建物を建てる際には、いろいろと守らなければいけないルールがあります。たとえば、敷地に対して建てられる建物の面積を決めるルールが建ぺい率や容積率です。しかし、それだけではなく高さについても制限が設けられています。そこで、この記事では、高さ制限の隣地斜線制限や北側斜線制限について詳しく解説しましょう。

隣地斜線制限とは?

建物の高さを制限するルールは大きく分けると4種類あります。

そのなかでも、隣地との関係で考えなければいけないのが隣地斜線制限です。

密接する住宅地

高さを考えずに自由に家を建ててしまうと、隣に建つ家の日当たりを妨げてしまうかもしれません。また、風通しが悪くなってしまうこともあるでしょう。
そうならないように、隣地との間に空間を設け、日照および通風を維持することを目的として隣地斜線制限が定められています。

隣地という名称がついているように、隣地斜線制限は境界を接する敷地との間に適用される高さ制限です。ただし、前面道路側は道路斜線制限で規制されるため隣地斜線制限の規制は受けず、両隣の土地や裏手に位置する土地との間で考えることになります。

実際に隣地斜線制限を考えるときは、隣地との境界線を起点にして「高さ」と「斜線の勾配(角度)」によって規制するラインを決めます。

建物を建てるときは、そのライン内に収まるようなデザインを考えるということになるのです。

隣地斜線制限の範囲

隣地斜線制限の斜線をどのように引くかというと、隣地との境界線上にまずは垂直に一定の高さをとり、斜線を引く起点とします。そして、起点となる場所から一定の勾配で敷地側に斜線を引くのです。境界線上にとる高さや勾配の角度は用途地域によって異なるため、隣地斜線制限のおよぶ範囲も用途地域で違ってきます。

第1種および第2種中高層住居専用地域と第1種および第2種住居専用地域、準住居地域という5つの住居系用途地域では、隣地境界線から垂直に20mの高さをとります。その起点から1:1.25の角度で隣地斜線を引き、その範囲内に建物の高さを収めなければなりません。

一方で、近隣商業地域や商業地域、準工業地域や工業地域、工業専用地域等のように、商業系や工業系の地域では、隣地境界線上にとる高さは31mです。また、1:2.5の角度で勾配を考え、生じる斜線の範囲内に建物の高さを収める必要があります。

ただし、隣地斜線制限はどんな場所でも適用されるというわけではありません。

第1種および第2種低層住居専用地域と田園住居地域では、高い建物が建てられないように、絶対高さの制限という別の高さ制限が適用されています。
絶対高さ制限は、10mまたは12m以上の建築物を建てることができないため、そもそもある程度隣地との間に空間を設けることが可能なのです。

そのため、上記3つの用途地域では隣地斜線制限は適用されないのです。

北側斜線制限とは?

日当たりの良い部屋

誰でも自分の家の日当たりはいいにこしたことはありません。もし、自分の家の南側に広い庭を設け、建物を北側いっぱいに建ててしまうとどうなるでしょうか?自分の家は南に庭があるため、建物の日当たりを十分確保できるでしょう。しかし、北側に隣接する家では、隣地が敷地ギリギリに建てた家の陰に入る範囲が大きくなり、日当たりが妨げられてしまいます。
そこで、隣地斜線制限とは別の高さ制限として、北側に接する隣地の日照悪化を防ぐことを目的に定められる北側斜線制限があるのです。

北側斜線制限は、敷地の北側にある隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配(角度)」によって規制されます。
なお、北側が前面道路という場合は、前面道路の反対側の境界線を基準に高さをとり、斜線を引く基準となる位置を決めます。

建物を建設する際は、敷地斜線制限とともに、この北側斜線制限の線も気にしながら、線の範囲内に建物が収まるようにデザインしなければいけないのです。

北側斜線制限が適用されるのは第1種および第2種低層住居専用地域と田園住居地域、第1種および第2種中高層住居専用地域だけになります。

第1種および第2種低層住居専用地域と田園住居地域は隣地斜線制限の適用がないため、高さ制限としては絶対高さ制限と道路斜線制限、北側斜線制限に注意することが大切です。
一方、第1種および第2種中高層住居専用地域では絶対高さ制限はなく、道路斜線制限と隣地斜線制限、北側斜線制限に気を付ける必要があります。

北側斜線制限の範囲

北側斜線制限を実際に考えるとき、具体的には北側の隣地境界線または北側にある前面道路の反対側の境界線から真上に一定の距離を取って斜線を引く起点を決めます。そして、起点から真北に向かって一定の勾配で斜線を引くのです。
起点を決める高さは用途地域によって異なり、第1種および第2種低層住居専用地域では5m、第1種および第2種中高層住居専用地域の場合は10mになります。また、斜線を引く勾配は1.25です。

つまり、北側斜線制限の及ぶ範囲は、第1種および第2種低層住居専用地域と田園住居地域の場合、真北方向の水平距離×1.25+5mになります。第1種および第2種中高層住居専用地域の場合は、真北方向の水平距離×1.25+10mの範囲に建物を建てることはできません。

中高層のマンションを建てるとき、できれば全て同じ高さで建物を建てたいはずです。しかし、北側斜線制限を受ける地域では、建物の北側が北側斜線に引っかかってしまうこともあります。そんなとき、北側斜線に引っかかって建物が斜めになってしまう高層階部分にルーフバルコニーを設けることで、南向きに比べて人気が低い北向きの部屋にメリットを持たせることが可能です。

天空率と斜線制限

高さ制限に関しては、2003年に建築基準法が改正されたことにより、改正建築基準法では新たに「天空率」という指標が加えられました。

天空率とは文字からも想像できるように空間を定量的に表す指標で、どのくらい開放感があるか、閉塞感を感じるかを知ることができます。
天空率が100%ならば、全方向に天空を望むことができる開放感のある状態です。逆に0%ならば、天空がすべて塞がれた状態を表します。

高さ制限が従来からある道路斜線制限や隣地斜線制限、北側斜線制限だけの場合、計画している建物の形状が少しでも斜線制限に引っかかると建築できないという状況がありました。そうなると、建物を建てる位置を変えたり面積を小さくしたりするか、斜線制限に引っかかる部分のデザインを変えたりしなければなりません。

ただ、現状をよく見てみると、建築しようとする建物自体が小さく、ほんの少しだけ斜線制限に引っかかるだけというケースでは、そのままの計画でも周囲の環境にほとんど影響を与えないという場合もあるのです。そのような場合、単純に斜線制限だけで判断せずに、現実的な空の比率で計算すると適合だと判断されることもあります。

つまり、天空率を利用することで、斜線規制を緩和して、建築可能な空間を広げられるということです。

高さ制限をきちんと把握しよう

建物の建築は好きなようにできるわけではなく、さまざまな制限を受けます。

高さ制限もそのひとつで、用途地域によってどんな高さ制限がかかるか、影響を受ける範囲がどれくらいになるかは異なります。制限に引っかかると、考えていたような大きさやデザインで家を建築することが難しくなる場合もあるでしょう。それだけ高さ制限は建物の大きさやデザインに影響を及ぼすものなのです。

思い描いていたマイホームを建てるためにも、設計段階からきちんと各種高さ制限を把握しておくことが重要になります。