不動産売却益が出た場合は、“譲渡所得税”という税金を納付する必要があります。できるだけ税金を安く抑えて、不動産売却益を最大限に残すためには、どうすればいいのでしょうか?

今回は、不動産売却益が出た場合にかかる税金についてきちんと理解していただいた上で、不動産売却益を最大限に残す方法を紹介します。

譲渡所得税とは?

不動産売却益が出た場合は、その売却益(譲渡所得)に対して、譲渡所得税(所得税+住民税)がかかります。

譲渡所得×(所得税率+住民税率)

を税金として納めないといけません。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、まず“譲渡所得”を計算する必要があります。

譲渡所得=売却価格-(取得費-売却費用

つまり、単純に売却価格から購入価格を差し引いた金額ではなく、購入時や売却時にかかった費用も含めて差し引いた金額が譲渡所得ということです。

■譲渡所得
売却益・売却価格=売却した金額

■取得費
購入した金額+購入時にかかった費用

■売却費用
売却時にかかった費用

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得額に応じて譲渡所得税が決まるので、譲渡所得を算出した上で、次に譲渡所得税を計算します。

譲渡所得税=譲渡所得×(所得税率+住民税率)

この税率は、不動産を所有していた期間によって変わります。

しかし、不動産を購入した日から売却した日までの所有期間ではありません。購入した日から売却した年の1月1日までが所有期間になるので注意してください。

5年未満
■短期譲渡所得■
所得税30.63%+住民税9%
譲渡所得税率39.63%

5年超
■長期譲渡所得■
所得税15.315%+住民税5%
譲渡所得税率20.315%

譲渡所得税の計算例

例えば、以下の条件で売却した不動産の譲渡所得税はいくらになるでしょうか?

売却価格:3,500万円
取得費:3,250万円
売却費用:150万円
所有期間:6年

■譲渡所得
=3,500万円-(3,250万円-150万円)=400万円

■譲渡所得税
=400万円×20.315%=812,600円

譲渡所得税を安く抑える方法

不動産売却益が出た場合は、お伝えした通り譲渡所得税がかかりますが、条件を満たせば特例を受けられ、税金を安く抑えることができます。

つまり、不動産売却益を最大限に残す方法とは大きく以下3つの特例を利用することです。

1.3,000万円特別控除
2.所有期間10年超の場合の軽減税率
3.買替

それでは、それぞれの特例をみていきましょう。

条件を満たせば特例を受けられ税金を安く抑えることができる

1.3,000万円の特別控除
■居住用不動産(マイホーム)の売却で一定の条件を満たしていれば、短期・長期譲渡所得に関わらず、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができる
譲渡所得税=(譲渡所得-3,000万円)×譲渡所得税率
※不動産売却益3,000万円まで税金がかからない特例
2.所有期間が10年超の場合の軽減税率
■3,000万円特例と併用して受けられる特例
◇所有期間が10年以上であれば軽減税率の特例を受けることができる

譲渡所得6,000万円以下の場合
譲渡所得税= 長期譲渡所得 × 4.21%

譲渡所得6,000万円以上の場合
譲渡所得税= (長期譲渡所得-6,000万円) × 20.315%
3.買替
■不動産売却後、代わりの居住用不動産を購入する場合、一定の条件を満たせばこの特例を受けることができる
※3,000万円特例や軽減税率の特例と併用できないので注意

売却した不動産の価格>買替した不動産の価格

譲渡がなかったものとされるので、譲渡所得税はかかりません。

売却した不動産の価格<買替した不動産の価格

◇入金額=売却価格-買替価格
◇必要経費=(売却する不動産の購入価格+売却費用)×(収入金額÷売却価格)
◇譲渡所得=収入金額-必要経費
◇譲渡所得税=譲渡所得×20.315%

まとめ

不動産売却益が出た場合にかかる税金について詳しくお伝えしました。

譲渡所得税を理解した上で、不動産売却益を最大限に残すためにはどうするべきか、特例を受けることはできるのか、じっくり考えてみましょう。