあります。

しかし、特殊物件に強い買取業者は、買い取った後に自社で清掃や修繕を行うことを前提として査定を行います。
そのため、以下のような状態であっても一切の手を加えることなく売却が可能です。

・故人の遺品や家具、大量のゴミが残されたままの状態

・腐敗臭や体液による汚損が残っている状態

・雨漏りやシロアリ被害によって床や天井が破損している状態

売却前の持ち出し費用を準備する必要がないため、手元の資金を減らすことなく物件を手放すことができます。

契約不適合責任を免責できるケースが多い

3つ目のメリットは、売主の「契約不適合責任」を免除する特約を設けて契約できるケースが多い点です。

契約不適合責任とは、売主が負う法律上の責任のことです。
引き渡した不動産に、売買契約書に記載されていないシロアリ被害や雨漏り、配管の破裂、境界の不整合などの欠陥が見つかった場合、修繕費用を支払ったり損害賠償を負担したりする必要があります。

個人同士の取引では、売却して数ヵ月から数年が経過した後に予期せぬ不具合が発覚し、大きなトラブルへ発展するケースが少なくありません。

しかし、買取業者である場合、売主の契約不適合責任を一切問わない「免責特約」を契約書に盛り込むことが一般的です。
売却が完了した後に不具合が見つかったとしても、売主が追加で費用を請求されるリスクがゼロになるため、精神的にも安心して取引を終えられます。

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仲介手数料が不要

4つ目のメリットは、不動産会社へ支払う「仲介手数料」が不要となる点です。

仲介取引によって不動産を売却した場合、売買契約が成立した成功報酬として、不動産会社に対して以下の計算式に基づいた仲介手数料を支払わなければなりません。

例えば、1,000万円で不動産が売買された場合、約40万円の仲介手数料が発生します。

一方で、買取業者との取引は「売主と買主との直接取引」となるため、間に入る仲介会社が存在しません。
したがって仲介手数料は1円も発生せず、提示された買取価格から余分な手数料を差し引かれることなく手元にお金を残すことができます。

近隣に知られず売却しやすい

5つ目のメリットは、ご近所の方や周囲の人々に売却の事実を知られることなく、手続きを完了できる点です。

仲介取引の場合、買主を探すために不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、新聞折込チラシの配布、売却看板の設置など、広報活動が不可欠となります。
そのため、近隣住民に「事故物件であること」や「家を売却しようとしていること」が知れ渡ってしまうリスクが高まります。

買取業者への直接売却であれば、売り出し活動を一切行いません。
買取業者の担当者が現地査定を行う際も、社名の入っていない車両で訪問するなどの配慮を依頼することが可能です。
誰にも知られることなく、静かに不動産を処分したい方にとって、買取は最適な選択肢となります。

特殊物件の買取相場と「仲介」との違いとは

特殊物件を買取に出す際、最も気になるのが「いくらで売れるのか」という価格面です。
特殊物件の買取価格は、一般の市場相場と比較して低くなることが通常です。

ここでは、特殊物件の種類ごとの買取相場の目安と、仲介取引と買取取引のどちらを選択すべきかの判断基準について詳しく解説します。

【種類別】特殊物件の買取相場目安

特殊物件の買取相場は、通常の不動産市場価格（仲介相場）と比較して、4割～7割程度となるケースが多く見られます。
下落幅に大きな開きがあるのは、抱えている問題の深さや、買い取った後に業者側が必要とする修繕費用・再販リスクが大きく異なるためです。

特殊物件の種類ごとの買取相場目安は、以下の通りです。

買取価格が通常の仲介相場より安くなる理由は、買取業者が「解体費用」「リフォーム費用」「特殊清掃費用」「再販時のリスク」などをあらかじめ査定額から差し引いているためです。
売主自身が事前に高額な費用を出して工事を行う代わりに、その分のコストを業者が引き受けていると考えるとわかりやすいでしょう。

特殊物件は「仲介」と「買取」どちらがおすすめ？

不動産を売却するアプローチには「仲介」と「買取」の2種類が存在しますが、特殊物件においてはどちらを選ぶべきかが物件の状況によって分かれます。
ご自身の優先順位に合わせて選択することが重要です。

仲介がおすすめなケース

仲介による売却が適しているのは、以下のような条件に当てはまる場合です。

・売却までに半年から1年以上の時間がかかっても構わない場合

・抱えている問題が軽微であり、個人の買主でも購入できる可能性がある場合

・特殊清掃やリフォームなどの費用を自前で用意できる余裕がある場合

・買取業者による提示額よりも、少しでも高い金額で売りたい場合

立地条件が極めて良い場所にある再建築不可物件や、自然死で発見が早かった物件などであれば、仲介を選択して時間をかけることで、買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。

買取がおすすめなケース

一方で、買取による売却が適しているのは、以下のような条件に当てはまる場合です。

・仲介で売りに出したものの、長期間全く買主がつかない場合

・事件や事故、重度の欠陥があり、一般の買主が見込める可能性が極めて低い場合

・特殊清掃や残置物処分、リフォームなどの費用を事前に支払う余裕がない場合

・売却後の契約不適合責任（修繕義務や賠償リスク）を完全に免除されたい場合

・資金が必要であり、1ヵ月以内に現金化したい場合

過去の履歴や物件の状態から、仲介での売却が見込めないと判断される場合は、最初から専門の買取業者に相談するほうが、無駄な時間と維持費を消費せずに済みます。

特殊物件を高く売るコツと失敗しない業者選び

特殊物件は、依頼する買取業者によって査定額に数百万円以上の差が出ることが少なくありません。

適切な知識を持たずに1社だけに相談してしまうと、不当に安く買い叩かれてしまう恐れがあります。
ここでは、特殊物件を1円でも高く売り、失敗しない業者選びを行うための3つの重要なコツを解説します。

複数の買取業者へ査定を依頼して比較する

特殊物件を高額で売却するための最も重要なコツは、必ず「複数の買取業者に査定を依頼し、提示額や条件を比較すること」です。

特殊物件の査定額は、その業者が過去にどのような再生ノウハウや再販ルートを持っているかによって大きく変動します。
例えば、心理的瑕疵物件の再生が得意なA社、再建築不可物件の隣地交渉が得意なB社、築古店舗をカフェや宿泊施設にリノベーションするルートを持つC社では、同じ物件であっても評価額がまったく異なります。

1社だけに査定を依頼した場合、提示された金額が適正な相場なのか、安く見積もられているのかを判断することができません。
最低でも3社以上の専門業者に査定を依頼し、最も良い条件を提示してくれた業者を選択することが、高額売却への確実な手順となります。

その際、1社ずつ個別に問い合わせる手間を省き、効率良く優良な買取業者を見つけるなら、当サイトの不動産一括査定サービス「イエイ」の活用がおすすめです。

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査定前に余計なリフォームや解体はしない

「少しでも高く売りたい」という思いから、査定を受ける前に自費でリフォームや建物の解体工事を行うことは避けてください。

前述のとおり、専門の買取業者は自社の提携施工業者を通じて、一般個人よりもはるかに安価なコストでリフォームや解体を行うノウハウを持っています。
売主が個人で工務店などに依頼して200万円かけてリフォームを行ったとしても、査定額が200万円以上アップすることはほとんどありません。

むしろ、かけた工事費用を回収できず、手元に残る現金が減ってしまう結果となるケースが大半です。

また、買主となる業者は「自社の再販計画」に合わせたリノベーションを行うため、売主が行った中途半端な修繕が無駄になってしまうこともあります。
手持ちの資金を1円も減らさないためにも、一切の手を加えず「そのままの状態」で査定を依頼するのが最も賢明な判断です。

査定額の根拠を明確に説明してくれる業者を選ぶ

買取業者を選ぶ際は、提示された査定金額の「根拠」を明確に説明してくれるかどうかをチェックしてください。

信頼できる優良な買取業者は、以下のような内訳を明確に開示してくれます。

・周辺の取引相場から算出した基準価格

・想定されるリフォーム費用や特殊清掃費用

・権利調整や再販にあたってかかる諸経費

・自社が得る予定の適正な利益額

一方で、注意が必要なのが悪徳業者のパターンです。
こうした業者は、契約を取るために最初は相場より高い査定額（釣り上げ査定）を提示します。
しかし、契約直前になって「新たな欠陥が見つかった」などと理由をつけ、強引に減額を迫ってくる手法が存在します。

なぜその査定額になったのか、どのような工事費用を差し引いているのかを質問した際に、曖昧な回答しかしない業者は避け、誠実かつ透明性の高い説明を行う業者を選択しましょう。

特殊物件を買取してもらう流れ

不動産買取業者に特殊物件を売却する際の手続きは、一般的な仲介取引と比較して非常にシンプルかつスピーディーに進みます。

査定依頼から代金の受け取りまでの全体像をあらかじめ把握しておくことで、不安なく取引を進めることができます。
ここでは、買取の基本的な5つのステップを順番に解説します。

1. 査定の依頼

まずは、不動産買取業者へ問い合わせを行い、査定の依頼を出します。

問い合わせの際は、物件の所在地、面積、築年数などの基本情報に加えて、抱えている特殊な事情（心理的瑕疵の内容、再建築不可である旨、雨漏りの有無など）を正確に伝えます。
不動産一括査定サイトなどを利用すると、一度の入力で複数の業者へまとめて査定依頼が行えるため非常に便利です。

この段階で情報を隠してしまうと、後の現地調査で発覚した際に査定のやり直しとなり、二度手間が発生するため、わかっている情報はすべて開示することが大切です。

2. 現地調査・査定

依頼を受けた買取業者の担当者が現地を訪問し、物件の状態を直接確認する「現地調査」が行われます。

現地調査では、建物の構造的な状態や傷み具合、室内の汚損・臭いの状況、日当たりや道路との接道状況、隣地との境界線など、多角的な視点からチェックが行われます。
売主が遠方に住んでいる場合や多忙な場合は、立会い不要で屋外や室内の調査を行ってくれる業者も存在します。

3. 買取価格の提示

現地調査が完了すると、買取業者から正式な「買取価格」と「取引条件」が提示されます。

提示される条件には、買取金額だけでなく、引き渡し希望日、売主の契約不適合責任免除の有無、残置物処分の費用の扱いなどが含まれます。
提示された金額の理由について説明を受け、疑問点があればこの段階で残さず確認しておきましょう。

複数の業者に査定を依頼している場合は、各社の査定額と契約条件を並べて比較し、最も納得のいく1社を選定します。

4. 売買契約

提示された買取価格および取引条件に双方の合意が得られたら、正式な不動産売買契約を結びます。

売買契約の当日は、買取業者の事務所や売主の自宅、またはオンラインなどで宅地建物取引士から重要事項説明を受け、売買契約書に署名・捺印を行います。
契約手続きの完了と同時に、買主である買取業者から売主へ「手付金」が支払われるのが一般的です。

売買契約書には、事前の取り決め通り「売主の契約不適合責任を免除する特約」が正しく記載されているかを必ず確認してください。

5. 決済・引き渡し

売買契約時に決定した期日にあわせて、残代金の決済と物件の引き渡し手続きを行います。

決済が完了したのち、司法書士による名義変更などの手続きを行います。
最後に買主へ物件の鍵一式を引き渡した時点で、すべての取引が完了となります。

特殊物件を買取してもらうときの注意点

特殊物件の買取は、手間をかけずに早期に手放せる優れた売却手法ですが、契約の進め方や法的ルールを誤ると、後からトラブルに巻き込まれる危険性も存在します。

後悔のない取引を実現するために、売却時に必ず押さえておくべき3つの注意点を解説します。

告知義務を確認する

心理的瑕疵（事件、事故、自殺、孤独死など）や物理的瑕疵（雨漏り、傾き、欠陥）が存在する物件を売却する場合、売主には事実を買主に伝える「告知義務」が存在します。

「なるべく高く買い取ってほしいから」という理由で、過去の事件事故の履歴や建物の深刻な不具合を意図的に隠して売買契約を結ぶことは絶対にやってはなりません。

国土交通省が制定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（※）」においても、他殺や自殺、特殊清掃を伴う孤独死などが発生した場合は、原則として告知が必要であると定められています。

意図的な告知漏れが発覚した場合、契約不適合責任の免責特約を結んでいたとしても特約自体が無効となり、損害賠償請求や契約解除を求められる法的なリスクが生じます。
把握している事実は、査定の段階で包み隠さずすべて告知書に記載して伝える必要があります。

※参考：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」-国土交通省

契約不適合責任の有無を確認する

売買契約を締結する際は、契約書内に「売主は契約不適合責任を負わない」という免責条項が明確に記載されているかを必ず目視で確認してください。

買取業者への売却では免責が基本となりますが、悪質な業者の中には、意図的に契約不適合責任を売主へ負わせるような契約内容に仕向けてくるケースがごく稀に存在します。

万が一、免責条項がない状態で引き渡してしまうと、売却後に「知らなかった建物の傾きがあった」「地中にゴミが埋まっていた」などと言われ、追加の修繕費用を請求される余地が残ってしまいます。

口頭での「大丈夫です」という約束ではなく、契約書本文または特約事項に免責の旨が印字されているかを細かくチェックすることが不可欠です。

税金や特例制度を確認する

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合や、相続した空き家を売却する場合は、税金に関する控除や特例制度が利用できるかを確認しましょう。

例えば、相続した実家（空き家）を売却する際に、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家の3,000万円特別控除）」という制度が存在します。

この特例を利用できれば、売却によって発生する所得税や住民税を大幅に節税、あるいはゼロに抑えることが可能です。
特例の適用には「昭和56年5月31日以前に建築された建物であること」「耐震基準を満たすか解体して更地で引き渡すこと」など、様々な適用条件が定められています。

売却手続きを進めるのと並行して、税理士や税務署、または士業と連携している買取業者へ相談し、税金面でのサポートを受けておくことをおすすめします。

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まとめ｜特殊物件の売却は一括査定で適正相場を比較しよう

心理的瑕疵のある事故物件、建築基準法を満たしていない再建築不可物件などの「特殊物件」は、一般の仲介市場では買主を見つけることが極めて難しく、長期間売れ残ってしまうリスクを抱えています。

しかし、特殊物件の再生ノウハウを持った専門の不動産買取業者へ依頼すれば、以下のような多くのメリットを得ながら、スムーズに手放すことが可能です。

特殊物件を少しでも高く、そして安全に買い取ってもらうための最大のポイントは、最初から1社だけに絞るのではなく、必ず複数の業者に査定を依頼して比較検討することです。
業者によって得意とする物件の種類や再販ルートが異なるため、査定額に数百万円以上の差がつくことは珍しくありません。

そのため、ご自身が所有する物件の適正な相場感を把握し、最も好条件を提示してくれるパートナーを見つけることが重要です。
まずは不動産一括査定サービスを活用して、複数社へ無料査定を依頼することから始めてみてください。

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