マンション売却時には流れと費用を理解しよう！注意点や失敗事例も解説

マンションを売却するときには多くの手続きがあり、流れに沿って進めていかなければいけません。

また、マンション売却時には諸費用がかかるため、費用の内訳と金額を理解するのも非常に大切です。

本記事ではマンション売却時の流れや注意点、費用について詳しく解説していきますので、マンションの売却を検討している方は記事を最後までご覧ください。

マンションを売却するときの流れ

マンションを売却するときには、さまざまな手順があります。

マンション売却の一般的な流れは、次のとおりです。

1. マンションの査定をする前の準備
2. 不動産仲介会社の査定を受ける
3. 不動産仲介会社と媒介契約を締結する
4. マンションを売り出して買い手を探す
5. 買い手と売買契約の条件を調整する
6. 売買契約を締結する
7. マンションの引き渡しを行う
8. 確定申告を行う

マンションの売却を終えるまでに、8つのステップが必要です。

各ステップには注意点や事前準備、知っておくべきことなどが多くあります。

マンション売却をスムーズに進めるために、売却の流れや注意すべき点などを理解しておきましょう。

また下記の記事では、マンションを売却する際のコツや失敗しないポイントなどを解説していますので、ぜひ参考にしてください。
参照：マンション売却の流れとは？注意点や高く売るためのコツを解説
参照：中古マンション売却の流れとは？よくある失敗談や成功させるコツも紹介

マンション売却にかかる7つの費用

マンションを売却するときには、主に7つの費用がかかります。

マンションの売却金額や状況によっても費用として支払う金額は変わってきます。

費用の内訳を知らないと、売却した後に「思ったよりもお金が残らなかった」となってしまうため、どのような費用がかかるのか理解しておきましょう。

また、固定資産税や都市計画税など、マンション売却に伴い戻ってくる費用というのもあります。
どのような費用があるのかについては、下記の記事でも紹介しています。
関連記事：マンション売却に関する諸経費・必要経費について

仲介手数料

仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う報酬です。

仲介手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が定められており、不動産の売買金額によって変動します。

たとえば、マンションを3,000万円で売買した場合の仲介手数料は、次のように計算します。
3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円（仲介手数料・消費税抜き）

仲介手数料は売却費用の中でも大きな金額になるため、金額の計算方法を理解して計算できるようにしておきましょう。

関連記事：仲介手数料とは？意味や仕組みを簡単に解説！

印紙代（印紙税）

印紙代（印紙税）とは、印紙税法で定める課税文書に課税される税金です。

印紙税は税額に相当する収入印紙を課税文書に貼り付けて、印鑑または署名で消印を押せば納税したとみなされます。

不動産売却時に作成する課税文書の代表例は、不動産売買契約書です。

印紙税は売買金額により、次の税額が課税されます。
 

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

上記の印紙税額は、2027年3月31日までに作成された不動産売買契約書に該当する税額です。

もしマンションを3,000万円で売買するのであれば、不動産売買契約書に1万円分の収入印紙を貼付・消印して印紙税の納税が成立します。

登録免許税

登録免許税とは、法務局に登記を申請するときに課税される税金です。

マンションを売却する際には、抵当権抹消登記や所有権移転登記を行うタイミングで課税されます。ただし、所有権移転登記の費用は買主が負担するのが一般的です。

抵当権抹消登記に課税される登録免許税は、抵当権を抹消する不動産1個につき1,000円かかります。

マンションの場合は建物と敷地の権利が別々ですので、登録免許税は2,000円以上になります。

また、登記手続きは基本的に司法書士に代行を依頼するため、登録免許税に司法書士への報酬が上乗せされます。

【抵当権とは？】
住宅ローンなどを借りる際に、債務者(ローン契約者)対して債権者(金融機関・保証会社)が不動産を担保として設定し、債務不履行時には債権者が優先的に弁済を受けられる権利のことです。

司法書士への報酬

司法書士への報酬は、登記手続きの代行や売渡証書の作成時に支払わなければいけません。

マンション売却時に売主が行う登記手続きとしては、抵当権抹消登記が該当します。
代行を依頼する司法書士によって報酬は異なりますが、抵当権抹消登記申請時にはおおよそ1.5万円前後かかります。

マンション敷地の筆数が複数に別れている場合など、抵当権の抹消件数が多くなると報酬が増えるケースもあるため、目安として考えておきましょう。

また、売渡証書とは所有権移転登記を申請する際に登記所に提出が必要な書類で、売主または買主から司法書士に作成を依頼します。

譲渡所得税（復興特別所得税・住民税含む）

譲渡所得税（復興特別所得税・住民税含む）は、マンション売却時に譲渡所得が発生した場合に課税される税金です。

譲渡所得が発生したかどうかは、次の計算式を使って算出します。

※マンションの建物部分の譲渡所得を計算する場合は、減価償却の計算を含める必要があります。

譲渡所得に税率を乗じて算出したのが、譲渡所得税（復興特別所得税・住民税含む）です。

譲渡所得税は高額になるケースもあるため、不動産仲介会社や税理士に譲渡所得税が課税されるのか必ず確認しておきましょう。

関連記事：不動産売却でかかる譲渡所得税とは？計算方法や税率まで解説！

消費税

消費税とは、日本国内で物品やサービスを消費するときに課税される税金です。不動産売買では土地の消費税は非課税ですが、建物は原則として消費税の課税対象（個人のマイホームを除く）です。

個人がマンションを売却する時の消費税は、仲介手数料や司法書士への報酬などに課税されます。

たとえば、仲介手数料が100万円（消費税抜き）だった場合の消費税（10%）は、次のとおりです。
100万円 × 10% = 10万円（消費税）

つまり、上記の仲介手数料の消費税込み金額は、110万円となります。

引っ越し代金などそのほかの費用

マンション売却時には、人によって次の費用もかかります。

• 引っ越し代金
• ハウスクリーニング代金
• 住宅ローン一括返済費用 など

引っ越し代金は引っ越しする時期や荷物の量、荷物を運ぶ距離によって異なります。
繁忙期と閑散期の費用の差は激しいため、費用がいくらになるのかは引っ越し業者に確認しましょう。

また、売買契約でハウスクリーニングを売主が実施すると取り決めした場合、ハウスクリーニング代金がかかります。

ハウスクリーニングは使用する薬剤の種類、清掃の範囲で費用が大きく変動します。
代金は見積もりを複数社から取得し、比較して決めましょう。

そして、売却代金で住宅ローンを一括返済する場合、金融機関によっては繰上返済手数料として費用がかかります。

費用は金融機関によって異なるため、あらかじめ確認しておく必要があります。

【時系列別】マンションを売却するときの注意点

マンション売却には多くの手続きがあり、それぞれに注意すべき点があります。

ここからは、売却前・売却中・売却後の3つの時系列に分けて、注意点を解説していきます。

マンション売却前の注意点

マンション売却前に注意すべき点は、次のとおりです。

• 不動産相場を自分で調べておく
• 売却に必要な書類を準備しておく
• 媒介契約の内容を知っておく

不動産相場を自分で調べておく

不動産仲介会社の査定を受ける前には、不動産相場を自分自身で調べておきましょう。

不動産相場を調べておかないと、不動産仲介会社から提示された査定額が適正であるか判断できません。

不動産相場を調べるときには、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」を利用するとよいでしょう。

レインズマーケットインフォメーションでは、さまざまな条件からマンションや戸建について過去の成約事例が調査でき、価格の推移をグラフ化して確認できます。

また、所有しているマンションに似た近隣の成約事例を確認すれば、不動産相場の目安がわかります。

マンションの相場の調べ方や、査定ではどんな所を見られるのかに関しては、下記の記事でも紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
参照：マンションの売却価格の相場と調べ方を解説！高く売るコツとは？
参照：マンション査定はどこを見る？チェックポイント11選や注意点を解説

売却に必要な書類を準備しておく

マンションを売却する際には書類を準備しておかなければいけないため、どのような書類が必要か確認しておきましょう。

マンション売却時に必要な書類は、次のとおりです。

これらの書類を紛失していたとしても、マンションを売りに出すことは可能です。

無くしてしまった場合は、手元に無いことを不動産仲介会社に伝えておきましょう。

媒介契約の内容を知っておく

マンションを売却するときには、不動産仲介会社と媒介契約を締結しなければいけません。

媒介契約には3種類の契約方式があり、次のようにそれぞれに違いがあります。

それぞれ契約内容が異なるため、どの媒介契約が自分の売却方針にあっているのか調べておかなければいけません。

媒介契約については別の記事で詳しく解説していますので、下記の記事を参考にしてください。

関連記事：どれがいい？3種類の媒介契約をプロが徹底解説

マンション売却中の注意点

マンションを売り出している最中にも、注意すべき点があります。

マンション売却中の注意点は、次のとおりです。

• 内覧時の対応を丁寧に行う
• 買主からの条件交渉に二つ返事をしない
• 契約内容を理解してからサインする

内覧時の対応を丁寧に行う

マンションが早期売却できるかどうかは内覧時の対応にも影響されるため、買い手の意向を踏まえ丁寧に対応しましょう。

内覧時の対応とは、内覧前に室内を清掃・整理整頓する、買い手が室内を見ているときの邪魔はしない、住人しか分からない情報を提供するなどです。

買い手は内覧した結果、購入するかどうかの最終判断をします。複数の物件と比較検討するため、内覧は非常に大切なイベントになります。

買い手の購入判断をスムーズに進めてもらえるよう、売主はアシストをしていきましょう。

買主からの条件交渉に二つ返事をしない

内覧後に買い手から購入申込が入った場合、まずは申込内容の精査が必要です。値段交渉や引き渡し日など買い手が希望する諸条件については二つ返事をしてはいけません。

条件交渉を受け買い手の希望内容を承諾したときに、売主としてどのような影響が出るのか、不動産仲介会社に確認しつつ判断しましょう。

契約内容を理解してからサインする

不動産売買契約書を締結するときには、契約内容を理解してからサインしましょう。

売買契約書は法律用語で表現されているため、内容を理解するのが難しい文書です。とくに、2020年4月の民法改正によって「契約不適合責任」が定められ、物件引き渡し後の売主の責任範囲が広がりました。

内容を理解しないまま売買契約を締結してしまうと、買主とのトラブルの元になってしまうため、不動産売買契約書の記載内容を隅々まで確認しましょう。

関連記事：マンションを売る！内覧で気をつけたいポイントは？

マンション売却後の注意点

マンションの売買契約が終わっても不動産取引はまだ続くため、注意しなければいけない点があります。

マンション売却後の注意点は、次のとおりです。

• 引き渡しまでをスケジュール管理する
• 確定申告を忘れずに行う

引き渡しまでをスケジュール管理する

売買契約を締結したら引き渡しの準備をしなければいけません。

引っ越しは売買契約で取り決めた日までに行わないといけないため、スケジュール管理が重要です。

売買契約締結後において、契約書で決めた引き渡し時期の遅れは契約違反に該当し、違約金を請求され売買契約が解除されるケースもあります。注意しましょう。

確定申告を忘れずに行う

マンションを売却したときに譲渡所得が発生した場合、確定申告を行わなければいけません。

確定申告は不動産を売却した年の翌年、2月16日～3月15日の間に行います。

譲渡所得が発生したときの確定申告・納税は義務であるため、確定申告しないと罰則の対象になるため注意しましょう。

マンション売却時の3つの失敗事例

マンションを売却するときには、起きやすい失敗事例が3つあります。

それは以下のとおりです。

• 不動産会社に囲い込みされた
• マンションがなかなか売れず焦って売却した
• 居住用財産の3,000万円特別控除の申告を忘れた

失敗事例を知っておけば、自分がマンションを売却する際に役立ちます。

不動産会社に囲い込みをされた

囲い込みとは、両手仲介（売主と買主の双方の仲介を同一の不動産会社が行い両方から仲介手数料を受け取る）を狙った不動産会社が、売却物件情報を自社顧客のみに限定させることです。

専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を締結し売買契約に至れば、不動産仲介会社には売主からの手数料が必ず入ります。

もしもその不動産会社が買主を見つけ売買契約に至れば、売主と買主の両方から手数料が入る、いわゆる両手仲介ができます。

両手仲介になれば2倍の仲介手数料を受け取れるため、不動産仲介会社は売却物件情報の開示先をコントロールしている場合があります。

囲い込みをする不動産仲介会社は以前より減ってきているものの、慣習としていまだに囲い込みする会社もあります。
媒介契約時には、担当者に対して「囲い込みをしないように」としっかり伝えましょう。

不動産の「両手取引」「片手取引」とは？仲介手数料と囲い込み問題を解説

マンションがなかなか売れず焦って売却した

マンションがなかなか売れず焦ってしまい、買い手からの価格交渉に対し安易に回答して損してしまう人がいます。

一般的に、マンション売却にかかる期間は買い手が見つかるまでに約2～3ヶ月かかることが多く、東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向」によると、2022年の首都圏の中古マンションは成約までに平均71.4日かかりました。

人気エリアの首都圏のマンションでも売り出ししてから成約まで2ヶ月以上かかるため、郊外のマンションであればさらに日数がかかると考えておいたほうがよいでしょう。

マンション売却を急ぐのではなく、余裕を持ったスケジュールで売却活動を進めることが大切です。

ちなみに、マンション売買が活発に行われる代表的な時期としては、入学・進学シーズンが挙げられます。
子供がいるご家庭では、新年度に向けて3月頃を目安に引っ越しを検討する事が多いので、2〜3月頃の売却に向けて動き出すのであれば、12月頃から売却活動を始めておくのがおすすめです。
この他にも、マンションを早く売るコツや売却時期に関しては、下記の記事でも紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
参照：マンションを早く売るために！ベストな売却時期とタイミング
 

居住用財産の3,000万円特別控除の申告を忘れた

マンション売却時に譲渡所得が発生すると、譲渡所得税が課税されます。

不動産の譲渡所得には多くの特例が用意されているものの、特例の適用を受けるには確定申告が必要です。

自宅を売却した際の代表的な特例である「居住用財産の3,000万円特別控除」も、確定申告で適用を申請する必要があります。

居住用財産の3,000万円特別控除とは、一定要件を満たした自宅を売却した場合に譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

この制度が適用されれば、譲渡所得3,000万円までであれば譲渡所得税が非課税となります。

必要以上の税金を支払うことがないよう、忘れずに確定申告を行いましょう。

なお、居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件は、国税庁のホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」でご確認ください。

関連記事：不動産売却の3000万円特別控除はどんな制度？条件や注意点を解説！

マンション売却に関してよくある質問

マンションをこれから売却しようと考えている方に向けて、次のような疑問への回答を紹介します。

• マンション売却の税金はいつ払えばいいの？
• 住宅ローンの残債があっても売却できるの？
• マンション売却の確定申告に必要な書類はなにがありますか？

自分がマンションを売るときの参考にしていきましょう。

マンション売却の税金はいつ払えばいいの？

マンション売却時に課税される税金を納付するタイミングは、次のとおりです。

• 印紙税：売買契約締結時
• 消費税：仲介手数料や司法書士への報酬支払い時（契約時と引き渡し時）
• 登録免許税：引き渡し時
• 譲渡所得税（復興特別所得税含む）：確定申告期間中
• 住民税：住民税決定通知書に記載された期日（不動産売却した年の翌年）

マンション売却に関する税金は、それぞれ納税時期が違います。
税金をいつ納税しなければいけないのか理解し、納期期限を必ず守りましょう。

また、マンションを売却した際の譲渡所得税については、「3,000万円の控除」「買い替え特例」「譲渡損失の繰越控除」など、適用条件を満たせば受けられる特例が複数あります。
下記の記事では、実際にどんな特例で節税できるのか、実際にマンション売却でかかる税金のシミュレーションも行い解説しています。
参照：マンション売却でかかる税金は？節税方法やシュミレーションを元に解説！
 

住宅ローンの残債があっても売却できるの？

マンションは住宅ローンの残債があっても売却可能です。

ただし、アンダーローンの場合と、オーバーローンの場合では売却できる方法が異なります。

売却金額よりも住宅ローンの残債の方が少ない状態を「アンダーローン」と呼び、アンダーローンの場合は通常通りの手順で売却が可能です。

しかし、住宅ローンの残債の方が売却金額よりも多い状態を「オーバーローン」と呼びますが、オーバーローンの場合は、次の方法でしかマンションを売却できません。

• 住宅ローンの残債から売却金額を差し引いて残った金額を現金で一括返済する
• 住み替えローンやつなぎ融資を利用する
• 金融機関の合意を得て任意売却

オーバーローンの状態でマンションを売却するときには通常の売却方法では売れないため、不動産仲介会社に相談し売却できるか確認しましょう。

マンション売却の確定申告に必要な書類はなにがありますか？

マンション売却時の確定申告に必要な書類は、次のとおりです。

1. 確定申告書第一表・第二表
2. 確定申告書第三表（分離課税用）
3. 譲渡所得の内訳書
4. 購入時の不動産売買契約書の写し
5. 購入時の取得費が確認できる領収書の写し
6. マンション売却時の不動産売買契約書の写し
7. 譲渡費用が確認できる領収書の写し
8. 登記事項証明書（全部事項証明書）
9. 本人確認書類
10. 源泉徴収票

なお、確定申告で特例の適用を受けるには、上記の書類に加えて別の書類が必要です。
どのような書類が必要なのかは特例によって異なるため、税務署に確認してから確定申告しましょう。

マンションを売却するときには流れや注意点を理解しておこう

マンション売却前・売却中・売却後とそれぞれの手続きには、注意点など理解しておくべきことが多くあります。

また、マンション売却時には売却代金の受け取り以外にも、諸費用や税金がかかります。

どのような費用や税金がかかるのか、支払う金額の目安はどのくらいなのか理解しておくことで、マンションの売却がスムーズに進みます。

理解しなければいけないことが多いため、事前に専門家や不動産仲介会社にマンション売却の相談をするのもよいでしょう。

相談したからといって必ず売却する必要はありませんので、まずは気軽に相談してみてください。
 

この記事の監修者

水野 崇

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東京理科大学理学部卒業。2018年12月にCFP資格・全6課目一括と宅建士資格を同時合格し、2019年「水野総合FP事務所」開所。ライフプラン、投資・資産運用、不動産・住宅ローン、相続・資産承継、独立起業・M&Aなどの個別相談に対応。日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフを務め、全国1000名を超える方から寄せられる「くらしとお金」の電話相談を1年間担当。活動の幅は多岐にわたり、相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演業務を年間600件おこなっている。テレビ朝日「グッド！モーニング」、BSテレ東「マネーのまなび」新NISA講座に出演。学校法人専門学校「東京ビジネス・アカデミー」非常勤講師。

＜資格＞宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者、日本証券アナリスト協会検定会員補、証券外務員1種　等

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